7% и до 3 млн рублей: как новые условия льготной ипотеки повлияют на сделки

1 июля должна закончиться программа льготной ипотеки на покупку новостроек — та, что не зависит от наличия детей и пока выдается под 6,5% с господдержкой.

Президент объявил, что эту программу все-таки продлят еще на год, но на других условиях: ставка вырастет до 7%, а максимальная сумма кредита составит 3 000 000 ₽ во всех регионах.

Остались последние недели, чтобы оформить ипотеку на прежних условиях. С июля ситуация на рынке может измениться, а для кого-то программа и вовсе окажется недоступной.

Пока документов о продлении нет. Но когда об этом говорит президент, где-то в правительстве уже наверняка печатают постановление — то есть изменения точно вступят в силу. И вот как это может повлиять на ваши планы и рынок в целом.

Изменения коснутся льготной программы, для которой нужно только гражданство РФ. Семейное положение, наличие детей, регион покупки квартиры не имеют значения.

Эта программа появилась в 2020 году как антикризисная мера. Она позволяет взять ипотеку с господдержкой только на новостройку и без рефинансирования. В рамках льготной ипотеки уже оформлено больше 500 тысяч кредитов, а всего планировалось выдать 620 тысяч. Благодаря программе в 2020 году выдано рекордное количество кредитов на жилье — 1,7 млн.

Еще несколько дней банки будут заключать договоры на прежних условиях. Потом все изменится.

Сейчас кредит можно взять под 6,5%. Повышение выглядит незначительным: для кредита в размере 3 млн рублей переплата за 20 лет вырастет на 214 тысяч, а ежемесячный платеж окажется на тысячу рублей больше.

Вряд ли из-за этого стоит бросаться в омут с головой и брать квартиру без тщательной проверки. Или ту, что не совсем устраивает. Но есть и другие важные изменения.

До 1 июля 2021 года она зависит от региона:

• 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей;
• 6 млн рублей для других регионов.

Первоначальный взнос — от 15%. При минимальном взносе в регионе можно купить квартиру за 7,05 млн рублей. Столько стоит трехкомнатная квартира в хорошем районе. При этом достаточно иметь немногим более миллиона рублей накоплений. Это сейчас.

С 1 июля в кредит под 7% можно будет взять максимум 3 000 000 ₽. Это значит, что для покупки такой же трешки в региональном центре придется заплатить около 4 млн своими деньгами. При минимальном взносе по карману окажется только однокомнатная квартира в хорошей новостройке за 3,5 млн рублей. Или жилье побольше, но не в самом комфортном районе. Рассчитывать нужно минимум на 20% первоначального взноса: так выше шансы, что банк не посчитает кредит рискованным и одобрит заявку.

Для крупных городов ограничение минимальной суммы сделает ипотеку практически недоступной — по крайней мере для заемщиков без значительных накоплений. Кредита в размере 3 млн рублей хватит семье, которая переезжает из собственной двушки в трешку. Если продать свою квартиру в Москве за 7 млн, то кредитных денег хватит на покупку жилья за 10 млн. А вот покупать инвестиционные квартиры или вкладываться в жилье с 500 тысячами рублей собственных средств в крупных городах станет невозможно. Или это будет студия на окраине — причем критически маленькой площади и на этапе котлована.

С лимитом в 12 млн рублей возможностей и выбора у заемщиков было гораздо больше. Именно снижение максимальной суммы сильнее всего повлияет на рынок недвижимости, спрос, выбор и цены.

Кроме той льготной программы, что не зависит от семейного положения, есть другая — тоже на новостройки, но только при наличии детей. Пока она доступна только семьям как минимум с двумя детьми, если хотя бы один родился начиная с 2018 года. С июля 2021 года эту программу, по словам президента, планируют улучшить. Ипотеку под 6% и даже дешевле смогут брать семьи с одним ребенком. Сейчас так можно, только если у ребенка инвалидность.

Это те заемщики, кому раньше была доступна только льготная ипотека под 6,5%. Они смогут брать кредит с учетом прежних лимитов — 6 или 12 млн рублей в зависимости от региона, тоже на новостройки и при этом даже для рефинансирования. Хотя для обычной льготной ипотеки оно недоступно.

Такие изменения — отличная новость для семей, где уже есть или планируется ребенок. Их не коснется повышение ставки и снижение максимальной суммы кредита. Они просто будут участвовать в другой программе — и платить даже меньше, чем планировали. А те семьи, что взяли кредит под 6,5%, смогут его рефинансировать под 6%. Но пока это только анонс, нужно ждать нормативных документов.

