Как я готовила квартиру в Дагестане к посуточной аренде

Четыре года назад мы с мужем купили квартиру в дагестанском городе Каспийске. Отремонтировать ее смогли только сейчас.

Изначально хотели жить там сами, но со временем передумали: нашли для себя другой вариант в этом же городе. Эту квартиру решили сдавать посуточно. В статье расскажу, почему мы так сделали и как готовили квартиру для аренды.

Мы живем в Каспийске более десяти лет — переехали сюда из центральной части России. Город нам очень нравится: здесь тихо, спокойно и комфортно. Квартиру присмотрели в новом развитом районе примерно в двух километрах от центра города. Рядом есть магазины, аптеки, детские сады, школы, кафе.

При выборе ориентировались на стоимость и качество дома. Нам важно, чтобы дом был кирпичным или кирпично-монолитным, панельные варианты нас не устраивали. Рассматривали только однокомнатные квартиры с возможностью переделки в студию. Наличных денег хватало только на однокомнатную, а в кредиты тогда влезать не хотелось.

В сентябре 2018 года мы приобрели квартиру площадью 53 м² за 1 170 000 ₽, или 22 000 ₽ за 1 м².

Дом обещали сдать через год, но на деле ключи дали только в августе 2022 года — да и то лишь бы успокоить нервы пайщиков. При этом дом официально поставили на баланс города только в марте 2023 года. В Дагестане такое происходит часто. Раньше дома строили только как жилищно-строительные кооперативы, и за затягивание сроков никто не отвечал. Сейчас некоторые объекты начали строить по договорам долевого участия — они предполагают штрафы за нарушения сроков.

Осенью 2023 года рыночная цена нашей квартиры без отделки — около 4 млн рублей, это 80 000 ₽ за 1 м², с отделкой — 6,5 млн рублей.

Последние года два в Дагестане в разы увеличился туристический поток. В 2022 году республику посетило более 1,5 млн туристов — примерно на 50% больше, чем годом ранее.

По статистике «Циана», чаще всего в 2022 году квартиры бронировали в Махачкале — 41%, Каспийске — 26%, Дербенте — 23% и Избербаше — 9%. Хотя на самом деле большая часть квартир сдается не через сервис — об этом расскажу в конце статьи.

В общем, мы выяснили, что спрос на жилье в Каспийске существенно вырос, как и предложение. Три года назад на «Авито» сдавалось примерно 400 квартир в долгосрок и 100 квартир посуточно. В июне 2023 года — около 150 квартир помесячно и 2500 — посуточно.

Весной снять квартиру в долгосрок было практически нереально. В большинстве объявлений с предложениями долгосрочной аренды была приписка «сдаем до мая или июня». Кто-то просто выселял жильцов перед летним сезоном — с предупреждением или даже без него. Мы решили не портить себе карму и сразу сдавать посуточно. Ну а если решим, что это нам не подходит, перейдем на долгосрок.

Перед тем как все начать, мы проанализировали предложения конкурентов на «Авито». Было много квартир в местном стиле с претензией на роскошь. В некоторых объявлениях указывали, что не заселяют с детьми определенного возраста, например до пяти лет. Часть арендаторов брали дополнительную плату 500 ₽ за количество гостей от двух человек.

Мы решили выделиться на общем фоне — сделать современный ремонт, разрешить заселяться с детьми любого возраста и брать дополнительную плату только за количество гостей больше четырех человек. Планировали три спальных места: двуспальную кровать и два раскладывающихся дивана. Считаю, что такое количество будет оптимальным, потому что туристы чаще всего приезжают семьями по три-четыре человека.

Перед началом сезона денег на ремонт у нас не было. Поэтому взяли кредит и буквально за три месяца подготовили квартиру для посуточной аренды.

Еще до начала ремонта сделали мы перепланировку — дизайнера при этом не привлекали, идею выдвинул муж. Делали все под себя — еще до того, как решили сдавать квартиру туристам. Мужу нравятся кухни-студии и просторные прихожие, а мне хотелось сделать отдельный кабинет для себя на лоджии.

В итоге получилась просторная квартира с кухней-студией, большой прихожей, тремя спальными местами, гардеробной и местом для работы.

