Как оформить дарственную на долю

Дарственная — это бытовое название договора дарения.

Можно подарить квартиру целиком или только ее часть — долю. Про особенности такой сделки расскажу в этой статье.

То, что мы обычно называем долей, — это доля в праве собственности на квартиру.

Ее можно определить двумя способами:

1. В частях от целого, например 1/3 квартиры. Такую долю называют идеальной.
2. В натуре, например одна комната или 36 м². Это реальная, или выделенная, доля.

Но такая доля не должна быть меньше 6 м² общей площади жилого помещения, то есть не быть микродолей. Сделки с микродолями считаются ничтожными.

Исключение — если микродоли образовались до 1 сентября 2022 года, а также после этой даты в результате наследования, приватизации и сделок с маткапиталом.

На практике владеть квартирой сообща не очень удобно, особенно если собственники — чужие друг другу люди. Поэтому часто они договариваются о том, кто в какой комнате будет жить и какой частью квартиры будет пользоваться. В особенно сложных случаях собственники могут решить вопрос через суд и выделить свою долю в натуре: поделить квартиру либо выкупить незначительную ее долю.

Доля обязательно должна быть зарегистрирована в едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН, иначе разделение будет существовать только на словах. Чтобы подарить или продать такую долю, нужно сначала выделить ее — по соглашению всех собственников или через суд.

Подарить квартиру или долю в ней можно почти кому угодно: и постороннему человеку, и члену семьи. Но некоторые ограничения все же есть. Они касаются любых дорогих подарков, а не только долей в праве на квартиру.

Вот кому нельзя дарить ни долю в праве на недвижимость, ни другие подарки дороже трех тысяч рублей:

1. Работникам школ, больниц и других аналогичных организаций, если вы — их пациент или клиент, либо супруг или родственник такого пациента.
2. Государственным, муниципальным и другим подобным служащим, если подарок связан с исполнением ими служебных обязанностей.

По характеру запретов понятно, что все они касаются борьбы с коррупцией.

Любому другому человеку долю можно дарить свободно. Для этого не нужно получать согласие ни собственников остальных долей, ни несовершеннолетних, зарегистрированных в квартире. Правила преимущественной покупки на эти случаи тоже не распространяются — они действуют только для возмездных сделок.

Согласие потребуется только от супруга, если:

1. Доля появилась во время брака, причем досталась не в наследство или в подарок.
2. На момент дарения брак сохранился.

Порядок дарения не зависит от того, приходится ли одаряемый близким родственником дарителю. Однако от этого зависит, надо ли заплатить НДФЛ новому собственнику и нотариальный тариф. Об этом расскажу отдельно.

Какие документы понадобятся. Чтобы заключить договор, собирают такие документы:

1. Паспорта сторон — нужны ФИО дарителя и одаряемого.
2. Документы, подтверждающие их родство: свидетельство о рождении, заключении брака или усыновлении — чтобы избавить дарителя от уплаты НДФЛ и определить размер платы нотариусу.
3. Документы-основания — по которым даритель получил долю. Например, свидетельство на наследство или договор купли-продажи. Они всегда указаны в выписке из ЕГРН.
4. Документ о собственности на долю — свидетельство о госрегистрации права собственности или выписка из ЕГРН — понадобятся данные о сторонах сделки и объекте дарения; об адресе, площади и кадастровом номере недвижимости; номер и дата записи о собственности в ЕГРН.

Для сделки могут потребоваться:

1. Нотариальные доверенности представителей сторон — если договор подписывают представители.
2. Нотариальное согласие супруга дарителя — если дарят долю, которая приобретена в браке. Росреестр принимает документы на регистрацию и без согласия супруга, но вносит в ЕГРН дополнительную запись об отсутствии такого согласия. Для сторон сделки это дополнительный риск: супруг вправе оспорить сделку согласно статье 35 СК РФ.
3. Справка из психоневрологического диспансера — ее может запросить нотариус, чтобы проверить дееспособность сторон. Например, если долю дарит пожилой человек.

Как правильно составить договор дарения доли. Договор нужно составить письменно, а потом удостоверить его у нотариуса. Т⁠—⁠Ж уже писал, как правильно это сделать.

Переход права собственности на долю от дарителя к одаряемому по простому письменному договору без нотариуса возможен в единственном случае: когда все собственники долей дарят их одному одаряемому по одному договору — так сказано в законе о государственной регистрации недвижимости.

