Как женщина купила квартиру с жильцами и не смогла их выселить. А потом вовсе лишилась жилья
Изумительные истории
27K
Фотографии в коллаже — Feliks Gurevich / katuka / Shutterstock / FOTODOM

Как женщина купила квартиру с жильцами и не смогла их выселить. А потом вовсе лишилась жилья

23
Аватар автора

Елизавета Васильева

юрист

Страница автора

В 2021 году одна женщина купила на торгах двухкомнатную квартиру в Рязани. Бывшая собственница не справилась с платежами по кредиту микрофинансовой организации, а квартира была в залоге. МФО обратила взыскание на жилье через суд. Начальная цена продажи составила 1,04 млн рублей, женщина купила двушку за 1,3 млн.

На момент покупки в квартире жили и были зарегистрированы три человека: собственница с маленьким сыном и ее мать. Вероятно, покупательница недостаточно хорошо проверила документы — или же решила, что сможет выписать жильцов. Она не отказалась от покупки жилья с прописанными людьми и внесла деньги на счет организатора торгов.

Однако семья не собиралась выезжать даже после смены собственника и письма с просьбой освободить помещение. Тогда новая хозяйка обратилась в суд и потребовала признать жильцов утратившими право пользования квартирой, снять их с регистрационного учета и выселить.

Рассылка с разбором новых законов
Истории о том, как законы влияют на деньги, — в вашей почте дважды в месяц. Бесплатно

Аргументы сторон

Новая собственница. Я купила квартиру, но не могу ни заехать в нее, ни сделать ремонт. В двушке живет прежняя собственница с матерью и сыном. Я попросила их освободить жилплощадь до марта 2022 года, но они не хотят выезжать.

Эти люди мне не родственники, и никаких прав жить в моей квартире у них нет. Прошу суд выселить этих граждан.

Прежние жильцы. Выселяться не будем, потому что нам некуда идти.

Я мать-одиночка в декрете, поэтому и не смогла вовремя платить по кредиту. К тому же Банк России рекомендовал кредитным организациям приостановить процедуру принудительного выселения должников до конца 2023 года. А значит, у нас есть полное право оставаться жить здесь как минимум до 2024.

Есть еще один важный нюанс. Эту квартиру я получила по приватизации от городской администрации в 2009 году. А мама от приватизации отказалась, поэтому сохранила право бессрочно пользоваться жилплощадью  . Поэтому ее точно выселять нельзя.

А решение, на основании которого были проведены торги, вообще не вступило в силу. Я обжаловала его, и рассмотрение дела еще не закончилось. Просим в иске отказать полностью.

Что сказали суды

Аватар автора

Районный суд, первая инстанция:

Дело № 2-1110/2022

👍
Новая собственница права.

Бывшая собственница взяла в организации крупную сумму под залог и не смогла вернуть в срок. Ее долг был больше миллиона рублей. Торги, на которых продали ее квартиру, никто не оспорил и не признал недействительными.

Смена собственника — это основание для снятия жильцов с регистрационного учета и выселения. Несовершеннолетнего ребенка это тоже касается.

Иск удовлетворяю. Семья должна выехать из квартиры, у них нет права там оставаться.


Ответчики обжаловали решение.

Аватар автора

Областной суд, апелляционная инстанция:

Дело № 33-1615/2022

👎
Прежние жильцы правы.

Никого выселять нельзя. Мать бывшей собственницы в 2009 году отказалась от приватизации этой квартиры, поэтому ее выселить невозможно.

Остальных тоже оставим — согласно рекомендациям Центрального банка. До 2024 года они могут жить в двушке. Решение первой инстанции отменяем, в иске отказываем.


Теперь жалобу подала новая собственница квартиры.

Аватар автора

Кассационный суд:

Дело № 8Г-22179/2023

👌
Согласны.

Апелляционная инстанция правильно решила. Пусть семья живет в квартире.


Новая собственница подала жалобу в Верховный суд.

Аватар автора

Верховный суд:

Дело № 6-КГ23-2-К2

🤔
Есть ошибки.

