Что делать, если: залили соседи сверху или они почему-то меньше платят за коммуналку
Даже самую беззаботную жизнь могут омрачить споры с соседями.
Конфликты бывают по разным поводам, например из-за захвата общедомового имущества, компенсаций за причиненный ущерб или шума. В статье разберу несколько историй, о которых нам рассказали читатели в Сообществе Т—Ж, и объясню, как действовать в их ситуациях.
Почему соседи меньше платят за вывоз мусора?
Живу в частном доме в селе Лямцино, городской округ Домодедово. Площадь дома — 280 м². Регулярно приходят квитанции с платой за вывоз мусора — больше 900 ₽ в месяц. Спрашивала у соседей — у них примерно такая же площадь, но они платят по 300 ₽.
Хочу узнать, по какой причине я плачу почти в три раза больше, чем соседи. Тарифом я недовольна. Как и куда обратиться по такому вопросу?
Как должно быть. Плату за вывоз мусора начисляют по нормативам и тарифам, установленным правительством региона. Общего правила для всей страны нет: в одних регионах плата привязана к прописанным или реально проживающим в доме людям, в других — к квадратным метрам жилья .
Например, в Московской области плата зависит от общей площади недвижимости .
На сайте министерства ЖКХ Московской области есть калькулятор расчета платы за услугу по обращению с ТКО — в нее входят сбор, вывоз и утилизация мусора. Судя по нему, ежемесячная плата за дом указанного вами размера в городском округе Домодедово — 913,3 ₽.
При этом сумма, которую вы платите за вывоз мусора, может так сильно отличаться от платы соседей, например, из-за их льгот по ЖКУ.
Что делать. Если считаете, что в расчеты закралась ошибка и вы должны платить меньше, обратитесь в обслуживающую ваш округ компанию ООО «Каширский региональный оператор» и попросите, чтобы вам представили расчет платы за вывоз мусора по вашему дому с нормативно-правовым обоснованием. Для уточнения сведений у вас могут запросить:
- копию паспорта;
- выписку из ЕГРН по объекту недвижимости — не старше 30 дней;
- заявление о согласии на обработку персональных данных.
Если начисления были неправильные, вам нужно будет написать заявление на перерасчет. Переплаченная сумма будет учтена в следующих платежах.
Если вам откажут в перерасчете, можно пожаловаться в региональное отделение Госжилинспекции — ГЖИ. Это ведомство вправе проводить проверку по заявлениям потребителей, штрафовать коммунальные организации и выдавать им представления . Также можно обратиться в прокуратуру или подать иск в суд.
Как быть, если соседи захватили общие лоджии под свои нужды?
В нашем подъезде есть общие лоджии на лестничных площадках. Соседи, живущие напротив выхода на лоджию, повесили на двери замки и используют это пространство как собственные кладовки.
Жильцы другой квартиры на верхнем этаже аналогично используют под свои нужды технический этаж. А соседи с первого этажа превратили в кладовку тамбур запасного выхода.
Управляющая компания закрывает глаза на эти нарушения. Что делать?
Как должно быть. Все помещения в доме, которые не входят в состав квартир и предназначены для обслуживания более одной квартиры, — это общее имущество жильцов дома. Вопросы об их использовании они должны решать сообща. Любая несогласованная с собственниками эксплуатация общего имущества незаконна.
Указанные вами помещения нельзя превращать в кладовые. Если лоджия или тамбур запасного выхода изначально не были спроектированы как зона отдыха, их предназначение сугубо техническое. Например, чтобы люди могли беспрепятственно эвакуироваться при пожаре. Это значит, что общие лоджии и пространства возле запасных выходов нельзя перегораживать, запирать, захламлять вещами или мебелью .
Технический этаж МКД — это вообще закрытое для жильцов пространство, в котором размещают инженерные системы. Доступ к нему может быть только у обслуживающих организаций, инженеров и технических специалистов .
Что делать. Чтобы решить проблему, объясните соседям, что они ущемляют интересы остальных жильцов дома и нарушают закон. Если разговор не даст результата, можно действовать так:
- Направить в УК заявление с требованием принять меры. Приложить фотографии или видео, которые доказывают самовольный захват общего имущества.
- Сообщить в МЧС, что в подъезде создана угроза для жизни и здоровья проживающих. МЧС назначит внеплановую проверку и, если найдет нарушения требований пожарной безопасности, выпишет предупреждение или наложит на перекрывших пути эвакуации жильцов штраф — от 5000 до 15 000 ₽ .
