Куда прописать детей, если продать купленный с помощью маткапитала дом?

35

Знакомая купила дом за маткапитал и теперь его продает. Органы опеки она ни о чем не спрашивала. Половину денег за дом уже получила и потратила в никуда. Но сделка еще не состоялась.

После продажи она собирается прописаться с детьми у своей матери в квартире площадью 44 м². А площадь дома была 56 м². Сможет ли она это сделать и получится ли у нее выделить доли в квартире, если там уже есть выделенная доля?

Екатерина Ф.

Сделка, которую хочет провернуть ваша знакомая, чревата крупными неприятностями. Пример из судебной практики: женщину из Омска приговорили к двум годам лишения свободы за то, что она купила квартиру на маткапитал, не выделила в ней доли и продала ее. А деньги использовала по своему усмотрению. И хотя женщина выделила детям доли в принадлежащем ей доме, Верховный суд РФ посчитал такой приговор обоснованным.

Аватар автора

Алиса Маркина

юрист

Страница автора

Чтобы вашей знакомой этого избежать, ей нужно отказаться от намерения продать дом тем способом, которым она собиралась, и вернуть деньги покупателю. Дальше можно выделить доли в доме детям и попробовать получить согласие органов опеки на его продажу с одновременной покупкой доли в квартире. Вдруг выйдет.

Расскажу, как лучше все сделать.

Как должно быть по закону

Чтобы не нарушить закон, ваша знакомая должна сначала выделить доли в доме детям. А потом, если она хочет его продать, до сделки получить разрешение на это органов опеки. Фактически у нее уже должен быть документ с готовой схемой действий, согласованной с отделом опеки местной администрации. В нем будет прописано, на каких условиях может быть продан дом и что взамен получат дети. У матери нет права сначала продать дом, купленный на маткапитал, и только потом думать, куда прописать детей. Она в первую очередь обязана доказать администрации, что ее дети не останутся без жилья.

Ваша знакомая почти продала дом, но сделка еще не состоялась. И такую сделку либо не зарегистрируют, либо вскоре после регистрации признают недействительной и отменят из-за нарушения прав детей. Деньги ей в любом случае придется вернуть покупателям.

Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Дело не только в прописке

В обычной ситуации, когда жилье принадлежит родителям, а дети в нем только зарегистрированы и живут, вопрос звучал бы так, как в вашем письме: можно ли продать недвижимость, а детей прописать к бабушке? Можно, конечно, если бабушка согласна.

Но когда для покупки жилья используют маткапитал, часть дома, которую оплатили средствами маткапитала, нужно оформить в собственность детей. Для детей-собственников права не ограничены проживанием и пропиской в доме. У них также есть право распоряжаться этим домом: когда детям исполнится 18 лет, они смогут продать свою долю и потратить деньги по своему усмотрению.

Пока детям не исполнилось 18 лет, их недвижимостью распоряжаются родители, но с разрешения органа опеки. И опека контролирует, чтобы ребенок из человека с жильем не превратился в человека без жилья. Поэтому просто продать жилье без четкой схемы, описывающей, что взамен получат дети, нельзя.

Но если родители от лица детей продадут доли в доме и одновременно купят на имя детей доли в квартире бабушки, органы опеки могут одобрить такой план.

Что мать должна сделать заранее

Чтобы продать дом, который купили с помощью маткапитала, мать должна доказать органам опеки, что в результате сделки интересы детей-сособственников будут соблюдены. Если же доли детям не выделены, то их интересы уже пострадали.

То, что площадь дома — 56 м², а квартиры — всего 44 м², не самое главное. Скорее всего, стоимость дома больше, чем размер материнского капитала, с помощью которого государство обеспечило детей и мать жильем. По закону детям нужно выделить доли как минимум в размере суммы господдержки, то есть необязательно больше. И органы опеки будут защищать стоимость именно этих долей, а не всего дома.

