ЖКХ
36K

Как выбрать управляющую компанию

Чтобы не платить впустую
22
Как выбрать управляющую компанию
Аватар автора

Дмитрий Бурняшев

юрист, эксперт по вопросам ЖКХ

Страница автора

Я эксперт по вопросам ЖКХ. Раньше работал в управляющей компании, а сейчас как независимый эксперт помогаю людям менять УК своих домов.

Я сопровождал смену управляющих компаний и создание ТСЖ более чем в 50 домах Ставрополя, поэтому знаю, как УК портятся после перехода дома в их управление.

Бороться с коммунальщиками и их нежеланием выполнять свою работу — дело затратное: обычно у жильцов недостаточно юридических знаний, а услуги юристов стоят денег. Так что иногда поменять управляющую компанию проще и выгоднее. В марте 2023 года только в Москве работало 1142 управляющие организации. Выбрать одну из них сложно.

Каждая УК хочет увеличить количество домов в управлении и получить как можно больше денег. Собственники же заинтересованы в качественных услугах и уменьшении оплаты за ЖКУ. Расскажу, как выбрать УК, чтобы впоследствии не платить впустую.

Награды ничего не значат

Периодически администрации городов или районов проводят различные конкурсы для организаций ЖКХ, чтобы выявить хорошие и поощрить их: упомянуть в местной газете или на сайте администрации, наградить грамотой или денежным призом.

В Ставрополе администрация проводила конкурс на самый пожаробезопасный дом. Проверяли соблюдение противопожарных норм в домах, которые обслуживают управляющие организации. Оценка домов происходила по балльной системе. Например, если в доме установлена и работает противопожарная система, но нет договора на ее обслуживание, давали 3 балла. А если есть и система, и договор — 5 баллов. По итогам конкурса было три призовых места и награды в виде денег, грамот и кубков.

Для участия в конкурсе нужно было написать от лица УК письмо-заявку с адресом дома, который будет проверять жюри — специалисты администрации города и представители пожарной инспекции. В то время я работал в управляющей компании юристом, но меня периодически привлекали для решения неюридических вопросов. Я помог заполнить заявку и до ее подачи объяснил, какие очевидные нарушения были в домах.

Нарушения были во всех домах, но это не помешало нам победить в конкурсе. В доме, который мы выставили на конкурс, нарушения были такие:

  1. Жители квартир установили общие двери в подъезде возле своих квартир, чтобы увеличить жилплощадь: так уменьшились общие коридоры.
  2. Под лестницами первых этажей жители хранили свои вещи: санки, велосипеды, коляски.

Несмотря на такие отступления от правил, дом признали самым пожаробезопасным. При осмотре дома жюри впустили только в один подъезд из одиннадцати: в нем не было нарушений. Специалисты посчитали, что все подъезды дома одинаковы и нигде нарушений нет. Кубок вручили нам.

Управляющая гордится кубком и теперь использует его, чтобы завлечь новых клиентов. Я проработал в этой УК еще год после описанного случая. Он наглядно характеризует сферу ЖКХ и стал одной из причин моего увольнения.

За время работы в УК я понял, что наличие каких-либо наград в большинстве случаев фикция и показуха.

Зачем нужна УК и как ее поменять

Управляющая организация необходима для содержания и текущего ремонта общего имущества дома.

Управляющая организация отвечает за:

  • Уборку подъезда и придомовой территории.
  • Замену лампочек в подъезде.
  • Функционирование лифта в доме.
  • Отсутствие протечек на крыше.
  • Ремонт подъезда.
  • Другие обязательные работы по дому.

Подробнее об управляющих компаниях Т⁠—⁠Ж уже писал в отдельной статье.

УК выбирают собственники на общем собрании. Поэтому если в работе компании что-то не нравится, на общем собрании собственников сначала необходимо расторгнуть договор управления с текущей УК и заключить его с новой.

Перед проведением собрания следует подобрать новую УК, которая будет отвечать нуждам собственников и оказывать качественные услуги. Требования к управляющей могут быть разные, обычно это доступные тарифы и дополнительные работы по дому.

Критерии отбора УК

Я рекомендую выбирать УК по определенным критериям, которые необходимо учитывать в совокупности.

Пешая доступность офиса УК. Если к управляющей компании возникнут вопросы, проще добраться до той, что находится ближе к дому.

Не все вопросы можно решить по телефону. УК могут требовать личного присутствия собственника, например при подаче заявлений о вводе счетчиков в эксплуатацию, о поверке счетчика, о выдаче выписок с лицевых счетов, а также в случае жалоб и претензий.

Наличие в УК домов в управлении. Если в управлении УК много домов, это говорит о ее востребованности.

Количество «ушедших» домов. Если от этой компании отказалось много домов, скорее всего, в работе УК немало проблем.

Отзывы позволяют узнать о возможных проблемах непосредственно от собственников домов.

Наличие лицензии. Все УК обязаны иметь лицензию на ведение деятельности.

Отсутствие банкротства. Если УК находится на стадии банкротства, у нее не будет денег на обслуживание домов.

