Как пользоваться квартирой, если у нее несколько собственников?

Скорее всего, вы можете рассчитывать только на самую большую комнату, если в нее есть отдельный вход. Дочери соседки принадлежит треть трехкомнатной квартиры, а значит, у нее есть право занимать отдельную комнату. У ее матери почти такие же права. Еще соседи могут сослаться на сложившийся порядок пользования квартирой.

Есть и другие аргументы, которые работают против вас: у вашей семьи есть другие квартиры. Кроме того, когда вы покупали квартиру, то знали, что в ней живут другие люди, и понимали, какие у них доли.

Когда доли в одной квартире принадлежат разным людям, собственники должны договориться, как в ней жить. В идеале комнаты должны распределяться в соответствии с размером долей. Но так бывает далеко не всегда: площади комнат разные и часто не совпадают с долями. А еще у комнат может не быть отдельного входа — это так называемые проходные, или смежные, комнаты. Из-за всего этого между собственниками и возникают конфликты.

Если поделить квартиру поровну невозможно, то собственники, которые занимают меньшую площадь, могут потребовать компенсации от тех, кому досталась площадь больше размера своей доли. Но не всегда эту компенсацию можно получить. В вашем случае шанс на это невелик, потому что вы покупали доли, зная, что в квартире живут другие люди.

А вот если бы чужие друг другу собственники получили доли одновременно, например в наследство, а квартира была бы однокомнатной или со смежными комнатами, шансы на компенсацию для кого-то из хозяев были бы больше.

Если собственники не смогли договориться, порядок пользования квартирой определяет суд.

Суд учитывает несколько факторов. Расскажу о каждом подробнее.

Фактически сложившийся порядок проживания в квартире, даже если он не соответствует долям. Например, в вашем случае сложился такой порядок пользования, что другая семья занимает большую часть комнат.

Насколько каждый собственник нуждается в жилье. Тут суд учитывает, есть ли у собственника еще квартиры или доли в другом жилье. В вашем случае неизвестно, есть ли у соседей еще жилая недвижимость. Можно предположить, что нет, раз они сами не выкупили те 4/9 доли, которые приобрела ваша семья. Этот факт сыграет в пользу соседей.

Кроме того, возможно, квартиры вашего отца куплены во время брака с вашей матерью, так что это совместно нажитое имущество. В этом случае считается, что жильем обеспечены оба. Судья может так и написать в решении: двое из четверых истцов не нуждаются в пользовании спорной квартирой.

Реальная возможность совместного проживания. Судья спросит о взаимоотношениях между вами и соседями, чтобы понять, кто с кем может ужиться.

Кто на самом деле живет в квартире. Если вы еще не въехали и не можете это сделать из-за конфликта с соседями, то в одном иске нужно заявлять два требования: вселить в квартиру членов вашей семьи и определить порядок пользования. Судья может решить, что если нет требования вселить, то и смысла разбираться с комнатами тоже нет.

Планировка квартиры. Здесь самое важное — изолированность комнат. Если в вашей квартире хотя бы две комнаты смежные и их уже занимают другие люди, то вы сможете получить в пользование только оставшуюся комнату. Если же это, например, квартира с залом, двери из которого ведут в спальни, то суд вообще может отказать вам во вселении в квартиру.

То, что вы замужем и ваш брат другого пола, вряд ли будет иметь значение в суде. Повторюсь: ваша семья решила покупать доли в квартире, зная обо всех нюансах. Как и о том, что в квартире уже живут собственники 5/9 доли.

Иногда люди думают, что раз в семье много людей, то и комнат в общей квартире такой семье положено больше. Это не так: если в вашей семье четверо собственников, а в семье соседей только двое, это не дает вам права на большее количество комнат. Большое количество собственников в семье не увеличивает объем прав на квартиру.

• Например, мужу и жене в равных долях принадлежала трехкомнатная квартира в Санкт-Петербурге с комнатами площадью 25, 19 и 15 м². После развода муж закрыл самую большую комнату на замок, в средней остались жить сыновья, а в самой маленькой — жена. Позже муж подарил 1/4 квартиры дочери от другого брака, и они вместе обратились в суд, чтобы получить в пользование две комнаты вместо одной.
• Суд отказался что-то менять. Во-первых, в квартире за долгие годы уже сложился порядок пользования. Во-вторых, дочь от второго брака не смогла доказать, что жилье в Петербурге ей на самом деле нужно, ведь она проживала в Москве. В-третьих, бывшая жена и сыновья мужчины не возражали, чтобы его дочь поселилась в квартире, но она так ни разу и не приехала.

