Как я покупала новостройку в 2023 году и сравнивала, какая ипотечная программа выгоднее

Как я покупала новостройку в 2023 году и сравнивала, какая ипотечная программа выгоднее

43
Аватар автора

Мария Кузьмина

купила новостройку через интернет

Страница автора

Я оформила ипотеку на новостройку в Москве из дома.

Мне 40 лет. Я живу и работаю в Зеленограде. Это небольшой город, административный округ Москвы. Добраться до него можно на автобусе от метро Ховрино, на электричке от Ленинградского вокзала или по МЦД-3.

Снимаю квартиру за 26 000 ₽ плюс 2000—2200 ₽ в месяц плачу за коммунальные услуги. Но давно мечтаю о собственном жилье. Хочется иметь пространство, где смогу обустроить все по своему вкусу.

Я долго копила — к 2023 году на счету было 1,3 млн рублей. С каждым годом деньги дешевеют, поэтому я решила не тянуть с покупкой и взять ипотеку. В статье расскажу, как выбрала квартиру, получила ипотечный кредит и оформила сделку онлайн.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Как выбирала ЖК

Зеленоград условно делится на две части: старый город — его строили в советское время — и новый город, который появился в 90-е. В старой части города больше зелени и застройка не такая плотная. Крупные предприятия и бизнес-центры тоже здесь. Поэтому эта часть города была для меня предпочтительной.

В качестве альтернативы рассматривала близлежащие поселки городского типа — Менделеево, Ржавки, Андреевку, Голубое. Там квартиры значительно дешевле, чем в Зеленограде, но хуже транспортная доступность и нет преимуществ московской прописки.

У меня есть 20-летняя дочь. Она живет в общежитии, потому что учится в другом городе. Возможно, после окончания вуза снова переедет ко мне. Для покупки я рассматривала двухкомнатные квартиры, чтобы было место для меня и для дочери.

Мои ограничения:

  • 1,3 млн рублей на первоначальный взнос;
  • 50 000 ₽ в месяц на оплату ипотечных взносов;
  • не новостройка, так как вкладываться в ремонт с нуля бюджет не позволял, а проектов с готовой отделкой в нашем городе не было.
Я искала квартиру в Зеленограде, но рассматривала и близлежащие поселки городского типа — Менделеево, Ржавки, Андреевку, Голубое, — там квартиры дешевле
Я искала квартиру в Зеленограде, но рассматривала и близлежащие поселки городского типа — Менделеево, Ржавки, Андреевку, Голубое, — там квартиры дешевле

Вторичный рынок. В июле 2023 года квартиры, аналогичные той, которую я снимала, стоили 8,3—9,5 млн рублей в зависимости от состояния.

Банки на тот момент выдавали ипотеку под 10—11%. Я воспользовалась кредитным калькулятором и прикинула, что ежемесячный платеж для кредита на 30 лет с первоначальным взносом в 1,3 млн рублей составил бы от 61 430 до 78 090 ₽. Это было слишком дорого для меня.

Квартиры в близлежащих поселках городского типа стоили дешевле — 5,5—6 млн рублей. Ежемесячный платеж на тех же условиях — от 36 858 до 44 759 ₽, что было приемлемо. Однако жить в Подмосковье не хотелось. Кроме того, на местных новостных сайтах стала появляться информация, что в некоторых поселках начались проблемы с электричеством и водоснабжением.

Цены двушек на вторичке в моем районе. Источник: cian.ru
Цены двушек на вторичном рынке в Андреевке. Источник: cian.ru
Цены двушек на вторичном рынке в Менделееве. Источник: cian.ru
Цены двушек на вторичном рынке в Голубом. Источник: cian.ru

Еще одна проблема квартир на вторичном рынке — они нуждались в ремонте: или старые и изношенные, или отделка совсем не в моем вкусе и нужна была хотя бы косметика.

Казалось, что с квартирой не складывается. В момент отчаяния я решила снова посмотреть новостройки.

Новостройки. В Зеленограде есть проекты домов по реновации и коммерческие проекты, которые строят в черте города среди старых домов. Такие квартиры стоят дороже, чем в старых домах по соседству, потому что дома новые, подъезды чистые, соседи приличные и, как правило, площадь больше.

Подобное жилье может продавать застройщик или тот, кто купил квартиру на этапе котлована, а потом решил продать. В таком случае это будет переуступка. Но покупать у застройщика выгоднее — меньше рисков и больше вариантов ипотечных программ, например, можно воспользоваться программой «Господдержка» или рассрочкой от застройщика. При покупке по переуступке таких опций нет. Хотя цена по переуступке может быть привлекательнее.

Пример новостройки в старом микрорайоне советской застройки. Источник: cian.ru
Пример новостройки в старом микрорайоне советской застройки. Источник: cian.ru

В Зеленограде строятся и новые микрорайоны. Например, в 2017—2020 годах на окраине города построили полноценный микрорайон с детским садом, школой, магазинами и парком для прогулок. А рядом с ним возводили еще один ЖК.

