Из-за протечки в батарее я затопила соседей. Кто должен возместить ущерб?

Для начала нужно понять, кто отвечает за батарею, которую у вас прорвало. От этого зависит, будет УК компенсировать причиненный ущерб или же ответственность ляжет на вас.

Если батарея не общее имущество многоквартирного дома, МКД, то ремонт придется делать и у себя, и у всех соседей, которых вы залили.

Акт о заливе квартиры — скачать образец

Пример акта о заливе квартиры

За ущерб отвечает ответственный за содержание имущества, из-за поломки которого случился залив:

1. УК несет ответственность за общее имущество многоквартирного дома;
2. собственник отвечает за имущество, находящееся в его квартире.

Если виноваты в заливе квартиросъемщики, возмещать ущерб все равно будет владелец жилья. А с жильцов он сможет взыскать уплаченную сумму в порядке регресса. Эту позицию подтвердила судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда.

В состав общего имущества многоквартирного дома входят:

1. Межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, мусоропроводы, котельные, бойлерные.
2. Крыши.
3. Инженерные коммуникации.
4. Электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование. Автоматизированные счетчики, если их установили за счет собственников.
5. Детские и спортивные площадки.
6. Не принадлежащие отдельным собственникам машино-места.
7. Земельный участок, на котором расположен дом, со всеми конструкциями помимо дома.

Общее имущество может располагаться вне квартир и внутри них. Так, внутридомовые инженерные системы до первого крана или выключателя относятся к общему имуществу дома, даже если находятся внутри квартиры.

Что обязана возместить виновная в заливе квартиры сторона. Размер вреда, причиненного имуществу других собственников, обычно определяет независимый оценщик. Он обследует квартиру и определяет стоимость ремонта, который потребуется для устранения повреждений. Его должен будет оплатить виновник залива. Также с него могут дополнительно потребовать компенсацию морального вреда.

По закону внутридомовая система отопления относится к общему имуществу МКД. Ответственность за такое имущество несет управляющая компания.

При этом Верховный суд считает, что сами приборы отопления индивидуализированы. Они обслуживают одно конкретное помещение, например комнату или квартиру, и не могут относиться к общему имуществу МКД.

Так что вопрос с прорывом батареи всегда сложный. Иногда суды встают на сторону УК, а иногда — собственника.

• Например, Мосгорсуд в 2019 году постановил, что вина в подобном разрыве батареи лежит на управляющей компании. В акте осмотра квартиры указали, что на подводке к радиатору центрального отопления сорвало сгон. Конкретное место разрыва или то, что на сгоне был регулирующий кран, в акте не упоминалось. Суд посчитал справедливым взыскать с УК стоимость восстановительного ремонта и моральный вред.
• В другом похожем деле Мосгорсуд отметил, что подводка горячего водоснабжения к радиатору и сам радиатор расположены непосредственно в квартире, после первого запорного устройства на стояке, то есть не в зоне ответственности управляющей компании. Поэтому ответственность лежит на собственнике жилого помещения.

Получается, все зависит от того, какую часть трубы прорвало. Если этот кусок считается общим имуществом, то отвечает и платит УК.

Обычно суды еще учитывают вот что:

1. Если в квартире стоят трубы и батареи от застройщика, за них, скорее всего, отвечает УК. Судя по всему, это как раз ваш случай.
2. Если вы когда-то поменяли батарею самостоятельно, вина ляжет на вас.
3. Специалисты управляющей компании должны проверять состояние внутриквартирного оборудования и элементов общедомового имущества. Для этого их нужно впустить в квартиру. Если сантехники в нее не попали, УК может переложить ответственность на вас: компания хотела проверить, все ли в порядке, а ее сотрудникам отказали.

Чтобы понять, кто все-таки отвечает за батарею, поднимите договор с УК. Его можно запросить в управляющей компании. Обычно в приложении к договору отдельно определяют, что именно входит в состав общедомового имущества. Так собственники и УК разграничивают зоны ответственности.

Если радиаторы не входят в состав общедомового имущества, ответственность за них несете вы. Это плохо: придется за свой счет приводить в порядок свою квартиру и делать ремонт у соседей. Возможно, соседи завышают реальные повреждения, чтобы сэкономить на плановом ремонте за ваш счет. В любом случае лучше вызвать независимого эксперта, чтобы оценить ущерб. Про оценку ущерба расскажу ниже.

Если же батарея или место протечки относится к общедомовому имуществу, взыскивать ущерб нужно с УК. Весь процесс касается только вас и управляющей компании. Если соседи хотят компенсировать ущерб их имуществу, они должны действовать самостоятельно.

Вот что нужно сделать, чтобы взыскать ущерб с управляющей компании.

