Как я стал сдавать посуточно квартиру в Геленджике

В 2018 году мы купили евродвушку на побережье Черного моря и по совету соседки решили сдавать ее посуточно.

Квартира 50 м² обошлась в 3,4 млн рублей, и сначала мы планировали жить в ней сами, так как хотели переехать из Подмосковья. Но потом надумали строить дом с видом на море, тоже в Геленджике, а эту квартиру сдавать.

У нас не было опыта ни с посуточной, ни с долгосрочной арендой, и первое время мы прибегали к помощи управляющего. Но со временем научились сами искать и заселять гостей, делать уборку, разрешать проблемы и обеспечивать спокойствие — свое и квартирантов.

В статье расскажу, как мы наладили наш небольшой бизнес и вскоре смогли сами взять в управление четыре чужие квартиры.

Мы несколько раз бывали на отдыхе в Геленджике и всякий раз арендовали жилье посуточно. Как правило, расходы на проживание составляли львиную долю отпускного бюджета. Уже так можно было понять, что владельцы квартир здесь неплохо зарабатывают — по крайней мере, в туристический сезон.

В 2019 году, когда мы решили сдавать свое жилье, средние цены на аренду квартиры нашей категории — евродвушки — выглядели следующим образом:

• июнь — 3000 ₽ в сутки;
• июль — 3000—3500 ₽;
• август — 3500—4000 ₽;
• сентябрь — 3000 ₽.

Наша квартира располагается в хорошем месте — это ЖК «Черноморский-2», который пользуется у приезжих большой популярностью. Квартира может вместить шесть человек, что для такой скромной площади и цены аренды очень прилично: сумма в расчете на одного отдыхающего получается привлекательной.

В общем, проблем с отсутствием арендаторов мы не ждали и посчитали, что 120 дней сезона могут принести нам около 400 000 ₽. Из этой суммы надо вычесть расходы:

• 20%, или 80 000 ₽, — услуги управляющего посуточной аренды, об этом ниже;
• 4%, или 16 000 ₽, — налог, обычно платят по самозанятости;
• 3500 ₽ в месяц, или 14 000 ₽ за 120 дней, — ЖКУ;
• 8000—10 000 ₽ — чистящие и моющие средства.

Итого предполагаемая чистая прибыль за сезон из четырех месяцев могла составить около 280 000 ₽.

После сентября посуточная аренда обычно прекращается, и квартиру можно использовать самим или же, если повезет, заселить кого-то на долгий срок — тогда доходность будет выше.

Долгосрочная аренда нашей квартиры с октября по май стоила в 2019 году от 23 000 до 25 000 ₽ в месяц, в 2023 году цены примерно такие же. При этом жильцы сами оплачивают коммунальные расходы. На долгосрок можно из года в год заселять одних и тех же арендаторов, которые на зиму перебираются к морю.

В Геленджике, как, думаю, и в любом курортном городе, развит сервис управления посуточной арендой. Можно даже не жить в городе, главное — иметь надежного управляющего, который сможет решать все проблемы и получать деньги с гостей. Найти такого человека несложно: в подъездах и лифтах, особенно часто — в новостройках, висят объявления «сдам вашу квартиру». Но мы нашли управляющего случайно.

В одну из поездок подружились с соседкой по подъезду, которая профессионально сдает квартиры отдыхающим. Всего у нее в управлении было девять объектов, и по ее образу жизни было понятно, что бизнес этот хотя и очень хлопотный, но доходный. После окончания сезона соседка уходила в отпуск до следующего лета, но в сезон упахивалась так, что света белого не видела. Такой человек нам подходил.

За свои услуги соседка попросила стандартный процент — 20% от стоимости аренды — плюс оплату расходов на моющие средства по чекам. Договор мы не заключали, договорились, что, как только арендатор полностью оплатит время проживания, мы сразу же расплачиваемся с управляющей. Как правило, это день заселения.