Допустим, средствами маткапитала оплачена треть дома, мать не замужем, а детей двое. Тогда в заявлении в органы опеки мать от лица своих детей может указать, что в квартире детям будет принадлежать доля с той же стоимостью, хотя и меньшего метража. Сумму маткапитала делят на троих:

  • 453 000 / 3 = 151 000 ₽ — столько стоит доля каждого ребенка и матери

Поскольку за счет маткапитала оплачена только треть дома, делим ее на троих — по 1/9 каждому ребенку и матери. Площадь дома — 56 м², получается, что 1/9 от нее — это 6,2 м². Детей двое, поэтому в квартире желательно выделить им не менее 12,4 м².

Однако тут есть тонкость. Предположим, квартира дороже дома и стоит 2 000 000 ₽. Тогда, если взять долю каждого ребенка и посчитать применительно к стоимости квартиры, получится меньше метров. Считаем:

  • (151 000 ₽ + 151 000 ₽) / 2 000 000 ₽ × 44 м2 = 6,6 м²

То есть за те же деньги двое детей получат 6,6, а не 12,4 м².

После таких расчетов мать должна понимать, что органы опеки могут усомниться в пользе сделки для детей. Но мать же действует в интересах детей, поэтому в заявлении может указать не только свое желание поменять дом на квартиру, где метров будет меньше за те же деньги, но и положительные доводы в пользу такого решения.

Например, она может написать, что дом находится в деревне, где до ближайшей школы — 20 км, а до поликлиники — 30 км. А квартира находится в городе с хорошей инфраструктурой, где из окна квартиры видна гимназия, в которую детей зачислят по месту регистрации. Есть поликлиника в соседнем дворе. Дети смогут посещать секции, ходить в театры и музеи.

До того, как брать деньги в счет продажи дома, мать должна убедить органы опеки, что принимает решение в интересах детей, и получить разрешающее продажу дома постановление. На этом основании Росреестр зарегистрирует сделку.

Если в квартире, куда мать собралась прописывать детей, у них уже есть доли, значит, дети должны получить дополнительную долю в этой квартире, например выкупить ее у бабушки. Если бабушка не согласится, матери придется выделять им доли из своей. Но не факт, что органы опеки согласятся на такое, ведь в этом случае у матери и детей недвижимости не прибавится. Не стоит даже предлагать им такой вариант.

Что будет дальше

Вы спрашиваете про ситуацию, когда мать уже получила часть денег за дом, но не имеет соответствующего разрешения опеки на продажу. Это неосмотрительно со стороны покупателей. А со стороны матери вообще нечестно, если не сказать незаконно: она знает, что у нее нет разрешения на продажу детских долей от органов опеки и такая сделка не пройдет регистрацию в Росреестре. То есть у матери на руках деньги, в обмен на которые она ничего не может дать, хотя эти деньги ей не дарили.

Покупатели могут потребовать вернуть деньги, если по документам мать получила их как взнос за дом. Нет сделки — значит, у денег нет правового обоснования.

Возможно, мать не выделила доли детям и рассчитывает, что сделка по продаже дома пройдет регистрацию, ведь регистратор не увидит доли детей и может не узнать, что требовалось согласие органов опеки. Но это ненадолго: такую сделку могут признать недействительной позже по иску ПФР или местной администрации.

В результате признания сделки недействительной матери опять-таки придется вернуть покупателю деньги. Чем дольше она этого не делает, тем больше процентов сверх полученной суммы придется вернуть. За весь период, когда должник уклоняется от возврата денег, он должен уплатить проценты в размере ключевой ставки Банка России. Например, на июнь 2020 года это 5,5% годовых.

Есть и другой вариант: госорганы не будут оспаривать продажу дома, но потребуют от матери вернуть маткапитал государству. Например, так произошло в Пермском крае, где мать продала квартиру, оплаченную с помощью маткапитала, не выделив доли детям. Итог будет похожий: суд выдаст исполнительный лист на взыскание денег.

