Как женщина пыталась купить ребенку квартиру ближе к школе. Но опека не разрешила

Девочка из Тверской области получила в наследство от бабушки с дедушкой 3/4 квартиры в Твери площадью 30,1 м². Оставшаяся часть принадлежала ее родной тете.

Мать и тетя девочки решили продать квартиру за 1 900 000 ₽. При этом 1 400 000 ₽ причиталось бы ребенку, а 500 000 ₽ — ее родственнице. На эти деньги мать хотела купить двухкомнатную квартиру за 685 000 ₽ в небольшом городе Тверской области. Оставшуюся сумму — 715 000 ₽ — женщина планировала зачислить на специально открытый для дочери вклад.

Поскольку девочка была несовершеннолетней, для сделки требовалось согласие органов опеки. Чиновники планы матери не одобрили. Тогда женщина обжаловала отказ опеки в суде.

Мать. Моя дочь получила в наследство 3/4 квартиры в Твери, но нам эта жилплощадь не нужна. Мы живем в двухстах с лишним километрах — в маленькой однушке. Ребенок учится в Андреаполе, и было бы неплохо купить квартиру там. Я задумала продать наследство, купить на вырученные деньги двухкомнатную квартиру поближе к школе и оформить ее на имя дочери.

Для нас это идеальный вариант. Так у ребенка будет своя комната, девочке не придется менять привычный уклад жизни. К тому же в тверской квартире нужен ремонт, а денег на него нет. Сейчас мне приходится вносить коммунальные платежи за эту долю, что тоже ощутимо сказывается на семейном бюджете.

Я попросила у органов опеки разрешения продать жилплощадь дочери, но получила отказ. Прошу суд признать незаконным запрет опеки на сделку и разрешить мне продать долю ребенка с покупкой двушки в Андреаполе.

Органы опеки. Мы все сделали правильно. Эта женщина хочет продать долю ребенка за 1 400 000 ₽, а купит квартиру за 685 000 ₽. Имущество девочки уменьшится.

Кроме того, семья стоит на учете как неблагополучная. Мы следим за ними, помогаем вещами и продуктами. Мать привлекалась к ответственности за неисполнение родительских обязанностей и за то, что ее дочь распивала спиртные напитки. А ведь той не было еще и 14 лет  .

У семьи есть долги за коммунальные услуги — 237 000 ₽. Тетя девочки также задолжала управляющей компании и коммунальщикам 136 518 ₽.

У нас были все основания полагать, что сделка нарушит интересы ребенка. Наш отказ законный.

Чтобы продать недвижимость ребенка, нужно предварительно получить разрешение органа опеки и попечительства. Ведомство не вправе одобрить сделку, если в результате стоимость имущества несовершеннолетнего уменьшится  .

Женщина хочет продать долю в квартире стоимостью 1 400 000 ₽ и купить дочери двушку стоимостью всего 685 000 ₽. Очевидно, что имущественное положение девочки от этого ухудшится: стоимость принадлежащей ей недвижимости снизится вдвое.

Опека обследовала однушку в Твери и пришла к выводу, что квартира находится в запущенном состоянии, повсюду плесень. Но если сделать ремонт, там можно будет жить. В квартире, где девочка живет сейчас, условия удовлетворительные, это проверено.

Женщина утверждает, что у нее нет денег ни на ремонт, ни на оплату коммунальных услуг, ни на переезд в Тверь. Но они могли бы переехать в Андреаполь, где учится дочь.

По закону опека может согласовать уменьшение стоимости имущества, если этого требуют интересы самого ребенка. Но только в исключительной ситуации — например, когда требуются деньги на дорогостоящее лечение.

Семья стоит на учете в органах опеки как находящаяся в социально опасном положении. Мать плохо выполняет свои родительские обязанности, девочка часто пропускает занятия в школе. Один месяц она вообще провела в реабилитационном центре. В таких условиях нет гарантий, что остаток денег после покупки квартиры пойдет на ребенка.

Опека правильно отказала в продаже. В иске отказываю.

Женщина не согласилась с решением и обжаловала его в областном суде.

Мать не объяснила, что заставляет ее продать жилье в областном центре. Да, она не может оплачивать коммунальные услуги в тверской квартире и сделать там ремонт. Но это не значит, что надо распродавать имущество ребенка.

Решение районного суда оставляем в силе.

Истица не остановилась и подала кассационную жалобу.

