«Идеального момента для всех нет»: риелтор — об удачном времени для ипотеки

Несмотря на высокие ставки, ипотека остается популярным вариантом покупки жилья.

По итогам 2023 года было выдано около 2 035 000 ипотечных кредитов — это на 53% больше, чем в предыдущем году. Большинство сделок приходилось на вторичный рынок недвижимости.

Риелтор и сооснователь «Агентства недвижимости Ольги Мажуть и Анны Герасимовой» Ольга Мажуть рассказала о текущих ставках и о том, с какими проблемами можно столкнуться при покупке квартиры в ипотеку.

Людей, которые берут в ипотеку вторичное жилье даже при росте ипотечных ставок, условно можно поделить на две категории.

Первая — те, кто продал или продает другое жилье и покупает новое. У них высокий первоначальный взнос и, скорее всего, небольшая сумма кредита. Поэтому размер ипотечной ставки им не страшен.

Вторая — те, у кого есть возможность купить квартиру за наличные деньги. Но им удобнее взять ипотеку даже по высокой ставке, так как они могут без проблем вносить ежемесячные платежи. Многие рассчитывают рефинансировать ипотеку, когда ставка снизится.

Новостройки обычно берут те, у кого есть деньги на первоначальный взнос и возможность использовать ипотеку с господдержкой. Ставки на нее ниже, чем на вторичное жилье. Популярная схема покупки новостройки: взять квартиру в доме с близким сроком сдачи, чтобы сдавать ее и закрывать платой от аренды ежемесячный платеж.

По моим наблюдениям, когда ставка была ниже, люди часто брали ипотеку, не задумываясь над тем, как будут ее выплачивать. Сейчас ситуация изменилась: заемщики подходят к ипотеке более осознанно. И это правильно: не надо бояться кредитов, но важно понимать, сможете ли вы их выплачивать.

Сегодня многие ориентируются не на стоимость объекта и не на ипотечную ставку, а на размер ежемесячного платежа. Иногда он настолько приятен, что стоимость объекта почти не имеет значения. На мой взгляд, это особенность текущих реалий. Но она опасна, потому что лучше заранее думать, насколько недвижимость может вырасти в цене и ликвидно ли место, где расположен дом.

Ипотека не кабала. В среднем ее гасят за 4,2 года, а оформляют на 20 лет. Когда покупают квартиру для себя, многие думают, что будут жить в ней всю жизнь. Но так происходит не всегда. Иногда приходится переезжать в другой район, расширяться или, наоборот, уменьшать жилплощадь. Поэтому еще на стадии покупки лучше спросить себя: «Смогу ли я выгодно продать эту квартиру, когда будет нужно? Через два-три года, пять-десять лет».

С одной стороны, государство пытается сдержать рост инфляции и поднимает ключевую ставку, чтобы сделать кредиты менее доступными и заставить россиян меньше тратить. С другой, поддерживает строительную отрасль и выполняет свои обязательства относительно льготных программ. Это стимулирует спрос на новостройки.

На 1 января 2018 года ставка по ипотеке была 9,77% на первичном рынке и 9,8% на вторичном. На 1 декабря 2023 года — 6,12% на первичном рынке и 10,37% на вторичном  . На 12 января 2024 года средневзвешенная ставка на вторичном рынке — 16,96%, на первичном — 16,76%  .

Растет спрос на льготные программы: только в новостройках около 90% ипотеки выдается по госпрограммам. Это влечет за собой увеличение цен.

Но надо понимать, что купить под влиянием низкой ставки не означает купить выгодно. Могут быть очень ликвидные объекты, которые будут расти в цене по мере готовности дома. А есть объекты, которые покупали именно из-за льготных условий, но они никому не интересны в будущем.

Не стоит забывать и о росте цен на стройматериалы — это тоже влияет на конечную стоимость недвижимости. Так, с начала 2023 года только арматура подорожала в среднем по стране более чем на 57%, а в отдельных городах — более чем на 70%. Значительно выросли цены и на другие материалы. Влияют и зарплаты рабочих, которые тоже растут.

При этом жилье продолжают активно строить. Вот и получается, что удорожание строительства при росте спроса на льготные программы приводит к увеличению цен в целом.

Когда есть большой разрыв между ставками на жилье во вторичке и новостройках, придумывают велосипед в виде рассрочки.

Рассрочку платежей активно используют в новостройках: застройщик заключает договор долевого участия с первоначальным взносом от 30% и рассрочкой оставшейся суммы. Ее необходимо выплатить до окончания строительства дома. Как правило, на это есть полтора-два года. В большинстве случаев удорожания объекта нет.

С рассрочкой на вторичку есть риски — как для покупателя, так и для продавца. Когда квартиру берут в ипотеку, банк выделяет определенную сумму и переводит деньги продавцу. Покупатель становится собственником, но выплачивает долг банку.

При рассрочке на вторичку нет посредника в виде банка, который может урегулировать ситуацию.

Продавец не может перед сделкой оценить платежеспособность покупателя, как это делает банк. Покупатель становится собственником и может пользоваться недвижимостью. Если он не сможет вовремя выплатить долг, у обычного продавца нет рычагов воздействия.

Он может подать на покупателя в суд, но чтобы вернуть недвижимость, потребуются месяцы. Плюс надо будет выставить объявление заново и найти другого покупателя. Какой выход? Не передавать право собственности до получения полной оплаты. Но тогда все риски несет покупатель.

Другая схема — обмен жилья. Но шанс, что людей устроят квартиры друг друга, очень маленький. Проще, быстрее и выгоднее для всех провести альтернативную сделку. А если нет наличных денег, наиболее надежным вариантом остается ипотечный или потребительский кредит.