Возможны два варианта, как двигаются деньги:

1. Если гостей ищет сам управляющей, оплату аренды тоже получает он и потом просто пересылает хозяину 80% этой оплаты.
2. Если гостей ищут хозяева, а управляющий решает только оргвопросы на месте, гости переводят оплату хозяину на карту. А он потом переводит комиссию управляющему. Исключение — гости с наличными, тогда работает первая схема.

У нас был второй вариант: наша компаньонка попросила, чтобы она только встречала, выселяла и заселяла гостей, а также стирала и убирала. Гостей мы должны были искать сами. То есть нам предстояло заняться всеми вопросами с бронированием: искать арендаторов, размещать объявление и подтверждать брони.

Ремонт. Изначально мы планировали жить в квартире сами, поэтому ремонт сделали как для себя. Я рассказывал об этом в статье про переезд в Геленджик. Но сначала нужно было сделать ремонт.

Мы нашли местных рабочих дистанционно. Созвонились, все обсудили и выслали им ключи. Рабочие регулярно присылали нам фото и видеоотчеты.

Обстановка. Мы по максимуму использовали нашу старую, но еще вполне приличную мебель: возили ее из Подмосковья на нашем Ford Galaxy с багажным отсеком на два кубометра.

Жена настолько полюбила Геленджик, что стала ездить туда одна раз в два-три месяца — и отдохнуть, и проконтролировать процесс отделки. Я с детьми оставался в Подмосковье. Шкафы, кровати, столы мы разбирали, оборачивали стрейч-пленкой, и я загружал их в машину. А в Геленджике рабочие помогали жене разгрузиться.

В кухне-столовой мы поставили двуспальный диван, а в комнате — двуспальную кровать и двухъярусную для детей. Еще у нас есть детская кроватка для младенца. Учитывать потребности малышей — это хороший тон. Сейчас у нас в запасе лежат еще детская ванночка и стул для кормления. Покупали на «Авито» и храним «до востребования» в запертой кладовке.

Мы закупили 10 комплектов белья, много полотенец — по три на каждого потенциального гостя, однотипную посуду и столовые приборы, а также большую коробку порционных пакетиков шампуня и геля для душа. Еще потребовались утюг, фен, пылесос, стиральная машина, гладильная доска и раскладная сушилка. Что-то из этого купили, что-то привезли из Подмосковья.

К маю 2019 года квартира была полностью отремонтирована и меблирована.

Еще квартиру укомплектовали минимальным набором продуктов: подсолнечным маслом, солью, сахаром, перцем, пакетированным чаем, растворимым кофе и пятью литрами питьевой воды.

Обычно это делают в начале сезона, дальше гости выходят на самообеспечение: редко кто из выезжающих забирает с собой оставшиеся продукты. Все, что портится, выбрасываем, все долгосрочное оставляем для новых гостей. Кроме того, нужно следить, чтобы в достатке было стирального порошка, средства для мытья посуды, жидкого мыла и туалетной бумаги.

Мы не волновались за сохранность имущества и здраво оценивали риски: раз этот бизнес весьма активен, значит, его доходность оправдывает определенные потери. А еще мы понимали, что люди, которые едут отдыхать на море, большую часть времени проводят на море, а не в квартире. Зачастую они даже не готовят еду, и квартира просто не успевает зарасти грязью.

Поиск клиентов — задача, к которой необходимо подходить комплексно. Вот несколько вариантов, как искать гостей.

Сидеть в машине и ждать. Это традиционный краснодарский способ, которым пользуются местные жители. Владелец квартиры сидит в припаркованной машине, на которой закреплен большой плакат «сдаю квартиру» или просто «сдаю». Гости подходят к машине, напрямую договариваются с хозяином, после чего сразу заселяются.