Я зашла на сайт и мне понравилось, что:

  1. Часть домов уже построена. Сейчас там прокладывают коммуникации и выполняют отделку. Обещают сдать до июля 2024 года — то есть одновременно платить ипотеку и снимать квартиру придется недолго, не больше года.
  2. Квартиры сдаются с готовой отделкой — с межкомнатными дверьми и натяжными потолками. На полу — ламинат, на стенах — обои под покраску. Стены и пол в санузле выложены плиткой, установлены унитаз, раковина, ванна либо душевая кабина. Для меня это был отличный вариант, чтобы сразу заехать и не тратить несколько месяцев на ремонт.
  3. В каждом доме есть кладовые и подземный гараж.
  4. ЖК расположен напротив одного из микрорайонов Зеленограда, со временем он станет полноценной частью города — до ЖК будут ходить маршруты городского транспорта.
  5. Будут магазины, детский сад и школа — это важно, если я решу продать эту квартиру.
  6. Московская прописка — я смогу пользоваться социальной инфраструктурой города, а через 10 лет смогу претендовать на московскую пенсию.

Минусы тоже были:

  1. Транспортная доступность хуже, чем у микрорайона, в котором я живу сейчас. Через Зеленоград проходит железная дорога, которая разделяет город на старую и новую части. Они соединены двумя автомобильными мостами. В час пик там ужасные пробки. Сейчас я живу и работаю в старом городе, а после переезда буду жить в новом — то есть дорога утром и вечером займет больше времени. Надеюсь, что эта ситуация улучшится: до 2026 года должны построить третий переезд через железную дорогу — подземный тоннель в соседнем Алабушеве.
  2. Дома панельные, а не монолитные. У меня есть опасения по поводу звуко- и теплоизоляции. Но в проектной декларации указано, что дома утеплены и соответствуют классу энергоэффективности С+  . Есть надежда, что и соседей не будет слышно.
  3. В домах по проекту нет балконов. Это моя боль: мне нравится выращивать комнатные растения, балкон был бы идеальным местом для зимнего или летнего сада.

Взвесив плюсы и минусы, я стала смотреть там квартиры.

Как выбирала квартиру

Критерии были такие:

  1. Вид из окон — для меня это был принципиальный момент: я не хотела жить под присмотром соседей. Мне нравится, когда в квартире много света, а другие дома или высокие деревья не загораживают вид из окна. На сайте застройщика в карточке квартиры есть вкладка «Вид из окна» — там на плане ЖК показано, куда выходят окна.
  2. Этаж не ниже пятого — чтобы не пришлось слушать уличный шум. Но и слишком высокий этаж брать не хотелось, чтобы в случае поломки лифта не пришлось делать фитнес-забег на 25-й этаж.
  3. С отдельной спальней.

Планировка. Мне идеально подошла бы двушка, но они стоили слишком дорого для меня — 12—15,5 млн. И я стала смотреть однокомнатные.

В проекте были квартиры с гардеробными, но кухня в них — отдельное небольшое помещение, спальное место там не разместить. А вот квартира с кухней-гостиной оказалась подходящим вариантом. Если придется жить с дочерью, кто-то из нас сможет спать в гостиной.

Отдельного места для хранения вещей в этой планировке не было. Но меня это не смущало: я собиралась организовать хранение под кроватью или арендовать одну из кладовок, которые находятся на минус первом этаже.

Под мои требования подходили 20 квартир в домах на краю ЖК, а также чуть глубже в ЖК, но с нормальным видом — то есть не на соседские окна. Чтобы сравнить их цены с учетом разных ипотечных программ, я составила таблицу.

Ипотечные программы от застройщика. На сайте было множество льготных программ, включая варианты для ИТ-специалистов и семей с детьми. У меня нет маленьких детей и работы в ИТ, поэтому мне подходили только ипотека с господдержкой или стандартная.

Застройщик предлагает в сотрудничестве с банками несколько программ. Что важно о них знать:

  1. Стоимость квартиры меняется в зависимости от программы — чем выгоднее условия кредитования, тем дороже квартира.
  2. Первоначальные взносы программ — 15 и 20%, их сумма в рублях зависит от стоимости жилья.
  3. Платеж до постройки и после — в некоторых программах для дольщика сделаны послабления и платеж до постройки минимальный. Но нужно понимать, что вся эта экономия заложена в стоимость квартиры.
  4. Полная стоимость кредита — это сумма, которую придется выплатить банку. Она включает в себя базовую стоимость кредита и проценты.

Для наглядности покажу разницу в цене по разным программам на примере квартиры аналогичной площади и планировки с ипотекой на 30 лет, чтобы было видно, что обещанная льгота по ипотеке вовсе не означает реальную выгоду. Цены на квартиры на сайте застройщика растут по мере приближения сдачи дома, поэтому в таблице они уже выше, чем стоимость моей квартиры.

Таблица сравнения цен на квартиру в зависимости от выбранной ипотечной программы

ПрограммаСтоимость квартирыПервоначальный взносЕжемесячный платежПолная стоимость кредита
Полная оплата8 281 000 ₽ — цена с учетом скидки в 26%
1 год — 0%, далее — 8%8 989 361 ₽20% (1 797 873 ₽)1 год — 5 006 ₽, далее — 52 768 ₽18 423 336 ₽
2 года — 0%, далее — 8%9 646 118 ₽20% (1 929 224 ₽)2 года — 5 594 ₽, далее — 56 623 ₽19 159 584 ₽
5 лет — 0%, далее — 8%11 177 248 ₽20% (2 235 450 ₽)5 лет — 7 347 ₽, далее — 65 611 ₽20 124 120 ₽
1 год — 1%, далее — 7,3%8 744 108 ₽15% (1 311 617 ₽)1 год — 23 905 ₽, далее — 50 954 ₽18 018 852 ₽
2 года — 2%, далее — 7,3%9 004 688 ₽15% (1 350 704 ₽)2 года — 28 290 ₽, далее — 52 473 ₽18 309 888 ₽
5 лет — 5%, далее — 7,2%8 882 394 ₽15% (1 332 360 ₽)5 лет — 40 530 ₽, далее — 55 399 ₽19 051 500 ₽
Господдержка 7,3%8 280 999 ₽15% (1 242 149 ₽)49 771 ₽, платят сразу полностью17 917 560 ₽
Ипотека 6,8%8 450 000 ₽15% (1 267 500 ₽)46 612 ₽, платят сразу полностью16 780 320 ₽

