Почему не стоит покупать квартиру на первом этаже

Вероника Нецова

задавала вопросы

При покупке квартиры важно думать наперед.

Читательница Тинькофф Журнала вместе с мужем долго копили на собственное жилье и в итоге вложились в однушку в новостройке на этапе котлована. В проекте их очаровали большие окна, обещавшие много света в квартире. Но увы, впереди супругов ждало разочарование и грусть по потерянным возможностям.

Это история из Сообщества. Редакция задала вопросы, бережно отредактировала и оформила по стандартам журнала

Предыстория

Надежда Романова

пожалела о покупке

Наша семья живет в Москве с осени 2007 года. Мы переехали сюда из Великого Новгорода, когда мне было 29 лет, мужу — 34, а старшему сыну — четыре с половиной года. У нас с супругом высшее образование, в родном городе оба работали, я — на двух работах с подработкой.

Но наших зарплат в Новгороде категорически не хватало. Поэтому мы приняли морально очень непростое решение попробовать устроиться и заработать в Москве. Когда мы приехали в столицу, в кармане было 35 000 ₽ — и то помогли родители.

Поиск работы

После переезда мы нашли работу и полгода жили в Подмосковье. Первые две недели — у родственников в поселке Лесные Поляны. Потом сняли комнату площадью 10 м² в подмосковном городе Балашихе за 8000 ₽ в месяц. Затем — квартиру в Кузьминках, после чего к нам переехали сын и моя мама.

По образованию я психолог и учитель английского. Устроилась в иностранную компанию в отдел управления персоналом и до сих пор в ней работаю, хотя ее реорганизовывали несколько раз. Мне повезло: в нашей фирме соблюдают трудовой кодекс и есть дополнительные плюшки для работников.

При этом моя зарплата до сих пор очень скромная по московским меркам — около 100 000 ₽ на неполной ставке, на полную было бы 130 000 ₽ в месяц. А начинала я с 35 000 ₽. Кроме того, первые несколько лет подрабатывала переводами в своей же компании и имела дополнительный доход до 50 000 ₽ в месяц. Ну и премии, хоть и нечастые.

За и против: выгодно ли переезжать в Москву

198

А вот мужу не очень везло с работой. Он работал в серых компаниях с очень скромным заработком. Был период, когда не работал около полутора лет и совсем потерял веру в себя. С 2015 года устроился в белую компанию, но зарплата все равно осталась невысокая — 70 000—75 000 ₽ с премиями.

То есть заработок у нас для Москвы весьма небольшой, увы. И до 2020 года мы жили в съемных квартирах: сначала — в двушке в Кузьминках за 28 000 ₽ в месяц, а с 2014 до августа 2020 года — в Текстильщиках за 40 000 ₽.

Покупка квартиры

Мы экономили на расходах и упорно копили деньги. Помню прекрасные времена, когда в Тинькофф Банке, тогда ТКС, вклады были лесенками и приносили до 18% годовых. С с 2 000 000—3 000 000 ₽ на вкладах я получала около 30 000—35 000 ₽ в месяц процентами. При этом мы каждый год ездили отдыхать: были в Турции, Египте, Греции, Испании, Норвегии, Черногории. Эх, было время, когда в Турцию можно было на две недели слетать втроем за 25 000 ₽ с дорогой и питанием в приличную трешку.

В 2014 году мы на все накопленные тогда деньги купили однушку в Новой Москве в ЖК «Рассказово» на стадии котлована. Я очень боялась ипотеки, так как были большие проценты, а я хотела второго ребенка. Взяли квартиру за наличные с небольшой рассрочкой за 3 374 500 ₽ на первом этаже, так как это сэкономило тогда около 300 000 ₽. Но об этом я долго потом жалела — например, потому что первый этаж неликвиден для перепродажи.

Где я живу: в двухэтажном многоквартирном доме на месте бывших усадеб в Новой Москве

Жилой комплекс, в котором мы купили квартиру

Окна нашего жилья

Продажа жилья

Дом достроили в 2017 году. При приемке квартира оказалась больше, чем по договору, и доплата за лишние метры составила 170 000 ₽. Итого однушка обошлась нам в 3 544 500 ₽.

