В сентябре 2019 года женщина из Калининграда сдала свою квартиру на 11 месяцев — за 10 000 Р в месяц, не считая платы за ЖКУ. Нанимательница оплатила первый месяц и еще 10 000 Р внесла в качестве страхового депозита, но уже в следующий раз деньги не перечислила.

Хозяйке это не понравилось, и она написала квартирантке в мессенджере, чтобы та съехала. Затем направила телеграмму, а позже пришла со своим знакомым в квартиру. Мужчина поменял замок и вместе с собственницей попытался принудительно выселить девушку — начал выносить ее вещи. Квартирантка уезжать не захотела и вызвала полицию.

После нескольких часов переговоров с участием полицейских нанимательница все же забрала вещи и покинула квартиру. Но это только начало истории: девушка обратилась в суд и потребовала признать выселение незаконным, взыскать с собственницы 44 835 Р убытков, 8000 Р обеспечительного платежа и 200 000 Р компенсации морального вреда.

Хозяйка квартиры подала встречный иск и потребовала взыскать с девушки задолженность по коммунальным платежам — 251 Р, а также 150 000 Р компенсации морального вреда.

Аргументы сторон

Квартирантка. В сентябре я сняла двухкомнатную квартиру на 11 месяцев. Одна комната была закрыта, кроме того, все помещение находилось в ужасном состоянии. В квартире не было обоев и дверей, я уже не говорю о занавесках и вешалках для одежды. Электропроводка была неисправна, а диван — в пятнах. В доме шел капитальный ремонт, поэтому всюду стояли строительные леса, лежал цемент и была грязь. Все это мешало мне пользоваться квартирой.

Я предложила собственнице помочь с ремонтом, и она согласилась. Мы решили, что я найду рабочих и заплачу за их услуги в счет арендной платы. Еще я оплатила химчистку дивана и доставку своих вещей из Санкт-Петербурга, подключила интернет, потому что собиралась жить в квартире долго.

В день очередного платежа меня не было в городе. Я подумала, что хозяйка посчитает плату с учетом ремонта, и перевела ей только 2000 Р за коммунальные услуги. Но она в мое отсутствие приехала в квартиру. Стала возмущаться, что ремонт никто не делает, и потребовала с меня деньги за следующий месяц. Я ответила, что заплачу эту сумму рабочим, когда они закончат ремонт. Предложила плату за октябрь взять из обеспечительного платежа. Женщина на это не согласилась и сказала, что разрывает со мной договор.

В договоре найма было условие, что собственница может расторгнуть его в любое время, предупредив за три дня. Я не сразу обратила на это внимание. А в конце октября хозяйка квартиры, как оказалось, направила мне уведомление о расторжении. Телеграмма пришла по адресу, где я не проживаю, поэтому документ я не получила. Уже в начале ноября собственница пришла ко мне с каким-то мужчиной, поменяла замки и стала со скандалом выносить мои вещи.

Я уехала, но из-за незапланированного переезда у меня возникли непредвиденные расходы. Мне пришлось снимать квартиру дороже — за 11 500 Р. Еще я арендовала машину для перевозки вещей и сняла склад для их хранения. Кроме того, я потеряла 5000 Р, которые заплатила риелтору за поиск квартиры. Чтобы подготовиться к суду, мне было нужно распечатать цветные фотографии, а также отправить хозяйке претензию и иск. На все это я потратила 44 835 Р.

Требую вернуть мне эти деньги, а также заплатить за моральный ущерб 200 000 Р. Я очень переживала из-за сложившейся ситуации, поэтому имею право на компенсацию.

Собственница. Девушка видела, в каком состоянии квартира, но согласилась ее снять. Поэтому ее претензии необоснованны.

Я тяжело болею, деньги мне нужны на лечение и билеты на обследование в другой город. Благотворительные фонды выделили мне определенную сумму, но ее не хватает, поэтому я и сдала свою квартиру. На ремонт я не соглашалась, а когда наступила дата очередного платежа, естественно, потребовала деньги.

Нанимательница сначала говорила, что ей нечем платить. Потом начала грубить и требовать, чтобы ее не беспокоили и не приближались к квартире. Стала угрожать, что выселится только по судебному решению.

Я отправила девушке телеграмму с требованием освободить квартиру до 1 ноября 2019 года, но она ее не получила. В «Вотсапе» мы договорились, что нанимательница съедет, а при встрече ругались еще три часа в присутствии полиции. Когда девушка уехала, я обнаружила, что из квартиры пропали вещи, были разбиты полки холодильника, испорчена столешница кухонного гарнитура. Было очень грязно, поэтому я убирала квартиру частями несколько недель.

Я посчитала, что из 10 000 Р депозита 9000 Р — это плата за октябрь, а 1000 Р — за коммунальные услуги, хотя всего за ЖКУ пришлось заплатить 1251 Р. Я не хотела спорить из-за нескольких сотен рублей, но, получив иск, передумала. Пусть квартирантка выплатит свой долг за коммуналку — 251 Р, а также компенсирует мне моральный вред — 150 000 Р.

Ее иск не признаю: девушка сама виновата в своих тратах. Нужно было платить за квартиру вовремя.