Вызывать УК надо в любом случае, даже если батарею прорвало не в месте ответственности компании.Это нужно, чтобы зафиксировать повреждения и выявить виновника. Если сотрудники УК не приходят, отправляйте письменное требование по почте с уведомлением о вручении на адрес компании из ЕГРЮЛ. Если управляющая компания проигнорировала даже письменное требование, привлекайте юристов.

По факту прорыва батареи УК должна организовать комиссию по обследованию. По ее итогам составляют акт о заливе. На такое собрание обычно приходит представитель УК с техником и инженером. Еще может прийти старший по подъезду или дому. Присутствовать должны и вы.

В ходе обследования внимательно осматривают каждый сантиметр квартиры. Все замечания фиксируют в акте о заливе.

Правила составления акта о заливе квартиры. Акт составляют УК и собственник или наниматель помещения, которому причинили ущерб. Если вы затопили себя и соседей, акт вы составляете только по своей квартире. Соседи могут вызвать представителей УК, чтобы составить акт по ущербу своей, если посчитают необходимым.

В акте о заливе фиксируется факт затопления и устанавливается причинно-следственная связь между происшествием — от залива до любой другой аварии — и его последствиями. Также в акте указывают виновное лицо, если его можно установить при осмотре помещения.

Акт должен содержать суть повреждения, подробное описание ущерба и вывод о причине аварии. В вашем случае причина аварии — это дыра в батарее, которая, судя по всему, возникла из-за того, что УК не следила за общедомовым имуществом. Еще в акте должны быть печать управляющей компании, подписи всех присутствующих, в том числе ваша, и дата его составления.

УК в принципе не любит платить за свои ошибки, поэтому вам надо активно участвовать в составлении акта. Хорошо, если вы сразу сфотографировали все повреждения от прорыва батареи. Так можно зафиксировать повреждения, которые со временем исчезнут. Например, после залива на обоях появилось мокрое пятно. Завтра оно высохнет, обои пойдут пузырями, но доказать, что это произошло именно из-за прорыва батареи, будет сложно.

В акте уделите внимание причине залива. В идеале в нем должно быть написано, что за прорыв батареи отвечает управляющая компания.

Акт составляют в двух или трех экземплярах в зависимости от того, привлекали ли для осмотра виновную сторону. Если осмотр проводили УК и вы, то акт оформляют в двух экземплярах: один остается у пострадавшего, другой хранится в управляющей компании. Если привлекали виновную сторону, сделайте экземпляр и для нее тоже.

Сроки составления акта о заливе квартиры. Управляющая компания должна составить и подписать акт в течение 12 часов с момента, когда собственник обратился в аварийно-диспетчерскую службу. Если он не может подписать акт в этот срок, УК должна найти для подписания документа двух незаинтересованных лиц.

Образец акта о заливе квартиры. Акт делают в свободной форме: бланк не утвержден законодательством. Вы вправе требовать внести в документ важные для вас пункты. Главное — как можно подробнее указать все повреждения. В вашем акте будет отражен ущерб, причиненный только вашему имуществу.

Писать надо примерно в таком стиле:

• «На момент проверки в комнате площадью 17,3 м² на полу вдоль стены деформирован ламинат: вспучивание на высоту 3—4 мм, общая площадь — 3,1 м²».

Описывайте разводы, пятна, вздутия стыков. Акт составляют по результатам осмотра помещения, поэтому если есть возможность оставить всю пострадавшую мебель на месте до прихода сотрудников УК, то так и поступите. Понимаю, что зачастую это неудобно, но чем подробнее будет составлен акт, тем выше вероятность, что УК адекватно компенсирует ущерб.

Что делать, если управляющая компания отказывается составлять акт о заливе квартиры? Заказным письмом с уведомлением о вручении направьте на адрес УК из ЕГРЮЛ заявление с описанием проблемы и требованием составить акт. В этом же заявлении назначьте дату обследования и уведомите управляющую компанию о том, что оформите акт самостоятельно в случае их отсутствия. Отслеживайте письмо на сайте Почты России, там же можно скачать и распечатать отчет о пути вашего отправления.

Как только УК получит письмо или вы узнаете о неудачной попытке вручения, составьте свой акт о заливе квартиры. Порядок и форма будут такими же, как я описывала выше. Попросите соседей присутствовать при обследовании и расписаться в акте. В акте можно отметить в свободной форме, что управляющая компания не явилась.

Сфотографируйте, а лучше снимите на видео все повреждения. Эти материалы вы сможете потом использовать в суде, если потребуется.

После составления акта можно направить жалобу на бездействие УК в Государственную жилищную инспекцию или Роспотребнадзор, приложив все документы и фотографии, которые вы сделали.