Таблица сравнения цен на квартиру в зависимости от выбранной ипотечной программы

ПрограммаПолная оплата
Стоимость квартиры8 281 000 ₽ — цена с учетом скидки в 26%
Программа1 год — 0%, далее — 8%
Стоимость квартиры8 989 361 ₽
Первоначальный взнос20% (1 797 873 ₽)
Ежемесячный платеж1 год — 5 006 ₽, далее — 52 768 ₽
Полная стоимость кредита18 423 336 ₽
Программа2 года — 0%, далее — 8%
Стоимость квартиры9 646 118 ₽
Первоначальный взнос20% (1 929 224 ₽)
Ежемесячный платеж2 года — 5 594 ₽, далее — 56 623 ₽
Полная стоимость кредита19 159 584 ₽
Программа5 лет — 0%, далее — 8%
Стоимость квартиры11 177 248 ₽
Первоначальный взнос20% (2 235 450 ₽)
Ежемесячный платеж5 лет — 7 347 ₽, далее — 65 611 ₽
Полная стоимость кредита20 124 120 ₽
Программа1 год — 1%, далее — 7,3%
Стоимость квартиры8 744 108 ₽
Первоначальный взнос15% (1 311 617 ₽)
Ежемесячный платеж1 год — 23 905 ₽, далее — 50 954 ₽
Полная стоимость кредита18 018 852 ₽
Программа2 года — 2%, далее — 7,3%
Стоимость квартиры9 004 688 ₽
Первоначальный взнос15% (1 350 704 ₽)
Ежемесячный платеж2 года — 28 290 ₽, далее — 52 473 ₽
Полная стоимость кредита18 309 888 ₽
Программа5 лет — 5%, далее — 7,2%
Стоимость квартиры8 882 394 ₽
Первоначальный взнос15% (1 332 360 ₽)
Ежемесячный платеж5 лет — 40 530 ₽, далее — 55 399 ₽
Полная стоимость кредита19 051 500 ₽
ПрограммаГосподдержка 7,3%
Стоимость квартиры8 280 999 ₽
Первоначальный взнос15% (1 242 149 ₽)
Ежемесячный платеж49 771 ₽, платят сразу полностью
Полная стоимость кредита17 917 560 ₽
ПрограммаИпотека 6,8%
Стоимость квартиры8 450 000 ₽
Первоначальный взнос15% (1 267 500 ₽)
Ежемесячный платеж46 612 ₽, платят сразу полностью
Полная стоимость кредита16 780 320 ₽

Самая невыгодная программа — «пять лет — 0%». Там выше стоимость квартиры, первый взнос и полная стоимость кредита.

Самая выгодная — 6,8%. В ней цена квартиры сопоставима с другими вариантами, но ежемесячный платеж и полная стоимость кредита меньше. Единственный минус — в той программе нет льготного периода с пониженным ежемесячным платежом. Пришлось бы сразу платить кредит по полной, а совмещать это с арендой я не могла. Эта программа мне не подошла.

Я выбрала программу «один год — 1%», где был подходящий первоначальный взнос. В первый год нужно было выплачивать 1% годовых от суммы задолженности и часть основного долга, остальное компенсировало государство. Со второго года ставка увеличивалась в зависимости от выбранного банка.

С 9 сентября 2023 года первоначальный взнос по ипотеке с госучастием вырос с 15 до 20%  . На таких условиях я бы уже не смогла взять ипотеку.

Чтобы сравнить цены на квартиры по разным программам, я составила таблицу. Указала корпус, этаж, площадь, стоимость квартиры для каждой из программ, первоначальный взнос, ставку, ежемесячный платеж
Чтобы сравнить цены на квартиры по разным программам, я составила таблицу. Указала корпус, этаж, площадь, стоимость квартиры для каждой из программ, первоначальный взнос, ставку, ежемесячный платеж

Я проанализировала отобранные в таблице варианты и выбрала самый выгодный вариант — квартиру 33,8 м² в крайнем доме ЖК на 12-м этаже с видом на небольшой лесок, за которым вдалеке расположен один из микрорайонов города. Она стоила 8 324 772 ₽.

Первоначальный взнос 15% — 1 248 707 ₽, но я планировала внести 1 300 772 ₽. Сумма кредита — 7 024 000 ₽.

По предварительным расчетам на сайте застройщика, ежемесячный платеж в первый год получался 22 500 ₽, а со второго — 47 600 ₽ в месяц. Окончательные суммы зависели от того, под какой процент банк выдаст кредит.

Если застройщик не успеет сдать дом за год, условия кредитного договора не изменятся: выплачиваемые суммы не зависят от фактической сдачи дома. Мне придется одновременно платить ежемесячный платеж и аренду и, скорее всего, залезть в подушку безопасности.