- Если это не поможет, обратиться в суд с требованием привести места общего пользования в первоначальное состояние .
Как доказать, что соседи сверху меня залили?
Однажды, вернувшись в воскресенье домой, мы обнаружили, что натяжные потолки наполнены водой и превратились в объемный водный матрас с кнопками — неработающими лампочками. Пробки выбило, на стенах потеки.
На следующий день удалось связаться с соседями сверху. Они утверждают, что у них протечек не было и объективно в квартире сухо.
Подскажите, что могло произойти? Как доказать, что виноваты соседи сверху? Как компенсировать ущерб, если квартира не застрахована?
Как должно быть. Причину протечки устанавливают и фиксируют в акте о залитии квартиры представители УК. Если соседи не отказываются от вины в произошедшем, желательно, чтобы они присутствовали при составлении акта.
Но бывает, верхние жильцы отрицают причастность к ЧП. В вашем случае прошли сутки, за это время они могли успеть починить смеситель или стиральную машину и устранить следы потопа. Это просто проверить — путем возобновления водоснабжения. Если снова начнет течь, а в квартире над вами и смежных с ней помещениях сухо, дело в коммуникациях, проложенных в межэтажных перекрытиях. Если везде сухо — потоп устроили соседи над вами.
Все трубы, стояки, обогревающие элементы, запорная арматура в МКД — собственность владельца квартиры либо общедомовое имущество. Если эти элементы обслуживают больше чем одну квартиру, это общее имущество жильцов дома, например стояк или труба до первого отключающего устройства. За ремонт общедомового имущества отвечает УК, она же несет ответственность за поломку и возмещает ущерб.
В исключительных случаях, когда причину аварии установить не удалось или соседи и УК перекладывают вину друг на друга, нужна независимая экспертиза для установления причин залива.
Что делать. Обратитесь за экспертизой в компанию, которая входит в состав саморегулируемой организации проектировщиков. Она:
- Составит заключение, в котором опишет состояние пострадавшей квартиры.
- Укажет пути распространения воды.
- Отметит обнаруженные в инженерных системах трещины или следы коррозии.
- Проверит соблюдение строительных норм и правил при монтаже трубопроводной системы, установки кранов и сантехнического оборудования.
- Сделает итоговый вывод о причинах и виновниках залива.
Одновременно к делу нужно подключить оценщика — он составит отчет, в котором определит сумму ущерба.
Когда оба заключения будут готовы, можно предложить виновнику урегулировать спор мирно. Если он согласится возместить ущерб добровольно, надо подписать соглашение и указать сумму и срок выплаты. Если нет — направить, то есть вручить лично под подпись или переслать заказным письмом с уведомлением о вручении, досудебную претензию с требованием возместить ущерб в установленный срок.
Для данной категории споров закон не требует обязательного досудебного урегулирования. Но если вы покажете, что настроены решительно, возможно, получится обойтись без суда.
Если виновник откажется возмещать ущерб или не отреагирует на претензию, обращайтесь в суд. При ущербе до 50 000 ₽ иск подают в мировой суд, больше — в районный по месту регистрации ответчика. Пошлина зависит от суммы иска .
Если в заливе виновны УК, застройщик или фонд капремонта — такое бывает, когда авария произошла после сдачи или ремонта дома в период гарантийного срока, — можете сослаться на закон о защите прав потребителей, подать иск по своему местоположению и не уплачивать госпошлину при цене иска до 1 млн рублей.
В случае положительного исхода суда вы вправе взыскать с виновника не только сумму ущерба, но и расходы на оценку и экспертизу, а также компенсацию морального вреда.
Вот несколько инструкций, которые помогут с обращением в суд:
Какие риски, если соседи хотят провести экспертизу аварийности дома?
На общем собрании жильцов решили подать заявку на экспертизу технического состояния многоквартирного дома. Якобы чтобы провести ремонт фасада за счет городского бюджета. Дом 1952 года постройки, но в нормальном состоянии. В прошлые годы был капитальный ремонт крыши, систем отопления и водоснабжения, ремонт фасада.
Переживаю, что экспертиза может признать дом аварийным, непригодным для проживания по взятке заинтересованных лиц ради сноса дома и получения участка для застройки.
Есть ли причины для таких опасений или имеется практика только текущего или капитального ремонта по результатам такой экспертизы?