Чтобы выбрать подходящую УК, я советую придерживаться такого алгоритма:

  • Найти все управляющие компании в своем городе.
  • Выбрать несколько подходящих по расположению.
  • Исключить компании без домов в управлении.
  • Проверить количество ушедших от УК домов.
  • Проверить отзывы о выбранных управляющих компаниях.
  • Определиться, с какой УК хотите сотрудничать: частной или государственной.
  • Проверить выбранные УК на наличие лицензии и отсутствие банкротства.
  • Определить причину смены действующей УК и свои ожидания от новой.
  • Провести переговоры с несколькими выбранными УК.
  • Изучить договор управления.
  • Провести общее собрание и подписать договор управления.
Шаг 1

Найти управляющие компании

На портале ЖКХ. Узнать об управляющих компаниях в вашем городе можно в ГИС ЖКХ — это официальный портал с информацией об УК.

Все УК обязаны работать с ГИС ЖКХ и размещать на портале:

  • Результаты общих собраний собственников с протоколами собраний.
  • Перечни работ и услуг по каждому дому с указанием стоимости.
  • Характеристики дома, например материалы несущих стен, перекрытий и фундамента.
  • Информацию о каждом счетчике в квартире: дату ввода в эксплуатацию, сроки поверки и замены счетчика.
  • Ежемесячные начисления по каждой квартире — дублируются бумажные квитанции.

Через ГИС ЖКХ можно:

  • Пожаловаться на свою управляющую компанию в жилищную инспекцию.
  • Направить обращение или запрос в УК, например запросить образцы заполнения заявок и жалоб в УК.
  • Передать показания счетчиков.
  • Посмотреть квитанцию на оплату ЖКУ.
  • Оплатить ЖКУ.

Чтобы найти подходящую УК на портале, нужно зайти в раздел «Реестры» и выбрать «Реестр лицензий субъектов РФ». После выбора субъекта, в котором ищете управляющую компанию, появится перечень всех УК.

На портале ГИС ЖКХ в разделе «Реестры» выберите «Реестр лицензий субъектов РФ»
В появившемся окне выберите «Изменить субъект РФ»
Выберите свой субъект, например «Москва, город» и нажмите «Найти»
В Москве на сайт ГИС ЖКХ занесены данные о 819 управляющих компаниях

В справочнике. Другой способ найти УК — использовать справочник «2ГИС» или другие, например «Яндекс-карты» или «Гугл-карты».

Я предпочитаю «2ГИС», поскольку по своему опыту отметил, что два раза в год сотрудники «2ГИС» проверяют актуальность информации в справочнике: обзванивают УК и уточняют изменения в режиме работы и контактных данных. Также в «2ГИС» сразу можно посмотреть маршруты общественного транспорта до выбранной УК.

На «2ГИС» необходимо в строке поиска набрать «управляющая компания»: сервис выдаст результат списком с местонахождением УК
На «2ГИС» необходимо в строке поиска набрать «управляющая компания»: сервис выдаст результат списком с местонахождением УК

Через сарафанное радио. Также найти управляющую компанию можно через знакомых и соседей по району.

Для этого сделайте две вещи:

  • Спросите у друзей про их управляющие компании, устраивает ли их обслуживание дома. Если да, уточните, какая управляющая обслуживает дом.
  • Посмотрите на соседний дом: он может обслуживаться лучше вашего. Спросите у жильцов, какая управляющая компания отвечает за их дом и все ли их устраивает.

Если у вас одна УК на город или район

В небольших городах жильцы дома могут стать заложниками одной управляющей компании и терпеть ее недочеты. В таком случае стоит задуматься о создании ТСЖ.

Чтобы это сделать, необходимо провести общее собрание собственников, зарегистрировать ТСЖ в налоговой и уведомить об этом свою УК, чтобы она передала всю техническую документацию ТСЖ. В Т⁠—⁠Ж уже была подробная статья про то, как создать ТСЖ.

Иногда не все так просто. Ко мне за советом обращаются собственники квартир из других городов, и бывают случаи, когда создать ТСЖ или уйти в другую УК не получается.

  • Например, в одном городе — название специально не называю — есть крупный застройщик. После сдачи домов в эксплуатацию он заставляет дольщиков подписывать заполненные бюллетени для голосования вместе с актом приема-передачи квартиры. В этих бюллетенях люди расписываются, что выбрали УК от застройщика, которая работает по большим тарифам. В управлении этой УК целый микрорайон города — около 60 домов.
  • Один из собственников решил найти другую управляющую компанию и создал инициативную группу, чтобы провести общее собрание о смене УК. Но ни одна из компаний, к которым он обращался, не хотела связываться с УК от застройщика.
  • Тогда собственник предложил жильцам создать ТСЖ, чтобы они управляли домом самостоятельно. Он повесил объявления в подъезде с повесткой общего собрания — создание ТСЖ — и своим именем как инициатора собрания. Через день собственника во дворе дома встретили трое крепких ребят, которые ясно дали понять, что создать ТСЖ или уйти в другую УК у него не получится. В итоге собственник смирился с действующей УК, обращаться в полицию не стал.

