Как получить кредит на строительство дома на селе

Иван Д.

Мы хотим построить дом в деревне на земле, которая досталась нам по наследству. Слышали, что можно взять кредит на строительство по ставке 3% по программе сельской ипотеки.

Как понять, подпадаем ли мы под эту программу и можно ли построить жилой дом с нуля? Что стоит учесть?

Выдачу кредитов по программе «Сельская ипотека» могут приостанавливать

Программа «Сельская ипотека» работает уже несколько лет. Но получится ли взять ипотеку под 3% или нет, зависит от суммы, которую правительство выделяет на эту программу каждый год, и экономической ситуации в стране. Так, в августе 2023 года банки приостановили прием заявок по программе «Сельской ипотеки». Такое решение приняли из-за повышения ключевой ставки до 12% в середине августа. В октябре 2023 по этой программе вновь стали выдавать кредиты.

Если планируете взять кредит, рекомендуем прямо перед подачей заявки уточнить текущий статус программы в банке.

Алина Сайбиева

купила квартиру по программе сельской ипотеки

Иван, действительно в России есть программа сельской ипотеки, с помощью которой можно получить льготный кредит, в том числе и на постройку дома. В Тинькофф Журнале уже были статьи на эту тему:

По этой программе можно взять кредит на строительство жилого дома на земельном участке, который у вас уже есть, или оформить кредит на покупку земли под строительство.

В вашем случае нужно выяснить, подпадает ли земельный участок под программу сельской ипотеки и можно ли построить на нем дом. А затем подобрать строительную организацию и завершить строительство в течение 24 месяцев — иначе банк может поднять ипотечную ставку.

Сельскую ипотеку могут выдавать 16 аккредитованных банков. Низкая ставка сельской ипотеки обеспечена тем, что государство субсидирует банкам разницу по сравнению с ключевой ставкой ЦБ. На эти цели заложен определенный бюджет. В 2023 году это почти 20 млрд рублей. Когда бюджетные деньги заканчиваются, банки приостанавливают прием заявлений на ипотеки. Летом 2023 года сельскую ипотеку выдавали всего четыре банка: Россельхозбанк, РНКБ, «Кубань Кредит» и «Центр-Инвест», но ситуация постоянно меняется.

Для строительства нужно подрядить фирму или ИП из списка партнеров конкретного банка. Строить самостоятельно не получится: нужен договор подряда. А про требования к земельному участку и строительству я расскажу подробнее.

Заявки на сельскую ипотеку в июле 2023 принимал банк «Кубань⁠-⁠кредит». Источник: kk.bank

Для оформления ипотеки на строительство дома нужно заключить договор подряда с одним из застройщиков из списка партнеров банка. Источник: kk.bank

Требования к земельному участку для сельской ипотеки

Земельный участок должен быть расположен на территории из списка населенных пунктов, которые включены региональным министерством сельского хозяйства в программу сельской ипотеки. Он может находиться в собственности или аренде. О том, как проверить, относится ли ваш участок к одному из таких населенных пунктов, мы очень подробно писали в статье про покупку готового дома по этой программе.

Если вы все проверили и ваш участок подходит, дальше нужно определиться с его характеристиками. От них зависит, одобрит ли банк предоставление кредита. Необходимо знать:

К какой категории земель относится участок.
В какой территориальной зоне он расположен.
Какой у него вид разрешенного использования.

Ипотека с господдержкой

Категории земель. Земельный кодекс РФ делит все земли на определенные категории в зависимости от целевого назначения. Например, есть земли лесного или водного фонда, земли населенных пунктов или специального назначения.

Земельный участок, на котором можно возвести дом для проживания, может относиться только к землям населенных пунктов.

В какой территориальной зоне расположен участок. Земли делятся на зоны, для каждой из которых в правилах застройки прописан свой градостроительный регламент — собственники участков должны его соблюдать. Например, может быть установлено ограничение на строительство или его запрет. Так, если населенный пункт поделен на зоны: жилую, общественно-деловую, рекреационную, сельскохозяйственную, инженерно-транспортной инфраструктуры и зону спецназначения, — строить дом можно только в жилой.

