Кажется, покупать вторичку безопаснее, чем вкладывать в долевку: жилье-то уже есть, значит, обманутым дольщиком уже не станешь, да и усадка дома с трещинами на стенах не грозит.
На самом деле, все не так однозначно: у вторичного жилья тоже полно проблем, связанных в первую очередь с хитрыми продавцами. Мы собрали пять неожиданных ситуаций, с которыми столкнулись читатели, подыскивая себе квартиру. Вот какие подводные камни они обнаружили.
Перепланировка
Ситуация. Мужчина решил купить студию в Санкт-Петербурге. Но оказалось, что это бывшая комната в коммуналке: ее разделили на маленькие квартиры и в каждой смонтировали санузел. Мужчина переживает, что такое переустройство может быть незаконным.
Как по закону. Мужчина волнуется не зря: маловероятно, что в этом случае перепланировка законна.
Почему так. Санузлы и кухни нельзя располагать над жилыми комнатами. Поэтому такая перепланировка будет законной в двух случаях: если студия на первом этаже или если под ней уже узаконенная перепланировка с таким же расположением унитаза и душевой.
Если мужчина купит квартиру, а потом окажется, что бывшие владельцы не согласовали перепланировку, его обяжут заплатить 2500 Р штрафа и вернуть все как было.
Как быть. Если вы покупаете квартиру, которую явно перестраивали, попросите у продавца техпаспорт помещения. Расположение комнат и мокрых зон на плане должно соответствовать реальному состоянию квартиры — если это не так, от покупки лучше отказаться.
Если с планом все в порядке, проверьте еще одну деталь: нет ли на нем штампа «Разрешение на произведенное переоборудование/перепланировку в БТИ не предъявлено». Такой штамп значит, что БТИ просто зафиксировало перепланировку, но доказательств ее законности нет.
Иногда перепланировку не удается согласовать по правилам — тогда собственники обращаются в суд. Если продавец утверждает, что суд якобы разрешил оставить унитаз и раковину, — пусть покажет решение суда.
Цена по договору ниже, чем в реальности
Ситуация. Мужчина нашел идеальную квартиру и хочет купить ее в ипотеку. Но есть два момента, которые вызывают вопросы: во-первых, не узаконена незначительная перепланировка, а во-вторых, хозяева просят снизить стоимость жилья по договору, чтобы не платить налог с продажи. Все это заставляет мужчину задуматься: а не возникнет ли у него в будущем проблем?
Как по закону. Есть риск нарваться на штрафы и остаться без полной суммы вычета.
Почему так. Перепланировка может казаться незначительной только на первый взгляд, а потом окажется, что узаконить ее в принципе нельзя. Тогда придется платить штраф и возвращать все как было — или соглашаться на продажу квартиры с торгов.
Даже если перепланировка не нарушает никаких норм, правильно оформить ее не так просто: придется побегать по инстанциям и все равно заплатить штраф.
Заниженная стоимость квартиры по договору — это тоже риск. Если по какой-то причине мужчина захочет расторгнуть сделку купли-продажи, продавец вернет ему только ту сумму, которая зафиксирована на бумаге, — меньше, чем мужчина реально заплатил.
Еще есть проблема с налоговыми вычетами. Если по договору квартира стоит меньше двух миллионов рублей, а в реальности — больше, налоговая не даст максимальный вычет. К тому же если мужчина продаст жилье раньше минимального срока владения, ему потребуется доказать налоговой свои расходы, чтобы уменьшить НДФЛ. Минимальный срок владения может составлять три года или пять лет: почитайте, при каких условиях получится продать квартиру без налога. А раз по бумагам расходы меньше, значит, доход выше и денег в бюджет придется отдать больше.
Но и это не все: о махинациях со стоимостью помещения может узнать банк и отказать мужчине в ипотеке.
Как быть. В идеале — отказаться от покупки. Но в реальности такая квартира может оказаться одним из немногих подходящих вариантов. В таком случае сделайте вот что:
- Проведите экспертизу перепланировки. Если нет препятствий для того, чтобы ее узаконить, можно за это взяться и от жилья не отказываться.
- Отдайте документы на проверку банку. Соглашайтесь на сделку, только если банк ее одобряет.
- Оформите титульное страхование.
- Запланируйте не избавляться от недвижимости раньше минимального срока для продажи без налога.
Долг за коммуналку
Ситуация. Семья купила квартиру. Прежний владелец принес справку о том, что должен 30 000 Р за ЖКХ, и честно передал эти деньги покупателям. Когда новые хозяева обратились в ЖЭК, оказалось, что бывший собственник пропустил сроки поверки счетчиков — и коммунальщики пересчитали долг по нормативам. В итоге задолженность выросла еще на 30 000 Р.
Как по закону. Все зависит от того, за какой срок был перерасчет.