Крупные связи УК и хорошие финансовые возможности могут создать проблемы при смене компании. Как поступать в таком случае — решать вам. В подобной ситуации я советую сначала просчитать свою финансовую выгоду, а уже потом рисковать, борясь с несправедливостью.

Шаг 2

Выбрать несколько подходящих УК

В Москве на портале ГИС ЖКХ в 2023 году числятся 1142 управляющие компании.

Искать управляющие кампании можно по названию населенного пункта. Выберите свой город — и получите полный список УК, которые в нем работают
Искать управляющие кампании можно по названию населенного пункта. Выберите свой город — и получите полный список УК, которые в нем работают

Поэтому надо сузить круг поиска: выбрать ближайшие к дому.

  • Например, ищем УК для дома по адресу: г. Москва, ул. Судостроительная, д. 17.
  • Ближайшие улицы возле дома: Кленовый бульвар, улица Нагатинская, Нагатинский бульвар и сама улица Судостроительная. Именно на этих улицах нужно искать офисы УК.

Чтобы найти управляющую компанию по заданному адресу, необходимо в реестре лицензий на портале ГИС ЖКХ в разделе «По реквизитам многоквартирного дома» выбрать интересующую вас улицу. В результатах поиска обратите внимание на количество домов в управлении УК.

Получается, по территориальному признаку есть выбор среди пяти УК.

Выбираем из пяти УК возле улицы Судостроительной

Название УКДомов в управлении
Государственное бюджетное учреждение города Москвы «Жилищник района Нагатинский затон»211
Государственное бюджетное учреждение города Москвы «Жилищник района Нагатино-Садовники»160
ООО Управляющая компания «Свитхом»59
ООО «УК Уютный дом-М»25
ООО «Жилищник 365»15
Московское государственное унитарное предприятие по обслуживанию жилищной кооперации0

Выбираем из пяти УК возле улицы Судостроительной

Название УКДомов в управлении
Государственное бюджетное учреждение города Москвы «Жилищник района Нагатинский затон»211
Государственное бюджетное учреждение города Москвы «Жилищник района Нагатино-Садовники»160
ООО Управляющая компания «Свитхом»59
ООО «УК Уютный дом-М»25
ООО «Жилищник 365»15
Московское государственное унитарное предприятие по обслуживанию жилищной кооперации0

Личный прием в офисе УК

С 1 марта 2019 года управляющие компании должны предоставить потребителям возможность прийти на личный прием в офис УК или МФЦ — если у компании есть договор с центром. Представительство УК должно располагаться в пешей доступности от обслуживаемого дома на расстоянии не более 3 км. УК для этих целей открывают дополнительные офисы в районе обслуживаемых домов.

Если открывать офис невыгодно, то один или пару раз в неделю управляющие компании устраивают приемные дни в помещениях общего пользования дома, например в его подвале. Сотрудник принимает жителей дома в определенные дни и время. Круг вопросов, решаемых таким сотрудником, ограничен: его функция сводится к приему обращений от жителей. Если нужно пообщаться с УК и разобраться с другими вопросами, например сделать перерасчет за ЖКУ, или если день похода в УК не совпадает с приемным днем дополнительного офиса, придется ехать в головной офис компании. Он может находиться далеко от вашего дома.

Поэтому следует выбирать УК, полноценные офисы которых находятся в пешей доступности от дома. Если рассматриваете УК, у которой вблизи вашего дома есть допофис, уточните круг вопросов, которые можно решить в нем.

Шаг 3

Исключить УК без домов в управлении

Я не рекомендую работать с УК без домов в управлении: скорее всего, у компании не будет финансов для выполнения работ в вашем доме. Кроме того, опыт такой УК невозможно проверить.

В сфере управления многоквартирными домами негласно действует принцип перекрестного субсидирования: УК берут деньги у одного дома, чтобы выполнить работы в других домах, а потом вернуть. Такие схемы не предусмотрены законом, но они позволяют управляющим компаниям вести свою деятельность без перерыва, не дожидаясь денег от конкретного дома.

  • В нашем примере в таблице у одной из УК — Московского государственного унитарного предприятия по обслуживанию жилищной кооперации — нет домов в обслуживании. Ее не стоит рассматривать вообще.

Проблема новых УК без домов в управлении в том, что у них нет финансового оборота в виде постоянных платежей от собственников обслуживаемых домов. У таких УК может просто не хватить денег на обслуживание дома.

  • Так вышло у собственников одного из домов в Ставрополе. Собственники выбрали УК, в которой их дом был первым. На общем собрании директор УК уверял, что отсутствие других домов в управлении не проблема и деньги в УК есть: якобы учредители готовы вкладываться в компанию для ее развития.
  • Через три месяца управления домом УК была вынуждена просить у некоторых собственников займы, которые в сумме дошли до 500 тысяч рублей. Собственники пытались получить деньги от директора УК, а дом по факту не обслуживался: было нечем платить даже дворнику и техслужащей.
  • В итоге проблему решили: выбрали УК, которая имела опыт работы 5 лет и 15 домов в управлении. А свои деньги собственники теперь пытаются вернуть через суд.
Рассылка Т—Ж о дизайне и недвижимости
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Шаг 4

Проверить количество ушедших домов

Рост ушедших домов — прямой показатель неудовлетворительной работы УК. Если УК работает качественно, то количество домов-клиентов растет. И наоборот, если УК не выполняет свои обязательства, дома уходят к другим УК.

