Кажется, покупать вторичку безопаснее, чем вкладывать в долевку: жилье-то уже есть, значит, обманутым дольщиком уже не станешь, да и усадка дома с трещинами на стенах не грозит.
На самом деле, все не так однозначно: у вторичного жилья тоже полно проблем, связанных в первую очередь с хитрыми продавцами. Мы собрали пять неожиданных ситуаций, с которыми столкнулись читатели, подыскивая себе квартиру. Вот какие подводные камни они обнаружили.
Перепланировка
Ситуация. Мужчина решил купить студию в Санкт-Петербурге. Но оказалось, что это бывшая комната в коммуналке: ее разделили на маленькие квартиры и в каждой смонтировали санузел. Мужчина переживает, что такое переустройство может быть незаконным.
Как по закону. Мужчина волнуется не зря: маловероятно, что в этом случае перепланировка законна.
Почему так. Санузлы и кухни нельзя располагать над жилыми комнатами. Поэтому такая перепланировка будет законной в двух случаях: если студия на первом этаже или если под ней уже узаконенная перепланировка с таким же расположением унитаза и душевой.
Если мужчина купит квартиру, а потом окажется, что бывшие владельцы не согласовали перепланировку, его обяжут заплатить 2500 Р штрафа и вернуть все как было.
Как быть. Если вы покупаете квартиру, которую явно перестраивали, попросите у продавца техпаспорт помещения. Расположение комнат и мокрых зон на плане должно соответствовать реальному состоянию квартиры — если это не так, от покупки лучше отказаться.
Если с планом все в порядке, проверьте еще одну деталь: нет ли на нем штампа «Разрешение на произведенное переоборудование/перепланировку в БТИ не предъявлено». Такой штамп значит, что БТИ просто зафиксировало перепланировку, но доказательств ее законности нет.
Иногда перепланировку не удается согласовать по правилам — тогда собственники обращаются в суд. Если продавец утверждает, что суд якобы разрешил оставить унитаз и раковину, — пусть покажет решение суда.
Цена по договору ниже, чем в реальности
Ситуация. Мужчина нашел идеальную квартиру и хочет купить ее в ипотеку. Но есть два момента, которые вызывают вопросы: во-первых, не узаконена незначительная перепланировка, а во-вторых, хозяева просят снизить стоимость жилья по договору, чтобы не платить налог с продажи. Все это заставляет мужчину задуматься: а не возникнет ли у него в будущем проблем?
Как по закону. Есть риск нарваться на штрафы и остаться без полной суммы вычета.
Почему так. Перепланировка может казаться незначительной только на первый взгляд, а потом окажется, что узаконить ее в принципе нельзя. Тогда придется платить штраф и возвращать все как было — или соглашаться на продажу квартиры с торгов.
Даже если перепланировка не нарушает никаких норм, правильно оформить ее не так просто: придется побегать по инстанциям и все равно заплатить штраф.
Заниженная стоимость квартиры по договору — это тоже риск. Если по какой-то причине мужчина захочет расторгнуть сделку купли-продажи, продавец вернет ему только ту сумму, которая зафиксирована на бумаге, — меньше, чем мужчина реально заплатил.
Еще есть проблема с налоговыми вычетами. Если по договору квартира стоит меньше двух миллионов рублей, а в реальности — больше, налоговая не даст максимальный вычет. К тому же если мужчина продаст жилье раньше минимального срока владения, ему потребуется доказать налоговой свои расходы, чтобы уменьшить НДФЛ. Минимальный срок владения может составлять три года или пять лет: почитайте, при каких условиях получится продать квартиру без налога. А раз по бумагам расходы меньше, значит, доход выше и денег в бюджет придется отдать больше.
Но и это не все: о махинациях со стоимостью помещения может узнать банк и отказать мужчине в ипотеке.
