Даже если риелторы не нужны, иногда приходится им платить.

Я из Петербурга, но в 2018 году переехала в подмосковную Коломну к будущему мужу. Там он унаследовал двухкомнатную квартиру, и мы собирались остаться в ней насовсем. Но к 2021 году заскучали по петербургскому ритму и знакомым, решили продать эту квартиру и купить жилье в Петербурге.

Квартира была площадью 43,6 м² и находилась на четвертом этаже кирпичной хрущевки 1968 года. Чтобы ее продать, я попросила помощи у знакомого риелтора из Петербурга. Она обещала дать пару советов и сказала, что даже не потребует за это денег. Мы обрадовались и решили, что потратимся только на косметический ремонт.

Но это оказалось не так. В процессе нам пришлось нанять местного риелтора, который ничем не помог. На его гонорар и другие расходы у нас ушло почти 200 тысяч рублей. В статье расскажу, как это вышло.

Чтобы продать квартиру в Коломне, мы потратили 198 386 Р

Предпродажный ремонт 129 786 Р
Риелтор в Коломне 50 000 Р + картина
Нотариус 18 600 Р
Дистанционный риелтор из Петербурга Р
Предпродажный ремонт
129 786 Р
Риелтор в Коломне
50 000 Р + картина
Нотариус
18 600 Р
Дистанционный риелтор из Петербурга
Р
Это дом, в котором была наша квартира. Источник: dominfo.ru
Это дом, в котором была наша квартира. Источник: dominfo.ru

Как мы подготовили квартиру к продаже

В квартире много лет не было ремонта. И перед тем, как выставлять ее на продажу, мы заменили в ней электрику, установили новые радиаторы, выровняли стены и привели в порядок полы. Занимались этим в основном по выходным и иногда после работы. Плюс работали в отпуске.

Для работ по электрике и отоплению мы наняли рабочих, а остальное сделали сами. Если чего-то не знали, смотрели ролики на «Ютубе» или спрашивали знакомых строителей. В остальном у нас уже был опыт ремонта: как-то я помогала бабушке клеить обои в ее квартире, штукатурила и шпаклевала стены. А жених с отцом ремонтировали дачу и строили загородный дом.

Коротко расскажу, как прошел наш ремонт.

На полу частично лежал линолеум, а частично — облупленные доски времен СССР. Они выглядели особенно жутко. Чтобы доски не скрипели, мы прикрутили их саморезами к лагам — деревянному каркасу под полом. Потом положили сверху подложку для ламината и постелили сам ламинат. Работали быстро — например, 15,8 м² ламината в гостиной мы вдвоем уложили за восемь часов.

В коридоре и на кухне был линолеум. Поверх него я приклеила виниловую плитку — она тоже как ламинат, только нарезана на пластины. До этого я подобным не занималась и допустила ошибку: нанесла на первые ряды пластин слишком много клея. В итоге он выступил из швов и вместо трех дней сох целый месяц. Излишки клея я потом вытерла тряпочкой, а в следующих рядах оставляла края плиток совсем без него.

Со стен мы отодрали старые обои и порадовались, что под ними не было плесени. Оставалось только выровнять стены. Сложности возникли только в спальне: там были настолько кривые стены, что я не смогла их выровнять. Пришлось обшивать их гипсокартоном, а потом шпаклевать. Клеить сверху обои мы не стали: вдруг покупатели решили бы покрасить стены.

На потолках я аккуратно выровняла гипсом стыки между плитами перекрытий. Заодно замаскировала на потолке пятна от потопа.

Работа оказалась несложной, но мне было тяжело держать руки поднятыми. Меня хватало на два-три часа работы, а потом приходилось делать перерыв. В итоге на потолки ушла неделя моего отпуска, а работала я по шесть-восемь часов в день. Зато потом потолок выглядел ровным и идеально белым: гипсовая шпаклевка оказалась не хуже побелки.

Ванная оказалась единственным местом, которого не коснулся ремонт. Мы лишь придали ей более аккуратный вид.

Например, заменили советскую подвесную раковину на более современную с тумбой — я купила ее на «Авито» за 1000 Р. А чтобы закрыть пространство под ванной, вместо экрана мы установили лист гипсокартона. Плюс я покрасила полотенцесушитель белой краской.

На ремонт ванной у нас не было денег, поэтому мы освежили только раковину и поставили под ванной лист гипсокартона
На ремонт ванной у нас не было денег, поэтому мы освежили только раковину и поставили под ванной лист гипсокартона

После ремонта у нас получилась предчистовая отделка с элементами чистовой. А из-за того, что стены стали белыми, квартира выглядела просторно и потолки казались выше. Теперь нужно было только составить объявление и найти покупателя.