Что сказали суды

Районный суд, первая инстанция: 👎

Дело № 2-653/2020

Женщины добровольно договорились об условиях найма квартиры. Предусмотрели, как часто и сколько нужно платить за жилье, в каком порядке расторгать договор.

Закон разрешает расторгнуть договор в одностороннем порядке, если обе стороны согласились на это. В таком случае тот, кто хочет прекратить отношения, должен уведомить о своем желании другого. С момента, когда вторая сторона получит уведомление, договор считается расторгнутым.

Квартирантка не внесла плату за второй месяц, поэтому собственница получила право в одностороннем порядке прекратить действие договора. Она отправила телеграмму, но нанимательница не пришла на почту ее получить. При этом письмо считается доставленным, если адресат уклонился от его получения и оно вернулось по истечении срока хранения.

Договоренность об оплате ремонта должна быть оформлена дополнительным соглашением к договору найма. Устные договоренности силы не имеют.

Квартирантка ссылается на статью 687 гражданского кодекса, которая якобы не разрешает расторгать договор найма в одностороннем порядке — только через суд. Но эта статья регулирует социальный наем муниципального и государственного жилья, а на отношения между частными лицами не распространяется.

Таким образом, хозяйка квартиры законно расторгла договор, а значит, нанимательнице не полагается компенсация ни убытков, ни морального вреда.

Но и собственница тоже не получит денег: она забыла, что девушка перевела ей 2000 Р на коммунальные услуги и поэтому больше ничего не должна.

Обе женщины не согласились с решением и подали апелляционные жалобы.

Областной суд, апелляция: 👎 👎

Дело № 33-4174/2020

Все законно, оставляем решение в силе.

Кассационную жалобу подала только квартирантка.

Кассационный суд: 👎 👎 👎

Дело № 88-3234/2021

Мы согласны, оснований отменять решение нет.

Тогда нанимательница обратилась в Верховный суд РФ, но он отказался истребовать дело и рассматривать жалобу в заседании. Девушка пошла в Конституционный суд, чтобы тот признал не соответствующими Конституции нормы, которые позволяют наймодателям выгонять жильцов без суда.

Конституционный суд: 🙈

Постановление № 23-П

Вот почему квартирантка неправа.

Одни суды считают, что договор найма можно расторгнуть, только подав иск: якобы это защитит права нанимателей. Другие суды полагают, что владелец квартиры может разорвать договор самостоятельно, — в этом тоже есть смысл. Если наймодатель не сможет по своей инициативе расторгнуть договор без суда и выгнать квартиранта даже при грубом нарушении условий проживания, то у него просто не будет мотивации заключать договор — и рынок найма уйдет в тень. Это повлияет на арендную плату и позволит не платить налоги в бюджет.

Кроме того, расторжение краткосрочного договора через суд может занять столько же времени, сколько действует сам документ, или даже больше. Это ставит квартиросъемщиков в невыгодное положение.

Нужен справедливый баланс интересов: чтобы и наймодатель, и наниматель были защищены. Это возможно, если краткосрочный договор — на срок до года — собственник сможет разрывать без суда. А долгосрочный — только по судебному решению. При этом суд вправе оставить нанимателя в квартире и дать ему время устранить проблемы.

В договоре найма стороны имеют право предусмотреть свои условия, на основании которых могут прекратить отношения. Например, если квартирант испортил имущество или, наоборот, сам нашел недостатки квартиры, о которых не было известно раньше. Но эти условия будут действовать только при добросовестности и собственника, и нанимателя. Нельзя выселить квартиросъемщика из-за маленькой царапины на обоях — как и он не вправе расторгнуть договор, если ему покажется, что летом в квартире слишком душно.

В нашем случае женщина сдала квартиру, чтобы получать деньги, поэтому нельзя назвать расторжение договора произвольным. Оснований пересматривать дело нет.

Что в итоге

Спустя два с половиной года судов история между квартиранткой и пожилой собственницей закончилась. Это не единственный судебный процесс для девушки: в базе судебных дел можно найти ее споры с бывшим работодателем, со стоматологией, с владельцем машины, которую она арендовала и разбила. А еще — с юристами по каждому из дел: девушка требует обратно деньги за проигранные разбирательства.

Но в этом случае ее настойчивость оказалась полезной: разъяснения Конституционного суда будут работать для всех, кто оказался в аналогичной ситуации. На них будут ориентироваться и ссылаться суды.

Я хочу сдать квартиру. Что мне нужно знать?

Заключайте договор максимум на 11 месяцев: тогда он будет считаться краткосрочным и его проще будет разорвать, если наниматель перестанет платить. В документе можно предусмотреть автоматическую пролонгацию на тот же срок.

Включите в договор условие о вашем праве расторгнуть его в одностороннем порядке, если квартирант будет задерживать плату. Письменное уведомление о расторжении направляйте по всем известным адресам нанимателя, на электронную почту и в мессенджеры.

Не нарушайте права квартиросъемщика, даже если он задерживает плату. Не трогайте его вещи, не меняйте замки. Пока договор не расторгнут, наниматель вправе пользоваться помещением.

Любые соглашения оформляйте письменно: например, о зачете стоимости ремонта в качестве платы за квартиру.


Я хочу снять квартиру. Что мне нужно знать?

Об этом мы уже подробно писали в статье о договоре найма. Прочитайте ее, чтобы не остаться с вещами на улице.