Как забронировала квартиру

Я общалась с застройщиком в личном кабинете на сайте. Сначала добавила понравившиеся квартиры в «Избранное» — там можно сравнить общую информацию: площадь, стоимость, дату заселения, этаж.

Чтобы начать процесс покупки, я забронировала квартиру — нажала на кнопку «Купить». Купить без брони нельзя. Эта услуга стоила 5000 ₽. Сумма не входит в цену квартиры и не возвращается. Думаю, так застройщик отсеивает тех, кто зашел «просто посмотреть».

Я забронировала квартиру 20 июля. Процесс похож на покупку в интернет-магазине. После оплаты на электронную почту пришло подтверждение.

Бронирование действует 10 дней. За это время нужно одобрить заявку на ипотечный кредит и начать оформление сделки.

После оплаты бронирования на электронную почту пришло подтверждение
После оплаты бронирования на электронную почту пришло подтверждение
Раздел «Избранное» в личном кабинете позволяет сравнить квартиры по основным параметрам
Раздел «Избранное» в личном кабинете позволяет сравнить квартиры по основным параметрам

Как я получила ипотеку

В тот же день я подала заявку на ипотечный кредит через застройщика. Заполнила анкету в личном кабинете и прикрепила сканы документов:

  1. Справку 2-НДФЛ за текущий и предыдущий годы, запросила ее в бухгалтерии на работе.
  2. Все страницы паспорта.
  3. Заверенную копию трудовой книжки, получила ее в отделе кадров на работе.
  4. СНИЛС.
  5. Свидетельство о регистрации как самозанятой — кроме основной работы я преподаю английский, поэтому зарегистрирована как самозанятая и плачу налог.
  6. Справку о доходах от репетиторства за 2022—2023 годы, скачала ее из приложения «Мой налог».

Застройщик сам определил, в какие банки направить заявку на ипотечный кредит, и подал ее в три банка — «Альфа-банк», «Открытие», «Абсолют-банк».

Я изучила предложения всех банков. Оказалось, что самую низкую ставку предлагает ВТБ. Позвонила застройщику и попросила подать заявку и туда.

На следующий день на электронную почту пришли одобренные заявки от банков. «Альфа-банк» одобрил кредит под 7,6% годовых, «Открытие» и «Абсолют» — под 8%. ВТБ прислал одобрение через день — под 7,3% годовых. Я решила брать кредит в этом банке. Тем более что мои сбережения лежали там же.

Чтобы оформить кредит, одобренные заявки должны появиться в личном кабинете на сайте застройщика. Одобрения от банков с более высокими ставками появились 22—23 июля, а ВТБ все молчал. Я занервничала и позвонила менеджерам банка и застройщика. Они ссылались друг на друга, но вопрос не решали. Тогда я написала в чат поддержки в личном кабинете на сайте застройщика — проблему решили за 10 минут.

25 июля все одобренные заявки от банков наконец появились в личном кабинете. Чтобы оформить сделку, в личном кабинете на сайте застройщика напротив одобренной заявки от ВТБ я нажала кнопку «Продолжить оформление». Затем пришлось еще раз загрузить сканы паспорта, СНИЛС и ИНН — эти данные нужны, чтобы составить договор долевого участия.

Застройщик прислал договор в тот же день. Я проверила правильность паспортных данных, информацию о квартире и суммы. В приложении № 2 к договору были перечислены отделочные работы, с которыми застройщик обещал сдать квартиру. С этим списком я буду ее принимать, когда дом построят.

Одобрение от ВТБ. Из письма непонятно, какая будет процентная ставка. Пришлось уточнять в банке — 7,3% годовых
Одобрение от ВТБ. Из письма непонятно, какая будет процентная ставка. Пришлось уточнять в банке — 7,3% годовых
Одобрение от банка «Абсолют»
Одобрение от банка «Абсолют»
Так выглядит первая страница договора долевого участия
В приложении № 2 к договору перечислены отделочные работы. По этому списку я буду принимать квартиру

Как оформляла электронную подпись

Чтобы подписать документы по сделке, я оформила электронную цифровую подпись — ЭЦП. Это комбинация цифр и символов, которую с помощью специальной программы добавляют к электронному документу. Это законный аналог собственноручной подписи. Он нужен, чтобы подписать электронные документы или заверить бумажные, преобразованные в электронный формат.

В личном кабинете на сайте застройщика я нажала кнопку «Выпустить электронную подпись», и мне пришло уведомление с сайта госуслуг. Далее я пошагово выполнила инструкции на госуслугах.

Понадобились подтвержденная учетная запись на госуслугах и биометрический загранпаспорт с чипом. Я установила специальное приложение «Госключ» и считала чип в загранпаспорте с помощью модуля бесконтактной оплаты на моем телефоне. Для этого нужно положить смартфон на страницу с биометрическими данными и нажать кнопку в приложении. «Госключ» сканирует их — таким образом подтверждается личность — и бесплатно выпускает ЭЦП. Процедура заняла около 10 минут.

Информация об этом автоматически появляется в личном кабинете на сайте застройщика. Ключ электронной подписи хранится и применяется в самом приложении. Выпущенная ЭЦП действительна только для взаимодействия с конкретным застройщиком. Если бы я решила купить еще одну квартиру у другого, мне бы понадобилась другая электронная подпись.

