«Большая советская стенка добавляет колорита»: как сдаются квартиры с «бабушкиным ремонтом»

Не все, перед тем как сдать квартиру, вкладываются в ремонт, чтобы установить цену повыше.

Кому-то проще сдать жилье с советской стенкой, бабушкиными коврами и обоями тридцатилетней давности. Мы попросили читателей Т⁠—⁠Ж, которые выбрали такой вариант, рассказать, почему они не готовы что-то менять, легко ли найти жильцов и кто обычно снимает квартиры без свежего ремонта, с какими неприятными последствиями можно столкнуться, когда квартиранты съезжают, и много ли можно заработать на «убитой» недвижимости.

Город: ближнее Подмосковье
Квартира: чистая двушка со скромным ремонтом и советской стенкой
Аренда: 35 000 ₽ + счетчики
Расходы: 4900—6900 ₽/месяц
Срок сдачи: 3 года
Худшие жильцы: съехали с долгом больше 90 000 ₽, оставили сломанную мебель и клопов

До недавнего времени мы с мужем и детьми жили в двухкомнатной квартире, в которой я выросла. Три года назад мы приобрели трешку и переехали. О том, чтобы продать прежнюю квартиру и закрыть ипотеку на новое жилье, не думали вообще: это мое родовое гнездо, я прожила там всю жизнь. К тому же размер ипотеки был в два раза ниже предполагаемой стоимости моей квартиры. Так что решили оставить ее как источник дополнительного дохода и начали сдавать.

Квартира в доме 1980-х годов в ближайшем Подмосковье. Она чистая, опрятная, ремонт довольно скромный. Мы с мужем переклеивали обои, но ничего более никогда не ремонтировали: сначала были загружены на работе, потом родились дети, а после — планировали переезд. В одной комнате на момент сдачи из мебели был только шкаф, в другой — большая советская стенка, что добавляло колорита. Возможно, рациональнее было бы убрать стенку, но во время ремонта ее не сдвигали и обои за ней остались старые — пришлось бы заново переклеивать всю комнату, а это дополнительные траты. Так что пока этот момент откладывается. Единственное, что мы сделали перед сдачей в аренду, — это обновили эмаль на ванне и отделали стены лоджии панелями. Это были самые проблемные места квартиры, очень жаль, что не занялись этим, когда сами там жили.

Я сдаю еще одну квартиру, но номинально: она принадлежит моим родственникам. Изначально это была квартира моей двоюродной бабушки — она получила ее по реновации и сдавала в аренду. После ее смерти и смерти ее супруга жилье перешло их сыну. Он злоупотребляет алкоголем и тратил бы на него все деньги, если бы за квартиру платили ему. Так что уже полтора года общением с его арендатором и всеми финансовыми вопросами занимаюсь я, а платежи идут на коммунальные услуги и еду родственнику. Квартира однокомнатная, находится в Зеленограде. Ремонт более современный, но скромный. Вся мебель в квартире была.

Молодой человек, который ее снимает сейчас, начал в ней жить еще до того, как я ею занялась. Платит 21 000 ₽ плюс счетчики — цену назначили еще при жизни бабушки, она не менялась. Немного ниже рынка, но в нашей ситуации важно сохранить отношения с текущим арендатором: нареканий к нему нет, он исправно платит, в квартире порядок. К тому же этот финансовый вопрос не мой. Дополнительно квартирант платит 875 ₽ — мой налог как самозанятой, потому что оплата производится на мою банковскую карту. Коммунальные платежи по этой квартире — около 2500 ₽ без счетчиков. За все время никаких дополнительных расходов по ней не было.

Первых жильцов в мою квартиру искали около недели самостоятельно. Я сразу решила, что в агентства обращаться не буду. Во-первых, считаю себя достаточно ответственным и компетентным человеком в вопросах оформления документов, составления объявлений и прочего. Во-вторых, понимаю, что риелторы и сотрудники агентств не всегда достаточно квалифицированны. К тому же многие потенциальные арендодатели не готовы сразу отдать и месячную плату, и обеспечительный платеж, и комиссию посредникам.