Осенью 2023 года в нашем агентстве возникла сложная ситуация. С ростом ключевой ставки все пытались успеть оформить кредиты по одобренным ранее ставкам. Наш клиент выбрал квартиру, банк одобрил ипотеку. Сделка обещала быть простой, но проблема возникла на пустом месте.

В день сделки клиент принес наличные деньги на первоначальный взнос. Операционист при открытии счета допустила ошибку в паспортных данных. Кассир, принимая деньги, не проверила и положила их на счет с некорректными паспортными данными. Через несколько минут менеджер банка не смог выдать кредит, потому что в банковской программе оказалось два клиента: один с предодобренным кредитом, а другой с первоначальным взносом. Объединить их технически не получилось.

Ситуация усугубилась тем, что менеджер случайно закрыла заявку с одобренной льготной ставкой. А когда тут же открыла новую, ставка автоматически выросла. Помочь на месте нам не смогли, и в тот день сделка не состоялась.

До официального изменения ставки оставалось пять дней, но мы попали в жернова банковской системы. Ничего не получилось решить и в следующие два-три дня. Сильнее всего раздражало то, что никто не мог гарантировать нам сохранение прошлой ставки после того, как решат техническую проблему. Банк обещал постараться, но официального подтверждения своей ошибки не давал.

Мы понимали состояние клиента, потому что он мог потерять огромные деньги на переплате по кредиту и не был к этому готов, учитывая, что ошибку допустили банковские сотрудники. Наш продавец занервничал и хотел продать недвижимость другому, потому что было неясно, когда все решится.

В итоге мы работали в трех направлениях: разговаривали с покупателем, решали вопросы с банком и удерживали продавца. Было сложно, потому что никто не знал сроков. В какой-то момент банк перестал отвечать на запросы. Разозлившись, я обратилась в вышестоящие инстанции, которые нашла через партнеров. Только благодаря этому к вечеру проблема решилась. На следующий день нашему клиенту выдали кредит и он купил квартиру по старой ставке.

Это один из примеров нелепых ошибок, но бывают и другие:

• некорректные данные в договоре купли-продажи могут привести к приостановке регистрации в Росреестре;
• из-за неправильной схемы альтернативных расчетов в цепочке квартир часть продавцов получит деньги, а у части все зависнет;
• из-за ошибки в документах заемщика могут отказать в одобрении кредита.

В любой сделке покупатель и риелтор должны быть предельно внимательны и иметь запасной план на случай форс-мажоров.

У любого оформления кредита есть два важных этапа. На первом клиент подает заявку на ипотеку и ему одобряют сумму. После этого он ищет объект недвижимости и переходит ко второму этапу, когда банк одобряет стоимость квартиры. Если все хорошо, сделка проходит. Но иногда она срывается, и вот почему.

Испорченная кредитная история или правонарушение. Многие думают, что как только ипотеку одобрили, банк уже не откажет. Но на втором этапе банковские алгоритмы все равно проверяют клиента. Если тот в промежутке пошел и оформил еще один заем или пропустил оплату другого кредита, в ипотеке могут отказать.

Поэтому после одобрения важно не брать новых кредитов и не оформлять кредитные карты, даже если вы ими не пользуетесь. Также не надо отправлять заявки в другие банки: это тоже может привести к отказу. Еще его можно получить из-за службы безопасности банка — например, если клиент совершил правонарушение.

Несоответствие рыночной цены и оценки банка. Многие не знают, но у банка есть право не согласиться со стоимостью оценочной компании и снизить ее. Например, вы нашли квартиру за десять миллионов рублей. Такую же сумму указала в отчете об оценке компания, но в банке сказали, что квартира стоит восемь миллионов. Если у вас нет дополнительных двух миллионов, сделка может сорваться.

Бывает, что квартиры с хорошим ремонтом и даже мебелью не получают подтверждения стоимости со стороны банка. Поэтому нужно заранее уточнять у риелтора и оценочной компании, в какую стоимость банк может оценить объект. Некоторые оценочные компании пытаются натянуть нужную стоимость в отчете, пытаясь сохранить клиента, и не предупреждают, что это риск.

Ключевую ставку нельзя рассматривать в отрыве от экономической ситуации в стране. Расходы бюджета каждый год растут, и в последние годы это происходит небывалыми темпами. Эти деньги пополняют ликвидность, которая выходит на рынки, в том числе рынок недвижимости. Также процесс способствует девальвации валюты и инфляции, которую можно сдержать, повысив ключевую ставку.

Для рынка недвижимости высокая ставка — это, конечно, стресс, с которым быстро не справиться. Возможны и просрочки платежей, и дефолты, и банкротства отдельных компаний, физических лиц. Работать в таких условиях все сложнее.

В ближайшее время надо исходить из реалий, в которых мы живем. А значит, внимательно формулировать цель и рассчитывать свои возможности. Для этого советую задать себе несколько вопросов:

1. Зачем вам продавать квартиру, что вы планируете делать в дальнейшем?
2. Для чего вам покупать квартиру?
3. Что вы будете делать, если потребуется срочно продать недвижимость?
4. Где будете жить, если не сможете платить по ипотеке?

Ответы на эти вопросы помогают отработать разные сценарии и принять разумное решение. При необходимости квартиру, которая находится в залоге банка, тоже можно продать.

Можно долго ждать, когда цена на недвижимость упадет. Но идеального для всех момента нет — история это только подтверждает. Многие надеются на обвал рынка недвижимости с 2019 года, и пока одни ждут, другие решают текущие жилищные вопросы.