27 июля со мной связалась менеджер, которая сопровождала сделку, и прислала в «Вотсап» инструкцию с дальнейшими шагами. Нужно было:

  1. Открыть эскроу-счет и прислать его реквизиты менеджеру застройщика.
  2. Внести первоначальный взнос на свой счет в ВТБ — открывать отдельный счет не понадобилось, потому что мои сбережения для взноса уже лежали на нужном счете.
  3. Оплатить полис страхования жизни.
  4. Подписать электронной подписью кредитный договор и ДДУ в личном кабинете на сайте застройщика.
  5. Дождаться, когда Росреестр зарегистрирует сделку.
Инструкции по сделке от застройщика
Инструкции по сделке от застройщика

Как открывала эскроу-счет

На эскроу-счете размещаются деньги дольщиков до тех пор, пока застройщик не закончит строительство и не сдаст дом. Это защита от недобросовестных исполнителей.

После введения эскроу-счетов застройщики не получают деньги напрямую от дольщиков, а запрашивают финансирование в банках. Банк может выделить деньги на один или несколько ЖК одного застройщика. Мой ЖК финансировал Сбербанк, поэтому эскроу-счет нужно было открыть там.

Я уже была их клиентом. В мобильное приложение Сбера мне пришло уведомление от банка. Я должна была подтвердить согласие на открытие эскроу-счета, что я и сделала. Никаких документов подавать не пришлось.

После этого эскроу-счет появился в приложении в «Накоплениях». Я скопировала его реквизиты в разделе «О счете» и отправила застройщику в «Вотсап».

Как оформляла страховку

Прежде чем подписывать кредитный договор, нужно оформить страхование жизни и здоровья заемщика на остаток основного долга по кредиту. В моем случае это означало полную стоимость квартиры за вычетом первоначального взноса.

Менеджер сказал, что застраховаться можно в любой аккредитованной банком компании. Если страховки нет, процентная ставка повышается на 1%. Однако со стороны застройщика на этот счет были ограничения: согласно условиям сделки, страховку нужно было приобрести через него, а он сотрудничал с «Альфа-страхованием».

Когда из страховой прислали расчет за первый год, я расстроилась. Нужно было заплатить 46 821 ₽ — это в два раза больше, чем я ожидала. Расчет на «Банки-ру» выдавал более бюджетные варианты.

Расчет страховки на «Банки-ру»
Расчет страховки на «Банки-ру»
Расчет от «Альфа-страхования» — 46 821,98 ₽ за первый год
Расчет от «Альфа-страхования» — 46 821,98 ₽ за первый год

Кроме того, страховая премия, которую придется оплачивать, в процентном соотношении к остатку задолженности будет только расти с каждым годом:

  • за первый год я заплатила 0,00606 × 7 725 400 ₽ = 46 821,98 ₽;
  • за второй нужно будет заплатить 0,0063 × 7 540 486 ₽ = 47 505,06 ₽;
  • за тридцатый год — 0,11283 × 758 089,98 ₽ = 85 535,29 ₽.

То есть по мере выплаты долга я стану платить больше. Я согласилась на такие условия, потому что испугалась, что сделка сорвется. Но в следующем году планирую выбрать другую страховую. Посмотрю список компаний, которые аккредитованы ВТБ, прикину стоимость страховки на «Банки-ру» и выберу самый выгодный вариант. По текущим оценкам получится сэкономить в полтора раза по сравнению с предложением, которое навязал застройщик.

А когда дом сдадут в эксплуатацию, придется еще застраховать квартиру от гибели и повреждения.

28 июля со мной связалась менеджер из ВТБ. Мы обсудили детали: дату сделки назначили на 3 августа, а дату ежемесячного платежа по кредиту — на 15-е число каждого месяца. Я была единственным заемщиком, созаемщик или поручитель не требовались.

Менеджер попросила:

  1. Прислать реквизиты эскроу-счета.
  2. Внести первоначальный взнос на мой счет в ВТБ — в дальнейшем платежи по кредиту будут автоматически списываться с него же.
  3. Оплатить сервис безопасных расчетов — 3300 ₽.

Сейчас много звонков от мошенников. Чтобы обезопасить себя, я проверяла, с каких адресов электронной почты или номеров телефонов со мной связываются. У почты смотрела домен — vtb.ru, а менеджер банка всегда звонила со стационарного номера — я его записала в адресную книгу телефона.

Как оформляла сделку

За день до сделки менеджер прислала кредитный договор, чтобы я ознакомилась с ним. Каждый месяц я должна платить 22 591 ₽ банку, а с сентября 2024 года — 47 224 ₽. Если я буду гасить досрочно, график платежей будет пересчитываться после каждого такого платежа.

Утром в день сделки я оплатила страховку квартиры и отправила чек и полис страхования менеджерам ВТБ и застройщику. Жилье приобретала в ипотеку, поэтому банк отправил кредитный договор в ПИК, так как подписать его с помощью ЭЦП можно только в личном кабинете застройщика.

Так выглядит первая страница кредитного договора
А это график платежей: каждый месяц я должна платить 22 591 ₽ банку, а с сентября 2024 года — 47 224 ₽
Так выглядит первая страница договора страхования
Полис — документ с QR⁠-⁠кодом — нужен, чтобы обратиться за возмещением. Он подтверждает, что договор страхования вступил в силу. После оплаты мне выслали оба документа в одном PDF

Мой первоначальный взнос лежал в ВТБ, на этот же счет банк должен был перечислить сумму кредита. Потом деньги следовало перевести на эскроу-счет в Сбербанке.