Чтобы подготовить квартиру к продаже, мы потратили 129 786 Р

Замена электрики 41 918 Р
Замена системы отопления 36 000 Р
Гипсовая смесь и гипсокартон 19 140 Р
Инструменты и мелкие расходные материалы 14 000 Р
Ламинат 11 500 Р
Виниловая плитка 7228 Р
Замена электрики
41 918 Р
Замена системы отопления
36 000 Р
Гипсовая смесь и гипсокартон
19 140 Р
Инструменты и мелкие расходные материалы
14 000 Р
Ламинат
11 500 Р
Виниловая плитка
7228 Р

Что я указала в объявлении

Я решила разместить объявления на «Авито» и «Циане»: их посоветовала риелтор из Петербурга. В тексте просто указала максимум информации, чтобы отсечь возможные вопросы покупателей. Рассказываю, что в нем было.

Преимущества района. Район был зеленый, а окна квартиры выходили на частный сектор. Рядом располагалось много магазинов, аптек и медицинский центр. А еще остановки автобусов и трамваев, английский детский сад, школа и гимназия.

Тип сделки — прямая продажа. Бывает еще альтернативная продажа — когда продавец в одной сделке не только продает свою квартиру, но и покупает какую-то еще. А продавец той квартиры тоже что-то покупает. Такие цепочки очень рискованные: если кто-то из участников передумает, все сделки отменятся.

Но у нас не было никаких цепочек. Мы планировали продать коломенскую квартиру, потом временно пожить в Петербурге у моих мамы и бабушки и постепенно присмотреть там жилье. Так что наши покупатели ничем не рисковали.

Причина продажи — переезд в другой город. Риелтор сказала, что покупатели часто волнуются, почему продавец расстается с недвижимостью. Мол, если квартира действительно классная, то нечего ее и продавать. Зато покупатели хорошо воспринимают еще переезд поближе к работе, родителям или в загородный дом. Чтобы снять сомнения, я честно указала в объявлении, что мы переезжаем в другой город.

А вот формулировка «смена района» без причины может насторожить. Вдруг возле вашего дома собираются строить дорогу или шумный мост, а парк под окном отдают под строительство многоэтажки. Покупатели могут додумать что угодно, так что лучше сразу снять их сомнения.

Ухоженный цокольный этаж. По словам риелтора, покупатели порой опасаются, что подвал хрущевки будет подтапливать. А еще оттуда могут появиться крысы, насекомые и плесень. Наша квартира была на четвертом этаже, но на всякий случай я указала, что на цокольном этаже находятся турагентство, офис и танцевальный клуб. То есть арендаторы следят там за чистотой.

На этом фото заметно, что на нижних этажах коммерческие компании
На этом фото заметно, что на нижних этажах коммерческие компании

Нет зарегистрированных в квартире. Я была зарегистрирована в Петербурге, в квартире мамы и бабушки, а жених — у родителей в Коломне. Это означало, что сделку можно было провести очень быстро: покупателю не пришлось бы ждать, пока мы выпишемся.

Возможность оставить мебель и технику. Риелтор сказала, что покупатели часто тратят на квартиру все сбережения, а порой и влезают в долги. Поэтому денег на мебель и технику у них не остается, и они рады тому, что есть в квартире. Я указала, что мы готовы оставить стиральную машинку, микроволновую печь, плиту и новый холодильник. Если бы покупатели просили снизить цену, я бы могла стоять на своем, но предложила взамен вещи.

Продажа без риелторов. Мы не собирались нанимать местных риелторов: знакомые рассказали, что они берут за работу огромные деньги. Например, коллега моего жениха отдала агенту 135 000 Р, а мой знакомый — 100 000 Р.

Мы же не хотели столько платить, поэтому я твердо написала, чтобы риелторы даже не звонили. Думала, что это поможет, но, как выяснилось, ошибалась.

Так выглядел текст моего объявления. Оно вышло громоздким, зато благодаря подробностям отсекались многие вопросы покупателей
Так выглядел текст моего объявления. Оно вышло громоздким, зато благодаря подробностям отсекались многие вопросы покупателей

Какую цену мы указали

Я посмотрела объявления о продаже аналогичных квартир и сравнила цены, метраж, даты капремонта и состояние. Так выяснила, что квартиры вроде нашей стоят 3 650 000—3 950 000 Р.