Что делать, если УК предлагает составить акт «заочно»? Это означает, что управляющая компания не планирует присутствовать в квартире и не увидит реальные повреждения. Следовательно, есть риск того, что УК не учтет повреждения, которые были, или опишет их по фотографиям — недостаточно подробно.

Для качественной оценки повреждений и последующих эффективных переговоров с управляющей компанией рекомендую настаивать на очном составлении акта.

Если УК категорически отказывается, направьте письменное заявление с требованием провести очный осмотр и потребуйте ответ на заявление в той же форме.

Что делать, если УК не указала все последствия залива в акте? Если вы участвовали в осмотре и подписываете акт сами, обязательно проверьте, все ли последствия и корректно ли отразила управляющая компания. Вы можете не подписывать акт с неточностями и требовать переделать его либо при подписании самостоятельно внести в акт повреждения, которые не упомянула УК.

Если вы при подписании не присутствовали, сфотографируйте неучтенные последствия и направьте в управляющую компанию заказным письмом с уведомлением о вручении возражение на акт. Приложите фотографии. Это в будущем поможет доказать недобросовестность УК при осмотре квартиры.

Можно ли оспорить акт о заливе, признать его недействительным? Сам документ официально оспорить не получится — такой процедуры закон не предусматривает.

Вы можете направить в УК возражения на акт, если не согласны с его содержанием или формой. А также обжаловать действия УК в части составления акта и реагирования на протечку в Госжилинспекцию или Роспотребнадзор. Еще вы можете обратиться в суд, если не согласны с ущербом, который с вас пытается взыскать собственник затопленной квартиры, или если не считаете себя виновником протечки.

В жалобах и на судебном процессе можно заявить, что акт составили незаконно и выводы, указанные в нем, не должны применяться. Например, по таким причинам:

• УК составила акт заочно, не осмотрев квартиру, и не учла повреждения в полной мере;
• неверно указала причину и виновника затопления;
• неверно указала в акте формальные данные: собственника, адрес квартиры, дату и время затопления.

После того как УК составит акт, попробуйте договориться, чтобы она прислала ремонтников и те устранили все повреждения. Для этого согласуйте с управляющей компанией удобные вам дату и время. То же касается ваших соседей: они сами должны договориться с УК, если вина лежит на ней.

Имейте в виду, что качество работ и материалов может значительно отличаться от вашего недавнего ремонта. Если же хотите сделать ремонт самостоятельно, нужно требовать от УК денежной компенсации.

Самостоятельно провести оценку ущерба от затопления. Обратитесь к независимому оценщику. Его можно найти в интернете. Таких компаний много — выбирайте любую, которая устраивает вас по цене и отзывам.

Специалисту, который будет проводить оценку, понадобится акт о заливе: он должен понимать, что стало результатом залива, а что нет. Оценщик ознакомится с актом и на его основании проведет независимую оценку.

В акте о заливе фиксируются повреждения и указывается их виновник, а не размер ущерба. Оценка проводится, чтобы определить стоимость устранения ущерба: оценщик считает, сколько будет стоить устранить повреждения.

Оплачивать оценку придется самостоятельно, но УК обязана компенсировать эти расходы.

Обратиться в УК с досудебной претензией. После того как оценщик составит отчет об оценке, обратитесь в УК с претензией и потребуйте возместить причиненный ущерб и стоимость оценки. В претензии укажите срок, в течение которого УК должна удовлетворить требования, и банковские реквизиты, по которым она должна перечислить деньги. К претензии приложите отчет оценщика и копию акта о заливе.

Сделайте два экземпляра досудебной претензии. Один экземпляр отправьте заказным письмом на адрес управляющей компании из ЕГРЮЛ, другой оставьте себе. УК обязана ответить на претензию в течение 10 дней.

Если УК не ответила или отказалась возмещать ущерб, придется идти в суд. Для этого составьте исковое заявление и направьте его в судебный орган.

Мы уже написали много подробных статей про суды — они вам пригодятся:

1. Как выбрать суд для подачи иска и найти его адрес.
2. Как составить иск в суд и подать его самостоятельно.
3. Как подать иск в суд: пошаговая инструкция.
4. Как обжаловать решение суда.
5. Как выбрать хорошего юриста.
6. Детские вопросы про российское правосудие.

За основу иска возьмите текст претензии. Напишите, что обращались в УК с требованием о выплате компенсации, но не получили ответа или управляющая компания отказала в выплате. В иске перечислите ваши требования: это может быть возмещение материального ущерба, расходов на оценку, юриста, почтовые отправления, а также вынеустойки и компенсация морального вреда.