Обследование технического состояния МКД проводят, чтобы досрочного провести капремонт. Его поручают организации, которая занимается инженерными изысканиями или подготовкой проектной документации и входит в реестр СРО.
По результатам обследования срок капремонта МКД в региональной программе могут изменить . Например, приблизить, если работы нужны сейчас, или, наоборот, отодвинуть, если конструкции дома в хорошем состоянии.
Для этого УК должна подать в местную администрацию заявление о внесении изменений в сведения о капремонте дома, включенного в региональную программу, и приложить результаты обследования. В заявлении можно попросить :
- Расширить либо сократить перечень услуг или работ по капремонту.
- Сдвинуть срок капремонта, если работы выполнили ранее или они не нужны.
- Перенести сроки на более ранний период, если это нужно согласно экспертизе или собственники на общем собрании собственников приняли такое решение.
Процедура признания дома аварийным другая. Подробно о ней мы рассказывали в статье «Как признать дом аварийным».
Если кратко: кто-то из собственников, нанимателей или общее собрание должны подать в местную администрацию заявление о признании дома аварийным и приложить экспертное заключение о его непригодности для дальнейшего проживания . На основании этого чиновники создают межведомственную комиссию по оценке технического состояния здания, которая решит, признавать дом аварийным или нет.
Заключение о техническом состоянии МКД и экспертное заключение о признании жилья аварийным и непригодным для проживания — разные документы. Один не заменяет другого. Поэтому причин для опасений нет.
Как быть, если соседи третируют гостя в коммунальной квартире?
Квартира в общедолевой собственности: 88,6 м² — общая, 62 м² — жилая. Три собственника владеют долей 62/100 — у них три комнаты, в которых прописаны и живут четыре человека. У двух других собственников 38/100 — это две комнаты, в которых прописаны два человека, а живет один.
Трое соседей препятствуют и не пускают в квартиру тихого гостя других соседей, который готов соблюдать закон Москвы о тишине и посещать места общего пользования, соответствующие доле 38/100. Есть видео.
Приезжают сотрудники полиции, проверяет документы, но разъяснить нормы закона не могут и не хотят, потому что четко прописанного свода правил приема гостей в коммунальной квартире нет.
С соседями договориться не удается ни устно, ни письменно. Также они препятствуют продаже одной комнаты или сдаче ее в аренду, да и собственников доли 38/100 стараются выжить: кричат, толкают, оскорбляют.
С сентября 2022 года идет суд по определению порядка пользования и устранению препятствий: 3—5 минут каждое заседание, раз в месяц, с адвокатами. В ожидании решения хотелось бы пользоваться своими правами собственника, которые не требуют согласования с недобросовестными соседями.
Расскажите о правилах приема тихого гостя с ночевками в коммунальной квартире со ссылками на законы.
Как вы верно заметили, четко прописанного свода правил приема гостя в коммунальной квартире нет. Ни один нормативный правовой акт не устанавливает конкретный режим посещения коммуналки гостями.
Как должно быть. По общему правилу собственник жилого помещения может совершать со своим жильем любые действия, если они не противоречат закону и не нарушают права и интересы других людей.
Если у жилья несколько собственников, ситуация сложнее. Они могут ограничить доступ в квартиру других людей, но только если все на это согласны. Устанавливать бытовые правила в одностороннем порядке нельзя — только на взаимной добровольной основе либо по решению суда .
Нет нормы законодательства, которая регламентирует время, в которое коммунальную квартиру могут посещать гости. Но есть ограничения по уровню шума и курению. В Т—Ж разбирали их в статьях про курящих и шумных соседей.
Гость может находиться в жилой комнате хоть круглосуточно, для этого достаточно согласия хозяина комнаты. А вот время посещения мест общего пользования, МОП, — туалета, ванной, кухни, балкона и коридора — нужно согласовывать с другими жильцами квартиры .
Что делать. Чтобы урегулировать вопрос, сособственники должны заключить соглашение о совместном использовании общего пространства квартиры и включить в него все интересующие условия. Важно, чтобы они были исполнимыми. Например, нельзя запретить одному из собственников приходить домой после полуночи или установить фиксированные часы для визита гостей.
Если миром решить спорные вопросы не получится, за собственников это сделает суд.
До момента, пока соглашение не подписано или не вынесено окончательное решение суда, нельзя препятствовать гостю пользоваться МОП. Исключение — если тот нарушает общественный порядок. Тогда соседи вправе пожаловаться участковому или вызвать полицию.