Мы могли обратиться в оценочную компанию, чтобы специалисты помогли установить оптимальную цену. Но это стоило бы 1500—2000 Р, и мы решили сэкономить и просто выставить квартиру за 3 700 000 Р. Эта сумма была близка к средней по району, а выставлять дороже мы побоялись. Дело в том, что цены в Петербурге быстро росли, и если бы мы долго продавали квартиру, то на вырученные деньги могли потом ничего не купить.

Как риелтор советовала встречать покупателей

Риелтор дала нам несколько советов, как улучшить впечатление от квартиры. Например, усилить освещение, наполнить дом приятными запахами и убрать все лишнее.

Создавать хорошее освещение. Риелтор сказала, что яркий свет делает квартиру презентабельнее. Позже, когда мы выбирали жилье в Петербурге, я в этом убедилась: квартиры с плохим освещением казались маленькими и неуютными.

В квартире в Коломне мы хотели заменить все лампочки на светодиодные, но каждая стоила 300—400 Р. За семь штук мы бы отдали примерно 2500 Р. Мы не хотели столько тратить, а обычные лампы накаливания не давали достаточно света. Поэтому я решила осветить хотя бы один угол — самый темный в комнате. И поставила туда торшер. Риелтор предлагала еще повесить на окно гирлянды, но у нас их не было, а покупать мы не стали.

Наполнять квартиру приятными запахами. Риелтор сказала, что перед тем, как придут покупатели, нужно печь пироги и варить кофе. Приятные запахи создадут уют.

Но покупатели приходили в основном по вечерам, когда я только что возвращалась с работы. Печь я не успевала, поэтому просто мыла пол со средствами, которые приятно пахнут.

Убирать все лишнее. Мы распродали на «Авито» все старые шкафы и ненужные вещи. То, что осталось, составили в угол и прикрыли тканью. Перед показами я прятала посуду в кухонный шкафчик и духовку, а в ванной оставляла одно маленькое полотенце для рук. Даже сушилку мы убирали в шкаф. И вообще, за три с половиной месяца научились подгадывать стирку под показы.

Вещи в углу мы накрывали тканью
Вещи в углу мы накрывали тканью

О чем спрашивали покупатели

Наша квартира продавалась три с половиной месяца. За это время я приняла больше 60 звонков, и очень много людей пришли ее посмотреть. Но хоть в объявлении и были ответы на все вопросы, текст явно никто не читал. И мне приходилось отвечать на них еще и устно. А возможно, покупатели смотрели слишком много квартир и забывали, что про них было написано.

В основном меня спрашивали про соседей: где они работают и как проводят свободное время. Еще задавали вопросы о коммуникациях: новая ли у нас проводка, из чего сделаны водопроводные трубы и хорошо ли греют новые радиаторы.

Уточняли и про ремонт: из какого материала полы и по какой технологии мы их укладывали. А еще — чем мы выравнивали стены и почему их не утепляли. Мы отвечали подробно и честно, потому что многое делали сами.

Покупатели часто говорили, что им нравится ухоженный подъезд и то, что в нем нет пепельниц: сразу было понятно, что в доме порядок. В плюс сыграли и арендаторы на цокольном этаже: покупатели полагали, что они будут поддерживать там чистоту.

В общем, все покупатели были настроены позитивно, однако до сделки почему-то не доходило.

Как мы снижали цену

Прошло два месяца, но квартиру так никто и не купил. Тогда я решила скорректировать цену.

Изначально я не написала в объявлении, что торг возможен, но на самом деле мы готовы были снизить цену всего на 50 000 Р. Однако для Коломны эта сумма оказалась слишком маленькой. Один покупатель нам так и сказал: «50 тысяч — это разве торг?» Все просили уступить минимум 150 000 Р.

В итоге через два месяца я пошла на хитрость и подняла цену до 4 000 000 Р, но добавила в объявление фразу, что возможен торг. Просмотров не было — только одна семья предложила 3 500 000 Р. Тогда через полтора месяца я установила финальную отметку — 3 800 000 Р, и за эту сумму квартира потом и ушла.

Правда, в придачу нам пришлось отдать не только технику, но и стройматериалы, которые остались после ремонта: обои, керамическую плитку, затирку, полотенцесушитель, радиатор отопления с трубами и некоторые инструменты. Сначала я хотела продать их на «Авито», но покупатели квартиры сильно колебались, и мне нужно было их как-то уговорить.

Как я воевала с местными риелторами

Я уже упоминала, что мы не собирались нанимать риелтора из Коломны. Но оказалось, что здесь вообще не покупают квартиры без агентов. Ни один покупатель не звонил нам сам — всех представляли риелторы.

Еще риелторы часто копировали мои объявления и публиковали их от своего имени. Добавляли от себя только пару фраз: «Звоните, пока квартира еще в продаже!» или «Я помогу вам найти свой единственный и неповторимый ДОМ». А потом приходили к нам с людьми, которые откликнулись на их объявления.