Узнать об уходе домов от УК также можно через ГИС ЖКХ. Для этого в результатах поиска УК необходимо нажать на название управляющей компании — откроется карточка с информацией о ней. Далее нужно открыть вкладку «Сведения о домах» и найти дома, где истек период управления.

Нажмите на вкладку «Сведения о домах» в карточке УК
Во вкладке «Сведения о домах» в разделе «Состояние периода полномочий управления домом» выберите значение «Период управления истек» и нажмите «Найти»
В результате поиска — список домов, которые ушли от УК

Пока эту статью готовили к выпуску, данные на портале изменились: изначально у ООО УК «Свитхом» было в управлении 72 дома, а осталось 60, то есть 12 перешли к другим управляющим компаниям. А в 2023 году у компании в управлении осталось всего 44 дома. Такой показатель ухода домов — повод искать другую УК.

Шаг 5

Найти отзывы об УК

Найти отзывы о работе УК можно двумя способами:

  • Выйти на дома, которые УК обслуживает, и расспросить жителей об их впечатлениях. Такой способ подойдет, если у вас есть время на опросы.
  • Найти отзывы в интернете.

Отзывы в интернете можно найти через «Яндекс-карты» или «Гугл-карты».

Если негативные отзывы повторяются по одной и той же теме, это повод насторожиться: в работе УК есть пробелы. Если УК не отвечает на отзывы, это говорит об отсутствии диалога между УК и собственниками и неготовности работать с клиентами.

Негативные отзывы оставлены без обратной связи: УК не хочет вести диалог и работать открыто. Видно, что два отзыва подряд относятся к плохой работе УК по обслуживанию дома
Негативные отзывы оставлены без обратной связи: УК не хочет вести диалог и работать открыто. Видно, что два отзыва подряд относятся к плохой работе УК по обслуживанию дома
Этой УК следует задуматься о работе абонентского отдела и его отношении к клиентам
Этой УК следует задуматься о работе абонентского отдела и его отношении к клиентам
Шаг 6

Определиться с выбором: частная или государственная УК

При выборе УК может возникнуть вопрос, какая компания лучше: частная, государственная или муниципальная. Универсального ответа нет: как частная компания, так и государственная может работать и хорошо, и плохо.

Не стоит думать, что муниципальная или государственная УК будет лучше обслуживать дом. По закону стандарты обслуживания одни у всех компаний, вне зависимости от формы собственности.

Кроме того, можно попасть на уловку современных частных УК, которые подбирают названия так, чтобы их посчитали государственными или муниципальными. Не всегда указание в названии ГУП — государственное унитарное предприятие, или ГБУ — государственное бюджетное учреждение, или МУП — муниципальное унитарное предприятие, говорит о принадлежности организации к государству или муниципалитету.

  • Например, МУП «Жилищник» — муниципальная УК: перед самим наименованием «Жилищник» есть указание на форму организации — муниципальное унитарное предприятие. А ООО «МУП Московское ЖКХ» — частная УК: перед наименованием указано, что это общество с ограниченной ответственностью. МУП в самом наименовании компании не говорит о том, что УК муниципальная.
Шаг 7

Проверить новую УК

Перед тем как окончательно определиться с выбором УК, нужно ее проверить на наличие лицензии и отсутствие банкротства.

Лицензии на право управлять домами. Управляющие компании работают на основании лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами. Если нет лицензии, деятельность УК вне закона, а значит, все платежи будут идти впустую.

Наличие лицензии можно проверить через сервис «Реестр лицензий» в ГИС ЖКХ.

В результатах поиска УК в строке «Лицензия» нажмите на «скрепку» и скачайте лицензию
В результатах поиска УК в строке «Лицензия» нажмите на «скрепку» и скачайте лицензию
Так выглядит лицензия управляющих организаций на деятельность по управлению домами
Так выглядит лицензия управляющих организаций на деятельность по управлению домами

Банкротство. Работать с управляющей, которая находится в процессе банкротства, — платить в никуда. Банкротство означает, что у УК есть большие долги, по которым она не платит. В итоге все поступившие платежи по ЖКУ будут направляться не на обслуживание и ремонт дома,а на погашение долгов, возникших ранее.

Проверить информацию о банкротстве можно через единый федеральный реестр сведений о банкротстве.