Как быть. В идеале — отказаться от покупки. Но в реальности такая квартира может оказаться одним из немногих подходящих вариантов. В таком случае сделайте вот что:
- Проведите экспертизу перепланировки. Если нет препятствий для того, чтобы ее узаконить, можно за это взяться и от жилья не отказываться.
- Отдайте документы на проверку банку. Соглашайтесь на сделку, только если банк ее одобряет.
- Оформите титульное страхование.
- Запланируйте не избавляться от недвижимости раньше минимального срока для продажи без налога.
Долг за коммуналку
Ситуация. Семья купила квартиру. Прежний владелец принес справку о том, что должен 30 000 Р за ЖКХ, и честно передал эти деньги покупателям. Когда новые хозяева обратились в ЖЭК, оказалось, что бывший собственник пропустил сроки поверки счетчиков — и коммунальщики пересчитали долг по нормативам. В итоге задолженность выросла еще на 30 000 Р.
Как по закону. Все зависит от того, за какой срок был перерасчет.
Почему так. Долги за коммуналку закрепляются за человеком, а не за недвижимостью: если владелец продал квартиру с долгами, то обязательство их закрыть остается на нем, а не переходит новому собственнику. Если управляющая компания насчитала часть долга за время, когда новые хозяева не имели к квартире отношения, — их можно оспорить.
Если долги насчитали с момента покупки квартиры, то оспорить их тоже можно, но сложнее. Скорее всего, дело было так: семья подавала информацию по счетчикам, УК эти данные вносила, а когда собственники обратились за поверкой, «вспомнила», что все это время должна была считать воду по нормативам. Теперь возможны два варианта — в зависимости от того, прошли ли поверку счетчики.
Если мастера подтвердили, что техника исправна и замена не требуется, семья может потребовать признать данные, которые они подавали в УК, корректными. Но если счетчики не прошли поверку — управляющая компания права, а собственникам придется оплачивать долги.
Как быть. О долгах по квартире лучше узнать на первой встрече с продавцом. Даже если владелец честно признается в задолженностях и предложит скидку за их погашение, лучше проверить его слова: сумма, которую он называет, может быть неточной. Вот как это сделать:
- Попросите собственника показать последнюю квитанцию за коммунальные услуги и сфотографируйте ее. Важнее всего зафиксировать номер счета и фамилию получателя услуг, потому что задолженность в квитанции может быть либо не прописана, либо указана неправильно.
- Используйте эти данные, чтобы получить информацию о долгах лично: в МФЦ, Горгазе, у поставщика электричества и в управляющей компании. Чтобы сотрудники этих организаций охотнее шли вам навстречу, скажите, что собираетесь оплатить все долги: им это выгодно.
- Уточните у соседей или в управляющей компании, какие дополнительные услуги оплачивает собственник жилья: например, видеонаблюдение, взносы за охрану или парковку. Позвоните в организации, которые за это отвечают, и узнайте про долги. Не факт, что вам все расскажут, но попробовать стоит.
- Проверьте продавца на сайте службы судебных приставов. Там вы узнаете, ведется ли в отношении продавца исполнительное производство — в том числе по долгам за коммуналку.
Долг за капремонт
Ситуация. Мужчина купил квартиру, и оказалось, что предыдущий владелец не платил за капремонт. Теперь долг вынужден покрывать новый собственник, и ему это не нравится: обязательства-то нарушал не он.
Как по закону. Мужчине не повезло: долг придется оплатить.
Почему так. В отличие от коммуналки, платежи за капремонт начисляются на квартиру. То есть когда прежний владелец продал жилье, долг за капремонт перешел покупателю.
Как быть. Перед покупкой квартиры удостоверьтесь, что у собственника нет долга: попросите продавца принести справку из управляющей компании или фонда капремонта.
Иногда собственники врут и показывают подложные квитанции. Если обман вскрылся после покупки, можно потребовать деньги с прежнего владельца через суд. Но в остальных случаях придется рассчитываться самому.