Каждый агент уговаривал заключить с ними договор на помощь с продажей. Это стоило 100 000—300 000 Р. А те, кто приходил с покупателем, просили хотя бы 50 000 Р «за привод клиента». Все это меня удивляло: пять лет назад мы с мамой продали в Петербурге две комнаты в коммуналке. Многие покупатели смотрели их без агентов, а если риелторы и были, то не требовали с нас никаких денег.

Здесь же риелторы вытрясали деньги любой ценой. Когда мы отказывались платить, они пугали, что мы никогда не продадим квартиру. И обещали сделать все, чтобы их клиенты выбрали другой вариант.

А один риелтор навязывал свои услуги самым необычным способом. Он позвонил, стал говорить со мной как с ребенком и требовал дать трубку тому, кто на самом деле продает квартиру. Когда я убедила его, что я и есть продавец, он заявил, что женщины ничего толком не могут сделать, и попросил передать дело в его руки.

В ответ я написала негативный отзыв о его компании на «Гугл-картах», и на следующий день мне позвонил якобы покупатель. Я пригласила его посмотреть квартиру, и он пришел в назначенное время. 20 минут ходил по ней, а потом сунул мне под нос распечатку с моим отзывом и потребовал, чтобы я его удалила. Оказалось, он и был тем риелтором.

Я была одна и очень испугалась. Но еще больше разозлилась, ведь риелтор не только оскорбил меня по телефону, но еще заставил потратить время на бесполезный просмотр. Я взяла себя в руки и устроила настоящий скандал. В результате риелтор извинился и вылетел из квартиры. Но мама и жених все же посоветовали убрать отзыв — я так и сделала.

Как мы все же наняли местного риелтора

Спустя два месяца, когда мы уже изменили цену, я осознала, что обойтись без коломенских риелторов не получится. Тогда я снова пошла на хитрость: стала приглашать их сама и говорила, что после сделки заплачу им 50 000 Р за привод покупателя.

Сначала они приходили сами, делали фото и задавали вопросы. А потом возвращались с потенциальными покупателями. Но когда те проявляли интерес, некоторые риелторы резко поднимали стоимость своих услуг до 100 000—150 000 Р. С такими мы сразу прощались.

В итоге еще через полтора месяца одно агентство наконец привело к нам людей, которые всерьез решили купить квартиру. О цене «поиска клиента» мы с риелтором договорились оригинально: она просила за услугу 100 000 Р, но я предложила ей 50 000 Р и одну из моих картин. И агент неожиданно согласилась.

Потом я сказала, что не подпишу с ней договор об агентских услугах, пока мы не заключим с покупателем предварительный договор купли-продажи. Риелтору это не понравилось, но в итоге она сдалась.

Это та самая моя картина, которую риелтор взяла вместо денег. На ней изображен мост «Золотые ворота» в Сан-Франциско
Это та самая моя картина, которую риелтор взяла вместо денег. На ней изображен мост «Золотые ворота» в Сан-Франциско

Какие документы понадобились для сделки

В ноябре 2021 года мы заключили с покупателем предварительный договор купли-продажи. Он отдал нам аванс — 100 000 Р, и мы стали собирать документы. Список нам прислала риелтор из Петербурга.

Рассказываю, что это были за документы.

Правоустанавливающий документ подтверждает, что квартира попала к собственнику законно. У тех, кто ее купил, это может быть договор купли-продажи. Но мой жених получил квартиру по наследству, поэтому у него было свидетельство о праве на наследство по закону.

Дополнительно мы заказали выписку из ЕГРН, в которой было указано, что мой жених вступил в наследство и он собственник квартиры.

Нам квартира досталась по наследству, поэтому у нас был такой документ
Нам квартира досталась по наследству, поэтому у нас был такой документ

Технический паспорт квартиры у нас уже был. Он подтверждал, что мы не делали неузаконенную перепланировку. К тому же там были указаны площади комнат.

Выписка из домовой книги подтверждала, что в квартире никто не прописан — ни постоянно, ни временно. Мы взяли ее в паспортном столе.

Такую справку можно было взять и в МФЦ, но когда мы заключали сделку, там были большие очереди, а в паспортном столе сразу выдали документ
Такую справку можно было взять и в МФЦ, но когда мы заключали сделку, там были большие очереди, а в паспортном столе сразу выдали документ

Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Когда мы заключили предварительный договор, у нас была задолженность — 53 382 Р. Но как только мы получили аванс, сразу ее погасили.