Но мы так и не переехали в эту квартиру. Во-первых, по плану в ней должны были быть большие окна, чему я очень радовалась. Но они оказались маленькими для первых двух этажей, о чем я узнала уже после заключения договора долевого участия.

За и против: стоит ли покупать квартиру на первом этаже

Во-вторых, в 2015 году у нас родился второй сын, и в два с половиной года ему поставили инвалидность. Он не говорит, не понимает речь и до сих пор пользуется подгузниками. При этом он гиперактивный, практически не сидит на месте и бывает страшно капризным. Это тяжелое ментальное заболевание, и оно останется на всю жизнь. Морально было ужасно тяжело это принять, и до сих пор все непросто.

Это те самые маленькие окна, которые зародили в нас первые сомнения в выгодности покупки

После новостей о состоянии здоровья сына я не могла ни на что решиться, была в прострации. Из-за этого получилось, что наша однушка больше года стояла без ремонта и мы платили 5000—6000 ₽ в месяц за коммунальные услуги. Всего на это ушло примерно 60 000 ₽.

При этом, пока ребенок подрастал, стало очевидно, что нам нужна большая квартира в Москве — минимум с четырьмя комнатами, а также автомобиль: в общественном транспорте с младшеньким не наездишься. Так что мы приняли решение продать однушку и сделали это в августе 2018 года.

«Воткнули на четыре дома больше»: с какими проблемами я столкнулся в новостройке

Выручили 4 500 000 ₽. Минус расходы на риелтора и налог на доход при продаже в размере 124 500 ₽. Минус квартплата за год в размере 60 000 ₽ — и на руках у нас осталось 4 315 000 ₽. Напомню, квартиру мы покупали за 3 544 500 ₽, а значит, чистая выгода оказалась еще меньше — 771 000 ₽.

Детская площадка во дворе — это прекрасно

Но у нашей семьи не сложилось с этим ЖК

Выводы

Я считаю, что покупка однушки была неудачным вложением. Те 771 000 ₽, что мы заработали на ее продаже, — это наш пассивный доход за четыре года. На рублевых вкладах в 2014—2018 годах я заработала бы больше.

Предположим, что вместо покупки квартиры в июле 2014 года я вложила бы эти деньги в банк под проценты. Я нашла в сети информацию о ключевой ставке Центробанка на тот период. Прибавила к ней 0,5 пункта, так как процент по вкладам обычно выше. Итого в сумме мой капитал вырос бы примерно до 4 852 193 ₽ за четыре года.

Что выгоднее: досрочно гасить ипотеку или пополнять на эти деньги вклад?

Вычитаем из этой суммы те 3 544 500 ₽, за которые мы покупали квартиру, и получается, что наш чистый минимальный доход составил бы 1 307 693 ₽, а это почти в два раза больше того, что мы получили. И это при условии, что я брала минимальные годовые ставки с получением процента только в конце каждого года.

Так что с покупкой первой квартиры нам не повезло. Но к приобретению второй я уже разобралась в нюансах инвестирования и выбрала отличный вариант с проходными комнатами в Бирюлеве. Почему он подошел нашей семье и мы остались довольны этим районом, расскажу в следующий раз. Подписывайтесь на мой профиль, кликнув по кнопке ниже, чтобы не пропустить эту историю.

Читатели продают и покупают жилье. Истории о сделках с недвижимостью

Тэги: жилье, новостройка, недвижимость

Как вы заработали на квартиру?

Это все разговоры, а вот если бы вы купили в 20 году, то квартира бы больше дала. Никогда не знаешь, где выиграешь, плюс вы не учитываете инфлацию, возможно, в обоих случаях вы бы потеряли или в лучшем случае в ноль вышли, так как проценты по депозиту обычно ниже инфляции. А если бы в долларах держали то что? А мы вот посчитали, что если бы биткойн вложили в 2014, а в 2017 продали бы его, то с учетом еще и роста доллара сделали бы 50 иксов. Вы знаете, какая инвестиция принесет больше через 3-4 года? То-то, никто не знает. так что это не аналитика, а просто FOMO.