Почему так. Долги за коммуналку закрепляются за человеком, а не за недвижимостью: если владелец продал квартиру с долгами, то обязательство их закрыть остается на нем, а не переходит новому собственнику. Если управляющая компания насчитала часть долга за время, когда новые хозяева не имели к квартире отношения, — их можно оспорить.
Если долги насчитали с момента покупки квартиры, то оспорить их тоже можно, но сложнее. Скорее всего, дело было так: семья подавала информацию по счетчикам, УК эти данные вносила, а когда собственники обратились за поверкой, «вспомнила», что все это время должна была считать воду по нормативам. Теперь возможны два варианта — в зависимости от того, прошли ли поверку счетчики.
Если мастера подтвердили, что техника исправна и замена не требуется, семья может потребовать признать данные, которые они подавали в УК, корректными. Но если счетчики не прошли поверку — управляющая компания права, а собственникам придется оплачивать долги.
Как быть. О долгах по квартире лучше узнать на первой встрече с продавцом. Даже если владелец честно признается в задолженностях и предложит скидку за их погашение, лучше проверить его слова: сумма, которую он называет, может быть неточной. Вот как это сделать:
- Попросите собственника показать последнюю квитанцию за коммунальные услуги и сфотографируйте ее. Важнее всего зафиксировать номер счета и фамилию получателя услуг, потому что задолженность в квитанции может быть либо не прописана, либо указана неправильно.
- Используйте эти данные, чтобы получить информацию о долгах лично: в МФЦ, Горгазе, у поставщика электричества и в управляющей компании. Чтобы сотрудники этих организаций охотнее шли вам навстречу, скажите, что собираетесь оплатить все долги: им это выгодно.
- Уточните у соседей или в управляющей компании, какие дополнительные услуги оплачивает собственник жилья: например, видеонаблюдение, взносы за охрану или парковку. Позвоните в организации, которые за это отвечают, и узнайте про долги. Не факт, что вам все расскажут, но попробовать стоит.
- Проверьте продавца на сайте службы судебных приставов. Там вы узнаете, ведется ли в отношении продавца исполнительное производство — в том числе по долгам за коммуналку.
Долг за капремонт
Ситуация. Мужчина купил квартиру, и оказалось, что предыдущий владелец не платил за капремонт. Теперь долг вынужден покрывать новый собственник, и ему это не нравится: обязательства-то нарушал не он.
Как по закону. Мужчине не повезло: долг придется оплатить.
Почему так. В отличие от коммуналки, платежи за капремонт начисляются на квартиру. То есть когда прежний владелец продал жилье, долг за капремонт перешел покупателю.
Как быть. Перед покупкой квартиры удостоверьтесь, что у собственника нет долга: попросите продавца принести справку из управляющей компании или фонда капремонта.
Иногда собственники врут и показывают подложные квитанции. Если обман вскрылся после покупки, можно потребовать деньги с прежнего владельца через суд. Но в остальных случаях придется рассчитываться самому.
Чужие вещи
Ситуация. Семья несколько лет снимала квартиру, а потом арендодатель предложил супругам выкупить ее по кадастровой стоимости. Те согласились, оформили ипотеку, передали деньги и стали жить в уже своей квартире.
Через две недели новым владельцам позвонила жена бывшего собственника и потребовала заплатить еще 100 тысяч рублей: якобы квартиру продали слишком дешево. А если супруги не согласятся, она подаст на них в суд с требованием вернуть всю имеющуюся в доме мебель и сантехнику.
Что будет, если дойдет до суда. Неизвестно: аргументы есть у каждой из сторон.
Почему так. У жены бывшего владельца есть козырь: о том, что мебель останется в квартире, договорились на словах. А раз по бумагам новым собственникам перешла только квартира, то она имеет право потребовать вернуть все оставшееся имущество: и мебель, и бытовую технику.
Но и у новых собственников есть своя правда. Пока они арендовали жилье, многие вещи купили самостоятельно и сохранили чеки — на эту мебель женщина точно не сможет претендовать. А еще в договоре купли-продажи квартиры нет ни слова о мебели и технике — доказать, что это покупки именно прежних собственников, будет непросто даже с чеками. Мало ли что этот владелец купил и куда дел.
Иногда упорные продавцы привлекают свидетелей и с их помощью доказывают, что квартиру продавали отдельно, а мебель — отдельно. Но в ответ покупатели могут привлечь своих свидетелей, которые подтвердят, что мебель на самом деле подарили: закон разрешает заключать такие сделки на словах.
Как быть. Внимательно составляйте договор: помимо недвижимости в нем нужно указать все движимое имущество, которое переходит от одного собственника к другому. Мебель и технику можно вписать в акт приема-передачи или составить на них отдельный договор купли-продажи за символическую стоимость.
Как быть с налогами и ОКВЭДами, когда ИП сдает квартиру?