Все работы делали строители — это обошлось нам в 10 000 ₽. Большой плюс — ничего не пришлось узаконивать, потому что перепланировку выполнили еще на этапе возведения стен. Мы договорились со строителями, когда стен еще вообще не было, — в итоге все сделали по нашему плану, а еще расширили высоту дверных проемов. Этой зимой приходили сотрудники из БТИ — никаких проблем не возникло.

Черновая отделка. Чтобы довести квартиру до состояния, в котором продается жилье в других городах, нам пришлось потратить около 460 000 ₽. Эти деньги ушли на механизированную штукатурку, стяжку пола, электрику, систему отопления, канализацию, алмазное сверление, установку подоконников — на материалы и работу мастеров.

Услугой алмазного сверления пришлось воспользоваться, потому что застройщик элементарно не сделал даже вентиляционные отводы в общей шахте.

Стены. Нам зашпаклевали и покрасили стены и потолок — всего потратили на это 400 000 ₽. Мы использовали хорошую краску Dyo и в некоторых местах меняли цвет.

Мы много спорили с супругом, и в итоге стены изначально были выкрашены в один светлый серо-голубой цвет. Мужу такое решение категорически не понравилось: с его слов, все сливалось и квартира смотрелась скучно.

В итоге муж решил кардинально изменить стены в прихожей — выбрал графитовый цвет. Я это не одобряла: просто не могла себе представить темные стены. Плюс банально было жалко тратить деньги на переделку. Но в итоге мы купили новую краску и заколеровали ее в нужный цвет. Слой предыдущей краски решили не снимать — он был свежим, только-только высох.

Результат меня приятно удивил. Выбранный мужем цвет прихожей смотрелся гармонично, а все открытое пространство заметно преобразилось в лучшую сторону.

Перекраска обошлась 15 000—20 000 ₽ — столько мы отдали за новую краску. Мастер за переделку денег не взял.

Потолки во всей квартире оштукатурили, зашпаклевали и покрасили в белый цвет — это уже учтено в расходах выше. В ванной сделали натяжной матовый белый потолок с теневым карнизом — это стоило 13 000 ₽. А вот потолочные карнизы по всей квартире мы решили не устанавливать, при этом стыки сделали максимально ровными.

Пол. По всей квартире, кроме спальни, мы установили теплый пол — получились три отдельных контура: кухня-студия, прихожая и санузел. За теплый пол заплатили 45 000 ₽. Поверх положили керамогранит с рисунком под ламинат.

Спальню решили сделать без теплого пола — там постелили ламинат, по цвету примерно похожий на керамогранит. В глаза переход двумя видами материалов практически не бросается.

Также керамогранитом выложили стены в ванной. Всего на этот материал ушло примерно 170 000 ₽.

Плинтусы на пол с установкой стоили 12 000 ₽.

Двери в ванную, гардеробную и спальню вместе с установкой обошлись в 71 000 ₽. На лоджию и в прихожую сделаем позже.

Мы сразу решили приобрести ванну, а не душевую кабину. Почитали отзывы на форуме и узнали, что душевые кабины быстро портятся: в стыках появляется плесень. Ванна обошлась нам в 15 000 ₽, унитаз — 10 000 ₽, смесители и комплектующие — 10 000 ₽.

Раковину и кухонную мойку заказывали на «Озоне», они обошлись в 10 000 ₽. Тумбу для накладной раковины купили на распродаже за 19 000 ₽ — в интернет-магазинах такой же вариант стоит 40 000—50 000 ₽. Шланги для подключения, шаровые краны, сифоны и прочая сантехническая мелочь стоили еще 5000 ₽.

В нашем доме предусмотрено индивидуальное отопление. В каждой квартире есть котел, который нагревает подаваемую воду для отопления и водоснабжения. Это экономично и удобно: можно включать, отключать и регулировать отопление по своему желанию.

Мы установили хороший газовый котел De Dietrich — на пике снижения цен он стоил 53 000 ₽. Еще во время ремонта купили бойлер для подогрева воды на 70 л за 10 000 ₽. Газ еще не провели, и неизвестно, когда его подключат. Застройщик, конечно, обещает сделать это текущим летом, но ему уже никто не верит: дом тоже постоянно обещали сдать «в следующем месяце».