За три дня до сделки мы прислали покупателю скриншот из личного кабинета на сайте управляющей компании. Там было видно, что у нас нет долгов. А утром перед сделкой взяли в офисе компании еще и справку.

Этот скриншот убедил покупателя, что долгов у нас нет
Этот скриншот убедил покупателя, что долгов у нас нет

Как мы решили проводить сделку

Когда покупатель берет квартиру в ипотеку, сделка проходит в банке. Но наш покупатель платил наличными, и мы могли просто подписать договор купли-продажи и подать его в Росреестр. Там бы зарегистрировали право собственности на покупателя. Для подстраховки мы могли разве что попросить у покупателя справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Они бы косвенно подтверждали, что на момент сделки покупатель вменяем.

Но риелтор из Петербурга посоветовала провести сделку у нотариуса и только потом отдавать документы в Росреестр. Так ответственность за вменяемость продавца была бы на нотариусе: он бы сам проверил справки покупателя и убедился, что тот вменяем. Наш покупатель на это согласился.

Риелтор посоветовала принимать деньги через безотзывный аккредитив в банке. Это работает так: покупатель переводит деньги в банк, а тот их замораживает. То есть ни покупатель, ни продавец уже не могут их снять. Затем сделка регистрируется в Росреестре, и он устанавливает право собственности на покупателя. Продавец приносит в банк новую выписку из ЕГРН, где сказано, что он больше не собственник. И банк переводит деньги ему на счет.

За услуги нотариуса мы заплатили 18 600 Р. А 6000 Р за открытие аккредитива отдал покупатель. Мы могли поделить платежи поровну, но идея привлечь нотариуса была наша. И мы не хотели, чтобы сделка сорвалась из-за нескольких тысяч рублей.

Как прошла сделка

Сделка проходила так: мы, покупатель, его жена и риелтор из Коломны пришли в назначенное время в банк. Там оператор открыла аккредитив и перевела на него 3 700 000 Р с карты покупателя. Квартира стоила 3 800 000 Р, но 100 000 Р мы уже получили в виде аванса.

Затем мы пошли к нотариусу, которая заранее подготовила договор купли-продажи. Жена покупателя тут же оформила нотариальное согласие на то, чтобы ее муж купил квартиру. Оно обязательно, ведь раз покупатель был в браке, то, по сути, тратил совместно нажитые деньги.

После этого мы подписали договор купли-продажи и отнесли его в Росреестр на регистрацию. Через неделю сделка была зарегистрирована, и мы получили на счет деньги за квартиру.

По договору мы с женихом должны были выехать из квартиры в течение 12 дней с момента регистрации сделки. За это время мы собрали вещи, а в нужный день встретились у нотариуса с покупателем и передали ему ключи. Наша квартира была продана.

Наш договор был типовым, нотариус не включала в него никаких дополнительных условий
Наш договор был типовым, нотариус не включала в него никаких дополнительных условий

Что в итоге

Я опубликовала объявления в последних числах августа, а покупатель нашелся 15 ноября. То есть мы продавали квартиру три с половиной месяца. Риелтор из Петербурга сказала, что это нормальный срок.

Я довольна и суммой, которую мы выручили. Сначала я указывала в объявлении 3 700 000 Р, а квартира ушла за 3 800 000 Р. Но с учетом трат на риелтора и нотариуса мы получили столько, сколько и хотели. На эти деньги потом купили студию в Ленинградской области.

Я очень благодарна риелтору из Петербурга, которая бесплатно давала нам советы. Они очень помогли. А вот действиями риелторов Коломны я недовольна. Многие вели себя непорядочно, а получившая в итоге от нас гонорар ничем нам не помогла.

Как продать квартиру без риелтора

  1. Бесполезно перечислять в объявлении все особенности квартиры. Покупатели все равно не читают текст и спрашивают потом то же самое.
  2. В объявлении стоит указать цену чуть выше ожидаемой. Покупатели все равно будут торговаться.
  3. Если не хотите торговаться, предлагайте в подарок мебель, вещи и стройматериалы. В моем случае это склонило покупателя к сделке.
  4. Как правило, на показы приходят адекватные люди. Но помните, что вы приглашаете в свой дом незнакомцев. На всякий случай убирайте подальше документы, деньги и прочие ценности.
  5. Проводите сделку через банк или нотариуса. Тогда ответственность за нее будет не только на вас.
  6. Остерегайтесь риелторов-вымогателей. Если не получается отказаться от их услуг, торгуйтесь и предлагайте что-то вместо денег. Например, риелтор моего покупателя согласилась взять мою картину — это сэкономило мне 50 000 Р.