Как сдать чердак в аренду под оборудование сотовой связи

Сотовая компания ежемесячно платит нам 10 000 ₽.

Подвалы, чердак и даже стены дома — это потенциальный источник дохода. Я председатель совета дома в городе Черногорске, и мне удалось сдать в аренду чердачные помещения нашего дома.

Сейчас там стоит оборудование сотовой связи, и наш дом зарабатывает на этом по 10 000 ₽ в месяц. На эти деньги мы уже починили подъездные двери и установили систему видеонаблюдения. Жильцам не пришлось скидываться на эти работы, так как их полностью покрыл доход от аренды.

В этой статье расскажу, как сдавать общее имущество и что делать, если УК чинит препятствия, как это было у меня.

Ежемесячно жильцы платят управляющей компании за содержание и обслуживание жилья — это те деньги, которые идут на поддержание дома в порядке: на уборку, мелкий ремонт. Но есть несколько проблем.

Список обязанностей УК ограничен и четко прописан в договоре управления домом. Например, убираться в подъезде — обязанность УК, проводить мелкий ремонт — тоже. А вот менять неисправную вызывную панель домофона УК не обязана. Проще говоря, все, что перечислено в договоре, УК обслуживает, а вот к имуществу, которое туда не включено, пальцем не прикоснется.

Денег на всё не хватает. Часто жильцы хотят благоустроить двор, установить у подъезда лавочки, обновить детскую площадку. Это обязанность УК, но денег на это просто нет.

Жильцы не платят или платят не вовремя. Дом, в котором я живу, да и город Черногорск в целом — далеко не благополучные. Примерно четверть квартир в доме — муниципальные. Такие квартиры город предоставляет нуждающимся, а они не самые дисциплинированные жильцы. Как правило, к тем, кто плохо платит за коммуналку, бесполезно идти с идеями скинуться на что-то дополнительно.

На практике, когда кто-то выходит с инициативой что-то улучшить, возникает замкнутый круг. Это выглядит примерно так: инициативная группа считает, сколько нужно денег, и предлагает скинуться каждому собственнику по 1000 ₽. Половина квартир платить отказываются, но стоимость работ остается прежней. Поэтому сумма, которую нужно внести, увеличивается до 2000 ₽. Половина из тех, кто сначала готов был скинуться, узнают, что сумма теперь выросла вдвое, и тоже отказываются. Оставшимся надо внести уже по 4000 ₽.

Человек, который все это затеял, месяцами бегает по квартирам и собирает деньги. Если в доме 10 квартир — еще куда ни шло, а если больше ста — это мероприятие превращается в настоящий квест.

Ко мне не раз обращались жильцы с просьбами сделать в доме что-то дополнительно. Но квестами я заниматься не хотел и на предложения соседей организовать сбор денег отвечал отказом: бегать по квартирам со списками должников и уговаривать каждого я не готов.

Я знал, что на общедомовом имуществе можно зарабатывать и за счет этого решить некоторые из наших проблем без сбора средств и привлечения УК. Более того, в нашем доме в подъезде уже сдавалось в аренду место для оборудования интернет-провайдера.

В теории все кажется просто: собственники встречаются на собрании, голосуют. Если все пришли к соглашению, как использовать имущество, и две трети собственников проголосовали за — можно сдавать.

Но на практике жильцы, как правило, либо ничего не знают об аренде, либо просто этим не занимаются. Вместо них действует управляющая компания. Она часто включает в договор управления пункт о том, что может сама решать, кому и на каких условиях сдавать общедомовое имущество, устанавливать размер платы, получать деньги на свой счет и тратить их на нужды дома.

Такие пункты в договорах особенно часто появляются в процессе смены одной УК на другую. Поскольку этот процесс редко проходит мирно, жильцы не вникают в детали договора.

УК вполне может сдавать имущество на выгодных для жильцов условиях, а на вырученные деньги улучшать жизнь в доме. А может занижать цену на аренду: арендатор платит меньше, зато человек, ответственный за заключение договора, становится богаче. В проигрыше только жильцы.

По закону УК обязана сообщать собственникам о том, что их имущество сдано в аренду, и открыть информацию об условиях этой аренды.

Если УК этого не делает, ее директора могут оштрафовать на 5000—10 000 ₽ или вынести предупреждение. Крупные УК размещают отчеты на сайте ГИС ЖКХ, но собственники редко заходят туда. А мелкие УК об аренде часто просто умалчивают: надеются, что никто ничего не заметит.