Кредит не выдадут на покупку участка в охранной зоне или земли, зарезервированной для государственных и муниципальных нужд.

Как проверить, не попадает ли земельный участок в охранную зону?

Вид разрешенного использования участка. Даже если участок расположен в нужной территориальной зоне, вид его разрешенного использования может предполагать запрет на строительство.

Виды разрешенного использования бывают самыми разными, все возможные перечислены в классификаторе. Например, бывают земли для ведения садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства, малоэтажной застройки, для предоставления коммунальных услуг и др.

Как проверить земельный участок перед покупкой

Банк выдаст кредит только при условии, что участок находится в границах населенного пункта, территория которого подпадает под действие сельской ипотеки. А категория земель и вид разрешенного строительства позволяют построить на нем дом, пригодный для постоянного проживания.

Идеальный вариант для сельской ипотеки:

Земельный участок находится в границах населенного пункта, подпадающего под сельскую ипотеку.
Категория земель — земли населенных пунктов.
Территориальная зона — жилой застройки или садоводства.
Вид разрешенного использования — садовый участок, участок для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства.

А вот земельные участки из земель сельхозназначения всегда находятся за границами населенного пункта. Об этом прямо говорится в Земельном кодексе РФ, поэтому для строительства они не подходят.

Как выбрать участок для строительства

Как правило, земельные участки в СНТ относятся к землям сельскохозяйственного назначения, но не всегда. Иногда бывает, что СНТ находится на землях населенных пунктов и в них можно строить жилые дома. Тогда нужно смотреть градостроительные регламенты, правила землепользования и застройки — ПЗЗ для данного муниципального образования.

Поэтому всегда уточняйте юридические характеристики конкретного земельного участка.

Как узнать категорию и вид разрешенного использования земельного участка

Есть несколько способов.

Первый — запросить выписку из ЕГРН или посмотреть информацию из нее онлайн. Данные об участке есть на публичной кадастровой карте Росреестра, и их можно запросить через портал госуслуг. В первом случае информация будет доступна любому пользователю, а во втором — только владельцу участка.

Собственник или арендатор земли также может получить градостроительный план на свой участок — в нем будет нужная информация о разрешенном использовании и параметрах допустимого строительства.

Запросить градостроительный план собственник участка может через МФЦ или портал госуслуг. Электронный документ будет готов через 14 рабочих дней. При заказе через МФЦ к этому сроку нужно добавить еще два рабочих дня. Источник: gosuslugi.ru

План содержит полезную информацию для планирования строительства или реконструкции зданий на участке: его расположении, границах, видах разрешенного использования, предельных параметрах строительства и об ограничениях использования

В градостроительном плане перечислены основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования участка. К каждому прописаны предельные параметры строительства: этажность, отступы от границ, максимальный процент застройки и минимальная площадь участка

Для просмотра участка на публичной кадастровой карте вбейте в строку поиска кадастровый номер или адрес земельного участка.

Появится меню с данными о категории земель, а также виде разрешенного использования.

Вбив кадастровый номер или адрес земельного участка, слева можно увидеть категорию земли и вид разрешенного использования. Категория земель сельхозназначения для сельской ипотеки не подходит

Категория земель — земли населенных пунктов, вид разрешенного использования — для ведения личного подсобного хозяйства. Подходит для строительства по программе сельской ипотеки

Категория земель — земли населенных пунктов, вид разрешенного использования — для индивидуального жилищного строительства. Участок подошел бы для строительства по программе сельской ипотеки, если бы находился в населенном пункте, попавшем в перечень программы сельской ипотеки

Если у вас нет кадастрового номера земельного участка, например вы только присматриваете землю, то подойдет другой способ. В целом я рекомендую всегда перепроверять данные из Росреестра этим способом.

