Как заставить родственницу не продавать свою долю в квартире?

Бабушке 93 года, она абсолютно в уме и в памяти, ходячая, живет в двухкомнатной квартире одна. Дедушка умер в 2012 году. Его долю унаследовала вдова младшего сына, но в квартире не поселилась.

Сейчас вдова решила продать свою половину. Она пытается добиться от бабушки и нас, ее родственников, чтобы мы или выкупили у нее долю, или продали квартиру и забрали бабушку к себе, а ей выплатили стоимость ее доли. Еще вариант — продать эту квартиру и купить бабушке другую. Но бабушка не хочет продавать свою долю и доживать где-то еще, по крайней мере пока она в состоянии жить сама. Бабушка у нас ветеран ВОВ и очень боевая.

Владелицу второй доли ничего не волнует, в том числе и бабушка — ей надо продать свою часть. Мы сейчас не можем ее выкупить, бабушка уезжать не хочет. Владелица второй доли грозится продать свою долю чужим людям.

Как защитить права бабушки на пожизненное проживание в своей квартире, в которой она живет уже 40 лет? Как обеспечить ей проживание одной, без каких-то неожиданных совладельцев пожизненно или хотя бы до тех пор, пока она может жить одна? У нее свой уклад, свои привычки, которые пытаются сломать. Как быть?

Разберите, пожалуйста, подробно эту ситуацию. Я думаю, я такой не единственный.

К сожалению, у совладелицы такие же права на принадлежащую ей долю, как у вашей бабушки на свою. И запретить собственнице продать имущество вы не вправе. Но продать долю на рынке недвижимости не так просто, поэтому, возможно, родственница вас просто запугивает.

И все-таки лучший выход в этой ситуации — выкупить ее долю. Расскажу, почему так.

Какие права есть у собственника

Собственник может по своему усмотрению распоряжаться имуществом — совершать с ним любые действия, которые не противоречат законодательству. В том числе отчуждать имущество в собственность другим лицам, передавать права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и распоряжаться им по-другому — например, сдать в аренду.

Но для участников долевой собственности есть одно ограничение. Они обязаны заранее известить остальных собственников о желании продать свою долю, поскольку у сособственников есть право преимущественной покупки.

В вашем случае это работает так: прежде чем предложить долю на сторону, вдова младшего сына сначала должна письменно уведомить бабушку об условиях продажи и предложить выкупить долю ей. Если та откажется, вдова может продать эту долю кому-то еще, но по цене не ниже той, по которой предлагала бабушке.

Срок, в который бабушка должна решить, будет она покупать долю или нет, — месяц со дня извещения о продаже.

Можете ли вы запретить продавать долю

Законом такой запрет не предусмотрен. Можно лишь обязать человека продать свою долю — в судебной практике есть такие примеры. Мы рассказывали, как Верховный суд принудил собственников продать доли в квартире. Для этого должно совпасть несколько условий:

  1. Незначительная доля собственника, которую нельзя выделить в натуре.
  2. Собственник доли не заинтересован в использовании имущества.

Но в вашем случае вдова дяди и так хочет продать свою долю, поэтому вам не нужно ее к этому принуждать. Тем более, ее доля — половина квартиры — не может считаться незначительной.

Какие есть риски, если вы откажетесь покупать долю родственницы

Ваша родственница может продать свою часть квартиры другому покупателю. Это не так просто: желающих купить долю, а не целую квартиру, найти нелегко. Тем не менее риск все равно существует.

Причем вдова может даже не поставить вас об этом в известность, если оформит сделку как договор дарения. В этом случае извещать совладельцев она не обязана: по закону нужно извещать только о возмездных сделках, таких как купля-продажа или мена. Например, часто так продают комнаты в коммунальных квартирах, чтобы не оповещать соседей о продаже.

Такое дарение можно попробовать оспорить в суде. Но доказать фиктивность сделки будет непросто, а доказывать придется именно вам. Если не сумеете подтвердить свою правоту, суд откажет в требованиях и дарение останется в силе. Примеры таких решений есть.