Это до сих пор работает, хотя и трудно представить себе, что кто-то едет на море, не забронировав жилье через интернет. Но такой архаичный способ, когда ты весь день сидишь на жаре в автомобиле и ничего не делаешь, нельзя назвать эффективным. К тому же нужно лично всегда присутствовать в городе, а мы регулярно уезжали в Подмосковье.

Создать базу постоянных гостей. Она нарабатывается с опытом, когда люди пожили, остались довольны и возвращаются на следующий год. Таких у нас много. Постоянные гости — в приоритете, и цена аренды для них ниже, так как они идут напрямую, минуя агрегатор. Как только постоянный гость подтверждает бронь, мы закрываем эти даты в календаре агрегатора и других площадок.

Использовать агрегаторы. В 2023 году это «Авито» и «Суточно-ру». Мы по большей мере работаем со вторым: он понятнее, прозрачнее и проще. Для бронирования на «Авито» нужно подтверждать и идентифицировать фото, а кроме того, там выше процент с каждого бронирования.

На «Суточно-ру» доля агрегатора — 15%, поэтому мы увеличиваем стоимость аренды на этот процент, когда размещаем объявление. Грабеж, конечно, но не мы придумали эту схему, к тому же мы не впариваем гостям наши квартиры, они сами их находят и делают выбор.

Общаться с другими владельцами посуточных квартир. У нас есть свои профессиональные группы в мессенджерах, где делятся клиентами. Не всегда хозяева могут заселить гостей к себе, но считается хорошим тоном предложить им альтернативу. А еще тот, кто взял чужое бронирование, должен заплатить комиссию тому, кто его передал.

Особенно такой способ выручает, когда нужно заполнять свободные окна. Например, между выселением и заселением образовался промежуток в три дня. Найти гостей на такой срок на агрегаторе крайне сложно — в этом случае и выручают коллеги. Иногда едешь на машине по своим делам — и раздается звонок: «Через два часа заселение, на два дня, тариф полуторный, мои 10%. Берешь?» Мало кто работает с бронями меньше трех суток, поэтому, если гость хочет заселиться на двое суток, его селят по повышенному тарифу. По факту он платит как за три.

В этом случае бросаешь все и мчишься в квартиру, которую планировал убирать только завтра-послезавтра. Поэтому у нас всегда в машине лежит дежурная сумка с полным набором бытовой химии и запасные комплекты постельного белья и полотенец.

В 2019 году результаты оказались вдохновляющими. Квартира принесла 350 000 ₽, из которых 70 000 ₽ мы выплатили нашей компаньонке.

Безусловно, поначалу было страшновато. Потребовалось приноровиться к работе агрегаторов, ведь у каждого свои тонкости и условия. Не обошлось и без ошибок.

В очередной раз мы приехали в Геленджик в конце сентября 2019 года. Наша квартира была практически в первозданном виде — еще бы, ведь в ней с завидной регулярностью делали генеральные уборки. Единственное, что потребовало замены после первого сезона, — ванна. На ее дне появился деформационный излом, немного отслоилась эмаль, и металл начал ржаветь. Это скорее наша вина, так как ванна была жестяная, дешевая, в ней и стоять-то нежелательно. Новую взяли хорошую, акриловую, за 22 000 ₽.

Еще мы недосчитались пары чашек, но потом обнаружили, что вместо них гости сами купили замену. Несколько полотенец и два комплекта белья ушли на тряпки.

В 2020 году мы переехали в Геленджик, поэтому квартира сдавалась только в июне. В июле туда приехали жена с детьми, а потом и я. Мы начали строительство своего дома и предполагали, что сезон сдачи жилья 2021 года пропустим: стройка — процесс небыстрый. Но все пошло не по плану.

Совпали два фактора.

Во-первых, еще одна наша новая знакомая, тоже «переех», попросила нас выступить в качестве агентов по сдаче трех ее квартир. Она посчитала, что у нас достаточно опыта. Квартиры были в нашем жилом комплексе, только что отремонтированы и обставлены мебелью.