До 2009 года двушка принадлежала городу. В ней по договору социального найма жила ответчица с родителями. Мать отказалась от участия в приватизации в пользу дочери. Выселить ее нельзя даже при переходе права собственности к другому человеку.

Эту гарантию предоставляет закон — чтобы не оставить без крыши над головой людей, которые в свое время отказались вступать в права собственника. Мать бывшей собственницы оставляем в двушке, в этом коллеги правы.

А вот дальше есть над чем подумать. Суд обратил взыскание на эту квартиру еще в 2021 году. А информационное письмо ЦБ РФ, на которое сослались суды, издано позже — 2 марта 2022 года. Кроме того, оно имеет рекомендательный характер и обращено к кредитным организациям. Ответчица не имеет права на него ссылаться, а суды не вправе на его основании отказать в иске собственнице. Последнее слово в любом случае за банками.

В части матери и сына решение отправляем на пересмотр.


Дело снова ушло в апелляционную инстанцию.

Аватар автора

Суд апелляционной инстанции:

Дело № 33-1687/2023

😅
Исправляемся.

И правда, Банк России издал письмо уже после продажи квартиры, ориентироваться на него нельзя. Женщину с сыном признаем утратившими право пользования, снимаем с регистрационного учета и выселяем из двушки.

Что в итоге

Истица не смогла выселить мать прежней собственницы из квартиры: та имеет право бессрочно пользоваться жильем. Но это еще не конец истории.

Пока шли суды, бывшая собственница обжаловала решение о взыскании долга и об обращении взыскания на квартиру, хотя та уже была продана. Оказалось, что она не получила повестку из суда и не знала, что к ней предъявлен иск.

В результате суд существенно снизил сумму, которую заемщица должна выплатить МФО за счет неустойки. И почти в два раза увеличил начальную продажную стоимость квартиры — с 1,040 млн до 1,9 млн рублей.

Далее бывшая хозяйка попыталась признать торги недействительными — и выиграла дело. Суд установил, что договор купли-продажи был заключен с нарушением: цену установили намного ниже, чем нужно. А должница не могла представить свои возражения, потому что не знала о торгах. Если бы знала, смогла бы оспорить начальную цену — и двушка не ушла бы существенно дешевле, чем должна была.

Суд удовлетворил иск, признал торги недействительными, аннулировал запись о собственности покупательницы и восстановил право собственности прежней владелицы. Покупательница обжаловала это решение, поэтому оно еще не вступило в законную силу.

Мы будем следить за этим делом и обновим историю, когда все закончится. Если суд оставит решение в силе, женщине придется годами взыскивать 1,3 млн рублей с матери-одиночки.

Что нужно запомнить

Покупка квартиры на торгах — всегда риск. Не экономьте на юристе, который проверит все документы и убедится, что торги правильно организованы. Заниженная стоимость — первый признак, что с жильем что-то не так.

Купить квартиру с прописанным человеком, который ранее отказался от приватизации, можно, только если он выписывается до сделки и дает нотариально удостоверенное разрешение с обязательством не вселяться в квартиру.

Причиной этой запутанной истории стало сразу несколько ошибок. В первую очередь ошиблась микрофинансовая организация. Квартира с «отказниками» — это очевидный неликвид, но они пропустили этот момент и взяли ее в залог. Компании повезло: женщина купила жилье — видимо, польстившись на низкую цену. На бабушку, которая много лет назад отказалась от приватизации, она тоже не обратила внимания.

Тем временем мать-одиночка буквально не выходила из судов: сначала обжаловала решение о взыскании с нее суммы долга, а потом признала недействительными торги, по итогам которых уже был заключен договор купли-продажи.


Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal

Как проверяете жилье перед покупкой?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

А почему 1,3 миллиона "новая" с "бывшей" взыскивать будет? Торги раз признали недействительными — те, кто их организовывал должен вернуть ей деньги, а она им — права на квартиру. Причем тут "бывшая" собственница?

Также призывается в комментарии наш бодрый мужчина из предыдущей статьи про жилье, который в таких ситуациях грозил "а я вот приду и буду там жить — замки поменяю, на кухне буду готовить, музыку слушать, таджиков вселю". Чисто интересно, как бы тут он поступил? Женщина-та вон глупая, письма писала а потом в суд подала — а оно вон как оно всё у нее вышло. 😂🤣

68

Карина, вот тоже интересно, почему с бывшей владельцы. Деньги то не она получила

6

Валентин, деньги она получила. От МФО, в виде кредита.