Мы сделали ремонт весной. Осенью, примерно до середины ноября, здесь будет тепло. Пока о газе для отопления можно не думать — есть надежда, что подключат. Если все-таки этого не случится, придется менять газовый котел на электрический. Главное, чтобы хватило напряжения и выдержала проводка.

Если что, в Дагестане нормально жить в несданном доме. Здесь часто просто вручают ключи и говорят, что можно делать ремонт.

Плату за коммунальные услуги пока не собирают: говорят, что придет перерасчет с начала ввода дома в эксплуатацию. И здесь не подписывают акт приема-передачи жилого помещения, от даты которого и должна начисляться квартплата на владельца помещения. Не знаю как, но это работает, в МФЦ для регистрации права собственности этот документ тоже не требуют.

Ну а пока квитанции не поступили, мы просто наблюдаем, как крутятся счетчики на воду и электричество — их показания передавать тоже некому, да и никто не просит.

Освещение планировал муж — вызвал электрика и показал ему, где будут люстры, выключатели и розетки. Все это сделали до того, как спланировали расстановку мебели.

Также муж предусмотрел дополнительное освещение: бра над диваном в студии и над кроватью в спальне, скрытое бра для подсветки ниши под мебель в прихожей и подсветку рабочей зоны на кухне. Получилось уютно и стильно, сами не ожидали такого эффекта.

Всего на розетки, светильники, люстры, лампы и установку освещения ушло 40 000 ₽.

В Махачкале есть большой пятиэтажный магазин «Киргу», который предоставляет бесплатную сборку и доставку мебели. Там реально найти варианты на любой вкус и кошелек — от бюджетной простой мебели до роскошных спален в стиле барокко стоимостью под 3 млн рублей. Практически всю мебель в свою квартиру мы купили там. Только стол и кровать заказали на «Озоне».

Мы купили самое нужное:

1. Диваны в кухню-студию и прихожую — 50 000 ₽ за оба.
2. Шкаф в прихожую — 26 000 ₽.
3. Кровать с матрасом — 20 000 ₽.
4. Стол со стульями — 15 000 ₽.

За счет вместительной прихожей и кладовки решили пока отказаться от встроенного шкафа в спальне, хотя место под него уже предусмотрено. Сэкономили, но, если будем сдавать квартиру на долгий срок, все равно придется покупать. Пока вместо него в нише поставили мобильную деревянную вешалку для одежды на колесиках за 5000 ₽. Также для вещей в квартире предусмотрены много полок в прихожей и комод.

Для себя хотели сделать большую гардеробную со встроенной мебелью. Но для сдачи посуточно решили от этого отказаться. В кладовую поставили большой стеллаж для вещей, которые понадобятся нам в процессе уборки квартиры, — купили его на «Авито» за 3000 ₽.

Кухню нам сделали на заказ в «Киргу». Мы отказались от верхних шкафчиков — подумали, что при посуточной аренде гостям не нужно столько места в кухонной мебели: обычно на отдыхе не покупают много продуктов впрок. В итоге кухня вместе со столешницей обошлась в 70 000 ₽.

При выборе кухни ориентировались на цвет и дизайн. Искали более-менее современный вариант по доступной цене. Долго выбирали подходящую столешницу. Мне понравился черный вариант с металлической вставкой сбоку. Но я не учла, что в представленных в магазине вариантов все столешницы цельные. А нашу пришлось резать, поэтому она смотрится не так эффектно.

Технику в основном покупали в «М-видео». При выборе ориентировались на сдачу туристам, поэтому смотрели варианты среднего ценового диапазона со скидками. Все покупали уже в 2023 году и заметили, что в магазине стало много техники незнакомых китайских брендов.

Всего на технику потратили 147 500 ₽. Мы купили:

1. Холодильник Candy — 32 000 ₽.
2. Телевизор Samsung — 30 000 ₽.
3. Стиральную машину Candy — 27 000 ₽.
4. Кондиционер — 23 000 ₽ вместе с установкой.
5. Встроенную электрическую плиту — 12 000 ₽.
6. Микроволновку Panasonic — 10 000 ₽.
7. Пылесос Karcher — 7000 ₽.
8. Утюг Vitek — 3000 ₽, он сломался уже через месяц, но сделали по гарантии.
9. Роутер Keenetic Start — 2000 ₽, покупали у местного провайдера.
10. Фен Polaris — 1500 ₽.