Конечно, есть люди, готовые всю жизнь прожить в долгах и скрывать от судебных приставов-исполнителей счета в банках и другое имущество. Но я не советую вашей знакомой получать от покупателей вторую часть денег за дом, который она не сможет на них переоформить. И тем более не рекомендую совершать действия, которые приведут к судимости.

За присвоение государственных денег в крупном размере, которые предназначались на улучшение жилищных условий детей, можно лишиться свободы на шесть лет с одновременным штрафом до 80 000 ₽.

Поэтому, пока все не зашло слишком далеко, нужно расторгнуть предварительный договор купли-продажи, если он есть, и попытаться вернуть деньги покупателю. Как лучше действовать вашей знакомой:

  1. Объяснить ситуацию покупателям и обсудить варианты, как она будет возвращать деньги.
  2. Попытаться получить в органах опеки разрешение на продажу дома, если доли выделены. А если не выделены, то сначала выделить, а потом переговорить с опекой.
  3. Если опека даст согласие на продажу, дом можно будет продать.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
  • Фредерик АбрикосовА если квартира куплена, но через несколько лет ребенку исполнилось 18 - на него нужно выделять долю? Если нужно, то может он ее "подарить" в процессе деления на доли или что-то еще сделать, чтобы при дальнейшей продаже было меньше собственников?0
  • Алиса МаркинаБулат, сначала выделение, потом дарение. Почитайте по тэгу "материнский капитал".1
  • Фредерик АбрикосовАлиса, спасибо!2
  • Марина Черкашина (грязнова)Если жена больна психологически, может ли муж продать дом (купленный на мат.капитал+ ипотека)?0
  • Алиса МаркинаМарина, если жена в судебном порядке признана недееспособной, то давать согласие на продажу дома с её долей будут опекун или попечитель.0
  • Алексей ЖуковА есть возможность "откатить" применение маткапитала при покупке дома? Добровольно вернуть государству выделенную сумму, чтобы избежать мороки с этими долями.0
  • Александр БолотинДобрый день. А если бы для покупки нового жилья использовалась ипотека? Практика (по крайней мере в Москве) такова, что опека отказывается давать согласие, если новое жилье покупается с использованием ипотечных средств. Как действовать в этом случае?0
  • Алиса МаркинаАлексей, можно перечислить деньги на счёт детей и уведомить об этом органы опеки. Но опеку всё равно будет интересовать жильё, в котором дети прописаны.0
  • Алиса МаркинаАлександр, у нас уже есть статья по теме и, надеюсь, что вскоре она будет опубликована. Если коротко: новое ипотечное жильё - это нарушение прав детей, которые раньше имели долю в неипотечной квартире. Почти наверняка такую замену не разрешат. Но есть варианты (которые тоже через раз работают). Маткапитал складываете на счёт детей. Покупаете новое жильё, которое заметно лучше, просите у опеки согласия снять детские деньги и вложить в погашение ипотеки. Иногда разрешают, например, если маткапиталом погасится остаток долга по ипотеке.0
  • Александр БолотинАлиса, немного не так, видимо не совсем подробно написал. Давайте так. Дано: купленная квартира в ипотеку (ипотеку готовы погасить полностью хоть завтра), уже использованный на погашение части основного долга маткапитал, долей детям пока никто не выделял. Желание - погасить эту ипотеку, взять новую, купить квартиру большей площади. Это возможно? Каков порядок действий? Заранее спасибо0