Антон, ситуация 20 года и то, что произошло далее (включая пандемию, залив экономики деньгами, особенно строительной отрасли в виде льготной ипотеки и т.д.), это было грандиозно редкое исключение. В обычной ситуации так, как росли цены в 2020-2022 гг., не растут никогда. Поэтому надо понимать, что всем, кто купил в 2017-20 гг. новострой, особенно в 2020 по низким ставкам, повезло настолько, насколько возможно больше в жизни не повезет. Для рынка недвижимости это был суперический рост цен, и главное - не основанный на росте экономики и росте доходов населения.

Nat, я вообще не о 20 годе, а о том, что аналитика задним числом не делается. Вообще, держать деньги на банковском вкладе, это что-то из разряда "класть на книжку" ( если вы понимаете, о чем я). Я не сторонник инвестиций в недвижимость, но это точно более защитный актив, нежели депозит). "Я купил квартиру в марте 2022 года, через 3 месяца продал в ноль, а вот мой друг положил эти деньги под 21% годовых, которые тогда давали на 3 месяца. В итоге он заработал 5% за 3 месяца. Вывод-продавайте квартиры и несите в сберегательные кассы.

Антон, у нас так же правительство кажися думает... А если бы да кабы....

А где оценка "👎"? Только хвалить можно? ((

Анна, будем использовать лайки на ваш комментарий в качестве оценки 😅

Как только дочитала до "скромной" зарплаты в 100 000р., отключила эту байду.

Анна, так у них в пересчете на человека действительно скромно получается.

Максим, вы правда считаете мелочью гибель тысяч людей, украинцев и россиян? Вам морально все хорошо и спокойно, лишь бы пенсии платили?

Надежда, в том-то и дело, что даже пенсии не платят - пенсионерам кидают обглоданные кости как злейшим врагам...

"в проекте их очаровали большие окна"
А еще можно по цвету стен инвестиционную привлекательность оценивать.
ТЖ-журнал, рука-лицо.

Федя, это редактор так написала ) Хотя большие окна и правда мне нравятся, но ими в новостройках уже никого не удивишь.

Надежда, "нравится" это в покупках для себя. А для себя и инвестиции - это две большие разницы, часто вообще противоречит друг другу, и доходность, и качества объекта. И, да, редактору, в первую очередь жто надо понимать, раз за недвижимость на ресурсе отвечаешь.

Надежда, это вполне уверенная в себе зарплата, которую еще попробуй в Москве найди, если ты не продажник, не айтишник и не чей-нибудь родственник. Особенно на фоне ухода большого количества западных компаний.

Марина, поддерживаю, раздражила эта скромная зарплата. Это нормальная зарплата для Москвы. И до такой ещё нужно дорасти. Даже сейчас для человека с высшим образованием зарплата в 40-50 тыс в Москве - это суровая реальность . Далеко не в каждой специальности можно найти зарплату за 100 тыс.

И как вы с такими «скромными по московским меркам» зарплатами столько накопили? О_о

Гадкий, продали мамину панельку в Новгороде.

Олег, не угадали. В маминой панельке сестра живёт.

Как то странно - автор пишет что чуть ли не голодали, копя на однушку, а потом раз - и купили четырехкомнатную (автор пишет что для семьи подходила четырехкомнатная) . Автор, жду от Вас рассказ как это получилось. Поделитесь опытом пожалуйста.

Оля, попали на роспил видать :-)))

Оля, нет, не голодали. Но всегда жили весьма экономно. Я и сейчас предпочитаю продукты брать в обычных недолгих сетевых магазинах по скидкам, телефоны берём с хорошими техническими характеристиками, но отнюдь не топовые, машина б/у, какие-то вещи через Авито.