Есть еще два случая, когда по смыслу закона нотариус не нужен:

1. Когда владелец квартиры выделяет долю из единоличной собственности и дарит ее — в этот момент у доли еще нет сособственников.
2. Когда собственников долей всего двое, и один дарит долю другому.

Однако на практике могут возникнуть сложности с регистрацией перехода прав по таким договорам. В 2023 году Росреестр разъяснил, что будет требовать нотариальную форму договора от дарителя долей, если одаряемый станет единоличным собственником. Так будет до тех пор, пока не изменится закон о регистрации или об этой ситуации не выскажется Пленум ВС РФ.

Поэтому лучше не рисковать и обратиться к нотариусу. Т⁠—⁠Ж знает случаи, когда людям удавалось обязать Росреестр зарегистрировать переход прав на долю по договору дарения, который не заверяли у нотариуса, но на это ушло полтора года судебных тяжб.

Проверьте, чтобы в договоре обязательно были:

1. Информация о квартире: адрес, кадастровый номер и общая площадь.
2. Сведения о доле: размер и на основании чего она вам принадлежит (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, дарственная или другой документ).
3. Точные реквизиты каждой стороны договора.

Составить договор у юриста будет стоить от 2000 до 10 000 ₽ — зависит от сложности и скорости подготовки. Если будете делать договор через нотариуса, он возьмет оплату за услуги технического и правового характера — в каждом регионе это разные суммы.

Например, Московская нотариальная палата установила тарифы на услуги нотариусов на 2023 год: договоры дарения, обязательные для удостоверения, обойдутся максимум в 7700 ₽, а добровольные — до 8000 ₽.

Переход прав по договору дарения недвижимости подлежит государственной регистрации. Это означает, что после того, как стороны его подпишут, нужно подать заявление в Росреестр.

Сроки регистрации. Если договор дарения заверяет нотариус, он отправляет документы в Росреестр в тот же день, а регистрация занимает от 1 до 3 рабочих дней. Если дело отправлено электронно, переход права на долю должны зарегистрировать в течение 1 рабочего дня.

Если подаете документы самостоятельно в МФЦ, регистрация займет 9 рабочих дней.

Стоимость регистрации. Госпошлина: 2000 ₽ — за регистрацию прав на недвижимость.

Как заверить договор у нотариуса. Для этого придется заплатить пошлину или нотариальный тариф, а чтобы составить договор — оплатить услуги правового и технического характера по региональному тарифу. О нем мы говорили выше.

Если по закону договор нужно заверить, то госпошлина — 0,5% от кадастровой стоимости доли, но не меньше 300 и не больше 20 000 ₽.

Кадастровую стоимость можно узнать:

1. На публичной кадастровой карте бесплатно — для этого нужно ввести в поисковую строку карты кадастровый номер недвижимости.
2. Бесплатно посмотреть сведения о недвижимости на портале госуслуг в разделе «Земля/Дом» → «Выписка из ЕГРН» → «Просмотреть основные сведения о недвижимости».
3. По выписке из ЕГРН — она стоит от 260 до 870 ₽ в зависимости от способа получения. Как ее заказать, Т⁠—⁠Ж уже рассказывал.

Если вы решили заверить договор по желанию, нужно оплатить услуги нотариуса по тарифам из основ законодательства о нотариате.

Поясню на примерах.

Отец дарит сыну долю 1/3 в квартире, а долю 2/3 — дочери. Кадастровая стоимость квартиры — 6 000 000 ₽. Семья может не заверять эту сделку, так как у долей один собственник и он дарит их одновременно в одной сделке, но все же решила это сделать. Вот сколько придется заплатить нотариусу:

Сын:

Дочь:

Тетя дарит племяннику долю 1/5 в квартире кадастровой стоимостью 20 000 000 ₽, а вторую долю в 4/5 дарит своей дочери.

Племянник:

Дочь:

Госпошлина. Ее платит одаряемый по реквизитам Росреестра. Если в сделке отчуждаются все доли на квартиру, а одаряемых несколько, последние делят сумму госпошлины пропорционально размерам принимаемых в дар долей. Если одаряемый один, он платит 2000 ₽.

Госпошлину рассчитывают по размеру доли: общая пошлина 2000 ₽ умножается на размер доли в праве собственности. Например, если в квартире два собственника с долями по 1/2, каждому придется уплатить госпошлину 1000 ₽.

