Как получить кредит на постройку дома по программе сельской ипотеки?

38
Аватар автора

Иван Д.

спросил в Сообществе

Мы хотим построить дом в деревне на земле, которая досталась нам по наследству. Слышали, что можно взять кредит на строительство по ставке 3% по программе сельской ипотеки.

Как понять, подпадаем ли мы под эту программу и можно ли построить жилой дом с нуля? Что стоит учесть?

Выдачу кредитов по программе «Сельская ипотека» могут приостанавливать

Программа «Сельская ипотека» работает уже несколько лет. Но получится ли взять ипотеку под 3% или нет, зависит от суммы, которую правительство выделяет на эту программу каждый год, и экономической ситуации в стране. Так, в августе 2023 года банки приостановили прием заявок по программе «Сельской ипотеки». Такое решение приняли из-за повышения ключевой ставки до 12% в середине августа. В октябре 2023 по этой программе вновь стали выдавать кредиты.

Если планируете взять кредит, рекомендуем прямо перед подачей заявки уточнить текущий статус программы в банке.

Иван, действительно в России есть программа сельской ипотеки, с помощью которой можно получить льготный кредит, в том числе и на постройку дома. В Тинькофф Журнале уже были статьи на эту тему:

По этой программе можно взять кредит на строительство жилого дома на земельном участке, который у вас уже есть, или оформить кредит на покупку земли под строительство.

В вашем случае нужно выяснить, подпадает ли земельный участок под программу сельской ипотеки и можно ли построить на нем дом. А затем подобрать строительную организацию и завершить строительство в течение 24 месяцев — иначе банк может поднять ипотечную ставку.

Сельскую ипотеку могут выдавать 16 аккредитованных банков. Низкая ставка сельской ипотеки обеспечена тем, что государство субсидирует банкам разницу по сравнению с ключевой ставкой ЦБ. На эти цели заложен определенный бюджет. В 2023 году это почти 20 млрд рублей. Когда бюджетные деньги заканчиваются, банки приостанавливают прием заявлений на ипотеки. Летом 2023 года сельскую ипотеку выдавали всего четыре банка: Россельхозбанк, РНКБ, «Кубань Кредит» и «Центр-Инвест», но ситуация постоянно меняется.

Для строительства нужно подрядить фирму или ИП из списка партнеров конкретного банка. Строить самостоятельно не получится: нужен договор подряда. А про требования к земельному участку и строительству я расскажу подробнее.

Заявки на сельскую ипотеку в июле 2023 принимал банк «Кубань⁠-⁠кредит». Источник: kk.bank
Заявки на сельскую ипотеку в июле 2023 принимал банк «Кубань⁠-⁠кредит». Источник: kk.bank
Для оформления ипотеки на строительство дома нужно заключить договор подряда с одним из застройщиков из списка партнеров банка. Источник: kk.bank
Для оформления ипотеки на строительство дома нужно заключить договор подряда с одним из застройщиков из списка партнеров банка. Источник: kk.bank

Требования к земельному участку для сельской ипотеки

Земельный участок должен быть расположен на территории из списка населенных пунктов, которые включены региональным министерством сельского хозяйства в программу сельской ипотеки. Он может находиться в собственности или аренде. О том, как проверить, относится ли ваш участок к одному из таких населенных пунктов, мы очень подробно писали в статье про покупку готового дома по этой программе.

Если вы все проверили и ваш участок подходит, дальше нужно определиться с его характеристиками. От них зависит, одобрит ли банк предоставление кредита. Необходимо знать:

  1. К какой категории земель относится участок.
  2. В какой территориальной зоне он расположен.
  3. Какой у него вид разрешенного использования.

Категории земель. Земельный кодекс РФ делит все земли на определенные категории в зависимости от целевого назначения. Например, есть земли лесного или водного фонда, земли населенных пунктов или специального назначения.

Земельный участок, на котором можно возвести дом для проживания, может относиться только к землям населенных пунктов.

В какой территориальной зоне расположен участок. Земли делятся на зоны, для каждой из которых в правилах застройки прописан свой градостроительный регламент — собственники участков должны его соблюдать. Например, может быть установлено ограничение на строительство или его запрет. Так, если населенный пункт поделен на зоны: жилую, общественно-деловую, рекреационную, сельскохозяйственную, инженерно-транспортной инфраструктуры и зону спецназначения, — строить дом можно только в жилой.

Кредит не выдадут на покупку участка в охранной зоне или земли, зарезервированной для государственных и муниципальных нужд.

Вид разрешенного использования участка. Даже если участок расположен в нужной территориальной зоне, вид его разрешенного использования может предполагать запрет на строительство.

Виды разрешенного использования бывают самыми разными, все возможные перечислены в классификаторе. Например, бывают земли для ведения садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства, малоэтажной застройки, для предоставления коммунальных услуг и др.