Например, в Москве один собственник продавал свою долю в жилом доме, но не договорился с другим о цене. Результат — он подарил свою часть чужому человеку. Обойденный собственник обратился в суд и потребовал признать договор дарения 65/9000 долей в праве собственности на жилой дом притворной сделкой. По его мнению, на самом деле это была купля-продажа. Суд сказал, что доказательств этого нет, а значит, договор дарения долей следует оставить в силе.

Что можно сделать

Как я уже говорила, продать долю вдове будет непросто, но возможно. Поэтому тут могут быть только такие рекомендации.

Поторговаться с вдовой. Доля в квартире стоит дешевле, чем если бы продавали целую квартиру и делили деньги пополам. Например, если целая квартира стоит 2 млн рублей, то продать за миллион ее половину посторонним людям вряд ли выйдет. Риелторы рекомендуют ориентироваться на 20—30% дисконта. То есть если квартира стоит 2 млн рублей, продать половину в виде доли реально за 700—800 тысяч.

Скорее всего, вдова вашего дяди захочет продать вам свою долю за полную стоимость, ведь вы в результате получите целую квартиру. Но можно поторговаться. Если она потом продаст свою долю другим людям дешевле, чем предложила вам, такую сделку вы можете признать недействительной.

Предложить рассрочку. Поговорите с родственницей — возможно, она согласится получать деньги частями. Продать часть квартиры нелегко, поэтому рассрочка может оказаться неплохим вариантом и для вас, и для родственницы.

Подождать. Это самый неудачный вариант. Но можно надеяться, что вдова дяди не сможет в ближайшее время найти покупателей. В этом случае все останется как есть, и вам не придется принимать решение. Но этот вариант опасен непредсказуемостью: затишье может закончиться в любой момент, когда ваша родственница все-таки найдет желающих купить долю или решит пустить квартирантов на время, пока квартира продается.

Мне жаль, что ваша бабушка попала в такую ситуацию, но закон в данном случае не отдает предпочтения одному собственнику перед другим. И законных способов обеспечить бабушке привычный уклад жизни, не выкупив долю у второго собственника, нет.


Из-за чего вам приходилось ругаться с родственниками?
Отредактировано

Деньги на выкуп доли можно взять в банке - например, оформить ипотеку, в том числе и на нескольких созаемщиков.
Если допустить продажу доли чужим людям, то бабушка может остаться на улице, а вы - с чувством вины, что не сделали для неё все возможное, но будет уже поздно.

46

Максим, ипотечный фонд не дал мне кредит под залог моей доли.

0

Геннадий, законом установлена свобода договора - обязать заключить с вами кредитный договор нельзя. Возможно, стоит попробовать обратиться в другие кредитные учреждения.

3

Ваще жуть конечно
На старости лет снова свою квартиру выкупать 😳
Начудил там дедулька с наследством

38

Скажи, если она в уме и в памяти как пишут, то она была в курсе наследства своего мужа и имела все возможности урегулировать эти вопросы до смерти дедушкиного сына.

1

Смутила формулировка "владелицу второй доли ничего не волнует, в том числе, и бабушка". Но автора статьи тоже не волнует владелица второй доли. От нее ждут благородного отношения к бабушке, но к ней самой никто благородно относиться не собирается. Мы не знаем ее ситуацию, что заставляет ее требовать выкупа доли. Возможно, у нее не менее уважительные причины, чем у бабушки.

30

Оксана, она на эту квартиру не зарабатывала и по сути является вообще левым человеком на которого по случайности свалилось чужое добро. С какой стати бабушка должна проявлять благородство в свои 93 и второй раз платить деньги с пенсии за свое же собственное жилье?

5

Eleonora, эти вопросы надо было задавать много лет назад дедушке,потом детям бабушки и дедушки. Почему после смерти дедушки остальные наследники не отказались от своей доли?

13
Отредактировано

А почему долю дедушки унаследовала не жена- бабушка, а левая тетя?
У оспаривания наследства есть конечно сроки давности, прошло много лет и это все крайние меры, но…. и надо знать детали
Лучше договариваться конечно чем воевать, но если есть за что зацепиться (шансы оспорить наследство, признать вдову недостойной наследницей, может там вообще подделка документов была и тд и тп) можно пробовать свои силы в суде.
Идите к юристу (хорошему) и с деталями обсуждайте вопрос.