НДФЛ. Налог не платят одаряемые — близкие родственники дарителя:

1. Супруги.
2. Родители и дети.
3. Дедушки, бабушки и внуки.
4. Братья и сестры, включая сводных.

Остальные одаряемые платят НДФЛ — 13% от кадастровой стоимости доли на 1 января года, в котором произошел переход права собственности. Для этого они до 30 апреля следующего года подают налоговую декларацию о полученном доходе и уплачивают получившуюся в ней сумму.

Заполнить декларацию можно:

1. вручную — для этого нужно скачать бланк;
2. заполнить электронную декларацию в личном кабинете налогоплательщика;
3. воспользоваться специальной программой.

Дальше надо подать заполненную декларацию в налоговую инспекцию.

Если даритель приобрел долю в браке, стоит оформить нотариальное согласие супруга на дарение. В среднем оно стоит 1500—2000 ₽.

Еще понадобится нотариальная доверенность — если подписывать договор или подавать его на регистрацию будет представитель. Стоимость оформления обычно 2000—2500 ₽.

Если нужна дистанционная сделка — когда одаряемый в одном городе, а даритель в другом и встретиться лично, чтобы подписать договор, у них не получится, — каждый из них может обратиться к нотариусу по месту жительства. Такие сделки называются сделками, удостоверяемыми двумя и более нотариусами. Нотариусы проверяют законность сделки и заверяют ее своими электронными подписями. Один из них подает документы в Росреестр для регистрации перехода прав к одаряемому.

Это удобно, но заплатить придется каждому из нотариусов. В Москве за составление договора в 2023 году берут 8407 ₽, плюс уплата госпошлины или нотариального тарифа.

Если договор не заверяли у нотариуса. Тогда подать документы на государственную регистрацию можно через МФЦ. Лучше записаться на прием заранее, чтобы не ждать в очереди.

Для регистрации понадобятся:

1. Договор дарения — достаточно принести один экземпляр и не подписывать дополнительный для Росреестра.
2. Паспорта сторон — их нужно будет предъявить на регистрации.
3. Нотариальная доверенность представителю, если он будет подписывать договор или подавать документы на регистрацию.
4. Нотариальное согласие супруга — если даритель приобрел долю в браке.
5. Заявление на регистрацию — его прямо при вас составит сотрудник МФЦ или оно сформируется автоматически при подаче документов онлайн.

В МФЦ вам выдадут расписку с перечнем всех поданных документов — в ней будет указан срок регистрации. Обычно это девять рабочих дней. О готовности документов лучше узнавать по телефону из расписки.

В некоторых регионах активна функция регистрации прав на недвижимость через госуслуги. Тогда заявление и документы в ведомство можно отправить не выходя из дома.

Квартира в ипотеке. Заложенную квартиру, как и долю в праве на нее, можно подарить только с согласия банка. Внимательно прочитайте кредитный договор и найдите порядок согласования с банком. Письменное согласие надо будет подать и на государственную регистрацию — без него право собственности на долю за одаряемым не зарегистрируют.

Обратите внимание: подаренная доля остается в залоге у банка, а ее новый собственник несет права и обязанности залогодержателя. Например, он может лишиться доли, если даритель не выплатит кредит. Зачастую одаряемый становится одним из созаемщиков в кредитном договоре — только при таком условии банк одобряет сделку.

Коммунальная квартира. Доля в коммунальной квартире дарится так же, как и в обычной. Согласие соседей на дарение не нужно.

Приватизированная квартира. Долю в праве можно дарить кому угодно. Перед сделкой проверьте документы на приватизацию: договор о передаче доли в собственность должен быть зарегистрирован.

Но есть нюанс: если кто-то из жильцов не участвовал в приватизации, то он вправе жить в квартире до смерти.

Неприватизированная квартира. Долю в такой квартире нельзя ни подарить, ни продать, потому что нет права собственности. Если квартира не приватизирована, скорее всего, жильцы пользуются ей по договору социального найма, а квартира принадлежит государству или муниципалитету. Распоряжаться ей и долями может только собственник. Наниматель же вправе только вселять в квартиру жильцов, менять нанимателя по договору или обменивать квартиры или доли на другие доли и квартиры.

Одаряемый может отказаться от доли до ее принятия, то есть пока за ним не зарегистрировали право собственности на подаренную долю.

Достаточно уведомить дарителя — направить ему письменное извещение о нежелании принять долю. После этого договор дарения считается расторгнутым.