Как из однушки четырехкомнатная - так я же написала. 4.5 млн после продажи этой ранее купленной однушки, плюс ещё продолжали копить все это время с 2014, вклады, немного подзаработала на инвестициях, ну и в итоге 2.2 млн в ипотеку, осталось уже меньше 600 т.р. выплатить.

Я вам больше скажу, у меня ещё и сейчас на ИИСах с супругом нормальная сумма, а также всегда подушка безопасности на накопительном счёте. Тем не менее, ошибки продолжаю делать. Вот знала, что нужно было валюту брать, пока дешёвая была прошлым летом. Но нет, не брала (

Invest Future скатился до банальной инфоцыганщины, я все понимаю переезд в Казахстан, голодный муж но все же. Теперь они продают курсы как сдать квартиру на 50% выгоднее. Причем я писал, как практик, реально что Вы можете предложить на падающем рынке? Посуточная сдача? Раздел квартиры на студии? Сейчас квартиры стоят. Спрос упал предложения много. Глупости.

Вам советую как только закроется ИИС срочно выводить все деньги (валюту). если иностранные акции то иностранный брокер.
Вспомните только недавно Тинькофф на 3 недели все заморозил без предупреждения.

Как человек, чья семья профессионально занимается недвижимостью, не устану повторять: спекуляция квартирами и сдача их в аренду - это бизнес, а не инвестирование. Как любой бизнес, он требует некоторых компетенций.
К чести автора - она все же смогла заработать, пусть и меньше, чем потенциально могла бы.

Ктото, постарайтесь поменьше смотреть телевизор, он лишает людей здравомыслия.

Василий, не вмешиваясь в ваш спор замечу лишь одно: аргумент "меньше смотреть телевизор" на фоне того влияния, которое оказывает на людей интернет - совсем не аргумент. Интернет зомбирует неокрепшие умы на порядок эффективнее.

Алексей, с неокрепшим умом вообще не нужно ничего смотреть. Нужно читать Басни Крылова - они тренируют мозг.
Что касается интернета, то я с вами не согласен - интернет, в отличие от телевизора, даёт возможность узнавать разные, альтернативные точки зрения и побуждает мозг к анализу. В то время, как телевизор "дует в одну дуду", разрушая способность мозга к самостоятельному мышлению.

тут самый минус - алкаши и гопота. в том числе мигрантская. ну ещё миллиард бабок. население ужасное, необразованные, быдловатое, знаете вот такое, кто харкает и сопли на дорожку сморкает, потому как новых домов тут нет вообще, мало, кто покупал квартиры, в основном получали, поэтому 0 уважения к этому месту. ну, ещё убогие электрички с алкашами в каждом вагоне( про плотность населения, широкие расстояния между домами и зеленость всё правда. если сравнить в восточным, то там инфраструктура и дендропарк побеждает, но если сравнить с великим Новгородом, то тут, конечно, рай.

тэо, население разное везде,не надо всех под одну гребёнку. Вот мои продавцы квартиры очень интеллигентная семья, хоть и получали здесь квартиру. А я сама из т.н. "социально неблагополучной" семьи в прошлом, папа много пил и имел 7 классов образования. При этом он был прекрасным самоучкой радиолюбителем, мог починить любую технику, и внутренне он был очень порядочным. В отличие от некоторых воров-чинуш.

Алкашей в электричках сейчас почти нет, слава богу. Короче, я не вижу здесь особо ни алкашей, ни гопоты, ни быдловатости. Обычные люди, разные.

В Восточном Бирюлево очень шумная и загруженная ул.Липецкая. И гуляющей пьющей молодежи больше,как мне кажется. Инфраструктуры мне хватает и здесь. До дендропарка мы пешочком или на велосипеде прекрасно добираемся, ну или на машине.

В Великом Новгороде вы были? Это прекрасный красивый город с богатейшей историей. Только, увы, все деньги в Москве, в городе трудно с хорошей работой, оплачивается она гораздо ниже. И, конечно, там нет таких пенсий и социальной поддержки, как в Москве.