Чтобы узнать, к какой категории земель относится земельный участок, необходимо открыть генеральный план соответствующего поселения, в котором расположен земельный участок.

Как получить выписку из ЕГРН

Виды разрешенного использования устанавливаются органами местной власти в правилах землепользования и застройки — ПЗЗ. Там, исходя из территориальных зон, указываются основные виды разрешенного использования, а также градостроительные регламенты, где приводятся предельные параметры строительства: ограничения по этажности, минимальным отступам от границ земельных участков и другим параметрам, с которыми стоит ознакомиться, прежде чем начинать строительство.

Дальше я расскажу, где взять все эти документы.

Где искать генеральный план и ПЗЗ

Градостроительную документацию на свою территорию утверждают местная администрация — она обязана выкладывать генплан и правила в свободный доступ на официальных сайтах.

Еще посмотреть эти документы можно в общероссийской информационной системе территориального планирования — ФГИС ТП.

Разберем на примере.

На сайте ФГИС ТП выбираем «Документы» — «Поиск по территории»

Нужно прописать адрес участка, выбрав поэтапно название субъекта, городского округа или муниципального района и населенного пункта. На сайте можно увидеть действующие, неактуальные и проекты будущих землеустроительных документов. Я выбрала для примера Веревское сельское поселение, где находится СНТ «Дони» и деревня Дони

Открывается перечень действующих документов для выбранного поселения. Тут есть генеральный план, нормативы, программы комплексного развития и ПЗЗ. Нужно выбрать последнюю версию ПЗЗ и открыть ее

Слева в меню нужно выбрать раздел «Данные»

Откройте карту градостроительного зонирования и градостроительный регламент. Все прикрепленные документы доступны к скачиванию

Выберем сначала карту зонирования. Перед нами открывается карта категорий земель всего муниципального района. Справа указаны условные обозначения

Наглядно видно, что земельные участки в деревни Дони относятся к категории земель населенных пунктов: они помечены как зона жилой застройки — ТЖ.1. А земельные участки в СНТ относятся к категории земель под садоводство — ТСХ.4

Итак, по карте мы определили, в какой территориальной зоне находится наш земельный участок.

Дальше переходим к самим ПЗЗ, чтобы установить вид разрешенного использования.

Открываем градостроительный регламент. Мы видим, что в зоне ТЖ.1 можно строить индивидуальные жилые дома

Там можно найти предельные параметры строительства: ограничения по этажности, размеру земельного участка и другие важные характеристики

В зоне ТСХ.4 можно вести садоводство и огородничество

Строить дома на них тоже можно, но не выше трех этажей

Сельская ипотека — это целевой кредит

Банк выдает целевой кредит на строительство объекта недвижимости и не проверяет, соответствует ли строящийся дом градостроительным нормам и правилам. Вы должны самостоятельно позаботиться об этом и перед началом строительства уведомить органы местного самоуправления. Мы уже писали, как отправить такое уведомление.

Если органы местного самоуправления не согласуют строительство, то вы не сможете оформить дом в собственность, а значит, банк может потребовать вернуть деньги, поскольку это будут нецелевые расходы.

Поэтому, прежде чем взять сельскую ипотеку на строительство дома, обязательно выясните категорию и вид разрешенного использования земельного участка, а затем определитесь с параметрами строительства будущего дома. По общему правилу это должно быть отдельно стоящее здание не выше трех этажей, высотой не более 20 метров и не предназначенное для разделения на самостоятельные объекты недвижимости.

Все важные критерии для строительства на конкретном участке прописаны в ПЗЗ территории, на которой он расположен. Например, минимальные размеры земельного участка, высота жилого дома, расстояние до других домов, отступы от красных линий. Посмотреть их можно в градостроительном плане участка.