В поле «Код» введите ИНН управляющей компании — он указан в лицензии — и нажмите «Поиск»
В поле «Код» введите ИНН управляющей компании — он указан в лицензии — и нажмите «Поиск»
Если УК не находится в процессе банкротства, то в результате поиска появится надпись «По вашему запросу не найдено ни одного совпадения, попробуйте изменить поисковую фразу»
Если УК не находится в процессе банкротства, то в результате поиска появится надпись «По вашему запросу не найдено ни одного совпадения, попробуйте изменить поисковую фразу»
Шаг 8

Определить причину смены УК и свои ожидания от новой УК

Смена управляющей компании происходит не из-за ее прекрасной работы, а наоборот. Причины могут быть разные, например:

  • неудовлетворенность работой УК: постоянные поломки лифта, отсутствие уборки подъезда, придомовой территории и т. д.;
  • высокие суммы в квитанциях за коммунальные услуги, которые жильцы потребили в квартире, или за содержание жилья.

Причины смены УК — это визитная карточка собственников, которые заинтересованы в смене управляющей компании. Они помогают убедить других собственников на общем собрании. Собственников в доме много, поэтому мнения о действующей управляющей компании могут быть разные. Неизбежно возникнет вопрос, почему вообще надо менять УК. Четкие причины смены УК помогут набрать голоса.

Кроме того, причины смены действующей УК помогут в общении с новой. Чтобы новая управляющая реально оценила свои возможности, необходимо сообщить ей ожидания от работы с ней.

  • Если вы хотите меньший тариф на услуги УК, скажите об этом. Например, сейчас УК выставляет тариф по строке «содержание жилья» 20 ₽ за м², а вы хотите 15 ₽.
  • Если ждете от новой управляющей ремонт подъездов, чистоту на лестничных площадках и стабильную работу лифта — все то, чего не делает действующая УК — сообщите об этом новой.
Шаг 9

Провести переговоры

Договоритесь о встречах с администрациями выбранных управляющих компаний. Не ограничивайтесь одной УК и проведите встречу с двумя-тремя, чтобы можно было сопоставить ответы представителей УК на ваши вопросы и в итоге сделать выбор в пользу одной УК, с которой будете дальше работать. Если вы до стадии переговоров совершили все другие рекомендованные шаги, проблем с выбором УК для переговоров не будет.

На встречу следует взять последние платежки, чтобы сотрудники УК посмотрели на действующие тарифы в доме. Речь идет о тарифах на содержание и ремонт, который устанавливается общим собранием и согласуется с управляющей компанией. Такие тарифы на законодательном уровне не урегулированы, поэтому каждая УК изначально сама предлагает размер тарифа, который позволит обслуживать дом. Потом уже можно обсудить варианты снижения тарифа с администрацией УК.

Тариф «Содержание и ремонт» в квитанции нужно согласовать с новой УК
Тариф «Содержание и ремонт» в квитанции нужно согласовать с новой УК

Я советую пойти на встречу группе активистов дома, а оптимальнее всего — совету многоквартирного дома. Одна голова хорошо, а две лучше: то, что вы хотели спросить, можете забыть на встрече. Кроме того, смену УК стоит решать коллективно, чтобы другие собственники не обвинили вас в заговоре с новой управляющей компанией.

На переговорах уточните:

  • Опыт работы УК: с какого времени компания на рынке управления домами.
  • Портфолио УК с результатами работ в формате «до и после». Например, описание и фото дома до выбора УК и описание с фото после пары лет работы.
  • Способы коммуникации с жителями дома: мессенджеры, социальные сети и т. д. Наличие у УК группы в соцсетях позволит всегда быть в курсе новостей по дому: о плановых отключениях света, авариях, предстоящих работах, проверках счетчиков и пр.
  • Что может предложить УК по части обслуживания вашего дома: виды и перечни работ.

На что обратить внимание. Если вам обещают в разы уменьшить платежку, скорее всего, это останется на словах. Уменьшение тарифа на услуги УК — конкурентное преимущество, потому что жители домов всегда рады новой управляющей компании с меньшим тарифом. Но уменьшение тарифа имеет обратную сторону.

Как на любом рынке услуг, на рынке УК есть вилка цен. Цены не устанавливает государство, их диктуют спрос, предложение и покупательская способность.

Если брать цены ниже стандартных, придется работать в убыток или за эти деньги делать меньше. Обычно УК выбирают второй вариант, но об этом жителям, как правило, не говорят, хотя юридически пытаются себя обезопасить. Чтобы не было претензий со стороны жителей, в договор управления включается маленький перечень работ и услуг, который соответствует тарифу.

Если вам обещают сделать ремонт сразу же, не ведитесь. В ЖКХ для финансирования работ действует накопительная система, поэтому в первые 2—4 месяца УК реально ничего не сможет сделать. Чтобы отремонтировать подъезд, надо несколько месяцев вносить платежи на проведение ремонта. Оплата за ремонт может быть в платежке как в одной строке «Содержание и текущий ремонт», так и в отдельной строке «Текущий ремонт».

Если на переговорах УК обещает золотые горы, бегите от нее. Объективно в сфере ЖКХ работать непросто. Ситуация осложняется несовершенством законодательства и неплательщиками за ЖКУ. Дома, где все выглядит идеально, шли к такому состоянию годами в диалоге с УК.