Техническое состояние комнат и то, как они расположены, иногда имеет ключевое значение для раздела. Если какую-то комнату разделить нельзя, потому что она проходная или по документам не считается жилой, то суд будет делить только оставшиеся жилые комнаты.

• Так, в Ставропольском крае бывшим супругам пополам принадлежала трехкомнатная квартира. Мужчина просил, чтобы суд выделил в пользование его бывшей жене комнату 27 м² на мансардном этаже, а ему — две комнаты на первом этаже площадью 22 и 19 м². Он сослался на то, что вновь женился, у него родился сын, а бывшая жена живет одна.
• Суд установил, что у бывшего мужа в собственности есть дом, а в общей квартире он занимает комнату площадью 19 м². Судебная строительная экспертиза показала, что высота потолка на мансардном этаже ниже допустимых для жилых комнат 2,3 метра, а ширина прилегающего к комнате коридора уже допустимых 0,85 метра.
• В итоге суд отказал в иске: оставил за мужчиной комнату 19 м², за его бывшей женой закрепил комнату в 22 м², а мансарду признал общей. Апелляционная коллегия решение поддержала.

Если доли в квартире одинаковые и площадь двух комнат примерно равна площади третьей комнаты, то собственник с родственниками может получить в пользование две комнаты, а собственник без родственников — одну. Особенно если это соответствует сложившемуся порядку проживания.

То есть если бы ваша семья получила 4/9 квартиры одновременно с другими собственниками, например по наследству, и не имела бы в собственности другого жилья, то теоретически суд мог бы закрепить за вами две комнаты поменьше, а за соседкой и ее дочерью — одну комнату побольше.

• Например, в Астрахани бывшим супругам принадлежала в равных долях трешка с комнатами площадью 17, 12 и 8 м². Женщина просила выделить в счет ее доли две комнаты поменьше, потому что в одной из них живет ее дочь от другого брака. И жена, и муж подтвердили, что два года самую большую комнату в квартире занимает муж, а среднюю комнату — жена.
• Суд удовлетворил требования жены и закрепил в решении сложившийся порядок.

Любое решение суда о порядке проживания будет действовать только для вашей семьи и семьи соседей. Нельзя без их согласия сдавать свою комнату посторонним людям.

• Бывшим супругам из Амурской области принадлежала трехкомнатная квартира. Жене — 1/3, и она заняла комнату площадью 13 м². Мужу — 2/3, это комнаты площадью 14,5 и 10 м², которые он сдавал постоянно меняющимся людям.
• Жена обратилась в суд, и суд запретил вселять в квартиру посторонних людей без согласия бывшей жены. А заодно взыскал с бывшего мужа судебные расходы на юриста, госпошлину и доверенность.

Если соседи не пускают вас в квартиру и не хотят договариваться о порядке использования комнат, действительно придется обращаться в суд. В Т⁠—⁠Ж есть подробная инструкция, как сформулировать требования для искового заявления, и образец иска.

Еще вам пригодятся статьи:

• Как выбрать суд для подачи иска
• Как проходит судебное разбирательство
• Как найти хорошего юриста
• Как распознать юриста-шарлатана

Нужно будет указать, что ваша семья купила 4/9 трехкомнатной квартиры и хочет занять изолированную комнату, а также пользоваться общей кухней, санузлом и коридором. Ваши требования будут такими:

1. Вселить собственников, которым принадлежит по 1/9 квартиры.
2. Обязать собственников, которым принадлежит 2/9 и 3/9 квартиры, не чинить препятствий в пользовании квартирой, а также передать ключи, если соседи поменяли замок во входной двери.
3. Определить порядок пользования квартирой, выделив вашей семье комнату. Надо указать ее площадь и литеру, которой она отмечена на плане квартиры.

Но рассчитывать больше чем на одну комнату вы вряд ли сможете.