Как мы строим дом по программе сельской ипотеки

Что в итоге

Если берете сельскую ипотеку на строительство дома, то земельный участок должен находиться в населенном пункте, который входит в программу сельской ипотеки.
Участок должен быть расположен в жилой зоне и не иметь ограничений. Территории, предназначенные для садоводства, также могут входить в состав жилых зон — на таких участках можно строить дома по сельской ипотеке.
Участок должен иметь определенный вид разрешенного использования — садовый участок, участок для индивидуального жилого строительства или ведения личного подсобного хозяйства.
При строительстве нужно учитывать градостроительные регламенты, которые устанавливаются на муниципальном уровне в правилах землепользования и застройки.
Нужная информация о виде разрешенного использования и категории земель есть в выписке из ЕГРН и градостроительном плане участка.
Проверяйте информацию на публичной кадастровой карте, а также в ПЗЗ территории.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Тэги: ипотека, недвижимость

Впервые мы опубликовали этот материал в августе 2020 года. С тех пор многое изменилось. Мы проверили информацию, обновили текст и опубликовали его повторно.

А по факту банк просто не даёт кредит под строительство дома, тем более самостоятельное. Интересовалась, когда только началась эта акция невиданной щедрости. У нас выдавал только Россельхозбанк, и они под самостоятельное строительство не дают, под договор с застройщиком дают, но застройщик должен банку нравиться, а у нас на тот момент такого застройщика не было. Это мой личный опыт, возможно, все уже изменилось или в ваших краях все будет по-другому. Но узнать это можно только в банке.
Короче, вариант взять кредит на покупку готовой квартиры/дома в селе у родной и любимой бабушки, бабушку оставить на месте, а на полученные деньги строить.

Юлия, облом, у близких родственников покупать нельзя

Юлия, ни ипотеку сельскую никогда никому, ни кредитов нормальных. В нулевые кредиты через откаты только можно было взять . Сейчас и подавно. Вы совершенно правы. Да, что говорить: даже землю многодетным не дают (только через взятки всё).
Мы сами в итоге купили землю ижс, сами строим . А мелкие кредиты, которые набрали на стройматериалы: какие-то вернём, а какие-то банки пусть отдыхают . И так все делают. По другому никак.

Юлия, изменилось, указал, что именно.

Статья написана человеком, который не подавал заявку на данную ипотеку, то есть взгляд со стороны. Дополню:

- Узнать ИЖС ли у Вас участок и его назначение, можно глянув в выписку ЕГРН, которая должна быть у каждого. Но если покупать участок под эти цели, то вышеуказанная информация может быть полезна.

- у банков в открытом доступе есть четкий перечень поселений, подходящих под программу. Все СНТ и так далее, которые могут говорить, что подходят - скорее всего лукавят (чтобы Вы приобрели у них участок)

- Банка всего 2, Это Россельхозбанк и Сбербанк. Было две волны подачи заявок на сельскую ипотеку - весной 2020 и вторая волна идёт сейчас.

- сейчас выделены бОльшие средства от государства, по отношению к 1, весенней волне, но они распределены между банками примерно так - у Сбербанка 1:10, у Россельхозбанк - все остальное. У Сбербанка окно приема заявок 2 волны закрылось за 1 рабочий день, у Россельхозбанк продолжается до сих пор.

- для строительства дома на подходящем участке недостаточно получить одобрение от банка в выдаче кредита (это первый этап - рассмотрение ФЛ без пакета документов по дому) - далее нужно организовать строительство в одной из аккредитованных организаций, список которых можно получить только в самом банке. В Ленинградской области - это три страницы листа А4 с мобильными телефонами, именами и названиями организаций. Большинство из них - это строители каркасных домов, часто встречаются некомпетентные люди или организации, не заинтересованные в работе с Россельхозбанком (не готовы работать по схеме постоплаты с банком и нести ответственность за неизменение цены договора).