Объявления разместили на «Авито», «Юле», «Циане» и так далее. Мы предпочли бы видеть в квартире семью, не хотелось превращать ее в подобие общежития для иностранцев. Но в объявлении никаких требований к жильцам не указывали — видимо, поэтому звонков было просто огромное количество, в 95% случаев это были приезжие из ближнего зарубежья. Я на несколько дней вообще выпала из жизни: телефон звонил каждые 3—5 минут, приходилось убирать его в сторону и отключать звук, чтобы провести спокойно хотя бы час-другой.

С откровенными мошенниками я не сталкивалась. Иногда звонили люди, которые даже не видели описание и фото в объявлении: должно быть, у них была выборка по названию, сумме и адресу. Они, например, спрашивали, вся ли мебель в квартире или нет, хотя в объявлении все было подробно описано. С такими тоже прекращала общение сразу. Но в большинстве были обычные звонки от реальных арендаторов.

Просмотров тоже было много — мы выбирали, кому сдать. Не хотелось гостей из Азии с множеством приезжающих и уезжающих братьев — последнее обстоятельство часто выяснялось при личной встрече. Многие были готовы заселиться, но мы отказывали. Выбирать оказалось сложно и страшно, тем более это квартира, где мы сами жили, поэтому было ощущение, что отдаем что-то родное. Но нам нужно было платить ипотеку — тогда около 28 000 ₽ в месяц, — и это влияло на срочность сдачи квартиры.

Мы остановились на семье с тремя детьми, с гражданством РФ, но родом не из России. В итоге весь следующий год очень жалели: с их стороны было много обмана и пустых обещаний, они все время задерживали оплату. После просрочки в полтора месяца подняли вопрос о выселении, но жилец обещал, что вот-вот найдет деньги и рассчитается, дважды ездил на родину — якобы закладывать там квартиру. В итоге процесс затянулся еще на полтора месяца, съехали они с долгом за квартиру более 90 000 ₽ плюс счетчики — около 5000 ₽.

Квартиру жильцы оставили в сильно потрепанном состоянии, грязной — и это при том, что перед их отъездом я заходила к ним два вечера подряд и женщина убиралась, отмывала ванную и кухню, потому что они «хотели передать квартиру в чистом виде». К тому же обнаружилось, что там погнут карниз, сломана полка в ванной, диван тоже сломан и на нем пятно. Оправдание было лишь одно: у жильцов дети. Но зачем позволять детям висеть на шторах и гнуть карнизы, мне непонятно. Вдобавок в квартире появились клопы. В основном была заражена «их» детская — я была в шоке, что вообще можно так жить и позволять детям спать с насекомыми.

Причем пока эти люди снимали квартиру, я к ним заходила регулярно — плату либо переводили на карту, либо отдавали наличными. И на первый взгляд это была обычная малогабаритная квартира, в которой проживают пять человек: много вещей, много мебели — они привезли свою, каких-то серьезных поломок я не замечала. На кухне чисто, чистый стол и плита. В глаза бросался грязный пол, они ходили по дому в тапочках, но это можно отнести и к особенностям семьи.

Залог в договоре был прописан, но арендаторы просили внести его на месяц позже. В дальнейшем при упоминании о нем я слышала отговорки и обещания. Тут полностью моя вина: я не проявила твердость и сплоховала с самого начала.

В иске зафиксировали долг — более 90 000 ₽, ущерб имуществу — 21 000 ₽ и сумму недополученной выгоды — 32 000 ₽, поскольку из-за борьбы с клопами квартиру мы не сдавали месяц. Общая сумма с госпошлиной получилась 146 000 ₽. До суда я иногда встречала на улице нашего бывшего квартиранта: он с семьей и сейчас живет в нашем районе. Слышала лишь, что он про меня помнит и обещает рассчитаться, но возможности нет. Непосредственно перед заседанием он мне позвонил, хотел встретиться: говорил, что иск против его жены, просил его отозвать, потому что это позор для всех их родственников. Я не согласилась. Предложений выплатить хоть что-то не было.