В моем доме арендой тоже занималась УК. Когда я добился публикации на сайте ГИС ЖКХ финансовых отчетов и посмотрел, сколько приносит аренда, то расстроился: интернет-провайдер, шкаф которого висел в подъезде, платил нашей УК сначала 300 ₽ в месяц, а потом цена поднялась до 500 ₽. За год шкаф приносит дому 3600—6000 ₽.

Причем потратить эти деньги так, как хотели бы жильцы, было невозможно: в 2018 году собственники утвердили договор с УК, где был пункт о том, что деньгами от аренды распоряжается УК и использует их на текущий ремонт.

Арендаторов я специально не искал: посчитал, что ради дохода в несколько тысяч рублей в год нет смысла тратить время и силы. Но арендаторы объявились сами.

У нас девятиэтажный дом, а его крыша — это самая высокая точка в районе. Сотовый оператор захотел использовать крышу для установки своего оборудования — двух шкафов и антенн. У оборудования были все необходимые сертификаты и заключения, которые подтверждали, что оно безопасное и никакого вреда жильцам причинить не может.

Представители арендатора пришли в УК, но диалог у них не сложился. Я точно не знаю, что случилось, но связистам дали мой телефон и посоветовали общаться напрямую: мол, есть там председатель дома, вот с ним и решайте.

Предложение было следующим:

1. Оплата 10 000 ₽ в месяц.
2. Арендатор сам платит налоги. Поскольку арендные деньги считаются доходом жильцов дома, этот доход облагается 13% НДФЛ, как если бы мы сдавали обычную квартиру. По идее, налог нужно делить на всех собственников, а потом каждый должен сдавать декларацию. Но арендатор может и сам уплатить налог. Обязанность арендатора по уплате налога прописали в договоре аренды.
3. Деньги арендатор перечисляет на банковский счет, который выберут собственники.
4. Собственники обеспечивают беспрепятственный доступ к оборудованию и по мере возможности — его сохранность.

Мне, как председателю совета дома, для заключения договора нужно было сделать следующее:

1. Провести собрание собственников жилья и получить их согласие на установку оборудования.
2. Заключить договор с арендатором.
3. Организовать взаимодействие с УК и поставщиками ресурсов. УК должна была предоставить доступ на чердак и кровлю. От энергетиков требовалось организовать точку подключения и поставить отдельный счетчик, чтобы затраты на питание антенн оплачивал тоже арендатор, а не собственники жилья.
4. Потратить деньги от аренды на нужды дома наилучшим образом.

Отдельного собрания собственников по вопросу аренды я не проводил, потому что мы как раз готовились к другому собранию: женщина, которая раньше возглавляла совет дома, продала квартиру и переехала. Она больше не могла исполнять свои обязанности, и нам требовалось внести изменения в документы.

По закону в одно собрание можно включать какое угодно количество вопросов, поэтому мы просто добавили в повестку вопрос об аренде.

Сразу скажу, что я не буду давать здесь готовых образцов документов. В каждом случае сдачи в аренду общедомового имущества будет своя, уникальная ситуация. Но я расскажу, как все правильно оформить, какие вопросы нужно вынести на общее собрание собственников, как их сформулировать и с какими проблемами можно столкнуться.

Процедура общего собрания подробно описана в Жилищном кодексе РФ. Там же сказано, что по решению общего собрания объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование другим лицам. Главное — чтобы это не нарушало права и законные интересы окружающих.

Как и для любого другого вопроса, решение об аренде считается принятым, если за него отдали не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в доме.

Как провести собрание, подробно описано в статьях:

1. Общее собрание собственников: готовим документы.
2. Как я организовал общее собрание собственников онлайн.
3. Как провести общее собрание собственников в многоквартирном доме.

Жилищный кодекс не регламентирует, на какой счет принимать деньги от аренды, кто именно должен их принимать, как и в каком порядке их тратить.

При подготовке собрания мне нужно было правильно сформулировать вопрос об аренде для повестки. Для этого я составил список нюансов, которые надо было прояснить. Вот они.

Кто уполномочен подписывать договор с арендатором. Оператор связи обратился ко мне, поэтому я, как председатель совета дома, предложил уполномочить меня на подписание договора. Но это может быть и другой человек — например, любой из собственников или директор УК. В любом случае нужно указать полные паспортные данные, а если это работник УК, то еще и должность.

