Мы хотим построить дом в деревне на земле, которая досталась нам по наследству. Слышали, что можно взять кредит на строительство по ставке 3% по программе сельской ипотеки.
Как понять, подпадаем ли мы под эту программу и можно ли построить жилой дом с нуля? Что стоит учесть?
Иван Д.
Иван, действительно в России заработала программа сельской ипотеки, с помощью которой можно получить льготный кредит, в том числе и на постройку дома. Это новая программа, поэтому информации о ней пока мало, но в Т—Ж уже были статьи на эту тему:
- Что такое программа сельской ипотеки
- Как оформить сельскую ипотеку для покупки квартиры
- Как купить готовый дом по программе сельской ипотеки
- 5 изменений в программе сельской ипотеки в ноябре 2020 года
По этой программе можно взять кредит на строительство жилого дома на земельном участке, который у вас уже есть. Если участка нет, можно оформить такой кредит и на покупку земли, и на строительство на ней жилого дома. Но это будет непросто.
В вашем случае задача усложняется тем, что для начала нужно выяснить, подпадает ли именно ваш земельный участок под программу сельской ипотеки и можно ли построить на нем дом. А затем подобрать строительную организацию с хорошей репутацией и успеть завершить строительство в течение 24 месяцев.
Сельскую ипотеку выдают всего несколько банков. На июль 2020 года это Россельхозбанк и Сбербанк, но к ноябрю лимит выделенных Сбербанку денег закончился, и такие кредиты он пока не выдает. Требования к строительным организациям можно посмотреть на сайтах этих банков. А вот про требования к земельному участку и строительству я расскажу подробнее.
Требования к земельному участку для сельской ипотеки
Земельный участок должен был расположен на территории населенного пункта, который включен в программу сельской ипотеки. Он может находиться в собственности или аренде. Список населенных пунктов утверждает правительство каждого региона. О том, как проверить, относится ли ваш участок к одному из таких населенных пунктов, мы очень подробно писали в статье про покупку готового дома по этой программе, так что повторяться я не буду.
Если вы все проверили и ваш участок территориально подпадает под программу, дальше нужно определиться с его характеристиками. О конкретном земельном участке необходимо знать следующее:
- К какой категории земель он относится.
- Какой у него вид разрешенного использования.
Объясню, как это выяснить.
Земельный кодекс РФ делит все земли на определенные категории в зависимости от целевого назначения. Например, есть земли лесного или водного фонда, земли населенных пунктов или специального назначения.
Земельный участок, на котором можно возвести дом для проживания, может относиться только к двум категориям: землям населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения. На остальных землях построить дом тоже можно, но оформить его как дом для проживания не получится.
Кроме категории земли необходимо выяснить вид разрешенного использования земельного участка. Так можно понять, что можно делать на данном участке, а что нельзя. Виды разрешенного использования бывают самыми разными, все возможные перечислены в классификаторе. Например, бывают земли для ведения садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства, малоэтажной застройки, для предоставления коммунальных услуг и др.
Идеальный вариант для сельской ипотеки:
- Земельный участок находится в границах населенного пункта, попадающего под сельскую ипотеку.
- Категория земель — земли населенных пунктов.
- Вид разрешенного использования — для жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства.
А вот земельные участки из земель сельхозназначения всегда находятся за границами населенного пункта. Об этом прямо говорится в Земельном кодексе РФ, поэтому эти земли под программу сельской ипотеки не подпадут.
Как правило, земельные участки в СНТ относятся к землям сельскохозяйственного назначения, но не всегда. Иногда бывает, что СНТ находится на землях населенных пунктов. Тогда нужно смотреть градостроительные регламенты, правила землепользования и застройки для данного муниципального образования.
Поэтому всегда уточняйте юридические характеристики конкретного земельного участка.
Как узнать категорию и вид разрешенного использования земельного участка
Есть несколько способов.
Первый — запросить выписку из ЕГРН или посмотреть на сайте Росреестра. Для этого вбейте кадастровый номер земельного участка. Появится меню с данными о категории земель, а также виде разрешенного использования.
Если у вас нет кадастрового номера земельного участка, например вы только присматриваете землю, то подойдет другой способ. В целом я рекомендую всегда перепроверять данные из Росреестра этим способом.
Чтобы узнать, к какой категории земель относится земельный участок, необходимо открыть генеральный план соответствующего поселения, в котором расположен земельный участок.