Суд удовлетворил иск в полном объеме, но из-за пандемии я до сих пор не могу получить исполнительные листы. Шансы на компенсацию очень малы, официального дохода у этих людей нет, но есть свое дело — они зарегистрированы как самозанятые.

Это наш большой горький первый опыт, он многому нас научил. Главный вывод, который мы сделали из этой истории, — не верить словам и глазам. На просмотр мой будущий квартирант пришел в дорогой дубленке, но в течение двух зим я больше ни разу ее на нем не видела. Скорее всего, одежда была чужой. Они с женой рассказывали, что у них свой салон красоты и все нормально с платежеспособностью. А по факту они живут без постоянного дохода, закрывают лишь ближайшие траты и не планируют ничего на будущее.

Чтобы привести квартиру в порядок, мы обратились в фирму. Но она оказалась мошеннической: нам сделали неэффективную обработку за большую сумму — 11 800 ₽. В дальнейшем нам помогли в другой фирме — всего за 3000 ₽. Еще 1752 ₽ стоил порошок от клопов, также я брала в аренду за 700 ₽ пароочиститель — для дополнительной обработки паром. В остальном справились своими силами: я убиралась, муж чинил сломанное.

Вторых жильцов тоже искали самостоятельно. Звонков было мало: мы указали в объявлении, что планируем сдавать только славянам. Нетолерантно, но после получения квартиры в полуразрушенном состоянии мы ничего другого просто не рассматривали. На самый первый показ приехала пара из Поволжья с дочерью-подростком. Они в тот момент съезжали с неудачно арендованной квартиры: их хозяйка-бабушка постоянно неожиданно приходила проверять, не поцарапали ли они своими вещами ящики и полки ее советских шкафов. И я, и они после печального опыта смотрели друг на друга с большим подозрением, но все же мы заключили договор — сначала на четыре месяца, чтобы понять, всех ли все устраивает. В последующем продлили его на год.

Первый раз мы сдавали квартиру за 32 000 ₽ плюс вода и свет. Второй раз — уже за 35 000 ₽ плюс счетчики. Промониторили рынок: в нашем районе были предложения и дешевле, но мы решили, что не будем торопиться, лучше искать жильцов чуть дольше, но потом ежемесячно получать большую сумму. И не ошиблись.

Коммунальные платежи по квитанции составляют 3500—5500 ₽ в месяц. Я зарегистрирована как самозанятая, плачу налог — 4%, это 1400 ₽ в месяц. Сейчас у меня есть налоговый бонус, поэтому налог снижается до 3%. А в прошлом году в качестве меры поддержки во время пандемии получила возврат уплаченного налога — почти 9000 ₽.

В итоге чистая прибыль по квартире составляет около 28 000 ₽. Но надо учитывать, что есть риски ремонта при смене арендаторов: мелкие поломки, уборка, приведение в порядок. Вариант делать комплексный косметический ремонт после каждого жильца я не рассматриваю: это не окупится никаким увеличением цены, будут лишь убытки. Предложений сделать ремонт в счет арендной платы мне тоже не поступало и вряд ли поступит. Рынок большой, вариантов много, никто не захочет этим заниматься. Думаю, даже если бы мне такое предложили, я бы отказалась: в чужой квартире человек не станет делать качественно.

Город: Тольятти
Квартира: однушка «бабушкин стиль» в отдаленном районе с неприятными запахами
Аренда: 8000 ₽ + свет и вода
Расходы: 1000—1500 ₽/месяц
Срок сдачи: 2 года
Худшие жильцы: требовали, чтобы после переезда хозяева лично приносили им посылки по новому адресу

Мне по наследству досталась половина однушки. Вторая половина — у бабушки, она живет в другой квартире и была не против сдавать эту.

Квартира находится в самом отдаленном районе Тольятти, рядом с Волгой. Там негде прогуляться, нет торговых центров, а магазины только продуктовые. К тому же район находится в низине, поэтому тут часто застаивается воздух, а поскольку у нас есть химическая промышленность, запахи бывают очень разные.