Но если договор уже отдан на регистрацию, то и отказ от подарка придется зарегистрировать. Для этого надо подать заявление в Росреестр.

Если переход права собственности состоялся, отказаться от доли можно только в суде.

Даритель может отказаться передать долю при соблюдении двух условий:

1. Доля еще не подарена, а только обещана.
2. Положение дарителя — финансовое или семейное — настолько изменилось, что, если он выполнит обещание, это существенно ухудшит его уровень жизни. Например, стороны прописали в договоре, что одаряемый гарантирует дарителю, что тот может пожизненно проживать в квартире. Но потом одаряемый передумал и выгнал дарителя.

Отменить дарственную и забрать долю можно в трех ситуациях:

1. Одаряемый покушался на жизнь или здоровье дарителя или членов его семьи и близких родственников либо умышленно причинил им тяжкие телесные повреждения.
2. Даритель пережил одаряемого.
3. Одаряемый настолько плохо обращается с квартирой, что есть риск ее уничтожения — например, он курит в постели и квартира может сгореть.

Признать дарственную недействительной чуть легче, чем возмездные договоры. Часто дарение используют для прикрытия других сделок, например купли-продажи доли. Это выгодно: для дарения доли не нужно ждать согласие от других собственников.

Такие сделки называются притворными и могут быть признаны недействительными. Прежде всего в оспаривании притворных дарственных заинтересованы другие собственники, которые готовы выкупить долю.

Но если это не дарственная для отвода глаз, можно спокойно дарить долю. Главное — внимательно проверить документы и правильно оформить дарение.

Как оформить дарственную на родственников. Так же, как на любого другого одаряемого. Но дополнительно стоит вписать в договор степень родства. И не забудьте взять к нотариусу документ-подтверждение, например свидетельство о рождении или заключении брака.

Нотариус обязан сообщать налоговой о сделках между родственниками, да и с НДФЛ разобраться будет проще, если написать о родстве прямо в договоре.

Как дистанционно оформить дарственную на долю в квартире. Это можно сделать, даже если вы в разных городах с одаряемым. Для этого каждая сторона сделки обращается к нотариусу в своем регионе. Один из них составляет договор, потом оба заверяют его электронными подписями и отправляют в Росреестр. За такую сделку придется заплатить обоим нотариусам.

Есть вариант дешевле — выдать представителю нотариальную доверенность с правом подписи дарственной на конкретную долю конкретному одаряемому и заявления о регистрации перехода прав на долю с правом подать его в Росреестр. Тогда договор от имени дарителя подпишет представитель. Он может находиться в другом городе — главное, передать ему доверенность, например отправить ее Почтой России или курьерской компанией.

Как оформить дарственную на долю квартиры, если там прописан несовершеннолетний. Если он не собственник доли или собственник другой доли, которая остается у него, никаких проблем с дарением не будет.

А вот если доля принадлежит несовершеннолетнему, подарить ее сложно. И это не зависит от того, зарегистрирован он там или нет. А во многих случаях это сделать и вовсе нельзя:

1. Дарить долю, которая принадлежит малолетнему ребенку до 14 лет, прямо запрещено законом.
2. Для дарения доли ребенком старше 14 лет нужно согласие законного представителя — родителя, опекуна или попечителя. А тому — предварительное разрешение на дачу согласия от органа опеки и попечительства. В жизни даже для продажи недвижимости несовершеннолетнего надо доказать, что интересы ребенка не пострадают, поэтому получить согласие на дарение доли еще сложнее.

Нужно ли согласие других собственников при оформлении дарственной на долю. Нет, не нужно. Правило о согласии от других собственников работает только при продаже доли.

Как правильно оформить дарение нескольким одаряемым. Это можно сделать и в одном договоре, и в отдельных договорах со всеми одаряемыми — как удобнее. Если доли дарятся одновременно, лучше оформить это единым договором: в нем будет один даритель и несколько одаряемых — такой договор не нужно удостоверять у нотариуса и можно поделить госпошлину за регистрацию прав.

1. Подарить долю можно кому угодно, если это не противоречит законодательству о борьбе с коррупцией. Предлагать долю собственникам других долей в этой же квартире не нужно.
2. Во всех случаях, кроме одного, договор дарения доли должен заверить нотариус. Но можно прийти к нему уже с готовым документом и не платить за его составление, а только госпошлину.
3. Можно подарить долю в коммунальной квартире, но нельзя подарить долю ребенка до 14 лет.