Вид разрешенного использования земельного участка можно узнать, если изучить правила землепользования и застройки соответствующего поселения (ПЗЗ), в котором расположен участок.
Виды разрешенного использования устанавливаются органами местной власти в ПЗЗ. Там, исходя из территориальных зон, указываются основные виды разрешенного использования, а также градостроительные регламенты, где приводятся ограничения по этажности, минимальным отступам от границ земельных участков и другим параметрам, с которыми стоит ознакомиться, прежде чем начинать строительство.
Дальше я расскажу, где взять все эти документы.
Где искать генеральный план и ПЗЗ
Чтобы найти генеральный план и ПЗЗ соответствующего поселения, необходимо зайти на сайт ФГИС ТП.
Разберем на примере.
Итак, по карте мы определили, в какой территориальной зоне находится наш земельный участок. Дальше переходим к самим ПЗЗ, чтобы установить вид разрешенного использования.
Сельская ипотека — это целевой кредит
Банк выдает целевой кредит на строительство объекта недвижимости. Банк не проверяет предварительно, соответствует ли строящийся дом строительным нормам и правилам. Вы должны самостоятельно позаботиться об этом перед началом строительства, в том числе подать в органы местного самоуправления уведомления о начале и окончании строительства. Мы уже писали, как отправить такое уведомление.
Если органы местного самоуправления не согласуют строительство, то вы не сможете оформить дом в собственность, а значит, банк может потребовать вернуть деньги, поскольку это будут нецелевые расходы.
Поэтому, прежде чем взять сельскую ипотеку на строительство дома, обязательно выясните категорию и вид разрешенного использования земельного участка, а затем определитесь с разрешенными параметрами строительства будущего дома. Это должно быть отдельно стоящее здание не выше трех этажей, высотой не более 20 метров и не предназначенное для разделения на самостоятельные объекты недвижимости.
Ознакомьтесь с ПЗЗ, так как именно там указаны все важные критерии для строительства. Например, минимальные размеры земельного участка, высота жилого дома, расстояние до других домов, отступы от красных линий, а также иные требования снипов и сводов правил.
Что в итоге
Если берете сельскую ипотеку на строительство дома, то земельный участок должен находиться в населенном пункте, который входит в программу сельской ипотеки. Это можно и нужно проверить по документам.
Участок должен иметь относиться к землям населенных пунктов и иметь определенный вид разрешенного использования — для индивидуального жилого строительства или ведения личного подсобного хозяйства.
Чтобы понимать, что и как можно строить, всегда нужно учитывать градостроительные регламенты, которые устанавливаются на муниципальном уровне в правилах землепользования и застройки.
Всегда смотрите выписку из ЕГРН на земельный участок. Проверяйте информацию на сайте Росреестра, а также генплан и ПЗЗ.
А по факту банк просто не даёт кредит под строительство дома, тем более самостоятельное. Интересовалась, когда только началась эта акция невиданной щедрости. У нас выдавал только Россельхозбанк, и они под самостоятельное строительство не дают, под договор с застройщиком дают, но застройщик должен банку нравиться, а у нас на тот момент такого застройщика не было. Это мой личный опыт, возможно, все уже изменилось или в ваших краях все будет по-другому. Но узнать это можно только в банке.
Короче, вариант взять кредит на покупку готовой квартиры/дома в селе у родной и любимой бабушки, бабушку оставить на месте, а на полученные деньги строить.
Юлия, изменилось, указал, что именно.
Юлия, ни ипотеку сельскую никогда никому, ни кредитов нормальных. В нулевые кредиты через откаты только можно было взять . Сейчас и подавно. Вы совершенно правы. Да, что говорить: даже землю многодетным не дают (только через взятки всё).
Мы сами в итоге купили землю ижс, сами строим . А мелкие кредиты, которые набрали на стройматериалы: какие-то вернём, а какие-то банки пусть отдыхают . И так все делают. По другому никак.
Юлия, облом, у близких родственников покупать нельзя
Статья написана человеком, который не подавал заявку на данную ипотеку, то есть взгляд со стороны. Дополню:
- Узнать ИЖС ли у Вас участок и его назначение, можно глянув в выписку ЕГРН, которая должна быть у каждого. Но если покупать участок под эти цели, то вышеуказанная информация может быть полезна.
- у банков в открытом доступе есть четкий перечень поселений, подходящих под программу. Все СНТ и так далее, которые могут говорить, что подходят - скорее всего лукавят (чтобы Вы приобрели у них участок)
- Банка всего 2, Это Россельхозбанк и Сбербанк. Было две волны подачи заявок на сельскую ипотеку - весной 2020 и вторая волна идёт сейчас.