1

Андрей, новая владелица не брала кредит в МФо, во всяком случае в статье этого нет

0
0
Герой
Отредактировано

а мать-одиночка-то вон че, имеет достаточно времени и средств на суды и юристов ))) хорошо живет должница. Как, однако, закаляют трудности женщин - зубы отрастила!

33

Курочка, когда на кону единственное жилье,то тут особо выбирать не приходится.

12

Курочка, да все просто, типикал мамаша в декрете, сидит ничего не делает и гребет пособия с налогоплательщиков, хотя такие очень часто имеют заработок

0
0
Автор
Отредактировано

В добросовестных объявлениях о продажах на CIAN было написано примерно так:
"Квартира продаете с торгов за долги. Если вы не понимаете, что это такое, то просто пройдите мимо этого объявления".
Никакие "обычные женщины" подобные квартиры с торгов обычно не покупают и не должны. Их с дисконтами покупают инвесторы-юристы, готовые судиться годами, и понимающие определенную вероятность потери вложений.

В тексте есть ошибка с постоянным упоминанием банка, хотя там был кредит от микрофинансовой организации.

25
0
Герой

Продавал квартиру, которую 4года назад получил по дарственной от бабушки. Покупатель был настолько обеспокоен этим, что уговорил организовать ему встречу с моей Ба в другом городе. Посмотрел на нее, пообщался. Квартиру в итоге купил.

6

Гошп, видать вы так ниже рынка продавали, что покупатель даже на такое пошел — ехать в другой город и встречаться? 🤔

3

Карина, даже если по рынку, то ставки настолько высокие, что дешевле съездить, чем потерять и деньги и квартиру впоследствии

2

Алексей, обычно просто закрывают такой вариант и берут следующий, если нет какой-то специфической выгоды именно в рискованном предложении 🤷🏻‍♀️

3
0

Хозяйка, которая в декрете, редкостная свинья. Кредит взяла, не гасила его, была удивлена, что банк может продать хату. Там же достаточно долгая процедура: и сыр письма пишет и коллекторы и приставы. Но зато, как попросили с вещами на выход,так она самая умная и время на юристов и на суды нашла. А могла пойти работать и платить проценты. Во всей ситуации вызывают вопросы действия рязанских судей, каким место они думали, оценивая и давая согласие на торги.

Имхо: даже если декретная с бабкой правы, они должны быть выселены пока покупательнице долги не вернут с процентами

5
0

Я хотела узнать, можно ли вернуть квартиру, незаконно проданную в2005 году?

0

Зоя, можно. Берешь громил, пистолет и заставляешь хозяев переписать ее на себя

0
Автор

Зоя, Вряд ли. Есть срок давности в 3 года. Но для более точного ответа надо идти к юристам с документами.

0
Герой

Заур, есть еще максимальный срок 10 лет, но надо доказать, что все эти 10 лет ты не знал, что тебя обманули и т.д.

0
0

А разве можно выселить собственника из единственного жилья еще и с ребёнком?

0

Игорь, по залогу да

0

Андрей, при чем тут кредит от мфо? Деньги за квартиру кто получил? Бывшая владелица или мфо? МФО. Закономерн вопрос, почему деньги возвращает не тот кто их получил.
А вы мне говорите, что-то про кредит бывшей владелицы, а также призываете читать свои же комментарии. При чем тут это