Чтобы избежать рисков, банки сотрудничают с сервисами безопасных расчетов — СБР. Например, ВТБ работает с «Метром квадратным».

ВТБ сообщил сервису реквизиты моего эскроу-счета, а «Метр квадратный» прислал на мою почту договор-оферту на услугу СБР и две квитанции: на оплату сервисного сбора — 3300 ₽, а также самой квартиры — 8 324 711,89 ₽.

Квитанция на оплату СБР — 3300 ₽
Квитанция на оплату СБР — 3300 ₽
Квитанция на оплату квартиры — 8 324 772 ₽
Квитанция на оплату квартиры — 8 324 772 ₽

После менеджер застройщика отправила мне в личный кабинет документы, которые я должна была подписать ЭЦП. Там были:

  1. Заявление на кредит.
  2. Кредитный договор.
  3. График погашения платежей.
  4. Договор долевого участия.
  5. Согласие на обработку персональных данных.

Я оплатила услугу сервиса безопасных расчетов.

Перед тем как подписывать кредитный договор, я проверила его и обнаружила ошибку. В разделе «Процентная ставка» не было указано, что в течение одного года ставка составляет 1%. Это означало, что мне пришлось бы платить 7,3% годовых с самого начала.

Я позвонила менеджеру ВТБ и указала на ошибку. Оказалось, что при форматировании документа она случайно удалила этот пункт. Банк все быстро поправил, застройщик обновил кредитный договор в личном кабинете, и я подписала весь пакет документов с помощью ЭЦП.

Когда все было готово, менеджер ВТБ перевела кредитные деньги на мой счет — и там появилась полная сумма на квартиру. Я отсканировала QR-код с квитанции сервиса безопасных расчетов, и деньги списались со счета. Я отправила менеджеру ВТБ копию чека об оплате, и она подтвердила завершение сделки по электронной почте.

Чек о перечислении денег за квартиру на сервис безопасных расчетов я отправила менеджеру ВТБ
Чек о перечислении денег за квартиру на сервис безопасных расчетов я отправила менеджеру ВТБ
После того как я отправила менеджеру ВТБ копию чека об оплате, она подтвердила завершение сделки
После того как я отправила менеджеру ВТБ копию чека об оплате, она подтвердила завершение сделки

Как зарегистрировали сделку

Через пару дней деньги зачислились на счет эскроу в Сбербанке. Застройщик получит их только после того, как введет дом в эксплуатацию. По плану это произойдет до 15 июля 2024 года.

Вечером того же дня застройщик отправил документы по сделке на регистрацию в Росреестр. 7 августа на электронную почту пришло уведомление, что договор долевого участия зарегистрировали. В тот же день застройщик прислал электронные документы по сделке, заверенные в Росреестре: ДДУ и выписку из ЕГРН о зарегистрированном договоре участия в долевом строительстве. Сделка завершилась.

Уведомление о регистрации ДДУ от Росреестра
Уведомление о регистрации ДДУ от Росреестра
Уведомление о регистрации ДДУ от застройщика
Уведомление о регистрации ДДУ от застройщика
Выписка из ЕГРН о зарегистрированном договоре участия в долевом строительстве. Внизу страницы есть отметка о подписании ЭЦП, но главное — файл с расширением .sig. Его выслали вместе с документом — это и есть ЭЦП
Выписка из ЕГРН о зарегистрированном договоре участия в долевом строительстве. Внизу страницы есть отметка о подписании ЭЦП, но главное — файл с расширением .sig. Его выслали вместе с документом — это и есть ЭЦП

С момента бронирования до совершения сделки прошло 15 дней. Мне понравилось, что не пришлось никуда ездить. Весь обмен данными и документами происходил через интернет. Процесс был несложным, но включал много шагов.

Я старалась не волноваться — просто четко следовала инструкциям на сайте застройщика. В день сделки отпросилась с работы, чтобы ни на что не отвлекаться и в любой момент быть на связи с застройщиком и банком.

Пока у меня нет ощущения, что я владею квартирой. Она как будто еще не существует в реальности. Чувствуется только большая финансовая нагрузка. Уверена, что радость от обладания придет, когда получу ключи и заселюсь.

Мой домашний ботанический сад тоже ждет переезда. Летом я обычно выставляю цветы на балкон, а в новом доме им придется постоянно жить в комнате
Мой домашний ботанический сад тоже ждет переезда. Летом я обычно выставляю цветы на балкон, а в новом доме им придется постоянно жить в комнате

Самое важное о покупке квартиры в ипотеку онлайн

  1. Сравнивайте цены по разным ипотечным программам, которые предлагает застройщик. Предложение лучше выбирать не по скидке, а проверять выгоду расчетом в деньгах.
  2. Не стесняйтесь звонить в банк, застройщику и менеджерам. Отвечать на ваши вопросы — их работа.
  3. Проверяйте все документы, которые вам присылают. Обычно процессы отлажены, но человеческий фактор никто не отменял — ошибки случаются.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Мария Кузьмина
Тоже покупали квартиру онлайн? Расскажите, как прошло:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Очень странная инфа про превращение новостройки во вторичку, если ее продает не застройщик. Мы так и продавали: купили на котловане, ближе к завершению строительства - продали по переуступке прав ДДУ. Покупатель взял ипотеку на новостройку. Главное чтобы продажа была до акта приемки.
Надеюсь читатели увидят мой коммент, а то так и останутся с неверной инфой/

20

Ася, ипотеку с господдержкой нельзя оформить когда покупаешь квартиру по переуступке.
Но в этом случае можно оформить семейную или ит ипотеку.