Часть потраченных денег вернулась бонусами — на них можно будет купить что-то еще.

Интернет подключили от местного провайдера — стоит 500 ₽ в месяц.

Все закупки для квартиры мы делали уже после того, как решили сдавать ее посуточно. Поэтому при выборе ориентировались на максимально практичные вещи. Если покупали товары на маркетплейсах, обращали внимание на количество и содержание отзывов. Хотелось сделать жилье уютным и стильным.

В квартире три спальных места: два дивана в прихожей и кровать в спальне. Мы купили сразу шесть комплектов постельного белья — заплатили 9000 ₽. Сразу взяли по максимуму, чтобы было удобно менять белье между заездами. Из текстиля купили еще три одеяла, четыре подушки, матрас, наматрасник и покрывало на кровать. Поначалу взяли три комплекта полотенец разного размера, но вскоре докупили еще три: были запросы от гостей. Поняли, что зря не сделали полотенцесушитель: когда приезжаем забирать белье, полотенца оказываются сырыми.

На пол положили ковер, а на окна купили карнизы и комплекты блэкаут-штор — все вместе стоило 9500 ₽.

Для посуточной аренды нужна посуда и столовые приборы. Купили сковороду, кастрюлю, четыре глубокие тарелки, шесть плоских тарелок, чайный сервиз, ложки, вилки — на все потратили приблизительно 5000 ₽.

В ванную комнату приобрели шторку для душа со штангой и зеркало с подсветкой.

На остальные мелочи вроде корзины для белья, гладильной доски, мусорных ведер, кухонных полотенец потратили около 4000 ₽. Еще 3000 ₽ ушло на первую закупку расходников: средств для уборки, туалетной бумаги, мыла. На кухню взяли чай, кофе, соль и сахар.

У нас были свои накопления, но на ремонт и закупку всего необходимого для посуточной аренды не хватало. Взяли кредит наличными на 800 000 ₽ в Т⁠-⁠Банке — под залог другой квартиры.

Изначально нам одобрили 1,3 млн рублей, но нам столько было не нужно. Срок кредита — пять лет, ставка — 19,4%. Дополнительно к сумме кредита сотрудники добавили 2400 ₽ за страховку квартиры.

В итоге на карту зачислили 802 400 ₽. За пять лет пришлось бы заплатить 1 241 000 ₽ в качестве основного долга и процентов. Ежемесячно я должна вносить по 21 650 ₽. Первый платеж внесла заранее — переплата уменьшилась на 1000 ₽.

Кредит я взяла в марте, исправно вносила платежи по 21 650 ₽ в месяц. А в июне погасила его частично на общую сумму 253 000 ₽. При этом уменьшила срок кредита на два года. Сейчас приложение мне показывает, что я должна 553 000 ₽ основного долга. А если платить все три года по графику без опережения, то вместе с процентами общая сумма — 741 000 ₽.

Мы начали сдавать квартиру посуточно. Но в этом году резко возросло количество предложений посуточной аренды — видимо, за счет тех, кто выселил жильцов. Поэтому пришлось регулярно платить за продвижение на «Авито» — 460 ₽ в день или 1560 ₽ в неделю. На «Авито» написано, что продвижение на день дает больше просмотров, но на самом деле порой разницы не вижу. Единственная закономерность: просмотры стабильно падают в выходные дни и вырастают в будни.

В июне и июле мы сдавали квартиру за 2800 ₽ в сутки, в августе — за 3500 ₽. Наша квартира расположена примерно в километре от пляжа. Для сравнения: жилье на первой береговой линии сдают в среднем за 5000 ₽.

Чаще всего бронируют квартиру через «Авито». За это сервис берет комиссию — 15% с общей суммы за весь период бронирования. Чтобы забронировать квартиру, гость должен внести 30% предоплаты, из них 15% сразу забирает себе «Авито» в качестве комиссии. Остальные 15% я получаю на следующий день после того, как гость заселится. Размер суммы предоплаты и период бесплатной отмены бронирования можно менять.