14

Весёлая, судя по всему дедушка завещал ее своему сыну, бабушка считала это справедливым.
Потом сын умер и доля перешла его вдове.

19
Герой Т—Ж 🏆
Отредактировано

Весёлая, потому что наследником дедушки был внук его, скорее всего. А после смерти его наследница получила.

3
Отредактировано

Кредит и рассрочка. От своих намерений она не откажется, а выкурить левого человека будет мегаа-проблемно. Так что надо действовать, пока есть такая возможность.

14

Алёна, как и выкурить бабушку, собственно. Тем более с делением долей тоже есть нюансы

0

Такую долю она легко продаст тем людям, кто через доли отжимает квартиры.

13

Ivan, после заселения "профессиональных соседей" в квартиру, даже взрослый мужчина в самом рассвете сил, вместе с семьей, может остаться на улице, сам видел.

10

Максим, интересно, кто это такие? Где почитать о таких соседей, чтобы не попасться?

0

Если комнаты не смежные - собственник второй доли , с судебного решения, определяет пользование и вселяется.

Если смежные - то изменить "правила пользования" суду будет очень тяжело.
Поэтому фактически въехать он и не сможет.

7

долевая собственность конечно это катастрофа.
тема интересная, предположения имею, но посижу/понаблюдаю за комментариями народа.

6

Ivan, вы правы, можно и с правом собственности, по факту оказаться на улице.

5

Ия, она должна была заявить о своих правах в течение полугода после смерти мужа. Вряд ли какой-либо суд спустя 10 лет будет принимать во внимание то, что она якобы не знала о праве на наследство по закону.

4

Единственный выход, который сработает 100 проц, взять кредиты и расплатиться. Если вы и ваши родственники так печётесь о бабушке, то сделать это можно. Вообще странно, что у вас даже такой мысли не возникло. А то за бабушку переживаете, а вложиться, чтобы бабушке было лучше, не хотите.

4

Заставить не продавать долю невозможно. Можно пытаться договариваться. Поговорите с сособственницей, выясните конечную цель. Упирайте на то, что при продаже доли отдельно она потеряет в деньгах существенно.
Можно просто ничего не делать. Ждать, когда вдова продаст и ждать дальнейших действий новых собственников. Может они будут вселяться, а может не смогут. Опасно здесь только попасть на "профессиональных соседей".

3

Ekaterina, я думаю, что единственная мотивация здесь - это вопрос с деньгами, скорее всего вдова сама пытается улучшить свой личный квартирный вопрос, скорее всего есть и дети, которых уже пора отселять. Глупо не пользоваться наследством, если оно есть.

7

Выкупить 2 долю ( Взять ипотеку на неё ) То есть по факту , родственница сразу получит свои деньги ,а другие родственники платить будут постепенно

3

Ivan, любые жильцы поселятся,бабушка будет недовольна.

1

Валентина, значит надо выкупать долю - а не искать варианты права качать

2
Герой Т—Ж

Валентина, ну пусть бабушка выкупит вторую половину, чтобы не быть недовольной.

0

Оксана, в тексте статьи все написано.

1

Eleonora, в статье слова одной из сторон, верить им нельзя.

0

Ия, обязательный наследник была бы если бы она была инвалидом нетрудоспособным

1
Отредактировано

Я была на месте этой бабушки, и мои родственники тоже чем только не пугали, от цыган до судов. В результате они не смогли зайти в квартиру даже с полицией и проиграли суд по вселению и выделению доли, а потом отдали мне свою половину за 1/8 рыночной стоимости, бесплатно практически, чтобы половину квартплаты не платить. Никто их бесперспективную долю покупать не захотел. Если квартира не в хорошем месте и комнаты смежные, то вряд ли кому понадобится эта доля даже ради прописки.

1

Подождать. Если продадут неадекватам, то бабушку взять временно себе/снять ей временное жилье и заселить еще бОльших неадекватов. Правда, не факт, что квартира уцелеет

0

Сообщество Т—Ж

Лучшее за неделю