Бесит, когда отказываются сдать квартиру семье с ребенком
Куда вложить 3 миллиона рублей?
Покупал квартиру во вторичке в Питере в прошлом году.
Для себя вывел следующие правила:
1) нафиг все сделки по доверенности сразу
2) нафиг все сделки с наследством сразу (больше трех лет, можно подумать, но, как можно почитать в ТЖ ничто не гарант)
3) нафиг пожилых собственников (если бабушка старенькая и не поняла, что продала квартиру, а деньги куда-то положила и не знает куда, останешься с голой жопой и ипотекой без квартиры)
4) если хоть что-то кажется мутным, кто-то предлагает странные схемы, сделки только за нал, дешевле рынка на 20-30% - строго нафиг. Можно даже не звонить, не продают хорошие квартиры в центре по цене студии в Кудрово.
5) отдельно нафиг риелторов, т.к. большя часть информации гуглится или решается походом к юристу по недвижке, а ответственность за их решения нести все равно тебе. (то есть придется контролировать риелтора, следить за тем чтобы тебя нигде не обманули, еще и отдать за это неплохие деньги).
6) внимательнее/осторожнее нужно смотреть на квартиры купленные в браке (если продавец один), с детьми в доле, с участием мат. капитала, особенно, если мать планирует съезжать в условное никуда.
Всё это актуально для СПб прошлогодней давности, предложений было много, спешки не было, около года лениво просматривал циан, в поисках идеальной квартиры.
В итоге мы с женой вживую посмотрели ровно 2 квартиры, одну из них и купили в ипотеку, чему безумно рады, т.к. вариант был огонь - собственники расширялись и квартира нам досталась с мебелью и неплохим ремонтом, который они делали под себя лет 5 назад.
Пока полёт нормальный.
P.s. Вторую посмотреть съездили чисто по приколу - там было всё сразу - риелтор продавца его знакомая тётка, наследство давностью 3+ месяца, воцерковленный продавец, который *хотел переехать в деревню*, с несовершенным сыном, какие-то невнятные 1/12 доли наследства хрен пойми у кого, самодельный ремонт, который надо было выносить на помойку, плесень и запах сырости, незаконная перепланировка.
Вишенка - квартиры были практически одинаковой планировки, в ± одинаковом районе, стоили одинаково.
Nikita, я понимаю риски при покупке наследственной квартиры. Но вот например, у меня муж вступает в наследство на квартиру, он является единственным наследником по закону (при отсутствии завещания). Довольно однозначная ситуация, плюс можно же у нотариуса какую-то бумагу взять, что продавец является единственным наследником (что-то в таком роде). А три года ждать ой как не хочется, потому что квартира на другом конце страны и требует больших денег на её содержание. Можно покупателю оформить страхование титула и за это получить дополнительную скидку от продавца, мы бы на такое пошли. В общем, понимаю, что будут трудности.
Юлия, с 1 января закон обновился. Не надо теперь ждать 3-х лет наследства. При любых проблемах (неучтенные наследники и пр.) нынче отвечает тот, кто продал.
Ekaterina, о, это отличная новость. Только всё равно, наверно, от недоверия покупателей никуда не деться
Ekaterina, а можно ссылку на этот новый закон ?
Оксана, можете найти сам закон и новое положение:
Федеральный закон от 2 августа 2019 года № 299 (положения закона о регистрации недвижимости, вступившие в силу с 1 января 2020 года)
Покупатели вторичного жилья получили дополнительную защиту от мошенников. В этом году начал действовать закон о компенсации для случаев, когда сделка по приобретению квартиры признается незаконной. Ранее в таких случаях покупатели оставались почти беззащитными: размер компенсации был ограничен суммой 1 млн рублей.
Согласно закону, обманутые покупатели вправе выбрать в качестве компенсации либо сумму, эквивалентную кадастровой стоимости жилья, либо сумму реального ущерба. При необходимости на виновную сторону допустимо подать в суд.
Сделка будет признана незаконной, если объект недвижимости с криминальной историей или, например, допускает проживание в нем третьих лиц.
Из самого неприятного (и то чего нет в статье), что встречал на осмотрах
1. Очень пожилой собственник
2. Адрес засвеченный у коллекторов
3. Продажа апартов под видом жилой квартиры
Антон,
1. Справка из ПНД и договор через нотариуса.
2. Плохо, но скоро отстанут. Что долбить-то если не живут люди.
3. Сразу видно по документам, хотя жалко времени на осмотр, да.
Александр, если бы вы читали внимательно Т—Ж, то помнили бы о случаях, когда посмертно признавали человека недееспособным. А про то, что нотариус не обладает должным образованием для определения дееспособности и у даже психически абсолютно здорового человека может начаться сильный стресс, в котором он не понимает последствия подписания договора, лучше даже не говорить. Всё это из статей Т—Ж.