Если администрация УК говорит честно, что на определенные работы в доме в первый год обслуживания рассчитывать не стоит, и объясняет почему, следует сделать выбор в ее пользу.

Шаг 10

Изучить договор управления

Договор управления — основной документ между УК и собственниками многоквартирного дома. Спросите, можете ли вы с ним ознакомиться заранее и внести правки.

Теоретически договор управления можно найти на ГИС ЖКХ, выбрав любой дом из лицензии конкретной УК. Но не всегда управляющие используют один договор во всех домах, поэтому на переговорах с УК следует уточнить условия предложенного именно вам договора.

Чтобы посмотреть договор управления конкретной УК на ГИС ЖКХ, в результате поиска УК в реестре лицензий нажмите на вкладку «Многоквартирные дома в управлении»
В появившемся списке выберите любой дом и нажмите в столбце «Информация в реестре объектов жилищного фонда» на ссылку «Размещена»
В карточке дома выберите «Информация об управлении МКД»
В появившемся окне скачайте договор управления

В договоре должны быть указаны:

  • Перечень общего имущества, которое будет обслуживать управляющая компания, например подъезд, придомовая территория, крыша и фасад дома и т. д.
  • Перечень работ и услуг по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества.
  • Порядок изменения такого перечня работ и услуг. Перечень может изменяться по решению общего собрания собственников. Но в договоре можно уточнить, что в случае неотложных и непредвиденных работ, не предусмотренных договором, УК может провести их без согласования с собственниками.
  • Перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация: холодная и горячая вода, электроэнергия, отопление, газ, обращение с твердыми коммунальными отходами.
  • Порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги. По общему правилу тариф утверждается на общем собрании собственников, но в договоре можно предусмотреть другие тарифы в последующие годы. Например, в 2020 году — 18 ₽/м², в 2021 — 18,5 ₽/м².
  • Порядок и сроки оплаты. Например, до 10 числа следующего месяца через расчетный центр.
  • Контроль за управляющей организацией. Например, в договоре можно установить, что УК каждый квартал предоставляет собственникам отчет через доску объявлений в подъезде.

Указанные условия обязательны в договоре. Если какое-то из них не включить в договор, он станет считаться незаключенным и не будет иметь юридической силы.

Образец договора управления домом
Образец договора управления домом
Образец договора управления домом
Образец договора управления домом
Образец договора управления домом
Образец договора управления домом
Образец договора управления домом
Образец договора управления домом
Образец договора управления домом
Образец договора управления домом
Образец договора управления домом
Образец договора управления домом
Образец договора управления домом
Образец договора управления домом
Образец договора управления домом
Шаг 11

Провести общее собрание и подписать договор управления

Договор управления утверждается на общем собрании собственников. За него должны проголосовать более 50% голосов от общего числа в доме.

О том, как провести общее собрание, мы рассказывали в статьях:

Как правило, новые УК помогают собственникам оформить все документы для собрания. Требования к документам утверждены приказом Минстроя № 44/пр.

После формирования протокола собрания необходимо дождаться, когда в реестр лицензий внесут изменения: дом исключат из управления старой УК и передадут в управление новой. Внесение изменений в реестр делается по заявлению новой УК.

После того как в реестр лицензий внесут изменения, новая УК обязана приступить к работе в доме.