11

user1252099, да, была ИТ ипотека, верно.

0

Ася, и покупать по переуступке даже выгоднее: у нас цена была 15,7, а у застройщика 18,3.

6

Ася, а если застройщик запретил такие сделки?

2

Andy, запретить не уверена, что по закону могут. В любом случае у нас такого пункта в договоре не было.

2
0
Герой
Отредактировано

покупал онлайн, это было сложно долго муторно. Но покупал в самом начале, тогда никто не умел, процессы не отлажены. А чтобы электронную нотариальную доверенность сделать, пришлось поездить по городам в поисках более продвинутого нотариуса, которой знал что вообще так можно

Помню покупал первую квартиру, давно еще, был морлодой но все документы читал внимательно от начала до конца. И в банке менеджер тоже случайно "ОШИБЛАСЬ" в договоре, вроде бы тоже что-то со ставкой, договаривались на одну, а в договоре другая. Для себя выработал правило, если в договоре фигурируют деньги, читать надо внимательно от начала до конца и никуда не торопиться. Лучше потратить лишний час на чтение вначале, чем потом потратить дни и деньги

12

Йцукен, а что делать если за полтора часа надо ознакомиться с 10 документами от 1 до 10 листов? Ничего не пропустить, а ещё ты ещё не знаешь ничего, на что надо обратить внимание, что может потом помешать продать, сдать переступить квартиру, или иное.

0
0
Герой

ПИК - симпатично издалека, но жуткий человейник при ближайшем рассмотрении, и качество очень так себе ( Но выбора-то и нет новостроек в Зелике. Может в 19 районе что-то будет.

9
Герой

EnoughToo, хоть и строит "типовые человейники", но разные жк отличаются по комфорту и по качеству, где-то по 30 этажей дома и нет школ садов, а где-то все есть. А где-то все есть, но рядом строят жк другие девелоперы, у которых ничего нет. И считай что будут пользоваться социальной инфраструктурой, за которую заплатили покупатели пика.

1
Автор статьи

EnoughToo, в 19 микрорайоне человейники ещё хуже - например, на Заводской улице высокие дома стоят очень близко друг к другу и к дороге.

0
Автор статьи

Коза-дереза, ну, ситуации бывают разные. Например, вторая комната может понадобиться, если человек работает из дома. У меня 2 комнаты, потому что когда начала снимать эту квартиру, дочь ещё жила со мной, у неё была отдельная комната.

8
0
Герой

Тоже у ПИК покупали. За неделю управились. Всё онлайн. Ходили только в банк. Очень удобно. Просто как вспомнишь покупку квартиры на вторичке, так плохо становится.

4
Автор статьи

av, вот мне тоже не хотелось взаимодействовать с риэлторами и разнообразными хозяевами квартир во вторичке.

4
0

И на счёт страховки: прямо сейчас выбирайте любую компанию, не только из списка ипотечного банка, направляйте им копию документа,в котором перечислены требования к вашей страховке, они готовят договор, направляете его на согласование в банк, что хотите застраховаться вот тут. Если условия подходят, по закону банк не может вам отказать. Просто они это делать не торопятся - до 2х месяцев рассмотрение у Альфы, например. Сразу готовите пакет документов для отказа от страховки в прежней компании, чтоб уже все было готово
Как только пришёл ответ, что банк примет полис, оформляете его, направляете подготовленные документы в старую страховую о закрытии страховки и возврате неиспользованной части. Делайте это прямо сейчас, не ждите год.

3
Автор статьи

Ася, спасибо за наводку)

1

Ася, у меня например повышение ставки на 1% в случае выбора страховки вообще в любом другом банке

0

Татьяна, интересно. Какой у вас банк? Страховка требуется, чтобы покрыть риски банка, требовать ее - нормально. Но если вас ограничивают в выборе страховой, и даже если вы под этим подписались, мое мнение - это грубое нарушение закона о защите прав потребителей, и контору можно и нужно наказать.

0
0
Герой

Тоже приобрели квартиру, в этом же ЖК, только корпус 2.3. С момента бронирования до сделки прошёл месяц,не все было гладко, но в итоге все хорошо,ждем ключи. Поздравляю с приобретением!!

3
Автор статьи

Maria, я Вас тоже поздравляю! :)

1
0

и че все ПИК ругают. Из говна и палок строят многие, но именно ПИКовские планировки постоянно в дизайнерских обзорах студий - они блин удобные потому что. А не эти жуткие выступчатые от других застройщиков и не вагоны.

2
0

Пардон, что я тут сразу с правками. В целом инфа познавательная и подробная, многим пригодится)

1
0
Герой

>> Чтобы избежать рисков, банки сотрудничают с сервисами безопасных расчетов — СБР. Например, ВТБ работает с «Метром квадратным».
..и перекладывают другие риски на вас. И берут за это 3000р.

У меня в 2 договорах были эти помойки ООО "Домклик" и ООО "М2", а это как-бы не банки а обычные ООО-шки пусть и дочерние банков. В итоге просто платил на эскроу. точнее на свой счёт в банк где будет эскроу а затем уже 1 внутрибанковским платежом на эскроу.