Банк выдаст кредит только при условии, что участок находится в границах населенного пункта, территория которого подпадает под действие сельской ипотеки. А категория земель и вид разрешенного строительства позволяют построить на нем дом, пригодный для постоянного проживания.

Идеальный вариант для сельской ипотеки:

  1. Земельный участок находится в границах населенного пункта, подпадающего под сельскую ипотеку.
  2. Категория земель — земли населенных пунктов.
  3. Территориальная зона — жилой застройки или садоводства.
  4. Вид разрешенного использования — садовый участок, участок для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства.

А вот земельные участки из земель сельхозназначения всегда находятся за границами населенного пункта. Об этом прямо говорится в Земельном кодексе РФ, поэтому для строительства они не подходят.

Как правило, земельные участки в СНТ относятся к землям сельскохозяйственного назначения, но не всегда. Иногда бывает, что СНТ находится на землях населенных пунктов и в них можно строить жилые дома. Тогда нужно смотреть градостроительные регламенты, правила землепользования и застройки — ПЗЗ для данного муниципального образования.

Поэтому всегда уточняйте юридические характеристики конкретного земельного участка.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Как узнать категорию и вид разрешенного использования земельного участка

Есть несколько способов.

Первый — запросить выписку из ЕГРН или посмотреть информацию из нее онлайн. Данные об участке есть на публичной кадастровой карте Росреестра, и их можно запросить через портал госуслуг. В первом случае информация будет доступна любому пользователю, а во втором — только владельцу участка.

Собственник или арендатор земли также может получить градостроительный план на свой участок — в нем будет нужная информация о разрешенном использовании и параметрах допустимого строительства.

Запросить градостроительный план собственник участка может через МФЦ или портал госуслуг. Электронный документ будет готов через 14 рабочих дней. При заказе через МФЦ к этому сроку нужно добавить еще два рабочих дня. Источник: gosuslugi.ru
Запросить градостроительный план собственник участка может через МФЦ или портал госуслуг. Электронный документ будет готов через 14 рабочих дней. При заказе через МФЦ к этому сроку нужно добавить еще два рабочих дня. Источник: gosuslugi.ru
План содержит полезную информацию для планирования строительства или реконструкции зданий на участке: его расположении, границах, видах разрешенного использования, предельных параметрах строительства и об ограничениях использования
В градостроительном плане перечислены основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования участка. К каждому прописаны предельные параметры строительства: этажность, отступы от границ, максимальный процент застройки и минимальная площадь участка

Для просмотра участка на публичной кадастровой карте вбейте в строку поиска кадастровый номер или адрес земельного участка.

Появится меню с данными о категории земель, а также виде разрешенного использования.

Вбив кадастровый номер или адрес земельного участка, слева можно увидеть категорию земли и вид разрешенного использования. Категория земель сельхозназначения для сельской ипотеки не подходит
Категория земель — земли населенных пунктов, вид разрешенного использования — для ведения личного подсобного хозяйства. Подходит для строительства по программе сельской ипотеки
Категория земель — земли населенных пунктов, вид разрешенного использования — для индивидуального жилищного строительства. Участок подошел бы для строительства по программе сельской ипотеки, если бы находился в населенном пункте, попавшем в перечень программы сельской ипотеки

Если у вас нет кадастрового номера земельного участка, например вы только присматриваете землю, то подойдет другой способ. В целом я рекомендую всегда перепроверять данные из Росреестра этим способом.

Чтобы узнать, к какой категории земель относится земельный участок, необходимо открыть генеральный план соответствующего поселения, в котором расположен земельный участок.

Виды разрешенного использования устанавливаются органами местной власти в правилах землепользования и застройки — ПЗЗ. Там, исходя из территориальных зон, указываются основные виды разрешенного использования, а также градостроительные регламенты, где приводятся предельные параметры строительства: ограничения по этажности, минимальным отступам от границ земельных участков и другим параметрам, с которыми стоит ознакомиться, прежде чем начинать строительство.

Дальше я расскажу, где взять все эти документы.

Где искать генеральный план и ПЗЗ

Градостроительную документацию на свою территорию утверждают местная администрация — она обязана выкладывать генплан и правила в свободный доступ на официальных сайтах.

Еще посмотреть эти документы можно в общероссийской информационной системе территориального планирования — ФГИС ТП.

Разберем на примере.