Как выбрать надежную УК

  1. Найдите несколько управляющих компаний для сравнения. Рынок УК большой, поэтому обратите внимание на компании в пешей доступности или в районе вашего дома.
  2. Изучите отзывы об УК в интернете, хотя еще лучше лично спросить жителей домов, которыми управляет выбранная УК, нравится ли им обслуживание дома.
  3. Проверьте лицензию на управление многоквартирным домом у выбранной УК через сервис «Реестр лицензий» в ГИС ЖКХ.
  4. Проверьте, не идет ли процедура банкротства УК. Воспользуйтесь единым федеральным реестром сведений о банкротстве.
  5. Определите причину смены нынешней УК и ожидания от новой управляющей компании. На вопрос «Зачем менять УК?» придется отвечать на общем собрании собственников, и четкие причины помогут набрать голоса за смену УК.
  6. Ожидания от новой УК должны быть реальными и осуществимыми. Если дом в ужасном состоянии из-за десятилетий плохого управления, то за один год не получится решить все проблемы.
  7. Сходите на встречу в УК и обратите внимание, не обещают ли золотые горы. Объективная оценка состояния дома и реальные возможности УК, о которых она открыто говорит, — признак профессионализма.
  8. Изучите договор управления домом. Обратите внимание на наличие существенных условий: перечень общего имущества, перечень работ и услуг, размер тарифа и порядок его изменения, порядок оплаты, способы контроля работы УК.
  9. Не верьте грамотам и кубкам управляющих компаний.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Дмитрий БурняшевА по каким критериям, по вашему мнению, стоит выбирать УК? Планируете ли вы менять управляющую и почему?
  • Антон КрутовЗадумываюсь об этом, не подскажете текущую практику по малоэтажным апартаментам в г. Москва, насколько это вообще реально?1
  • Дмитрий БурняшевАнтон, на сегодня управление апартаментами (точнее общим имуществом в здании, где помещения -апартаменты) прямо не урегулировано. Но учитывая, что апартаменты на сегодня отнесены к нежилым помещениям и здания, где расположены апартаменты, в большинстве случаев представляют собой нежилое здание, то управление таким имуществом осуществляется по аналогии с многоквартирными домами. Модно выбрать УК, а можно создать и ТСН (товарищество собственников недвижимости).0
  • Антон КрутовДмитрий, скорее интересует реальная практика, есть ли примеры смены УК в таких комплексах. В интернете очень много рассуждений теоретиков, а практиков этой области кот наплакал0
  • Дмитрий БурняшевАнтон, у меня лично нет, да и коллег с Москвы не интересовался. Поэтому ваш вопрос открытым остаётся.0
  • игорь гацТо что денег не хватит у УК без домов на обслуживание это полный бред. ТСЖ тоже создаётся с нуля и ни чего страшного0
  • Ахат ГалаутдиновДмитрий, ваши советы только вводят в заблуждение жителей, желающих сменить управляющую компанию. Отзывы в современном интернете ни о чем не говорят. Можно нанять специально обученных людей, которые сделают вам какие угодно отзывы в любом количестве. Прирост количества домов может свидетельствовать не о качестве оказываемых услуг, а об агрессивной рейдерской политике. Отток обслуживаемых домов не всегда означает плохое качество обслуживания. В последнее время это связано с административным ресурсом, который используют конкуренты для сравнительно честного отъема жилого фонда - жилинспекция по надуманным поводам выводит дом на конкурс, который выигрывает нужная УК. Наличие задолженности перед ресурсниками тоже не всегда свидетельствует о грядущем банкротстве. Наличие такой задолженности норма для многих крупных и успешных УК. Без лицензий сейчас никто не работает. Это преступление. Ну и все остальное тоже вода для количества знаков. Сфера ЖКХ сейчас - это поле боя. А на войне все средства хороши.2
  • Дмитрий БурняшевАхат, не было цели вводить в заблуждение, а все этапы и рекомендации следует рассматривать в совокупности, а не по отдельности. Конечно же вы верны, что не следует выбирать УК исключительно по отзывам в Интернете или не рассматривать УК исключительно на факте оттока домов.0
  • Грей ***Текста на столько много, столько много воды в тексте, пользы никакой от статьи0
  • Дмитрий БурняшевГрей, жаль, что в статье не нашли для себя полезного. Но по своей практике скажу, что элементарные меры безопасности прописанные в статье, помогут собственникам избежать проблем. Например, проверка на статус банкротства избавит от ситуации, когда все поступления от собственников дома будут идти в счет погашения обязательств кредиторов УК без привязки к вашему дому ( то есть по долгам, которые возникли еще задолго до прихода нового дома). Буду рад, если поделитесь опытом выбора УК в комментарии.0
  • Роман АлександровичУК нашего дома с недавних пор находится "в процессе ликвидации" (по данным ЕГРЮЛ ФНС). Директор начал скрываться, а сотрудникам, по слухам, перестали платить зарплату. Что это может означать для жильцов? И что теперь будет с уплаченными взносами на капремонт? Куда в общем бежать?)0
  • Дмитрий БурняшевРоман, банкротство УК всегда сказывается на жизни дома. Если речь идет по взносам на капитальный ремонт, то если вы их платили в фонд кап ремонта региональному оператору, то с ними все хорошо и по-прежнему вы также должны их платить. Если же на доме был спец счет и вы платили взносы на счет дома, то следует провести собрание и выбрать нового владельца (владельцем может быть новая УК или созданное в доме ТСЖ, а также региональный оператор по капитальному ремонту).0