Дом панельный, этаж первый. Квартира без особого ремонта, в простонародье — «бабушкин стиль»: на полу линолеум, сверху ковры, советская стенка, обклеенный зеленой пленкой кухонный гарнитур, старая плита с конфорками, старая сантехника, незакрытые трубы в ванной — пластиковые панели отошли, сама ванна чугунная. Вся техника есть, но тоже старая: «толстый» телевизор, микроволновка, стиральная машинка, холодильник, пылесос и мультиварка. Специально для жильцов ничего не покупали, все свое. В целом все работает и даже выглядит не кошмарно, просто все старое.

Обычно я публикую объявления на «Циане» и в группах во «Вконтакте» по типу «Сдам, сниму квартиру в Тольятти». Услугами агентств не пользуюсь в целях экономии, да и в принципе не вижу в них необходимости: арендаторы находятся достаточно просто.

Каких-то четких критериев для жильцов нет: с животными можно, неславянам можно, с детьми можно. Разве что если изначально понятно, что человек крайне сильно любит алкоголь или что-то запрещенное, это сразу отказ.

По первому впечатлению судить сложно, поэтому во время просмотра квартиры обращаем внимание на то, что потенциальный жилец рассказывает: где работает, какой образ жизни ведет, были ли проблемы с прошлыми арендодателями и какие. В целом какая-то внутренняя «чуйка», возможно, включается: иногда прямо есть ощущение, что человеку доверять не хочется — тогда не сдаем.

Чаще всего мы ориентируемся на конкретные пожелания. Например, квартиру хотела снять очень хорошая пожилая женщина, впечатление от нее осталось крайне положительное, но она просила, чтобы жилье ей сдали на максимально долгий срок — от пяти лет, потому что переезжать она не любит и на прошлом месте прожила лет десять. Но обещать такое мы не могли, поэтому любезно разошлись на этом.

Жильцы в квартиру находятся на удивление быстро. За два года у нас было четыре арендатора. Была беременная девушка с мужем — у них родилась дочь и они съехали, молодая пара, которой хотелось самостоятельности, взрослая пара — люди приехали в наш город, чтобы строить мост. Сейчас там живет одинокий мужчина, который развелся с женой и ищет недвижимость для покупки.

По времени снимали тоже по-разному: кто-то полгода, кто-то год, кому-то нужно было всего пару месяцев.

Ремонт после арендаторов мы не делаем, максимум — проводим уборку. В договоре прописано, что квартиру нужно вернуть в том же виде, в котором ее получили, а также что жильцы обязаны соблюдать чистоту. Но, увы, представления о чистоте у всех разные, все зависит от самих людей. Нам не пришлось убираться после жильцов всего один раз — квартира была в идеальном состоянии. В остальных случаях проводили самостоятельную уборку: пылесосили, мыли кухню, уборную, чистили диваны, вытирали пыль.

Серьезного ущерба от наших жильцов не было ни разу. Максимум — у одних арендаторов была собачка, которая, как впоследствии оказалось, очень любила справлять нужду на кресло-мешок. Оно сильно пахло, поэтому пришлось его выкинуть, но стоило оно всего 1500 ₽. Еще как-то жильцы оставили долг за коммунальные услуги — около 400 ₽, но это тоже немного. Они же требовали, чтобы все их посылки, которые по-прежнему приходили на адрес нашей квартиры, мы лично доставляли им по новому месту жительства. Мы пытались договориться: предлагали при получении извещения написать им, чтобы они подъехали и все забрали, но их это не устроило. Мы могли бы обратиться в полицию из-за нарушения условий договора, но на тот момент сдавали квартиру нелегально, поэтому пришлось дальше вести переговоры. Чтобы избежать таких ситуаций в будущем, зарегистрировали самозанятость и теперь сдаем квартиру законно.

Раньше мы сдавали квартиру за 7000 ₽ плюс свет и вода — 700—800 ₽. А с этого года повысили цену до 8000 ₽.

Этих денег хватает, чтобы закрыть оставшиеся коммунальные услуги вроде капремонта или вывоза мусора и оплатить коммуналку в квартире, где живет бабушка. Также я оформила самозанятость и с учетом налогового вычета за первое оформление плачу налог в 3% — 240 ₽. Когда вычет закончится, буду платить 4%.