0
0

ну что господа, у меня похожая ситуация, решусь и я ее описать, и растолковать несколько деталей, фабула такая - мною посредством торгов арестованного имущества была приобретена квартира, (по договору купли продажи арестованного имущества 1.800.000, по факту 2.100.00 - разница в цене из за комиссии которую взымает торговая площадка на которой проходят торги - обычно это 10-20% от начальной стоимости имущества), перед торгами я провел целое расследование, неоднократно выезжал на адрес квартиры, опрашивал соседей, стучал в дверь, оставлял записки с просьбой связаться, выйти на связь с собственниками не удалось, а соседи говорили одно и тоже - в квартире долгое врем никто не живет, связи с нынешними собственниками нет, с приставами которые накладывают арест общаться бесполезно тк они не раскрывают данных о исполнительном производстве, так что меня немного посмешило указание автора о том что юрист сможет оценить правовой аспект ареста и проведения торгов до того как торги состояться - до момента проведения торгов вы являетесь лишь претендентом на покупку, правового статуса для ознакомления с материалом исполнительного производства у вас нет! вся информация которая есть у вас перед приобретением недвижимого имущества это: точный адрес, точная площадь, количество зарегистрированных по месту жительства и есть ли среди зарегистрированных несовершеннолетние, а дальше идет регулярная фраза: Сведениями о фактическом состоянии объектов недвижимости, о зарегистрированных лицах, о задолженности по коммунальным платежам и взносам на капитальный ремонт организатор торгов не располагает. Техническая документация на объект недвижимости и его фотографии организатору торгов не передавались.

давайте еще раз, вы не можете знать кто и на каком основании зарегистрирован в квартире до момента продажи, вы не можете знать объем задолженности по коммунальным платежам, не можете знать на каком основании имущество реализуется (это была ипотека или задолженность по алиментам или на имущество обращено иное взыскание), не можете посмотреть фотографии имущества, поэтому да, покупка квартиры с торгов это дело храбрых, но я отвлекся, далее по хронологии:

я покупаю квартиру, получаю документы, оформляю в собственность
выезжаю на квартиру, уже готовый вскрывать дверь со всеми документами, в квартире встречаю бывшую собственницу, она меня в квартиру не пускает, там же узнаю что у нее имеется несовершенно летний сын и что в квартире прописаны 2 отказника от приватизации (ее родители)
она подает в суд с требованием о признании торгов не действительными, тк она не получала информации не об оценке недвижимого имущества не о передачи на реализацию и вообще на момент реализации суммарный долг по исполнительным производствам (что то около 6-7 ИП к тому времени) остался 33000 рублей, (на момент ареста квартиры около 12-15 ИП и долг в 120000 рублей) остальную сумму от продажи квартиры около 1.7 миллионов она получает себе на карту от росимущества, суд первой инстанции в удовлетворении отказывает - уведомления приходили ей на гос услуги, а все что приходит на гос услуги считается автоматически врученным, сумма на момент продажи не важна - ИП можно закрыть только если долг погашен полностью, то что в квартире прописаны отказники от приватизации ущемляет мои права а не ее, несовершенно летний сын на момент реализации не был зарегистрирован в спорной квартире и доводом в пользу отмены торгов быть не может
она идет в верховный с апелляцией, апелляция в удовлетворении отказывает, мотивируя выше перечисленными доводами, она идет в кассацию - судебное заседание будет сегодня, возможно позже дополню комментарий если там будет что нибудь интересное

тем временем я подаю на выселение, прошу выселить всех троих, мотивирую тем что ей получена крупная сумма денег на которую можно купить иное жилье, тем что у ее родителей в собственности имеется иная недвижимость (частный дом доставшийся отцу по наследству), тем что длительное время в квартире никто не проживал, подтверждаю тот факт что никто не проживал справками по счетчикам, соседи подтвердить этот факт отказываются, требование удовлетворяют частично, ее выписывают, отказников оставляют, из интересного - она за день до судебного заседания временно регистрирует (на 3 года) в спорной квартире своего несовершенно летнего сына, да - для этого согласие собственника не требуется.

мы оба подаем апелляционную жалобу, она ссылается что в квартире прописан несовершенно летний, и это единственное жилье ( у нее была еще одна квартира но в процессе судебных тяжб она ее продала), я ссылаюсь на Постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 5-П, верховный суд на обе жлобы отказывает.

я подаю кассационную жалобу - мотивирую тем что не знал и не мог знать перед покупкой на каком основании зарегистрированы люди и имеют ли они право пожизненного проживания, тк бывшая собственница не указала данный факт при наложении на имущество ареста, заседание в первом кассационном назначено через пол года, но не думаю что их выпишут)

0

Сообщество