Коллеги правы, оставляем в силе запрет органа опеки.

Женщина очень хотела купить двушку — и дошла до Верховного суда.

Органы опеки не должны произвольно запрещать родителям продавать имущество детей, если такая сделка не соответствует формальным нормам  . А если родитель обжалует в суде запрет опеки на сделку, нужно учитывать жизненные обстоятельства конкретной семьи  .

Суды не учли, что женщина с двумя детьми живет в однокомнатной квартире в поселке недалеко от Андреаполя. Переехать в Тверь семья не может, поскольку в квартире, доставшейся от дедушки с бабушкой, жить невозможно. Там нужно делать ремонт, который матери не по карману. Она нигде не работает, так как одна воспитывает маленького ребенка. Женщина и так обращалась в органы социальной защиты за помощью: у нее нет денег даже на оплату коммунальных услуг. В таких условиях долг за квартиру в Твери будет только расти.

Мать хочет продать квартиру, чтобы переехать в Андреаполь, где учится старшая дочь. Тогда у девочки появится своя комната, ей не нужно будет каждый день ездить из поселка в школу.

Опека даже не стала обследовать квартиру, которую собиралась купить женщина. Чиновники ухватились за формальность: стоимость принадлежащего ребенку имущества уменьшится. Но нет доказательств, что орган опеки запретил сделку именно в интересах девочки  .

Суды тоже лишь формально проверили, соответствует ли решение опеки правовым нормам, и не учитывали жизненные обстоятельства семьи. В этом случае нельзя утверждать, что опека действовала законно  .

Судебные акты отменяем. Обязываем опеку пересмотреть заявление женщины.

Теперь опека обязана пересмотреть свое решение. Однако с момента обращения матери в суд прошло больше года. За это время квартиру в Андреаполе могли продать, да и в целом цены на недвижимость изменились. Размер долга за коммунальные услуги, скорее всего, увеличился.

Вероятно, женщине нужно будет с нуля выстраивать другую сделку. Правда, на этот раз органу опеки придется быть более сговорчивым и внимательно изучить все проблемы и потребности семьи.

Найти баланс будет непросто, ведь опека беспокоилась не на пустом месте. Она знала о долгах, трудном положении женщины с двумя детьми и о том, что мать не всегда исполняет свои родительские обязанности. Если бы более дешевое жилье захотела купить благополучная семья, не факт, что им отказали бы. Возможно, органы опеки учли бы все факторы: что новая квартира будет больше старой по площади и в том городе, где учится ребенок.

С одной стороны, эта ситуация — возможность выбраться из финансовой ямы. А с другой — неизвестно, как сложится жизнь семьи дальше и сможет ли опека эффективно обеспечить, чтобы деньги со счета тратились только в интересах девочки.

Планируя продать детскую долю, подготовьтесь к разговору с опекой. Заранее выясните, какие документы потребуются. Если формально имущественное положение несовершеннолетнего ухудшается, для опеки понадобится убедительное обоснование сделки.

Чтобы обменять жилплощадь в городе на менее дорогую в сельской местности, можно сослаться на проблемы со здоровьем у ребенка и получить соответствующие медицинские справки. Или в качестве преимуществ нового жилья назвать лучшую социальную инфраструктуру, если рядом с новым домом больше школ, поликлиник, спортивных и культурных центров, мест для прогулок.

Распоряжаться деньгами с детского счета можно только с согласия опеки и в интересах ребенка — например, на его лечение или обучение. Опека может не дать согласие потратить деньги даже на приобретение другого жилья — при условии, что несовершеннолетний уже обеспечен жильем. В одном деле мать пыталась оспорить такой отказ в суде, но не смогла. Подробнее о том, как получить разрешение опеки, чтобы снять деньги со счета ребенка, мы писали в другой статье.

Если вы только выделяете доли детям, учтите: как правило, чем меньше доли, тем легче в будущем доказать опеке, что вы улучшаете имущественное положение ребенка, когда продаете одну квартиру и покупаете другую.

Объясню на примере. В квартире площадью 60 м² ребенку принадлежит 6 м². Родители хотят купить взамен этой квартиры более дорогую двушку площадью 50 м² и выделить несовершеннолетнему 10 м². Такую сделку опека, скорее всего, одобрит.

Нельзя выделить долю менее 6 м² общей площади. Но это ограничение работает не всегда. Например, при покупке жилья с участием маткапитала можно выделить и меньше.