На сайте ФГИС ТП выбираем «Документы» — «Поиск по территории»
На сайте ФГИС ТП выбираем «Документы» — «Поиск по территории»
Нужно прописать адрес участка, выбрав поэтапно название субъекта, городского округа или муниципального района и населенного пункта. На сайте можно увидеть действующие, неактуальные и проекты будущих землеустроительных документов. Я выбрала для примера Веревское сельское поселение, где находится СНТ «Дони» и деревня Дони
Нужно прописать адрес участка, выбрав поэтапно название субъекта, городского округа или муниципального района и населенного пункта. На сайте можно увидеть действующие, неактуальные и проекты будущих землеустроительных документов. Я выбрала для примера Веревское сельское поселение, где находится СНТ «Дони» и деревня Дони
Открывается перечень действующих документов для выбранного поселения. Тут есть генеральный план, нормативы, программы комплексного развития и ПЗЗ. Нужно выбрать последнюю версию ПЗЗ и открыть ее
Открывается перечень действующих документов для выбранного поселения. Тут есть генеральный план, нормативы, программы комплексного развития и ПЗЗ. Нужно выбрать последнюю версию ПЗЗ и открыть ее
Слева в меню нужно выбрать раздел «Данные»
Слева в меню нужно выбрать раздел «Данные»
Откройте карту градостроительного зонирования и градостроительный регламент. Все прикрепленные документы доступны к скачиванию
Откройте карту градостроительного зонирования и градостроительный регламент. Все прикрепленные документы доступны к скачиванию
Выберем сначала карту зонирования. Перед нами открывается карта категорий земель всего муниципального района. Справа указаны условные обозначения
Выберем сначала карту зонирования. Перед нами открывается карта категорий земель всего муниципального района. Справа указаны условные обозначения
Наглядно видно, что земельные участки в деревни Дони относятся к категории земель населенных пунктов: они помечены как зона жилой застройки — ТЖ.1. А земельные участки в СНТ относятся к категории земель под садоводство — ТСХ.4
Наглядно видно, что земельные участки в деревни Дони относятся к категории земель населенных пунктов: они помечены как зона жилой застройки — ТЖ.1. А земельные участки в СНТ относятся к категории земель под садоводство — ТСХ.4

Итак, по карте мы определили, в какой территориальной зоне находится наш земельный участок.

Дальше переходим к самим ПЗЗ, чтобы установить вид разрешенного использования.

Открываем градостроительный регламент. Мы видим, что в зоне ТЖ.1 можно строить индивидуальные жилые дома
Открываем градостроительный регламент. Мы видим, что в зоне ТЖ.1 можно строить индивидуальные жилые дома
Там можно найти предельные параметры строительства: ограничения по этажности, размеру земельного участка и другие важные характеристики
Там можно найти предельные параметры строительства: ограничения по этажности, размеру земельного участка и другие важные характеристики
В зоне ТСХ.4 можно вести садоводство и огородничество
В зоне ТСХ.4 можно вести садоводство и огородничество
Строить дома на них тоже можно, но не выше трех этажей
Строить дома на них тоже можно, но не выше трех этажей

Сельская ипотека — это целевой кредит

Банк выдает целевой кредит на строительство объекта недвижимости и не проверяет, соответствует ли строящийся дом градостроительным нормам и правилам. Вы должны самостоятельно позаботиться об этом и перед началом строительства уведомить органы местного самоуправления. Мы уже писали, как отправить такое уведомление.

Если органы местного самоуправления не согласуют строительство, то вы не сможете оформить дом в собственность, а значит, банк может потребовать вернуть деньги, поскольку это будут нецелевые расходы.

Поэтому, прежде чем взять сельскую ипотеку на строительство дома, обязательно выясните категорию и вид разрешенного использования земельного участка, а затем определитесь с параметрами строительства будущего дома. По общему правилу это должно быть отдельно стоящее здание не выше трех этажей, высотой не более 20 метров и не предназначенное для разделения на самостоятельные объекты недвижимости.

Все важные критерии для строительства на конкретном участке прописаны в ПЗЗ территории, на которой он расположен. Например, минимальные размеры земельного участка, высота жилого дома, расстояние до других домов, отступы от красных линий. Посмотреть их можно в градостроительном плане участка.

Что в итоге

  1. Если берете сельскую ипотеку на строительство дома, то земельный участок должен находиться в населенном пункте, который входит в программу сельской ипотеки.
  2. Участок должен быть расположен в жилой зоне и не иметь ограничений. Территории, предназначенные для садоводства, также могут входить в состав жилых зон — на таких участках можно строить дома по сельской ипотеке.
  3. Участок должен иметь определенный вид разрешенного использования — садовый участок, участок для индивидуального жилого строительства или ведения личного подсобного хозяйства.
  4. При строительстве нужно учитывать градостроительные регламенты, которые устанавливаются на муниципальном уровне в правилах землепользования и застройки.
  5. Нужная информация о виде разрешенного использования и категории земель есть в выписке из ЕГРН и градостроительном плане участка.
  6. Проверяйте информацию на публичной кадастровой карте, а также в ПЗЗ территории.
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка

Сообщество