- сейчас выделены бОльшие средства от государства, по отношению к 1, весенней волне, но они распределены между банками примерно так - у Сбербанка 1:10, у Россельхозбанк - все остальное. У Сбербанка окно приема заявок 2 волны закрылось за 1 рабочий день, у Россельхозбанк продолжается до сих пор.
- для строительства дома на подходящем участке недостаточно получить одобрение от банка в выдаче кредита (это первый этап - рассмотрение ФЛ без пакета документов по дому) - далее нужно организовать строительство в одной из аккредитованных организаций, список которых можно получить только в самом банке. В Ленинградской области - это три страницы листа А4 с мобильными телефонами, именами и названиями организаций. Большинство из них - это строители каркасных домов, часто встречаются некомпетентные люди или организации, не заинтересованные в работе с Россельхозбанком (не готовы работать по схеме постоплаты с банком и нести ответственность за неизменение цены договора).
- Многие из действующих строительных организаций даже не знали, что есть такая процедура, как аккредитация в банке Россельхозбанк, а те, кто узнал - не особо торопятся ее пройти. Попытка уговорить двух подходящих мне строителей пройти эту аккредитацию пока что не принесла никакого результата.
- на текущий момент по 1 волне не выдано ни одного ипотечного кредита для строительства дома, но есть одобренные кредиты, деньги по которым банк обещает, но ещё не перечислил строителям. Как минимум такая задержка потому, что ранее не было списка аккредитованных организаций, которые появились сейчас.
В случае, если будет интерес и грамотные вопросы - в ответ на них могу предоставить больше информации на этот счет.
Evgeny, у меня есть одобренная заявка на сельскую ипотеку в Сбере, но они не дают на строительство, только на готовое жилье. Строю дом своими силами, хотел за счёт кредитных, но пока не получается.
рифат, скажите, подавали заявку весной? Чем банк объясняет отказ в выдаче денег на постройку дома? Возможно это связано с отсутствием аккредитованных застройщиков.
Evgeny, подал заявку во второй волне (в августе). В Сбербанке можно подать заявку только через домклик, и там, к сожалению, нет возможности выбрать цель кредита "строительство жилого дома". При консультации на момент подачи, сотрудники также пояснили, что можно подать заявку только на приобретение.
рифат, забавные ребята в Сбере. А почему не попробуете в Россельхозбанк обратиться? Пока что заявки на сельскую ипотеку второй волны они принимают (судя по наличию данной программы на их сайте), в отличие от Сбербанка, где за сутки прием заявок закончился.
Если Сбербанк одобрил, то Россельхозбанк тоже может дать положительное решение. Как минимум - ничего не потеряете, пакет документов там аналогичный.
Вариант - в случае одобрения, продолжить Ваше строительство через аккредитованного застройщика с Вашим же проектом дома или доработать его под требования застройщика и банка.
Evgeny, Россельхозбанк нам отказали, платежеспособность не та, а в Сбере одобрили, потому что з.п. на карту сбербанка падает...
Evgeny я получила ипотеку, правда не на строительсво дома, а на квартиру по дду. Согласна, что фактически получить эту ипотеку на строительство сложнее всего.
Про выписку из ЕГРН и СНТ я уже писала в другой статье - https://journal.tinkoff.ru/ask/village-ipoteka/
Насчет остальных практических вопросов, я бы тоже с удовольствием почитала опыт людей, которые взяли на строительство дома. Я рассуждала больше с юридической части. Тем более выдача кредита - это не обязаннсть банка, а его право, а там они согласуют на свое усмотрение.
Спасибо за комментарии.
Алина, да, здравствуйте! Вас понял - я как раз углубился в данный вопрос и по ходу буду информировать о множестве появляющихся нюансов.
Алина, пол года ушло на сборы документов (может специалисты не грамотные в Россельхоз банке) Пакет документов очень отличается от того списка, который нам изначально дали.
Сумму одобрили и началось, а где одно, а вы не предоставили другого. Часто сами не могли объяснить, что хотят, так как сами не понимали, что это. Девушка "специалист" даже пыталась получить с нас разрешение на подведение газа, которого нет ближайшие 50 км., еле добились что бы она узнала, что там нет требований о газовом отоплению, так как нет газа.Но мы всё же смогли собрать всё (Потратили не мало денег на проекты, оценки и т.п.) И тут выяснилось, что нельзя строить на участке, где уже стоит старый дом (его нельзя взять под залог) Рекомендовали признать его не жилым, а мы в нем живём. Почему то это выяснилось только через полгода. Как наши документы проверяли 150 раз, непонятно((( Зря потратили деньги и время.