Мы согласились и помогли хозяйке с закупкой инвентаря, а потом полностью взяли на себя весь процесс аренды: фото, объявления на агрегаторах, отработку звонков, бронирование, заселение и выселение, уборку. Договорились на стандартные 20% от платежей.

Во-вторых, мне в голову пришла идея отправить жену с детьми в Подмосковье, где у нас осталась дача, а самому переехать прямо на стройку дома. Так мы смогли бы сдавать свою квартиру и не потеряли бы сезон. Этот ход конем существенно пополнял наш бюджет, беспощадно истощаемый строительством. Но жена не захотела оставлять меня одного, и в начале июня 2021 года мы всей семьей переехали жить на стройку — в палатки.

Так мы полноправно вошли в бизнес посуточной аренды в Геленджике. Соседка-администратор восприняла отказ от продления ее услуг даже с облегчением: наша небольшая квартира была ей в обузу, остальные объекты у нее от 9000 до 25 000 ₽ за сутки.

У нас же теперь было четыре объекта примерно одной ценовой категории — 3500—4000 ₽ в сутки, и это существенно расширило наши возможности: «Эта квартира на интересующие вас даты занята, но у нас есть другая за те же деньги, сейчас пришлем фото».

Но и работы прибавилось. Простоев практически не было, чаще всего одни гости выезжали в 12:00, а уже в 14:00 заселялись следующие. Бывали дни, когда мы с супругой разъезжались по разным квартирам, а дети оставались на стройке вместе с бригадой. В этот год на море мы почти не ходили — было некогда. Зато доход от посуточной аренды с учетом процента за управление тремя чужими квартирами вырос до 500 000 ₽.

Постепенно отладили процессы. Вот некоторые фишки:

1. Только финансово подтвержденная бронь считается бронью. Кто первый перевел платеж, тот и гость.
2. Брони от 10 дней в приоритете и могут идти со скидкой.
3. Небольшие окна проще всего заполнять гостями, полученными от коллег.
4. Продлить срок аренды, если уже есть новая бронь, мы не можем, но стараемся помочь найти жилье.

Хозяйка трех квартир осталась довольна нашей работой. Мы максимально плотно заполняли квартиры, стараясь не допустить окон более чем в два дня. Кроме того, мы решали все возникающие по квартирам технические вопросы, и владелица лишь получала деньги. Люди мы простые и бесхитростные, работаем на совесть, поэтому паритет доверия между нами оформился быстро, и вскоре мы даже скидки гостям предоставляли самостоятельно — исходя из собственных представлений и расчетов.

Многие владельцы посуточных квартир боятся, что гости могут оказаться неадекватными и испортят жилье так, что потом потребуется много вложений в ремонт. Мы стараемся не проявлять излишнюю подозрительность, но придерживаемся базовых правил безопасности.

Уточняем, сколько человек будет и есть ли животные. Для каждой квартиры мы определяем пределы вместимости — например, в нашем жилье может разместиться не более шести человек. Мы не заселяем гостей с животными в квартиры, если хозяева против, но в любом случае заранее еще раз у них уточняем.

Например, такие песики, как левретки, не оставляют после себя следов пребывания. В свою квартиру мы пускаем животных, и лучше пусть они будут длинношерстными: такую шерсть легче убрать.

Обмениваемся паспортными данными. Это происходит еще на стадии дистанционного бронирования. Мы первыми предлагаем обменяться паспортами и высылаем свой, чтобы людям было спокойнее. В ответ получаем фото паспорта арендатора. Не знаю, что это дает с юридической точки зрения, но дисциплинирует. К тому же лучше общаться все-таки с конкретным живым человеком, а не с аккаунтом в агрегаторе.

Берем предоплату и залог. Просим оплатить первые сутки до заселения, а остальную часть берем во время заселения, когда передаем ключи. В это же время принимаем залог — от 5000 до 10 000 ₽ в зависимости от квартиры и арендаторов. Все на словах, многие люди ведь приезжают на отдых как раз отдохнуть от всяких бумажек.