- Многие из действующих строительных организаций даже не знали, что есть такая процедура, как аккредитация в банке Россельхозбанк, а те, кто узнал - не особо торопятся ее пройти. Попытка уговорить двух подходящих мне строителей пройти эту аккредитацию пока что не принесла никакого результата.

- на текущий момент по 1 волне не выдано ни одного ипотечного кредита для строительства дома, но есть одобренные кредиты, деньги по которым банк обещает, но ещё не перечислил строителям. Как минимум такая задержка потому, что ранее не было списка аккредитованных организаций, которые появились сейчас.

В случае, если будет интерес и грамотные вопросы - в ответ на них могу предоставить больше информации на этот счет.

Evgeny, у меня есть одобренная заявка на сельскую ипотеку в Сбере, но они не дают на строительство, только на готовое жилье. Строю дом своими силами, хотел за счёт кредитных, но пока не получается.

рифат, скажите, подавали заявку весной? Чем банк объясняет отказ в выдаче денег на постройку дома? Возможно это связано с отсутствием аккредитованных застройщиков.

Evgeny, подал заявку во второй волне (в августе). В Сбербанке можно подать заявку только через домклик, и там, к сожалению, нет возможности выбрать цель кредита "строительство жилого дома". При консультации на момент подачи, сотрудники также пояснили, что можно подать заявку только на приобретение.

рифат, забавные ребята в Сбере. А почему не попробуете в Россельхозбанк обратиться? Пока что заявки на сельскую ипотеку второй волны они принимают (судя по наличию данной программы на их сайте), в отличие от Сбербанка, где за сутки прием заявок закончился.

Если Сбербанк одобрил, то Россельхозбанк тоже может дать положительное решение. Как минимум - ничего не потеряете, пакет документов там аналогичный.

Вариант - в случае одобрения, продолжить Ваше строительство через аккредитованного застройщика с Вашим же проектом дома или доработать его под требования застройщика и банка.

Evgeny, Россельхозбанк нам отказали, платежеспособность не та, а в Сбере одобрили, потому что з.п. на карту сбербанка падает...

Evgeny я получила ипотеку, правда не на строительсво дома, а на квартиру по дду. Согласна, что фактически получить эту ипотеку на строительство сложнее всего.
Про выписку из ЕГРН и СНТ я уже писала в другой статье - https://journal.tinkoff.ru/ask/village-ipoteka/

Насчет остальных практических вопросов, я бы тоже с удовольствием почитала опыт людей, которые взяли на строительство дома. Я рассуждала больше с юридической части. Тем более выдача кредита - это не обязаннсть банка, а его право, а там они согласуют на свое усмотрение.

Спасибо за комментарии.

Алина, пол года ушло на сборы документов (может специалисты не грамотные в Россельхоз банке) Пакет документов очень отличается от того списка, который нам изначально дали.
Сумму одобрили и началось, а где одно, а вы не предоставили другого. Часто сами не могли объяснить, что хотят, так как сами не понимали, что это. Девушка "специалист" даже пыталась получить с нас разрешение на подведение газа, которого нет ближайшие 50 км., еле добились что бы она узнала, что там нет требований о газовом отоплению, так как нет газа.Но мы всё же смогли собрать всё (Потратили не мало денег на проекты, оценки и т.п.) И тут выяснилось, что нельзя строить на участке, где уже стоит старый дом (его нельзя взять под залог) Рекомендовали признать его не жилым, а мы в нем живём. Почему то это выяснилось только через полгода. Как наши документы проверяли 150 раз, непонятно((( Зря потратили деньги и время.

Алина, да, здравствуйте! Вас понял - я как раз углубился в данный вопрос и по ходу буду информировать о множестве появляющихся нюансов.

Evgeny, действительно ли нельзя купить дом под сельскую ипотеку у ближайших родственников?

Evgeny, у меня знакомый весной 2 месяца бодался с россельхозбанком. В итоге они предложили застройщику строить за свои средства, а после сдачи дома банк проверит что построили правильно и заплатит застройщику...

