В Иркутской области развелись муж и жена. В собственности супругов была квартира — в равных долях. Но в документах собственником был указан только муж. И пока жена делила все после расторжения брака, он взял и продал квартиру родственнику. А тот — реальному покупателю.

Для покупателя все было чисто: вот квартира, у продавца все в порядке с правами и согласиями. Он и подумать не мог, что у предыдущего собственника какие-то проблемы с разделом имущества.

Но жена про квартиру не забыла. Она узнала, что жилье продано, и попыталась признать договор недействительным, чтобы получить свою половину. Получается, ничего не подозревающий покупатель должен был отдать ей часть, за которую заплатил.

Дело дошло до Конституционного суда: все предыдущие инстанции разобраться не смогли. Решение Конституционного суда — очень важное не только для тех, кто состоит в браке или разводится, но и для покупателей квартир. Внезапно может оказаться, что оплаченное или ипотечное жилье нужно отдать прежним владельцам.

Вот что нужно учитывать, чтобы считаться добросовестным приобретателем и не остаться без квартиры.

Аргументы сторон

Жена. Мы с мужем развелись. Он продал квартиру своему родственнику, я стала за нее судиться. Квартиру мы покупали в браке и оформили на мужа, но это общее имущество. Суд я выиграла — ту сделку признали недействительной. Но оказалось, что родственник мужа уже продал квартиру кому-то еще. Я на это согласия не давала — фактически мою долю продали без разрешения. Прошу признать договор купли-продажи недействительным и вернуть мне половину этой квартиры.

Покупатель. Когда я покупал эту квартиру, добросовестно проверил документы продавца. Согласий бывших жен там не предполагалось, обременения на квартире не было. С момента предыдущей сделки прошел год. А после развода бывших собственников прошло уже больше трех лет — значит, срок давности закончился. Отдавать квартиру я не буду.

Муж. А я что? Я продал квартиру, Росреестр все зарегистрировал. Что там с ней было дальше, меня не касается — разбирайтесь с бывшей женой сами.

Что сказали суды?

Мы признаем право собственности женщины на ½ долю в квартире.

Квартира продана, хотя продавец — бывший муж — не имел на это права. Возвращать имущество новый собственник не хочет. Женщина требует изменить запись о владельце квартиры в Росреестре и отдать ей жилье.

Первым покупателем квартиры стал родственник мужа. На тот момент брак был расторгнут, но позднее женщина отсудила часть жилья. Родственник, купивший квартиру, знал, что супруги развелись и что мужчина не имел права продавать общую недвижимость. При этом он ничего не проверил и согласия бывшей жены на сделку не попросил. Этот договор купли-продажи признан недействительным. Сейчас у квартиры новый собственник. Но он должен вернуть недвижимость женщине.

Срок давности по такому требованию начнет течь не со дня продажи квартиры мужем, а со дня признания этого договора недействительным. Получается так: муж продал квартиру в 2016 году, договор стал недействительным в 2018. То есть в 2019 году бывшая жена может требовать возврата жилья уже от второго покупателя.

Новый собственник хоть и не знал о семейных разборках, но теперь должен вернуть женщине ½ оплаченной им квартиры. Право собственности в Росреестре будет переоформлено автоматически на основании решения суда.

Эти выводы поддержали все инстанции, включая Верховный суд. Всем показалось правильным, что бывшая жена может спустя годы и после нескольких сделок забрать часть квартиры.

Новый собственник квартиры с этим не согласился и дошел до Конституционного суда. Там он попробовал оспорить положения гражданского кодекса, по которым при незаконной продаже нужно возвращать имущество первоначальному владельцу.

И вот это решение Конституционного суда — уже не выводы по конкретному делу, а, по сути, толкование закона, которое могут применять все.

Конституционный суд:

Постановление № 35-П

Если имущество приобретено у человека, который не имел права его продавать, а покупатель не знал и не мог знать о таких проблемах, то собственник может забрать такое имущество, только если:

  1. оно было утеряно;
  2. оно было похищено;
  3. оно выбыло из владения помимо его воли.

Конечный покупатель в этом деле считает, что квартиру у него забрали незаконно. Он действовал добросовестно и осмотрительно, а недействительной признана не его сделка, а договор между мужем женщины и его родственником.

Получается, все честные покупатели рискуют потерять жилье, если какая-то из предыдущих сделок будет недействительной. Например, если выяснится, что в цепочке продаж не хватило согласия супруга.