Максим, делала доверенность нотариус взял паспорт и выписал, как он проверил что я дееспособная, загадка)
Александр,
1. и первое и второе не гарантия
2. если бы, бывает по году-два эходят ходят
3. тут да
Антон, как проверить второй пункт?
Ksenia, там был почтовый ящик сломанный и здоровая надпись на стене "Петя, пассивный гомосексуалист, верни долг". А если серьезно то никак, просто почаще туда ходить, рано или поздно Вы встретитесь
1. Самый частый случай это не наделение долями детей и скрывают продавцы, когда просишь документы из банка или с пфр, то уклоняются предоставлять, говоря мы в другом выделим и опека согласна-это мошенничество чистой воды.
2. Перепланировка, снесли стену, изучив документы оказалась несущая стена. О, ужас!
3. Приватизация дремучий лес, может выбывший в тюрьму или пни восстановить право проживания, при новых собственниках, сославшись на то что не давал отказ письменный в участии в приватизации.
4. Продажа по доверенности, при этом находясь в москве и не имеет прилететь возможности, даже при договоренности оплаты дороги в одну сторону.
5. Наследство, путем опроса соседей узнали что есть еще внебрачный сын, по наследству в документах он не фигурировал.
6. Покупка у пожилых людей, в моем случае 80 лет бабушка, заключение психиатра не сделкоориентированная, в силу возрастных псих.отклонений, на что риэлтор сказал, мы найдем менее въедливых покупателей.
7. Долги по жкх, есть повод усомниться что также может быть и по кредитам непогашенным, при этом на сайте приставов может и не быть информации на данный момент.
8. Это когда продавцы изворачиваются говоря что егрн свежая она действует 2 недели, что по ипотеке только 700 тыс, а на деле 1 миллион, что брали не в браке, и не надо согласие мужа)
irmalysh85, о, мы как раз смотрим сейчас на квартиру, которая была получена по договору приватизации. А как узнать больше? Есть способы узнать о тех, кто мог ее еще приватизировать кроме текущего собственника? В интернетах мне по поводу приватизации попадались довольно пространные статьи без конкретики
Ksenia, сходите в агенство по приватизации и запросите копию справки из паспортного отдела, что у них лежит в деле по приватизации. Это должен сделать собственник жилья
Ф7 копию надо, как написала Людмила, но в мфц или паспортный оригинал взять с собственниеом ф9, ф12 ( кто-то мог выбывать в тюрьму, армию, пни но право на проживание сохранять). Последняя это архивка сверите заодно правильность участия в приватизации, а то может там сговор был и кого-то не включили. С приватизацией много подводных камней, наймите сопровождение или толкого риэлтора, или юриста по недвижке именно по приватизации.
Ksenia, нужно запросить архивную выписку из домовой книги. В ней фигурируют все, кто был в квартире когда-либо прописан.
Брала квартиру с обременением (горе-бизнесмен заложил едирственное жилье) и наследством менее трех лет. Из-за этого она была дешевле рынка.
Никаких проблем вообще, разве что чуть дольше проверка документов заняла и сама сделка 8 часов длилась. Обременение снимается при регистрации сделки, с 1-го января 2020 года за лажу с наследством отвечает продавец, а не покупатель. Из почтового ящика вытащила все письма от коллекторов и сама их обзвонила, сообщив о смене собственника.
Так что всё решается при желании. Только не лезьте в такие дела, если не шарите в недвиге и не работаете с юристами. Самостоятельные покупатели вечно вляпываются во что-то.
спасибо за статью! Вот бы еще такого же плана статью, но про проверку физического состояния жилья, точнее самого дома, где планируешь купить квартиру =)
Выясняется, что открытые данные о капремонте или даже типе перекрытий (!) могут быть недостоверными. Много старого фонда, который непонятно когда рванет/протечет, но и в относительно новых домах та же фигня (гнилые трубы в подвале, протекающая крыша), потому что важнее не сколько дому лет, а как за ним ухаживали, что ремонтировали и тд, а это по документам одно, а в реальности другое совсем.
главная сложность это злые бабки
Каждую такую ситуацию лучше отдельно проверять, если возникает. Заранее учесть все невозможно. У родственников квартира с долгами, но их как бы вычли из стоимости. Собственникам даже выгодней было пересчитать, потому что так сумма уступки меньше была б. Я брала на авито квартиру - риэлторам не доверяю, но вот у юриста консультировалась, и не зря, потому что узнала, что в договоре лучше писать всю сумму.
Shura, добрый день, скажите, пожалуйста, что значит всю сумму?
Долги позапрошлого собственника...
И Служба судебных приставов наведывалась неоднократно с визитом - пришлось ездить в их контору писать объяснительные. И коллекторские агентства даже спустя шесть лет иногда письма шлют...