Думаю, чтобы обновить ремонт в этой квартире до приемлемого состояния, нужно минимум 600 000 ₽. Можно было бы переклеить обои, поменять плитку и сантехнику, положить ламинат, обновить кухню и комнату. Но тогда квартиру придется сдавать дороже, а максимум, который можно выжать из однушки на первом этаже панельного дома в самом отдаленном районе города, — 11 000 ₽. Окупить затраты на ремонт будет крайне сложно, поэтому пока необходимости в этом не видим.

Жильцы сделать ремонт в счет ежемесячных платежей тоже не предлагали. Да и, скорее всего, пришлось бы отказаться, потому что деньги идут на оплату коммунальных услуг в квартире, где живет бабушка, и хватает их буквально впритык.

Продавать квартиру тоже пока не думаем: сейчас есть вероятность, что бабушке придется переехать туда.

Город: с населением 100 000 человек в Нижегородской области
Квартира № 1: трешка с хорошим ремонтом в центре
Аренда: 30 000 ₽ + свет и вода
Расходы: до 6000 ₽/месяц
Срок сдачи: 6 лет

Квартира № 2: холодная двушка на первом этаже сталинки со старым ремонтом
Цена: 17 000 ₽ + НДФЛ + свет и вода
Расходы: до 5000 ₽/месяц
Срок сдачи: 5 лет
Худшие жильцы: занесли клопов, обвинили хозяев в антисанитарии и съехали

Мы с родителями сдаем две квартиры в Нижегородской области. Одну купили в ипотеку в 2005 году, другая досталась в наследство от деда. Сдачей в аренду занялись случайно: родители построили дом и переехали туда, мы с сестрой уехали из города, и столько объектов недвижимости было просто не нужно. О продаже речи не шло, потому что на тот момент — это был примерно 2015 год — цены на жилье оставляли желать лучшего. Поэтому мы решили, что это будет источник дополнительного дохода: в период обустройства дома он был нелишним.

Первая квартира — трешка с хорошим ремонтом в центре. Состояние на пять с минусом: сказывается уже шестой год аренды.

Вторая тоже в центре, но «убитая». Это двушка в сталинке 1940-х годов, она маленькая, метров 40. Перекрытия в доме деревянные, даже лестница — и та деревянная. Первый этаж, холодно: изначально в таких домах стояли печи и в углу большой комнаты даже остались следы специального углубления под печку. Ремонту лет 30, только окна пластиковые и раковина в ванной новая. Перед тем как сдать эту квартиру, мы убрали лишнюю мебель и купили новый холодильник, больше особо ничего не меняли.

Сдачей в аренду мы занимаемся вместе с родителями. Я все фотографирую, делаю описания квартир, размещаю объявления на «Авито», отсеиваю спам и мошенников. Иногда сотрудничаем с агентством. Правда, из плюсов у них только офлайн-клиенты — такие еще встречаются, обычно это командированные, как ни странно. Больше никаких преимуществ агентств я не вижу: зачастую они даже сфотографировать нормально не могут.

Мама общается с финальными кандидатами и принимает платежи, а папа решает бытовые вопросы.

Поиск арендаторов в трешку с хорошим ремонтом чаще всего занимает от недели до трех, хотя один раз искали полтора месяца. Обычно берем семейных, что препятствует раннему съезду. Контингент всегда приятный: как правило, это люди, приехавшие в наш город по работе — по местным меркам что-то типа экспатов, потому что все довольно обеспеченные. За шесть лет у нас было всего четыре арендатора. Проблем с ними особо нет, если не считать странные случаи мелкого воровства: настольная лампа и еще что-то подобное. Если и бывают какие-то поломки, то обычно в пределах 3000—5000 ₽. Когда что-то ломается по вине арендаторов, платят они, остальное чинит отец или вызываем специалистов за свой счет. После выселения квартирантов часто хватает просто уборки.