Ivan, красивый домик

Ivan, Иван, если у Вас нет возможности или желания участвовать в программе - не нужно ее критиковать без объективной оценки, тут на данном портале участники делятся опытом для решения вопросов, а не уклонения от их решения.

Сельская Ипотека со столь небольшой ставкой является очень выгодным продуктом. Остальное - уже детали для тех, кто заинтересован и готов работать над получением этой ипотеки.

Вы пишите, что Вам "тяжело" и банки недобросовестные - это Ваша точка зрения на ситуацию. При наличии средств для строительства дома - никто и не обращается в банк для получения ипотеки на его строительство. При отсутствии средств - строительство может затянуться на неопределенный срок и слово "тяжело" превратится в "неподъёмно" и на Вашем участке, заросшем бурьяном будет периодически раздаваться дикий крик - "Будь проклят тот день, когда я сел за баранку этого пылесоса!", за управление/строительство которого Вы сами и взялись.

$тьфунатебя ¯\_(ツ)_/¯$

Москва, МО и СПб не входят же в программу сельской ипотеки?

тьфунатебя, не входят, ни один из них. Ленинградская область только входит.

тьфунатебя, в описании условий получения кредита есть список Субъектов РФ, попадающий в категорию «сельской местности». Ленобласть точно была в их, во всяком случае раньше.

А еще какие вопросы, особенности выдачи? Говорят, что программу подморозили из за недофинансирования со стороны государства

Mikhail, я уже писала статью про особенности сельской ипотеки.
https://journal.tinkoff.ru/village-mortgage/
Я пока плачу по ставке 2,7% (вот только вчера внесла ипотечный платеж)

Алина, кстати, пользуясь случаем, хотел бы поблагодарить за данную статью, так как она действительно очень полезная и в своё время позволила мне разобраться в механизме работы программы, для более детальной работы с ней. Очень много нюансов в сельской ипотеке, как при покупке квартиры, так и покупке дома, а также строительстве дома. Думаю сельская ипотека на строительство дома - это самая сложная процедура, но возможная.

Mikhail, особенностей много, одна из - через 5 лет кредит может превратиться с дотационных 2,7-3% в 6-7%. Деньги выделяет государство и они не бесконечны. Получение траншей банками можно отследить в новостях, это довольно значительное событие. Например, вот статья: https://www.google.ru/amp/s/rg.ru/amp/2020/06/15/programma-lgotnoj-selskoj-ipoteki-poluchit-eshche-2-mlrd-rublej.html

А участок должен быть в собственности или можно аренда зу от муниципального образования?

Пабло, только в собственности

А можно ли подать заявку в московском офисе, но на участок в Тульской

Mikhail, да, Евгений прав.
Лучше подавать сразу в отделение банка региона. Тоже в статье писала (ссылку скинула выше)

Mikhail, можно, но как ранее писали с сельской ипотекой про квартиру (смысл примерно такой же, программа та же) - будет сильно усложнен документооборот и можно банально не успеть.

Всем заинтересованным лицам - опубликовано открытое письмо для Россельхозбанк для выяснения тех вопросов, которые тут обсуждались. Можете присоединяться к обсуждению, если стоите в программе у РСХБ:

https://vc.ru/claim/158570-otkrytoe-pismo-dlya-banka-rosselhozbank-po-programme-selskaya-ipoteka

А еще можно взять кредит на развитие сельского домовладения под 5% без страховок до 700 тысяч, чем я и воспользовался, сделал воду, отопление и канализацию в доме

Взяли позавчера ипотеку под строительство в Россельхозе. Выбрали подрядчика, который уже имел дело с данной ипотекой, по итогу: подачей документов в банк (с первоначального одобрения до окончания сделки) они занимались сами. Все наше участие в этом процессе заключилось только в отправке им 2-НДФЛ и посещением банка на подписание документов по заключению сделки. Поэтому у нас только положительные впечатления ))