Чужие вещи
Ситуация. Семья несколько лет снимала квартиру, а потом арендодатель предложил супругам выкупить ее по кадастровой стоимости. Те согласились, оформили ипотеку, передали деньги и стали жить в уже своей квартире.
Через две недели новым владельцам позвонила жена бывшего собственника и потребовала заплатить еще 100 тысяч рублей: якобы квартиру продали слишком дешево. А если супруги не согласятся, она подаст на них в суд с требованием вернуть всю имеющуюся в доме мебель и сантехнику.
Что будет, если дойдет до суда. Неизвестно: аргументы есть у каждой из сторон.
Почему так. У жены бывшего владельца есть козырь: о том, что мебель останется в квартире, договорились на словах. А раз по бумагам новым собственникам перешла только квартира, то она имеет право потребовать вернуть все оставшееся имущество: и мебель, и бытовую технику.
Но и у новых собственников есть своя правда. Пока они арендовали жилье, многие вещи купили самостоятельно и сохранили чеки — на эту мебель женщина точно не сможет претендовать. А еще в договоре купли-продажи квартиры нет ни слова о мебели и технике — доказать, что это покупки именно прежних собственников, будет непросто даже с чеками. Мало ли что этот владелец купил и куда дел.
Иногда упорные продавцы привлекают свидетелей и с их помощью доказывают, что квартиру продавали отдельно, а мебель — отдельно. Но в ответ покупатели могут привлечь своих свидетелей, которые подтвердят, что мебель на самом деле подарили: закон разрешает заключать такие сделки на словах.
Как быть. Внимательно составляйте договор: помимо недвижимости в нем нужно указать все движимое имущество, которое переходит от одного собственника к другому. Мебель и технику можно вписать в акт приема-передачи или составить на них отдельный договор купли-продажи за символическую стоимость.
Покупал квартиру во вторичке в Питере в прошлом году.
Для себя вывел следующие правила:
1) нафиг все сделки по доверенности сразу
2) нафиг все сделки с наследством сразу (больше трех лет, можно подумать, но, как можно почитать в ТЖ ничто не гарант)
3) нафиг пожилых собственников (если бабушка старенькая и не поняла, что продала квартиру, а деньги куда-то положила и не знает куда, останешься с голой жопой и ипотекой без квартиры)
4) если хоть что-то кажется мутным, кто-то предлагает странные схемы, сделки только за нал, дешевле рынка на 20-30% - строго нафиг. Можно даже не звонить, не продают хорошие квартиры в центре по цене студии в Кудрово.
5) отдельно нафиг риелторов, т.к. большя часть информации гуглится или решается походом к юристу по недвижке, а ответственность за их решения нести все равно тебе. (то есть придется контролировать риелтора, следить за тем чтобы тебя нигде не обманули, еще и отдать за это неплохие деньги).
6) внимательнее/осторожнее нужно смотреть на квартиры купленные в браке (если продавец один), с детьми в доле, с участием мат. капитала, особенно, если мать планирует съезжать в условное никуда.
Всё это актуально для СПб прошлогодней давности, предложений было много, спешки не было, около года лениво просматривал циан, в поисках идеальной квартиры.
В итоге мы с женой вживую посмотрели ровно 2 квартиры, одну из них и купили в ипотеку, чему безумно рады, т.к. вариант был огонь - собственники расширялись и квартира нам досталась с мебелью и неплохим ремонтом, который они делали под себя лет 5 назад.
Пока полёт нормальный.
P.s. Вторую посмотреть съездили чисто по приколу - там было всё сразу - риелтор продавца его знакомая тётка, наследство давностью 3+ месяца, воцерковленный продавец, который *хотел переехать в деревню*, с несовершенным сыном, какие-то невнятные 1/12 доли наследства хрен пойми у кого, самодельный ремонт, который надо было выносить на помойку, плесень и запах сырости, незаконная перепланировка.
Вишенка - квартиры были практически одинаковой планировки, в ± одинаковом районе, стоили одинаково.