У нас не было гостей, с которых бы пришлось удерживать залог. Но есть правила залогового случая — их хозяева определяют сами. Поломка по причинам естественного износа — точно не повод удерживать залог. Например, сама по себе перестала работать стиральная машина — это проблема хозяев. А вот порча стен, напольного покрытия, санфаянса — уже залоговый случай. Один раз дети нарисовали черным фломастером на обоях небольшую загогулину, и, хотя это залоговый случай, мы решили не обращать внимания.

Перед каждым заселением мы проходим с камерой по квартире и фиксируем состояние. Метаданные файла подтвердят дату и время съемки, если возникнет спор. Пока их не было. Гостям коротко объясняю: все, что смогу починить сам, — не залоговый случай.

Инструктируем гостей о правилах поведения. Встречаем у подъезда и, если нужно, помогаем с парковкой и подъемом вещей. В квартире объясняем, что и как работает, как пользоваться водонагревателем, стиральной машинкой и кухонным оборудованием. Рассказываем, где находятся мусорные контейнеры, водоматы с питьевой водой, ближайшие магазины, вкусные и недорогие точки питания, дорога на пляж и достопримечательности.

По ходу дела упоминаем, что по ночам нельзя шуметь. Чрезвычайно шумных гостей, чтобы дошло до полиции, мы пока не встречали.

Всех предупреждаем: мы всегда на связи и можно звонить в любое время суток в случае непредвиденных ситуаций.

Выселение обычно происходит в легкой ненавязчивой форме. Мы с женой еще помним, как сами съезжали с арендуемых квартир и хозяева придирчиво осматривали все помещения, посуду и даже постельное белье. Это всегда оставляло неприятный осадок, поэтому мы так никогда не делаем. Все общение происходит культурно и на позитиве: «Спасибо, что отдохнули, приезжайте к нам еще!» Это срабатывает.

Решаем вопросы в текущем режиме. При заезде случается всякое. Например, недавно гости при бронировании указали, что обязательна посудомойка. Она редко кому нужна, и мы ее в свое время демонтировали и убрали в кладовку. А тут потребовалась.

Я ее подключил, но не проверил состояние. Утром гости пишут, что посудомойка не работает — не набирает воду. Поехал к ним и проверил в пределах своих компетенций. И точно — не работает, и починить я ее не могу. Вернулся домой, отмыл свою посудомойку до блеска, демонтировал и отвез гостям. Там снял сломанную, установил свою домашнюю, а ту отвез в ремонт. На все про все три часа.

Еще недавний кейс: на одном из объектов начались проблемы с водой — там перебои во всем доме. Мы тут же внесли эту проблему в текст объявления: «Вода нерегулярно, нужно запасаться». Снизили цену размещения на 1000 ₽ в сутки, отзвонились всем будущим гостям, кто уже забронировал, озвучили ситуацию и предложили либо вернуть деньги, либо уменьшить аренду на 1000 ₽. Никто не отказался.

У нас несколько сумок с уборочными средствами, потому что в одной все не умещается. В состав сумок входят:

1. Стиральный порошок «Ариель» или «Тайд».
2. Несколько видов моющих средств для различных видов загрязнений и сантехники, «Пемолюкс», «Фейри».
3. Профессиональные концентраты кислотного, щелочного и нейтрального моющих средств для предприятий мясоперерабатывающей промышленности — это у меня осталось с бывшей работы.
4. Несколько видов отбеливателей — от щадящего «Ваниша» до термоядерной «Белизны».
5. Антиплесень для обработки душевых.
6. Средство для мойки окон «Мистер Мускул».
7. Щетки, губки, скребки, ветошь.
8. Набор бытовых средств для гостей — одноразовые гель, шампунь и мыло.

Закупаем химию в «Магнит-косметик».