Вот как должен работать закон в таких ситуациях:

  1. Никто не может быть произвольно лишен жилья.
  2. Права добросовестных приобретателей должны быть защищены, если те заплатили за жилье, а одна из предыдущих сделок оспорена.
  3. Добросовестность участника сделки предполагается, потому что он ориентируется на данные Росреестра.
  4. Супруг может распоряжаться общим имуществом, только если есть нотариальное согласие второго.
  5. Если согласие не получено, супруг с нарушенным правом может требовать признания сделки недействительной в течение года со дня, когда должен был узнать о ее совершении.
  6. Основанием для недействительности сделки может стать отсутствие полномочий у того, кто ее совершил. Но нужно доказать, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать об этом.
  7. Если сделка все же будет признана недействительной, каждая из сторон должна вернуть другой все полученное имущество или возместить его стоимость.
  8. Если имущество, которое продали без согласия супруга, уже находится у другого лица, этот приобретатель лишается права собственности. А собственник, который оспорил первую сделку, может требовать от него возврата имущества.
  9. Из-за особенностей оформления общего имущества супругов в Росреестре может не оказаться записи о том, что у квартиры есть еще один собственник. И никаких указаний, что жилье в совместной собственности, тоже не будет. Квартирой владеют оба супруга, а по документам собственник только один из них.
  10. Покупатель квартиры полагается на данные единого реестра недвижимости и не обязан выяснять, находилась ли квартира в общей собственности и не продавалась ли она ранее без согласия супруга. Если бы была такая обязанность, в чем тогда смысл ЕГРН?
  11. А вот бывший супруг, который не указан в данных Росреестра как собственник, должен сам принять меры по контролю за имуществом — если заинтересован в его сохранности. Он может указать свои данные в сведениях о квартире.
  12. Если бывший супруг не принял меры по защите общего имущества от продажи после развода, ответственность за последствия сделок нельзя накладывать на добросовестного покупателя, который ориентируется на ЕГРН.
  13. В этой истории можно считать, что бывшая жена не интересовалась судьбой общей квартиры или доверяла распоряжение ею бывшему мужу. А значит, квартира продавалась не против ее воли.
  14. Свои права женщина может защитить, обратившись с требованиями к бывшему супругу, который продал квартиру без ее согласия. А второй покупатель точно не мог располагать сведениями об их отношениях.

Зря забрали полквартиры у нового собственника. Пересматривайте дело по закону и не сваливайте на добросовестного покупателя ответственность, которая лежит на бывших супругах.

А законодатели пусть вносят изменения в нормативные акты насчет регистрации общей собственности, чтобы покупатели недвижимости не рисковали из-за раздела имущества.

Это толкование нужно применять всем и всегда.

Что в итоге

Дело будут пересматривать. Очевидно, что половину квартиры вернут второму покупателю. А бывшая жена не получит часть жилья, потому что сразу не приняла меры по защите своей доли имущества.

В других подобных историях суды будут применять такой же подход. И, возможно, появятся уточнения в правилах регистрации недвижимости: если жилье в совместной собственности супругов, об этом будут делать какую-то пометку в ЕГРН.

Как защитить общее имущество от продажи

Есть несколько вариантов, пока супруги в браке, разводятся или делят имущество. Даже без изменений в законах:

  1. Выделить супружескую долю. Муж или жена может выделить долю в общем имуществе, чтобы в Росреестре были указаны права каждого, например на ½ квартиры. Тогда продажа будет возможна только через нотариуса и без второго собственника ничего не выйдет.
  2. Запретить сделки без личного присутствия. Никаких доверенностей и продаж без согласия. Любая сделка с квартирой пройдет, только если второй супруг лично придет на регистрацию.
  3. Подать ходатайство о запрете сделок. В иске по разделу имущества можно сразу попросить суд наложить ограничения на сделки со спорной квартирой. В реестре будет пометка, и супруг не сможет продать или подарить общую недвижимость.
  4. Проверять данные о квартире в ЕГРН. Сейчас выписку по любой недвижимости можно получить на госуслугах за символическую сумму. Кто угодно может проверить собственника, даже если сам не имеет отношения к объекту. Хотя бы раз в квартал стоит проверять, не изменились ли данные в реестре, чтобы успеть оспорить сделку и защитить свои права.

Как проверять квартиру при покупке

Постановление Конституционного суда не означает, что можно покупать любую квартиру без проверок. Это решение гарантированно защитит только при совпадении таких условий:

  1. Покупатель добросовестный.
  2. Оспорена не его сделка, а какая-то из предыдущих.
  3. Супруг, который пытается вернуть имущество, раньше не принял меры для его защиты.

Риски потерять квартиру даже после чистой продажи все равно остаются, поэтому нужно узнать о переходе прав за весь период — это можно сделать через госуслуги. Если есть сомнения относительно какой-то из прошлых сделок, стоит оценить риски.

Вот в каких случаях сделка может оказаться рискованной:

  1. Для покупки квартиры был использован маткапитал.
  2. Продавец — пожилой человек.
  3. В числе собственников есть дети до 18 лет. Или они прописаны в квартире.
  4. Продавец состоит в браке или недавно развелся.
  5. За последние три года было подозрительно много переходов права собственности.
  6. Квартира досталась по наследству.
  7. На квартире есть обременение.
  8. Цена ниже рынка.
  9. Одна из сторон сделки действует по доверенности.
  10. У собственника есть долги или с ним кто-то судится.