Nikita, я понимаю риски при покупке наследственной квартиры. Но вот например, у меня муж вступает в наследство на квартиру, он является единственным наследником по закону (при отсутствии завещания). Довольно однозначная ситуация, плюс можно же у нотариуса какую-то бумагу взять, что продавец является единственным наследником (что-то в таком роде). А три года ждать ой как не хочется, потому что квартира на другом конце страны и требует больших денег на её содержание. Можно покупателю оформить страхование титула и за это получить дополнительную скидку от продавца, мы бы на такое пошли. В общем, понимаю, что будут трудности.
Юлия, с 1 января закон обновился. Не надо теперь ждать 3-х лет наследства. При любых проблемах (неучтенные наследники и пр.) нынче отвечает тот, кто продал.
Ekaterina, а можно ссылку на этот новый закон ?
Оксана, можете найти сам закон и новое положение:
Федеральный закон от 2 августа 2019 года № 299 (положения закона о регистрации недвижимости, вступившие в силу с 1 января 2020 года)
Покупатели вторичного жилья получили дополнительную защиту от мошенников. В этом году начал действовать закон о компенсации для случаев, когда сделка по приобретению квартиры признается незаконной. Ранее в таких случаях покупатели оставались почти беззащитными: размер компенсации был ограничен суммой 1 млн рублей.
Согласно закону, обманутые покупатели вправе выбрать в качестве компенсации либо сумму, эквивалентную кадастровой стоимости жилья, либо сумму реального ущерба. При необходимости на виновную сторону допустимо подать в суд.
Сделка будет признана незаконной, если объект недвижимости с криминальной историей или, например, допускает проживание в нем третьих лиц.
Ekaterina, о, это отличная новость. Только всё равно, наверно, от недоверия покупателей никуда не деться
Из самого неприятного (и то чего нет в статье), что встречал на осмотрах
1. Очень пожилой собственник
2. Адрес засвеченный у коллекторов
3. Продажа апартов под видом жилой квартиры
Антон,
1. Справка из ПНД и договор через нотариуса.
2. Плохо, но скоро отстанут. Что долбить-то если не живут люди.
3. Сразу видно по документам, хотя жалко времени на осмотр, да.
Александр, если бы вы читали внимательно Т—Ж, то помнили бы о случаях, когда посмертно признавали человека недееспособным. А про то, что нотариус не обладает должным образованием для определения дееспособности и у даже психически абсолютно здорового человека может начаться сильный стресс, в котором он не понимает последствия подписания договора, лучше даже не говорить. Всё это из статей Т—Ж.
Максим, делала доверенность нотариус взял паспорт и выписал, как он проверил что я дееспособная, загадка)
Александр,
1. и первое и второе не гарантия
2. если бы, бывает по году-два эходят ходят
3. тут да
Александр, мне уже лет пять звонят люди будто бы из Водоканала и требуют вернуть долг по улице Гая, к которой я никогда отношения не имела, разве что ходила по работе в прокуратуру в соседний дом.
Я уже 7-8 раз объясняла звонившим, что ни к адресу, ни к ФИО должника никакого отношения не имею. Людям всё равно, разве что звонить стали реже, всего раз за последний год.
Самое забавное, что я звонила напрямую в Водоканал, разговаривала с массой их сотрудников, и с их слов мне никто будто бы не звонил.
Так что коллекторы могут и не отстать.
Антон, как проверить второй пункт?
Ksenia, там был почтовый ящик сломанный и здоровая надпись на стене "Петя, пассивный гомосексуалист, верни долг". А если серьезно то никак, просто почаще туда ходить, рано или поздно Вы встретитесь
1. Самый частый случай это не наделение долями детей и скрывают продавцы, когда просишь документы из банка или с пфр, то уклоняются предоставлять, говоря мы в другом выделим и опека согласна-это мошенничество чистой воды.
2. Перепланировка, снесли стену, изучив документы оказалась несущая стена. О, ужас!