Когда год назад в России вводили эту программу, предполагалось, что она поддержит застройщиков и подрядчиков и позволит россиянам улучшить жилищные условия за счет беспрецедентно доступной для нашей страны ипотеки.

Застройщиков программа и правда поддержала. Объемы сданного жилья выросли в полтора раза, спрос на новостройки взлетел — а вместе с ним и цены. В некоторых регионах стоимость квадратного метра увеличилась на 15—18%, а в среднем новостройки подорожали на 12%. Экономия на ставке досталась застройщикам и банкам.

• Допустим, квартира стоила 3 500 000 ₽. Взнос — 1 000 000 ₽, ставка — 7,7%. Переплата за 15 лет — 1,7 млн рублей. Платеж — 23 000 ₽ в месяц.
• Ставка снижена до 6,5%. Но сопоставимая квартира стоит теперь 4 100 000 ₽. При таком же взносе и сроке переплата составит 1,7 млн рублей. Платеж — 27 000 ₽ в месяц. Банк получил субсидию, застройщик — больше прибыли. Заемщик не получил ничего.

Квартиры на начальном этапе строительства зачастую сравнимы с ценой вторичного жилья в соседнем доме — только с хорошим ремонтом и даже мебелью. А разница в ставках — 1,5%.

На резкий рост цен уже обращал внимание президент. Но и после его требования разобраться ничего не изменилось. Поэтому сдерживать удорожание и спрос теперь будет обновленная программа.

Спрос. После 1 июля ажиотажный спрос на новостройки однозначно уменьшится. Их перестанут покупать инвесторы, станет меньше сделок с дорогими квартирами. Спросом в рамках этой программы будут пользоваться однокомнатные квартиры и студии — но и для их покупки нужно иметь первоначальный взнос, желательно более 15%.

Это немного сдержит рост цен. Но рассчитывать, что они не будут расти или даже пойдут вниз, вряд ли стоит. Большие квартиры покупают семьи с детьми — а для них обещали улучшить условия семейной ипотеки. Так что часть заемщиков из одной программы просто попадут в другую. А застройщики по-прежнему найдут, кому продавать двушки и трешки.

Цены. При сдержанном спросе есть шанс, что цены уже не будут расти такими темпами. Но и тут есть плохая новость: они и не снизятся. Льготная ипотека — это только одна из причин удорожания жилья. Во многом оно вызвано ростом цен на стройматериалы и услуги. В 2020 году лесоматериалы подорожали на 23%, арматура — на 8,5%, железобетонные панели — на 8,4%. Здесь снижения не предвидится. Наоборот, цены могут даже вырасти. А еще есть проектное финансирование, счета эскроу, рост ставки ЦБ, от которой зависит доступность кредитов для застройщиков, — все это тоже влияет на цены и никуда не денется.

Рынок недвижимости — сложная и во многом саморегулируемая сфера. Никто не может точно предсказать, как поведут себя цены в июле. В одном и том же доме они точно будут расти каждый месяц — то есть цена в июле будет выше, чем в апреле. Потому что дом строится, а квартиры дорожают. В этом суть покупки новостроек и долевого строительства.

Покупать квартиру в кредит только из-за возможного удорожания не стоит в любом случае. Нужно оценивать свои возможности, сравнивать варианты сохранения сбережений и считать.

Вот что пока можно учитывать для анализа:

1. Снижения цен на новостройки, скорее всего, не будет. Его стоит ждать только в сегменте экономкласса — максимум на 5%. А к концу года снижение компенсируется очередным сезонным удорожанием.
2. Спрос на квартиры стоимостью около 3 млн рублей останется высоким.
3. Будет больше предложений по переуступке. Те, кто год назад взял ипотеку, сейчас зачастую об этом жалеют и хотят избавиться от кредита. Продавать новостройки начнут и те, кто покупал их в ипотеку ради инвестиций.
4. Спрос и предложение постепенно выравниваются. Объемы вводимого жилья в целом по стране сейчас большие — выбор в ближайшее время будет.
5. Семьям с одним ребенком стоит подождать, ведь с июля им будет доступна обновленная семейная ипотека. А это шанс сэкономить на процентах и купить жилье подороже — большей площади, в комфортном районе или доме классом выше — при таком же ежемесячном платеже.
6. Срочно брать сейчас ипотеку под 6,5% не стоит. Застройщики и риелторы могут воспользоваться ажиотажем и повысить цены из-за изменения условий. Сначала все посчитайте.
7. Ставки по ипотеке на вторичное жилье к концу года могут вырасти до 9,5%. Снижения цен на готовые квартиры не будет.
8. Семейная ипотека, господдержка многодетных, сельская ипотека продолжают работать — выбирайте программу, которая подходит больше всего. Может быть, даже дальневосточную.