Квартиры оставляют в разных состояниях, но чаще всего работы там не больше чем на два часа. Последовательность уборки такая:

1. Отправляем в стирку белье.
2. Идем на кухню. Проверяем все шкафы и холодильник, чтобы там не было продуктов, пустых банок и упаковок.
3. Моем посуду, все поверхности и холодильник. Обязательно нужно проверить духовку и микроволновку: там может быть масса проблем.
4. Переходим к санузлу. Все поверхности, особенно стеклянные и зеркальные, отмываем и натираем до блеска. Нигде не должно быть следов высохших капель и стекающей воды, в том числе на кранах. Унитаз после чистки должен выглядеть так, чтобы из него не страшно было пить воду.
5. Обычно к этому времени стирка заканчивается. Если есть время до завтра, тут же ставим вторую: белья всегда много, за раз не получится. Стираное развешиваем на сушилке. Если времени нет, складываем белье в пакеты, чтобы увезти домой. В квартире оставляем заранее припасенные свежие комплекты — фасуем постиранное и глаженое белье по пакетам.
6. Переходим к сухой и влажной уборке комнат. Проверяем все закутки и чудесную страну Подкроватию, где могут встретиться невероятные сюрпризы.
7. Выкладываем чистое глаженое постельное белье и полотенца, заправляем дозаторы. Мы готовы принимать гостей.

В 2023 году наша знакомая уже управляется со своими квартирами самостоятельно, а у нас стало пять объектов: наша квартира и четыре квартиры знакомых в разных частях города.

Кроме организации аренды мы помогаем с мелкими ремонтами: я могу поменять краны или отрегулировать окна. Это удобно для хозяев, не надо искать мастеров на стороне. Если владельцам жилья нужна помощь с ресурсоснабжающими организациями и контроль коммунальных платежей — тоже нет проблем. Плату за эти допуслуги не берем.

Но мы практически в ультимативной форме говорим хозяевам, что надо сделать в квартире, чтобы повысить комфорт гостей. Например, поменять шторы, поставить дополнительные бра или торшеры, купить мебель, выбросить бабушкину сковороду и купить нормальную.

Размер агентского вознаграждения в среднем по городу повысился до 25—30%, а цены на посуточную аренду тоже повышаются из года в год. Например, аренда нашей квартиры на август 2023 года стоит 5500—6000 ₽ в сутки. Уже к маю 2023 года все наши объекты имели заполнение на 75—80% до конца августа. Бизнес стал более спокойным и размеренным.

Планируемый финансовый итог в 2023 году следующий. Выручка за четыре месяца сезона по нашей квартире должна составить 430 000 ₽. Плюс восемь месяцев межсезонья — 200 000 ₽. Итого — 630 000 ₽.

Расходы будут следующие:

• ЖКУ — 3500 ₽ × 4 = 15 000 ₽, не в сезон коммуналку платят арендаторы;
• чистящие и моющие средства — 10 000 ₽;
• списание белья, полотенец, посуды — 9000 ₽;
• ТО газового котла и кондиционеров — 7000 ₽;
• замена крана на кухне, первый раз за четыре года — 4800 ₽;
• монтаж усиления на остекление балкона и замена стеклопакета, треснувшего во время урагана, — 8000 ₽.

Итого фактических и предстоящих расходов — 53 800 ₽.

Таким образом, прибыль — 576 200 ₽ минус 4% налога, то есть 553 152 ₽.

Плюсуем ожидаемое агентское вознаграждение по четырем квартирам друзей — 350 000 ₽, с налогами они разбираются сами. Получается 903 152 ₽.

Может возникнуть вопрос: «А вы там не обалдели с ценами? Я в Дубай за эти деньги слетаю!» Отвечу просто: не мы формируем цены, мы лишь работаем в тех рыночных условиях, что складываются исходя из спроса и предложения. Работаем честно и с душой.

Жаль, что сезон только четыре месяца.