Один раз помог сделать глупость родственнику -- не смог отговорить покупать кладовку через эти помойки. в итоге при продаже ОГРОМНЫЕ ПРОБЛЕМЫ С НАЛОГОВОЙ на ровном месте при подтверждении стоимости покупки (для корректного рассчёта НДФЛ с продажи).
Для налоговой важно получить платёжные поручения из которых будет очевидно что платили именно вы(или живыми деньгами или со ссудного счёта) и что застрой/продавец получил деньги от вас.
А тут получается что вы платили какому-то ООО "М2". И нужно будет отдельно доказать налоговой что это (были) ваши деньги. С аккредитивами (нормальными в терминах ГК РФ, когда есть депонент, получатель и банк с лицензией как агент исполнения платежа по условию) налоговая работать умеет, а с этими непонятными посредниками -- нет.

Я не понимаю чем даже при покупке вторички СБР по непонятному договору с ООО лучше обычного понятного аккредитива, учитывая возникшую обязанность потом объяснять налоговой что же это всё-таки было.
Ну кроме того что аккредитив 1000р, а сбр как минимум 3000.

1
Автор статьи

Alexander, это удобно банку в первую очередь, а покупателю предлагают либо согласиться, либо не участвовать.

1
Герой

Я не понимаю откуда возникает требование что их участие обязательно. У меня в двух зарегистрированных ДДУ формулировка "дольщик может оплатить через ООО...". Обязан внести на эскроу это да. Ну так я и внёс на эскроу.
Когда продавал как продавец покупатель засомневался в нужности ооо м2 и оказалось что и без него ипотека нормально согласовывается.
Ладно бы эту услугу оказывал ВТБ как банк или у у этого ООО была бы лицензия хотя бы НКО, но тут просто проблемы на ровном месте.
Платежное поручение по которому м2 деньги перечислили на эскроу они за год хотя бы научились выдавать? Или всё также непонятный акт который тригерит налоговую только своим видом ?
Это очень важный вопрос который я уверен поможет другим покупателям хотя бы пакет документов собирать сразу.

0
Автор статьи

Alexander, да прислали, что деньги по ДДУ перечислены на мой эскроу-счёт в рамках договора сервиса безопасных расчётов.

0
Герой

Мария, это именно платёжное поручение или какой-то документ в свободной форме на которая налоговая посмотрит как на фантик?

Это как выяснилось супер важно если потребуется нести в налоговую с целями подтверждения даты или суммы полной оплаты.

0
Автор статьи

Alexander, это платёжное поручение с номером.

0
Герой

Спасибо за подробности. В этом случае стало спокойнее, раньше был просто акт и даже на письменный запрос отвечали "нет такой возможности" хотя предоставление "расчетных документов"(чтобы это ни значило) предусмотрено офертой.
Но опасность что налоговая не примет платёжку остаётся

1
0
Герой
Отредактировано

приветствую. фактически читая, вспомнил свою историю. та же планировка и метраж, та же онлайн покупка. разница лишь, что у меня жк
внутри МКАД и процент 1% на весь срок. в договоре галку сняли в пункте "разрешаю передавать третьим лицам?"
в целом, в этой квартире спальня отдельно норм, а в кухню гостиную воткнете диван с отличным матрасом и там можно спать вполне. Зеленоград прикольный. никогда ещё не видел жителя Зеленограда, кто купил бы квартиру не в нем.

0
0
Отредактировано

В квартире которая сейчас снимается арендная ставка рыночная? Если рынок 26тыр, а ипотека 46- выгоднее снимать. Ипотека должна быть=аренде. Если будут проблемы с работой/доходом, можно квартиру сдать в аренду и она сама себя будет выкупать. Поэтому если произойдет падение недвижимости - такие квартиры упадут в цене в первую очередь, они переоценены

0
Автор статьи
Отредактировано

Олег, я давно снимаю. Вероятно, рынок сейчас несколько выше. И потом, согласитесь, собственное жильё и съёмное - это две большие разницы.

2
0

Автор, а не рассматривали Голубое? Там квартиры намного больше по площади. Да, может транспортная доступность не очень, но вы пишете что в будущем возможно будете жить с дочерью. Про Новый Зеленоград не говорю (по Пятницкому можно ехать вечно в обе стороны, но все же), но там уже выдают ключи, к тому же вы снимаете… Не рассматривали ли другие варианты по нашей ветке ЖД?

0
Автор статьи

Иосиф, Голубое серьёзно не рассматривала, потому что транспортная доступность гораздо хуже. Много знакомых живёт там, в часы пик до Зеленограда! добираются больше часа. Кроме того, там совершенно нет мест для прогулок, а мне это важно. Я изначально хотела остаться в Зеленограде, где я всё знаю, всё привычно.

0
0

За какой срок вам поступили деньги от банка на эскроу счет?

0
Автор статьи

Андрей, банк перечислил мне полную сумму кредита на личный счёт в день сделки, и я сразу же оплатила стоимость квартиры (первоначальный взнос + кредитные средства) через сервис безопасных расчётов. Сервис безопасных расчётов перечислил деньги на эскроу-счёт через 4 дня.

0
0

Сейчас идёт сделка, жду документов от застройщика, волнуюсь. Укэп сделали в офисе застройщика, проверила - удостоверяющий центр аккредитован.

0
0

Вы не в ЖК Зелёный парк взяли? Присматривалась к нему

0
0

"Стоимость квартиры меняется в зависимости от программы — чем выгоднее условия кредитования, тем дороже квартира." : бугага - вот оно все, что нужно знать о "скидках" и "льготных программах".

0

Сообщество