Кто арендатор. Надо указать полное наименование фирмы, ее адрес, ИНН и данные человека, который от имени компании подпишет договор. У меня была вся эта информация. Но в решении собрания все же лучше прописать, что уполномоченное лицо вправе заключать договор аренды с кем угодно по своему усмотрению — на случай, если появятся еще арендаторы, чтобы не проводить собрание из-за каждого. В таком случае жильцы должны быть уверены, что человек, которому они доверяют, будет работать в их интересах.

Мы в решении собрания указали, что я уполномочен подписывать любые договоры от имени жильцов, так как проведение собрания — дело трудоемкое и небыстрое.

Арендная плата. В моем случае была фиксированная ежемесячная плата. Но теоретически никто не запрещает оплачивать аренду работами или услугами. Например, за маленькую рекламную вывеску на фасаде владелец торговой точки может благоустроить территорию перед домом или обеспечить полив сквера и уход за ним.

Условия можно четко прописать в решении собрания — например, 5000 ₽ в месяц. А можно предоставить ответственному самостоятельно решать, какой будет арендная плата.

Куда будут поступать деньги за аренду. Тут никаких ограничений нет: как решат собственники, так и будет. Я открыл в одном из банков отдельный счет на свое имя и заказал к нему карту.

В протоколе собрания важно указать номер счета: если ответственный за деньги задолжает по своим кредитам и его счета арестуют судебные приставы, то решение собрания поможет доказать, что эти деньги принадлежат всем собственникам, а не отдельному человеку.

Как распоряжаться деньгами. Мы записали, что деньги будем тратить на благоустройство, а на что именно — решает председатель совета дома, то есть я.

Процент от арендной платы мне не положен, но такое условие тоже может быть. Так, управляющие компании часто «откусывают» от арендной платы: вот пример — один из типовых договоров управления. В нем прямо сказано, что УК полагается процент от аренды. Размер процента в договорах управления, как правило, не прописывают: его прячут в многочисленных приложениях и он может составлять до половины арендной платы.

В окончательной редакции вопрос, который выносят на общее собрание собственников, может выглядеть так:

• «Уполномочить Иванова Ивана Ивановича, 22.10.1980 года рождения, собственника квартиры № 102 в доме № 2 по улице Плюшкина в г. Москве, на заключение от имени собственников МКД любых договоров аренды общедомового имущества в доме № 2 по улице Плюшкина в г. Москве на условиях, которые определяет Иванов Иван Иванович по собственному усмотрению.
• Все деньги, которые он получит по договорам аренды, перечислять на банковский счет № 12345678901 в ООО „Последний банк Москвы“. Полученные от сдачи имущества в аренду деньги могут быть потрачены на благоустройство дома и придомовой территории. Объем трат Иванов Иван Иванович может определять по своему усмотрению».

Здесь Иванов может выбрать любого арендатора — каждый раз проводить собрание уже не нужно. А еще он может сам определить условия, подписать договор и решать, как тратить деньги.

Другой пример:

• «Уполномочить Иванова Ивана Ивановича, 22.10.1980 года рождения, собственника квартиры № 102 в доме № 2 по улице Плюшкина в г. Москве, на заключение от имени собственников МКД договоров аренды чердачного помещения дома № 2 по улице Плюшкина в г. Москве с ООО „Рога и копыта“.
• Все деньги, которые он получит по договору аренды, перечислять на банковский счет № 12345678901 в ООО „Последний банк Москвы“. Полученные от сдачи помещения в аренду деньги могут быть потрачены на благоустройство дома и придомовой территории. Объем трат определяет совет многоквартирного дома».

Здесь Иванов уже не может заключать договор с кем захочет. Придет другой арендатор — и снова потребуется проводить собрание собственников. Деньги Иванов сам тратить тоже не может, это решение закреплено за советом дома.

А вот еще один пример:

• «Уполномочить директора УК „Синий дом“ Иванова Ивана Ивановича на заключение от имени собственников МКД договоров аренды общедомового имущества дома № 2 по улице Плюшкина в г. Москве в соответствии с Приложением № 24 к договору управления многоквартирным домом».

Если вы видите такую формулировку в повестке собрания собственников жилья, рекомендую сначала ознакомиться с тем приложением к договору, на который ссылается организатор собрания. Может оказаться, что это уловка, чтобы скрыть занижение суммы аренды или процент, который УК получит от арендной платы. Но если собственники проголосуют за решение именно в такой формулировке — оно будет законным.

Когда мы провели собрание, я отправил копию протокола оператору связи, чтобы их юридическая служба проверила документы. Пока шла проверка, технические специалисты посетили крышу нашего дома, чтобы составить проект. Он подтверждает, что оборудование будет смонтировано как надо и безопасно для окружающих. Затраты на подготовку проекта взял на себя арендатор, я даже не знаю, сколько это стоило.

