Что делать, если: нужно выйти из ипо­теки или получить кредит на жилье на льготных условиях

Во время выплаты ипотечного кредита и даже до его оформления часто возникает много вопросов.

Например, о том, что происходит с займом, если меняется жизненная ситуация у заемщика. Или как действовать, чтобы получить нужный кредит на максимально выгодных условиях.

В статье отвечу на вопросы, которые задали нам читатели в Сообществе Т⁠—Ж, и расскажу, как быть в их случаях.

Действительно, с 23 декабря 2023 года каждый заемщик может взять только одну ипотеку по субсидированной государством льготной ставке  . Но вы получили предыдущую льготную ипотеку в 2020 году, то есть до того, как ввели ограничение. Поэтому сейчас вы можете оформить еще одну семейную ипотеку.

Важно только выполнить требования программы, которые изменились с 1 июля 2024 года  . Теперь такой кредит могут получить семьи с ребенком до 6 лет включительно, ребенком с инвалидностью или двумя несовершеннолетними детьми. В зависимости от категории заемщика изменилась и доступная к покупке недвижимость. Например, семьи с двумя детьми смогут купить жилье в регионах с низкими объемами строительства или с численностью населения до 50 000 человек.

Напомню, что банк может повысить ставку и по другим основаниям. Например, если вы не оформите личное страхование, с которым ставка равна 6%. Тогда банк вправе увеличить ее максимум на 1 процентный пункт.

Поскольку ипотеку оформили в браке, квартира стала совместной собственностью, как и долг. Бывшие супруги — участники кредитного договора и должны продолжать выплачивать кредит.

У созаемщика по кредитному договору те же обязательства перед банком, что и у основного заемщика. Банку не важно, кто сколько платит по кредиту. Главное, чтобы платеж поступил своевременно и полностью.

Жена может попробовать выйти из ипотечного договора. Для этого нужно обратиться в банк с соответствующим заявлением. К нему нужно приложить документ о разводе, например свидетельство о расторжении брака. Важно также указать, что жена в декретном отпуске и не может обслуживать ипотеку, а ежемесячные платежи вносит бывший супруг.

Если банк откажет, его решение можно попробовать оспорить в суде. Но судьи обычно встают на сторону кредитора, потому что вывод бывшего супруга из ипотеки — это не причина для изменения кредитного договора.

Ваше желание выйти из ипотеки и продать долю понятно. Но для этого нужно получить согласие банка как залогодержателя. Напишите заявление, попросите банк вывести вас из созаемщиков и разрешить продать вашу долю девушке.

Банк может отказать. Тогда суд тоже вряд ли встанет на вашу сторону.

Вернуть выплаченные деньги вы не сможете: у созаемщиков солидарные обязательства по кредиту.

Получить часть выплаченных денег обратно можно, только если в ипотеке два созаемщика и один из них полностью погасил кредит. Тогда в порядке регресса через суд он может взыскать со второго созаемщика половину внесенной суммы. Если вы не выплатили больше 50% долга, возвращать нечего.

Военнослужащих в реестр участников НИС включает войсковая часть. Либо они могут попасть туда добровольно, подав рапорт начальнику войсковой части  . В Т⁠—⁠Ж есть подробная статья о том, как работает военная ипотека.

Если у вас добровольный порядок и вы не встали на учет по своей вине, придется ждать, когда накопится субсидия. Сделать перерасчет с момента, когда у вас появилось право на включение в реестр НИС, не получится. Накопления формируются на счете после включения военного в реестр и по общему правилу через три года службы  .

В Т⁠—⁠Ж есть подробная статья о том, нужно ли платить налог на матери­альную выгоду, если взял льготную ипотеку. Кратко повторю основные условия.

Уплачивать НДФЛ по кредитам не нужно:

1. Во время льготного или беспроцентного периода по кредитным картам.
2. По кредитам, взятым на покупку жилья или строительство дома. Льгота будет работать до 2025 года, если по этому же объекту можно заявить имущественный вычет.
3. При рефинансировании кредитов, взятых на покупку жилья или на ИЖС.

НДФЛ придется уплатить, если:

1. Заемщик взаимозависим с кредитором, например он один из учредителей банка.
2. Организация, где клиент получил кредит, — его работодатель, а с 2025 года сюда добавится и заем от лица, взаимозависимого с работодателем.

Если вы с банком не взаимозависимые лица и он не ваш работодатель, материальной выгоды не будет — ничего уплачивать не придется.

Шансы получить ипотеку у вас есть. Главное, что вы закрыли все займы, о которых написали, и больше их не берете. Банки настороженно относятся к клиентам с микрозаймами и, скорее всего, откажут в ипотеке, особенно если заемщик берет их регулярно и накопил более 30—40 штук.

Другой важный момент — сколько времени прошло с закрытия просрочек. Чем больше, тем лучше. Тут каждый случай индивидуальный. Например, я одобряла ипотеку клиентам с закрытыми просрочками по нескольким кредитам длительностью несколько лет через 1—3 года после закрытия таких кредитов. А у вас, судя по вопросу, после закрытия микрозаймов прошло два года и просрочки были до 30 дней — шансы есть.

Попробовать оформить автокредит с поручителем с отличной кредитной историей тоже можно: займы с залогами банки одобряют охотнее. Но учтите, что из-за этого у вас будет долговая нагрузка, которая может помешать одобрить ипотеку на нужную сумму. С другой стороны, если вы закроете такой кредит без просрочек, шансы на ипотеку вырастут.

Еще вы правильно отметили, что обращаться нужно именно в зарплатный банк. Кредиты своим зарплатным клиентам банки одобряют охотнее.

Возраст для одобрения ипотеки важен, но его вес не так высок, как, например, для кредитов наличными. Ведь ипотека — кредит с залогом, и банки выдают его даже заемщикам с 18 лет.