  • Алиса МаркинаАлександр, видимо, вы не совсем подробно прочитали мой ответ))) Так нельзя. Надо соблюсти букву закона: вы подписали нотариальное обязательство, что в течение полугода после погашения ипотеки выделите доли всем членам семьи. Вам придётся их выделить, потому что существуют даже приговоры за мошенничество, если доли не выделены, а квартира продана. После выделения долей детям и до их совершеннолетия вы уже ничего не можете сделать с квартирой без согласия органов опеки. Если захотите продать, нужно будет доказать опеке, что вы одновременно покупаете детям жильё той же стоимости в жилой квартире и без обременений в виде ипотечного залога. Ипотека - плохо. Вы перестанете платить, а квартиру заберут у детей. Не будет достигнута цель маткапитала в виде обеспечения новых граждан России квадратными метрами. Так говорят органы опеки и их поддерживают суды. Вам не разрешат продавать первую квартиру, сделку просто не зарегистрируют в росреестре, а если случайно и да, то вскоре через суд всё отменят, и будет вам головная боль. И покупателям. Поэтому возвращаемся к комменту выше. Гасите ипотеку, выделяете детям доли, покупаете новую квартиру и гасите ипотеку там. Чтобы продать первую квартиру, просите согласие у опеки на размещение суммы маткапитала на детском счету в банке. Потом просите у опеки разрешения снять детские деньги, погасить ими часть ипотеки в новой квартире и выделять детям доли там. Статья про произвол опеки выйдет завтра после обеда. Где-то в пути статья про то, сколько метров выделять детям и какие будут проблемы, если ошибиться в расчётах.0
  • Алиса МаркинаМного, делить дом всё равно придётся.0
  • Марина Черкашина (грязнова)Алиса, я так понимаю, что ему сначала нужно где то прописать детей? Он так уверенно мне ответил на вопрос - "Каким образом ты его продашь?". Его ответ- "Как купил так и продам!"0
  • Андрей Кечасов3 ребёнок рождён после направления ПФ РФ средств на улучшение жилищных условий, но до заключения соглашения об определении долей в жилом помещении, приобретённом с привлечением средств МСК. Пришли к нотариусу делать это соглашение. Нотариус полагает, что 3 ребёнку не положена доля в соответсвии с законом. Подарить мы ему долю можем после того, как сами определим себе четверым и зарегистрируем. Нотариус исходит из постулата, что право возникло на основании того, что ПФ РФ направил средства МСК в тот момент, когда 3 ребёнка не было. А правило закона о том, что надо заключить соглашение на первого, второго, третьего и последующих детей надо рассматривать более конкретно. Сколько детей было на момент направления средств, на стольких и полагаются доли. Так ли это?0
  • Алиса МаркинаМарина, перечитайте статью. У детей есть не только право регистрации, но и право собственности, если вложен маткапитал.0
  • Михаил ЧулановЧто делать, если старший сын совершеннолетний, живет отдельно и категорически не хочет принимать долю в доме, построенном в т.ч. и с участием маткапа? Не хочет платить налоги, эксплутационные услуги ЖСК и т.п.0
  • Патимат БахмаеваЗдраствуйте, скажите пожалуйста, можно ли продать старое жилье купленное на материнский капитал для получения финансов, предназначенных для нового строительства, при этом место расположения нового жилья будет лучше старого, что нужно сделать чтобы органы опеки дали разрешение на продажу жилья ?0
  • Алиса МаркинаМихаил, долю ему вы обязаны выделить. А потом он может подарить её вам или продать.0
  • Алиса МаркинаПатимат, скорее всего, вам не разрешат такую схему. У детей уже есть жилые квадратные метры, их нельзя менять на право в будущем владеть частью другого жилья, пока не существующего.0
  • Анна П.В 2012 году была куплена квартира в ипотеку в совместную собственность с мужем. В 2021 году ипотека погашена и выделены доли двум нашим детям (использованы средства Мат. капитала) в размере ¼ на каждого ребенка, дети прописаны сейчас в квартире. Затем планируем через органы опеки произвести отчуждение долей детей из этой квартиры и выделить доли детям у бабушки(моей мамы). Планируется переезд в другой город и требуется перевод детей в школу. Как быть с пропиской детей? Куда по закону должны быть прописаны наши дети при наличии долей у бабушки? При наличии нового ипотечного жилья в новом городе, возможно ли выписать и прописать детей в новой квартире без органов опеки?0