Надежда,очень импонирует стиль изложения 🙂.И да - мы тоже те чудаки которые купили квартиру в Бирюлево и рядом с вами 😉.Хотя смотрели много вариантов в разных районах и по той же схеме - просто приезжали в район и ходили...понравилась Капотня 😂😀 но глядя на нас, с вытаращенными глазами крутили пальцем у виска 😀.Московский,Капотня раза 4,там кстати уже вышли на сделку и она сорвалась,сейчас понимаем что и к лучшему,ул.Головачева 😀😨,Рассказовка,Коммунарка,еще какой то район в поле новой Москвы 😩 и т.д. Но мы искали конкретную серию дома и однушку,та которая с 6 метровой лоджией.Основные критерии - внутри МКАД,без газа,транспортная доступность,6 м лоджия и кухня 10 м².Первый раз приехали уставшие,после просмотра в Капотне и подумали чё за фигня,но потом второй и третий раз и как то оглядевшись поняли что очень все неплохо и компактно.И вот в 2021 году покупка состоялась.Квартира без ремонта.Мы сами на тот момент снимали.Попробавали сдавать,не получилось и решили что надо жить самим.Своими силами привели в жилое состояние - установили окна,застеклили балкон,переделали канализацию и воду.Друг менял кухню,а нам отдал свою 😁 отмыли ее,стала как новая,посудомойка,стиралка и т.д. Пересобрали ее под свою кухню радовались как дети 😁.Район как район,а по некоторым критериям даже лучше некоторых...транспортная доступность - так уже сейчас масса вариантов,а с возможной постройкой метро так и вообще близко к идеальному будет.Парковка - всегда полно мест.А вообще удивляет когда люди говорят а вот надо так,эдак и вот так...но откуда они это взяли непонятно ибо каждый действует исходя из собственной ситуации которая складывается у него в конкретный момент.Вобщем мы рады за вас 😊 ну и за себя тоже 😁.

servok, вот не могу не спросить. почему внутри мкад? транспортная доступность? вокруг москвы есть отличные районы, примыкающие ко мкад, в которых есть метро. необязательно новая москва, кстати.

Nat,потому что сложившаяся транспортная инфраструктура и быстрее.А какие районы вы имеете ввиду?

servok, Митино, Солнцево, Новопеределкино... Во всех перечисленных сложившаяся инфраструктура, и не только транспортная. Включая метро. Быстрее? в смысле быстрее добираться до центра? например, от Солнцево до Арбатской (куда уж центрее) 35 минут, по крайней мере Яндекс.метро так говорит. И это с пересадкой. Для сравнения от какого-нибудь Аннино до Боровицкой (без пересадки) 32 минуты. Хотя Аннино в пределах Мкад. на мой взгляд, вообще не существенная разница.

Nat,ну я предполагал что эти районы вы назовете...Думал еще может Бутово.Спорить с вами не буду ездили и с Волоколамской и с Рассказовки...Но квартиры в тех районах были дороже,поэтому и искали пусть без метро но внутри МКАД.Возможно и нет смысла сейчас сравнивать Бирюлево т.к. нет метро.Но,в своем комментарии я и писал - уже сейчас масса вариантов и где то они даже удобнее на мой взгляд.Хотя я не пользуюсь общественным транспортом в час-пик.

servok, спасибо за ваш комментарий! Тоже очень рады за вас!!! ) Капотня мне и сейчас нравится, как выглядит со МКАДа. Эти страшные дома, где разное остекление балконов делает их как после бомбежек, в Капотне таким домам там интересно и удачно покрасили фасады, что со стороны они сейчас смотрятся весьма интересно. И там река, набережная. Но транспортная доступность там значительно хуже, чем мы Бирюлево. Нас реально спасает электричка.

За сколько вы свою однушку взяли в 2021? Я, честно говоря, искренне думала, что цены скорректируются вниз после Ковида. А они с лета 2020 года стали расти, как подорванные.