На тот момент у меня не было ключей от чердака. Нам нужно было открыть двери, и я вызывал представителей УК. Я сам впервые попал на чердак. После осмотра у меня остался вопрос, не повредят ли рабочие при монтаже утеплитель из минеральной ваты. Мы договорились, что в проект включат замену минваты под оборудованием и установку деревянных трапов, чтобы не пришлось ходить по утеплителю.

Но отменить решение собрания просто так нельзя. Его можно обжаловать в суде, но сделать это может только собственник, и он должен доказать, что в решении нарушен закон. А управляющая компания в принципе не может подать такой иск.

Поэтому УК начала просто чинить нам препятствия. Сначала они затребовали проектную документацию — но проблем с этим не было, они получили все проекты и сертификаты по первому требованию на электронную почту. Потом в УК начали делать вид, что не видят входящих писем. Так и говорили: «Ничего мы не получали». Я решил этот вопрос так: стал общаться с УК только через ГИС ЖКХ, где есть функция отправки файлов, а вся переписка фиксируется автоматически.

Бригада монтажников заночевала в гостинице, а я на повышенных тонах поговорил с директором УК. Я ссылался на нормы закона и грозил судами, в итоге на следующий день нам выдали ключи.

Потом в УК отказались согласовывать подключение оборудования к электросети. Этим вопросом я не занимался, его арендаторы решали самостоятельно. Сейчас работа оборудования арендаторов никак не отражается на счетах жильцов за электричество.

Все, что оставалось УК, — физически не пускать монтажников на крышу. Что и произошло. Когда из Новосибирска приехала бригада со всем оборудованием, выяснилось, что, раз УК не получила список рабочих, ключи от крыши нам не дадут. Оперативно решить вопрос в УК отказались: сказали писать запрос, в течение 30 дней ответят. Мы написали запрос и приложили список сотрудников, я отправил все это опять же через ГИС ЖКХ.

В итоге через пару недель на нашем чердаке установили оборудование.

С апреля по декабрь 2021 года мы получили от аренды 83 999,6 ₽. Сумма не круглая, потому что оплату за первый месяц посчитали исходя из фактического количества дней с момента установки оборудования.

83 999,6 ₽

мы получили за сдачу в аренду чердака нашего дома в 2021 году

В доме 99 квартир — получается, что на каждую квартиру пришлось 849 ₽. В 2022 году, если ничего не изменится, дом в целом заработает 120 000 ₽ — примерно по 1212 ₽ на каждую квартиру.

Заработанные деньги мы потратили следующим образом.

Заменили неисправный доводчик на входной двери в подъезд. Доводчик не считается общедомовым имуществом, и УК не обязана его менять, а гарантия на него давно кончилась. Если бы не собственные доходы, жильцам пришлось бы скинуться на замену. Я просто позвонил в домофонную компанию, их мастер пришел сразу с новым доводчиком и все заменил, а я оплатил эту услугу — 1950 ₽.

Установили систему видеонаблюдения за 70 000 ₽. Двор у нас не самый спокойный: были случаи, когда на парковке у машин разбивали стекла, а нетрезвые водители устраивали дрифт у подъезда. Мы поставили четыре видеокамеры. Две из них контролируют парковки в разных частях дома. Третья установлена на девятом этаже — она контролирует вход на чердак. Четвертая камера размещена над дверью в подъезд — он у нас всего один.

Для установки я обратился в фирму, которая занимается видеонаблюдением, и от имени жильцов заключил с ними договор на установку и подключение всего оборудования.

На конец декабря 2021 года у нас оставался небольшой запас арендных денег — 12 949,6 ₽. Куда их потратить, еще не решили. В начале 2022 года проведем отчетное собрание, где и поднимем этот вопрос.

1. Собрание собственников мы провели в декабре 2020 года, в январе 2021 начали готовить документы и помещение, а уже в конце апреля 2021 поступил первый платеж. Я считаю, мы все сделали достаточно быстро, хотя УК пыталась нам мешать.
2. Если появятся еще желающие арендовать наше общедомовое имущество, я без проблем подпишу договор аренды — при условии, что он не нарушит права жильцов и будет выгодным для них.
3. Думаю, если бы мы не взяли этот вопрос в свои руки, на установку системы видеонаблюдения жильцы могли бы не рассчитывать.
4. Если бы аренда и состоялась, УК наверняка часть денег забрала бы себе, а остальные просто растворились бы в текущих расходах.