3. Приватизация дремучий лес, может выбывший в тюрьму или пни восстановить право проживания, при новых собственниках, сославшись на то что не давал отказ письменный в участии в приватизации.
4. Продажа по доверенности, при этом находясь в москве и не имеет прилететь возможности, даже при договоренности оплаты дороги в одну сторону.
5. Наследство, путем опроса соседей узнали что есть еще внебрачный сын, по наследству в документах он не фигурировал.
6. Покупка у пожилых людей, в моем случае 80 лет бабушка, заключение психиатра не сделкоориентированная, в силу возрастных псих.отклонений, на что риэлтор сказал, мы найдем менее въедливых покупателей.
7. Долги по жкх, есть повод усомниться что также может быть и по кредитам непогашенным, при этом на сайте приставов может и не быть информации на данный момент.
8. Это когда продавцы изворачиваются говоря что егрн свежая она действует 2 недели, что по ипотеке только 700 тыс, а на деле 1 миллион, что брали не в браке, и не надо согласие мужа)
irmalysh85, о, мы как раз смотрим сейчас на квартиру, которая была получена по договору приватизации. А как узнать больше? Есть способы узнать о тех, кто мог ее еще приватизировать кроме текущего собственника? В интернетах мне по поводу приватизации попадались довольно пространные статьи без конкретики
Ksenia, сходите в агенство по приватизации и запросите копию справки из паспортного отдела, что у них лежит в деле по приватизации. Это должен сделать собственник жилья
Ksenia, нужно запросить архивную выписку из домовой книги. В ней фигурируют все, кто был в квартире когда-либо прописан.
Ф7 копию надо, как написала Людмила, но в мфц или паспортный оригинал взять с собственниеом ф9, ф12 ( кто-то мог выбывать в тюрьму, армию, пни но право на проживание сохранять). Последняя это архивка сверите заодно правильность участия в приватизации, а то может там сговор был и кого-то не включили. С приватизацией много подводных камней, наймите сопровождение или толкого риэлтора, или юриста по недвижке именно по приватизации.
Брала квартиру с обременением (горе-бизнесмен заложил едирственное жилье) и наследством менее трех лет. Из-за этого она была дешевле рынка.
Никаких проблем вообще, разве что чуть дольше проверка документов заняла и сама сделка 8 часов длилась. Обременение снимается при регистрации сделки, с 1-го января 2020 года за лажу с наследством отвечает продавец, а не покупатель. Из почтового ящика вытащила все письма от коллекторов и сама их обзвонила, сообщив о смене собственника.
Так что всё решается при желании. Только не лезьте в такие дела, если не шарите в недвиге и не работаете с юристами. Самостоятельные покупатели вечно вляпываются во что-то.
Долги позапрошлого собственника...
И Служба судебных приставов наведывалась неоднократно с визитом - пришлось ездить в их контору писать объяснительные. И коллекторские агентства даже спустя шесть лет иногда письма шлют...
спасибо за статью! Вот бы еще такого же плана статью, но про проверку физического состояния жилья, точнее самого дома, где планируешь купить квартиру =)
Выясняется, что открытые данные о капремонте или даже типе перекрытий (!) могут быть недостоверными. Много старого фонда, который непонятно когда рванет/протечет, но и в относительно новых домах та же фигня (гнилые трубы в подвале, протекающая крыша), потому что важнее не сколько дому лет, а как за ним ухаживали, что ремонтировали и тд, а это по документам одно, а в реальности другое совсем.
главная сложность это злые бабки
Каждую такую ситуацию лучше отдельно проверять, если возникает. Заранее учесть все невозможно. У родственников квартира с долгами, но их как бы вычли из стоимости. Собственникам даже выгодней было пересчитать, потому что так сумма уступки меньше была б. Я брала на авито квартиру - риэлторам не доверяю, но вот у юриста консультировалась, и не зря, потому что узнала, что в договоре лучше писать всю сумму.
Shura, добрый день, скажите, пожалуйста, что значит всю сумму?
материнский капитал