  • ЮлияЗдравствуйте. Скажите пожалуйста вот если я купила дом за мат.капитал.Дом на 48кв.У меня 3 деток, и потом мы взяли дом в ипотеку на 156 кв,и я в этом доме выделю детям доли. Я могу продать дом купленый за мат.кап.и направить деньги на поношения ипотеки.0
  • ВераЕсли дом купленный под мат.капитал стал аварийный и в нём не безопасно жить, можем ли мы его продать и потратить эти деньги на взнос по ипотеки нового дома?0
  • Анжела кречетоваЗдравствуйте.А как поступить,ели дом под материнский капитал не продали,и думаю не продадим,но уже куплен новый дом.Можно ли детей выписать из старого дома и прописать в новом.0
  • Алиса МаркинаАнжела, прописать в новый дом можно без проблем. Это продавать жильё с детскими долями без согласия опеки нельзя.0
  • Елена БурахинаЗдравствуйте, а если моя мама выделит доли моим детям в своем доме. Могу ли я продать дом купленный за материнский капитал (до в аварийном состоянии).0
  • Алиса МаркинаЕлена, об этом вам нужно договариваться с опекой. Но крайне маловероятно. Мама не получатель материнского капитала, так что если она подарит внукам часть дома, это никак не повлияет на вашу обязанность обеспечить детей квадратными метрами.0
  • АняЗдравствуйте.Подскажите пожалуйста.Квартира была куплена в ипотеку с использованием маткапитала.Ипотеку погасили и 2 детям выделили доли.Хотим взять согласие на размещение суммы маткапитала на детском счету в банке.Сможем ли потом без проблем продать квартиру?В дальнейшем хотим купить в ипотеку дом с первоначальным взносом(от продажи квартиры).А потом взять разрешения у опеки,чтоб снять детские деньги,погасить ими часть ипотеки в новом доме и выделить детям доли там.0
  • Алиса МаркинаАня, опека может дать согласие на продажу квартиры под размещение денег на банковских счетах. Тогда вы без проблем продадите квартиру. Но опека может не дать согласие на это. И подозреваю, что опека не разрешит снимать детские деньги. Во-первых, если после внесения этих денег ипотека не будет погашена, детские доли в зоне риска. Во-вторых, суды часто поддерживают опеку в том, что согласие на ипотеку в опеке не получали, так что это личный выбор и личный долг родителей, который дети не обязаны погашать своими деньгами.0
  • НадеждаАлиса, здравствуйте, подскажите пожалуйста! Не могу разобраться... В 2012 году купила квартиру за маткапитал, квартира в долевой собственности 1/2. В 2022 вышла замуж у мужа дом, муж хочет ребёнку выделить долю в доме, квартиру продать а деньги половину положить на счет ребенка. Конечно же с разрешения опеки. Возможно ли это? И возможно ли добиться этого разрешения на такую сделку? Дом и квартира в одной сельской местности.0
  • Алиса МаркинаНадежда, мб опека даст согласие на обмен доли ребёнка в квартире на долю в доме. Тогда у квартиры будут два взрослых собственника, и её можно будет продать.0
  • Надежда ИрзаСкажите пожалуйста, а если приобретался дом за мат капитал в деревне, можно ли продать его и выделить доли для ребенка у бабушки в городе и потратить средства на улучшение этой доли в квартире( ремонт) ? Расположение лучше, рядом находится поликлиника, садик, магазины, а в нынешнем жилье в деревне ничего этого нет, только в соседних деревнях. Могут ли дать органы опеки разрешение в таком случае?0
  • Алиса МаркинаНадежда, сомневаюсь.0
  • Тахир ТЗдравствуйте Алиса, подскажите пожалуйста. Я хочу купить дачу жилую у собственника, который куплен был полностью за мат капитал, они все там прописаны и 3 детей в собственности (кроме этой дачи нету у них в собственности ничего, в этой даче они не жили уже 2 года), родители хотят положить вырученые деньги на счёт каждому ребенку, если дают согласие опека в продаже. У меня вопрос такой как покупатель, какие у меня риски после покупки дачи?0
  • Алиса МаркинаТахир, как раз вышла статья об этом: https://journal.tinkoff.ru/seller-kept-money/0

Вот что еще мы писали по этой теме

Сообщество