«Убитую» двушку обычно арендуют компании, которые возят вахтовиков на строительство завода. Требований к жильцам у нас в этом случае почти нет, на стадии просмотра квартиры мы никому не отказывали — скорее люди отказывались ее снимать. Единственный наш критерий — это цена. Она чуть выше рыночной, если мы говорим про квартиры с таким же ремонтом. Но когда жилье снимают для сотрудников, на цену особо не смотрят, главное — наличие спальных мест. Договор заключаем, но залог родители почему-то не берут. Впрочем, при необходимости фирмы-арендаторы все компенсируют, этот пункт прописан в договоре.

В двушке живут обычно три-четыре месяца, хотя изначально речь идет о годе и более. Даже не знаю, сколько квартирантов там сменилось, думаю, точно больше двух десятков. Контингент спорный, периодически доставляет проблемы. Например, в квартире невероятный бардак. Я не понимаю, как можно выкидывать пивные банки под кровать, а про курение даже и говорить не стоит. Недавно там были довольно страшные беспорядки: разбили комод и окно, вызывали полицию. В итоге заплатили 25 000 ₽ ущерба. А однажды заселились люди и занесли клопов, а сами съехали под предлогом того, что у вас, мол, клопы, а мы, арендаторы, такие чистюли, что не можем тут оставаться. Пришлось потратить 5000 ₽ на обработку.

Соседи на жильцов реагируют нормально — наверное, привыкли. По сути, для них вахтовики — хороший вариант: уходят на работу рано, возвращаются поздно, не сказать, что, кроме разовых инцидентов, как-то беспокоят. Плюс это первый этаж, снизу никого нет, а рядом только одна смежная квартира, в которой собственник появляется редко.

Трешку сдаем за 30 000 ₽ плюс счетчики. Это чуть выше средней цены по городу: трехкомнатную квартиру можно снять примерно за 24 000 ₽. Но у нас относительно новый дом, очень хороший ремонт и дорогая мебель.

За двушку берем 17 000 ₽ плюс счетчики. Она, конечно, убитая, но находится в центре, в хорошем районе. На окраине можно, наверное, и за 11 000 ₽ такую найти. Но не все собственники согласятся, чтобы в их квартире жили 4—6 человек.

По двушке оплата всегда переводится на карту, за нее арендатор платит НДФЛ — около 2000 ₽. По трешке НДФЛ не платим: по просьбе жильцов перешли на наличный расчет.

Очень редко сдаем обе квартиры посуточно. Обычно снимают командированные на два-три дня. Проблем после таких клиентов вообще не помню.

Из расходов — в основном бытовая химия, уборка при съезде, мелкий ремонт техники. Думаю, что расходы на одну квартиру получаются в пределах 1000—2000 ₽ в месяц, если усреднить по году. Так что прибыль выходит примерно 40 000 ₽, но без учета амортизации.

По поводу ремонта в двушке у нас с родителями нет единого мнения: я за, они нет. Но я их понимаю: дом старый, двор плохой, соседи особой инициативы в плане благоустройства не проявляют, хотя мы много всего предлагаем. При желании там можно сделать все на уровне хотя бы старых районов Москвы, но для этого нужен шлагбаум, что повлечет проблемы для любителей ставить машины под окном. Учитывая менталитет этих людей, себе дороже все в порядок приводить. Собственники максимально пассивные, даже собрание сложно провести, хотя полно людей, которые большую часть времени всегда дома.

Если начинать ремонт в квартире, скорее всего, найдем кучу проблем, придется вкладывать дополнительные средства. Думаю, один пол обойдется тысяч в 200, учитывая, что наверняка придется менять все перекрытия, и в итоге выйдет 400 тысяч как минимум. А сдавать можно будет в лучшем случае за 24 000 ₽. И то не факт: на первый этаж спрос всегда меньше. Плюс ремонтом некому заниматься: родители работают, у них дом, в котором тоже куча расходов, а я живу далеко.

В перспективе, наверное, ждем, что дом признают аварийным, но, судя по тому, какие дома в городе таковыми не признают, это очень далекая перспектива. Либо продадим квартиру, если решим, что с ней уже ничего не сделать.