Надежда,в Капотне все же самый главный отрицательный момент это завод.А сам район похож на Бирюлево.В Капотне Мы рассматривали "чешку" которая с двумя балконами.Набережная и река безусловно плюс.Сейчас живя в Бирюлево с некоторым ужасом представляем как бы добирались до метро из Капотни😨😁.Мы взяли за 7,2 начальная цена 7,5...мы там целую "операцию" разработали по снижению цены 😀😂.Ага нам тоже говорили что мы олени и цены упадут...упали 😀😂😀😁

servok, ну да, завод и периодически специфический амбре в Капотне нас тоже отпугнули.
Вы молодцы! Цена хорошая, да ещё и так скинуть удалось! :) Пережить самостоятельный ремонт и не разбежаться после этого - это тоже дорогого стоит! ;) Удачи вам! Напишу на email )

Надежда,не сочтите за наглость можете написать на почту iservok@gmail.com.

Надежда, ваша компания, тем более узкопрофильная - совершенно не вся Москва, и зарплата в ней явно не подходит под определение "ОЧЕНЬ скромной по московским меркам". Очень скромная только в разрезе одной компании, видимо.

Вы, конечно очень рисковая. Являясь основным кормильцем в семье решиться уйти в декрет.

Зд'орово, что вы прислушались к себе и выбрали лучшее, несмотря на объективные, но такие неважные факторы. Будьте счастливы!

Илья, считаю бессмысленным разговор на данную тему. Всего Вам доброго.

Граждане, закрываем эту ветку и расходимся, пожалуйста. Напоминаю о правилах: https://journal.tinkoff.ru/comments-rules/

Надежда, годы идут, и столетия даже, а песня все та же, у них песня все та же...
П.с. ребенку здоровья, это самое главное

Надежда, стоимость аренды и жилья другая,но 100к платят далеко не каждому.И попробуйте сами двигаться ,если б вы не получили Двух! высших образований и вы бы работали на простой работе.

Александра, вот зп как в Москве...Простой рабочий в метро получает 50-60к за график 2/2 или 5/2 .Ок,если есть своя квартира.Но если нет,вычитай ещё 30-40к на жилье.Даже ипотеку с такой зп не получиться взять на жилье , которое начинается от 10 миллионов за однушку .

Андрей, а в других городах аренда прям даром. Те же 20-40к. Мне тут когда заказчики москвичи начинают в уши срать что они мне заплатят целых 500-1000руб если я им поеду что-то редкое отвезу в другой конец города и отправлю, при этом сначала надо 15 фото в обнимку, группу крови и отпечаток члена, очень удивляются и расстраиваются когда я их нахрен шлю. Вся остальная страна же живёт на 500р и работает за еду.

Алексей, вы сами выше частично ответили на свой вопрос - телевизор от интернета отличается именно отсутствием альтернативности взглядов и информации. В телевизоре (особенно в РФ) присутствует только пропаганда - распространение взглядов, фактов, аргументов, слухов, информации или заведомо ложных сведений с целью формирования нужного общественного мнения и манипулирования общественным сознанием.
В интернете, разумеется наряду с той же гос. пропагандой, вы можете найти элементы альтернативной деятельности, ведущейся среди широких слоёв населения и имеющей целью распространение каких-либо идей для политического воспитания масс и привлечения их к активной общественно-политической жизни. Разницу понимаете?
Действительно, какую сторону занять - зависит от разносторонности ваших взглядов и способности вашего мозга к анализу происходящего вокруг вас с целью сопоставить с информацией, ежедневно вдалбливаемой в ваш мозг пропагандой из телевизора (читай зомбированием)...

Полиция, никакой политики, только Обществоведение - наука, изучавшаяся в каждой советской средней школе. К сожалению, многие прогуливали эти уроки...

Elena, вы всегда ведёте дискуссию, не обременяя себя ответами на заданные вам оппонентом вопросы и пытаетесь навязать своё мнение даже если его не спрашивали? В таком случае, вы напрасно тратите своё время в попытках объяснить мне, что такое когнитивный диссонанс и таргетинг - уверен, что знаю это не хуже вас. Потратьте лучше свою энергию в иных, мирных целях...