Evgeny, у меня знакомый весной 2 месяца бодался с россельхозбанком. В итоге они предложили застройщику строить за свои средства, а после сдачи дома банк проверит что построили правильно и заплатит застройщику...
Evgeny, действительно ли нельзя купить дом под сельскую ипотеку у ближайших родственников?
Москва, МО и СПб не входят же в программу сельской ипотеки?
тьфунатебя, не входят, ни один из них. Ленинградская область только входит.
тьфунатебя, в описании условий получения кредита есть список Субъектов РФ, попадающий в категорию «сельской местности». Ленобласть точно была в их, во всяком случае раньше.
А еще какие вопросы, особенности выдачи? Говорят, что программу подморозили из за недофинансирования со стороны государства
Mikhail, я уже писала статью про особенности сельской ипотеки.
https://journal.tinkoff.ru/village-mortgage/
Я пока плачу по ставке 2,7% (вот только вчера внесла ипотечный платеж)
Алина, кстати, пользуясь случаем, хотел бы поблагодарить за данную статью, так как она действительно очень полезная и в своё время позволила мне разобраться в механизме работы программы, для более детальной работы с ней. Очень много нюансов в сельской ипотеке, как при покупке квартиры, так и покупке дома, а также строительстве дома. Думаю сельская ипотека на строительство дома - это самая сложная процедура, но возможная.
Mikhail, особенностей много, одна из - через 5 лет кредит может превратиться с дотационных 2,7-3% в 6-7%. Деньги выделяет государство и они не бесконечны. Получение траншей банками можно отследить в новостях, это довольно значительное событие. Например, вот статья: https://www.google.ru/amp/s/rg.ru/amp/2020/06/15/programma-lgotnoj-selskoj-ipoteki-poluchit-eshche-2-mlrd-rublej.html
А участок должен быть в собственности или можно аренда зу от муниципального образования?
Пабло, только в собственности
А можно ли подать заявку в московском офисе, но на участок в Тульской
Mikhail, да, Евгений прав.
Лучше подавать сразу в отделение банка региона. Тоже в статье писала (ссылку скинула выше)
Mikhail, можно, но как ранее писали с сельской ипотекой про квартиру (смысл примерно такой же, программа та же) - будет сильно усложнен документооборот и можно банально не успеть.
Ребята и девчата. Я очень рекомендую не брать никаких ипотек .
Покупайте участок, стройте сами небольшой домик и живите независимо от этих барыг и жулья банковского. И никогда не покупайте квартир . Свой дом на своей земле в тысячу раз лучше . Живу десять лет в своём доме маленьком и сейчас строю дом по больше . Тяжело ? Да. Но зато никаких ипотек .
Ivan, ну а я купил квартиру и доволен как слон. Тяжело? Нет!!! Поэтому и не купил дом. Чтобы не было тяжело. По мне лучше легко и в квартире,чем тяжело и в домике ))))
Ivan, красивый домик
Ivan, Иван, если у Вас нет возможности или желания участвовать в программе - не нужно ее критиковать без объективной оценки, тут на данном портале участники делятся опытом для решения вопросов, а не уклонения от их решения.
Сельская Ипотека со столь небольшой ставкой является очень выгодным продуктом. Остальное - уже детали для тех, кто заинтересован и готов работать над получением этой ипотеки.
Вы пишите, что Вам "тяжело" и банки недобросовестные - это Ваша точка зрения на ситуацию. При наличии средств для строительства дома - никто и не обращается в банк для получения ипотеки на его строительство. При отсутствии средств - строительство может затянуться на неопределенный срок и слово "тяжело" превратится в "неподъёмно" и на Вашем участке, заросшем бурьяном будет периодически раздаваться дикий крик - "Будь проклят тот день, когда я сел за баранку этого пылесоса!", за управление/строительство которого Вы сами и взялись.
Всем заинтересованным лицам - опубликовано открытое письмо для Россельхозбанк для выяснения тех вопросов, которые тут обсуждались. Можете присоединяться к обсуждению, если стоите в программе у РСХБ:
https://vc.ru/claim/158570-otkrytoe-pismo-dlya-banka-rosselhozbank-po-programme-selskaya-ipoteka