  • Вова ПоройковКаждый раз читаю статьи про ЖКХ, и поражаюсь, где вы находите таких "экспертов". Больше всего понравилось про " УК отвечает за ремонт подъездов" и " у УК без домов не будет средств на проведение работ", поди попробуй без решения сделай ремонт, в лучшем случае просто потеряешь деньги, а то ещё и штраф за растрату получишь, также дом, который не может собирать деньги на собственное обслуживание - никому даром не нужен. А про ГИС, это вообще отдельная тема, автор умалчивает, что половина из приведенного списка информации - закрыта, а другая половина, просто не работа, или работает как попало, как и сам сайт. Очень уж у нас не любят сферу ЖКХ, зато любят всех ровнять под одну гребёнку, в таких вот статьях.0
  • ЯнаПри выборе новой УК, весь пакет документов с решением предоставляется в новую УК или старую? Если можно, ссылку на законодательство?0
  • gorl0vЧестно говоря даже не знаю. Раньше думал что по отзывам, но после вашей статьи понимаю что их не достаточно. Мы не выбирали УК, мы въехали в новый дом когда УК там уже была. Но в целом довольны ею и менять не собираемся. Я наверно один из немногих, кто хвалит управляющую компанию, но не постесняюсь сказать, УК Прохоум молодцы.0
  • Александр 28-1Да, планируем смену. Решение инициативной группы при инфантильности большинства жителей. Прошу помощи в реализации идеи по смене ук. Москва. ЮЗАО. В доме есть "совет" - не активный и Председатель совета собственников, который борется на энтузиазме по системе "за державу обидно"! Инициативной группой готовы к проведению собрания по смене УК. Можно начать до выборов, чтобы, возможно, уменьшить административное давление. Или, использовать "политический фон момента". Спусковым крючком принятия подобного решения, стали действия УК, поддержанные властью местной, по наглому искажению требований собственников во имя собственной прибыли. Однако, насколько я понимаю - нужно определиться с новой Ук. Главным критерием в работе Ук считаю открытость и прозрачность. Возможность проверки ее деятельности через независимых экспертов (аудиторов). Компания мечта - Равноправный договор на управление; четкое понимание жителями величины прибыли компании (10-15-20 процентов от... (ЧЕГО-ТО.. четко определяемого); четкое получение компанией прибылей лишь со своих услуг, которые заказаны и одобрены собственниками или их представителем; запрет на простые посреднические накрутки на чужих услугах собственникам (на ресурсах других поставщиков);.... такой минимум, приходящий в голову в первую очередь. Мы в Москве, Дмитрий! Есть ли практика успешной работы в нашем городе. Лично у Вас. С уважением, Александр0
  • Дмитрий БурняшевАлександр, описанная выше модель "идеальна" до тех пор, пока Вы сами не откроете свою УО. Тогда Вы столкнетесь с массой законодательных требований, которые в рамках действующих тарифов никак не исполнить, а тут еще должники, пассивные и непонимающие собственники и т.д., факторов много. Касательно опыта, то опыт работы с МО и Москвой есть ( в том числе и по созданию ТСЖ). И все "упирается" в активность собственников, так как проведение собрание требует много времени. Раскидать бюллетени и сидеть ждать, что их вернут, не приходится. тут за каждый голос придется побороться и ходить лично в каждую квартиру, давать пояснения по каждому вопросу повестки дня. В большинстве случае, в Москве практически отсутствует конкурентная борьба - ГБУ содержат огромную долю рынка управления МКД, а попытки заменить на другую УО быстро пресекаются угрозами в адрес инициативных групп. При таких обстоятельствах самый верный вариант - создание ТСЖ.0
  • Konstantin ReimanСпасибо за ваш труд...статья очень понравилась0
  • Дмитрий БурняшевKonstantin, спасибо за внимание и отзыв. Статья написана давно, но до сих пор собирает отклики.0
  • Левченко ИринаПодскажите, пожалуйста, через какой срок после заключения договора с УК её можно сменить?0
  • Галина ГостеваБыл такой опыт смены УК "Выхино - Жулебино", Ферганская ул., дом кооперативный. Обслуживался управлением дома. Вдруг неожиданно стали приходить платежки от УК Жилищник. Кто-то заплатил, и тут началась драчка между УК, стали кидать листовки, одни пишут "не платите, они не законно", другие пишут тоже самое. И начались суды между УК. Жильцы дома тут, как говорят, мимо проходили, каждая компания старалась перетянуть их на свою сторону. Все это длилось пару лет. Стали приходить двойные платежки на обе компании и опять листовки, листовки, бесконечные собрания собственников. За дом шла драка не на жизнь, а насмерть, а люди уже просто не знали куда платить. Чем все закончилось? За эти два года ничего в доме не делали ни те ни другие: подвал залит, дом сырой, однажды неожиданно рванули краны по всему подъезду 9-ти этажного дома, по всему стояку. Кого-то дома не было, утонул весь подъезд. Не помню кто выиграл, толи третья появилась УК, но деньги людям не вернули, мало того никто не стал разбираться с задолженностями, а просто сняли, то, что считали нужным с р/с. К чему все это я. От людей ничего не зависит, это мафия, и как тут приводится пример, придут крепкие ребята и объяснят, кто будет собирать деньги. И бодаться с ними себе дороже.0
  • Ekaterina SemchenkoДмитрий, мне бы как-то связаться с Вами. УК Жилищник Тропарево-Никулино Дом ул. 26-ти Бакинских комиссаров 8к3 Договор устаревший от 2009 года Старшая по дому номинальная одна и та же с 2012 года, акты Жилищник за неё подписывает. При том, что у нас в доме ОДС #213 расположен, дом плохо убирают, информационные стенды старые.Нужно перезаключить с ними договор и понять как в не прописать контроль работ. Дому 54года надому старшей нет ни документов, ни ключей. Могу из своих средст оплатить консультацию. Вопрос критический. А ещё мне бы понять как проверить их фин-хоз деятельность.0
  • Дмитрий БурняшевEkaterina, в рамках Т-Ж я не могу оставить тут свои контактные данные. Мои контакты вы можете найти в Интернете. Просто вбейте в поисковике "Дмитрий Бурняшев ЖКХ" и вам выйдут множество ресурсов с моими контактами.0