Иногда договаривались напрямую. Нам звонили сразу после заявки бронирования и предлагали перевести предоплату на карту. Мы соглашались, но так лучше часто не делать: вскоре с «Авито» пришло предупреждение, что за отмены могут отключить функцию онлайн-бронирования. А если это произойдет, людям не будут видны свободные даты и они должны будут звонить напрямую. Предупреждение исчезло, когда я провела несколько бронирований через сервис «Авито».

С «Авито» периодически поступают брони, которые потом не оплачиваются, и они отменяются. Также иногда специально бронируют другие даты, чтобы узнать мой настоящий номер и уточнить, свободны ли периоды, которые отмечены в календаре как занятые. Потом делают отмену. За это также могут отключить функцию онлайн-бронирования.

Также пробовали другие сервисы — «Суточно» и «Циан». Через «Суточно» пришла одна бронь, которую нам пришлось отменить: я забыла закрыть эти даты, когда квартиру забронировали через «Авито». Больше броней не было. С «Циана» также приходили два запроса на уже занятые даты.

Чуть позже узнала, что в Дагестане есть несколько групп в «Вотсапе», через которые можно сдать квартиру посуточно. Там сидят владельцы недвижимости и турагенты. Если они найдут тебе клиента, за это нужно заплатить 10% либо с первых суток, либо со всего срока бронирования. Я вступила в эти группы, но мне не очень нравятся запросы, которые там появляются. Чаще всего просят сдать квартиру на два-три дня, в то время как через «Авито» бронируют в среднем на неделю.

В июле у нас почти не было свободных дней, в августе и сентябре — пока по шесть.

Заселяю гостей всегда лично, при въезде беру залог 5000 ₽ на случай, если что-то сломают или испортят. Квартиру пока убираю тоже сама: на начальном этапе мне важно, чтобы все было идеально.

Стирка, уборка и глажка белья занимают в среднем четыре часа. Выселяются обычно гости без меня — кладут ключ в укромное место. Я подъезжаю примерно через час, проверяю, все ли в порядке, и возвращаю залог на карту.

Пока с гостями все было хорошо. Оставляли относительный порядок, некоторые даже сами снимали постельное белье и стирали полотенца. Надеюсь, что так будет и дальше.

На покупку квартиры мы потратили 1 170 000 ₽. На ремонт и обустройство — около 1 650 000 ₽. Сейчас такую квартиру можно продать за 6 500 000 ₽.

Кредит мы планируем выплатить в ближайшие три месяца — за счет дохода с квартиры и собственных денег. За весь период пользования кредитом мы переплатим примерно 70 000 ₽.

С учетом уже забронированных дат мы заработаем около 250 000 ₽ за период с середины июня по конец сентября. Переплату по кредиту точно закроем и даже останемся в плюсе.

Что касается налогов, их можно платить как ИП или самозанятый. Я зарегистрирована как самозанятая. Так как работаю с физическими лицами, налог плачу по ставке 4% от суммы дохода. Если бы сдавала квартиру юрлицу, платила бы по ставке 6%. Оплачивать удобно через приложение «Мой налог».

Изначально думали сдать квартиру в долгосрочную аренду сразу после окончания сезона. Но сейчас решили пока с этим не спешить: понаблюдаем, как квартира будет сдаваться вне сезона. Возможно, в ближайшее время вложимся в декор и наймем профессионального фотографа для съемки.

1. Выбирайте практичную мебель — желательно новую, особенно если дело касается диванов.
2. Сэкономить можно на местах для хранения. Обычно на отдых берут минимум вещей и не закупают много продуктов впрок. Например, можно отказаться от верхних шкафчиков в кухне и встроенной гардеробной.
3. Сравнивайте цены в магазинах своего города и маркетплейсах. Часто на маркетплейсах встречаются более выгодные варианты.
4. Предусмотрите как минимум по два комплекта постельного белья на каждое спальное место и по три-четыре полотенца на каждого гостя. Тогда можно будет заселять новых гостей в тот же день, когда уезжают предыдущие.
5. Желательно, чтобы в квартире была кладовка или шкафчик для хозяйственных средств.
6. Если в вашем городе много предложений посуточной аренды, не экономьте на продвижении в сервисах. Это окупается.