Когда я выиграл квартиру, друзья сказали, что такое могло произойти только со мной.

Моя жизнь — череда случайностей, ужасных или отличных событий. Например, мне повезло выиграть квартиру, но не везло раньше: я стал жертвой воров и мошенников, перенес онкологическое заболевание. Когда мне сообщили о выигрыше, я не поверил и до последнего считал, что это затянувшийся розыгрыш. Из статьи узнаете, как все было, почему я не живу в этой квартире и сколько должен теперь заплатить в виде налогов государству за такую везучесть.

А теперь все подробно и поэтапно.

Все, что нужно знать о недвижимости
Лучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно

Переезд в Москву

Мне 26 лет, я счастливо женат. Родился и вырос в Санкт-Петербурге. Но в 2016 году устроился работать в «Рокетбанк» и переехал жить в Москву.

Сначала снимал квартиру у дальних родственников. За убитую однушку платил 20 000 Р плюс 2000—3000 Р по счетчикам. Квартира расположена в Марьине, а я работал в районе метро «Менделеевская» и тратил на дорогу около полутора часов: 15 минут шел до станции и 1 час 10 минут ехал в метро.

Через три месяца я психанул, и мы втроем с коллегами сняли трехкомнатную квартиру в Отрадном. Каждый жил в отдельной комнате. За аренду платили 45 000 Р в месяц и еще 5000 Р в месяц по счетчикам. Сумму делили на троих, получалось, что каждый платил по 15 000 Р в месяц за аренду и по 1700 Р по счетчикам. Это дешевле, чем я платил за квартиру родственникам, и в два раза ближе к работе.

Моя зарплата в банке постепенно росла, и за четыре года я переезжал еще четырежды — каждый раз все ближе к офису, пока не начал жить через дорогу от него.

В 2020 году «Рокетбанк» закрылся. Я устроился работать в ИТ-компанию менеджером проектов по поддержке пользователей и переехал в отдельную однокомнатную квартиру площадью 31,4 м². Сейчас в этой квартире я живу с супругой. За аренду платим 43 000 Р в месяц и около 1500 Р — по счетчикам.

За семь переездов по Москве у меня никогда не было конфликтов с арендодателями, а с последней собственницей квартиры вообще сложились отличные отношения. Поэтому мы с супругой вкладываемся в арендованную квартиру: поменяли страшный шкаф-купе на аккуратный из «Икеи», старый диван — на икеевскую же кровать, установили кондиционер и посудомойку.

До выигрыша я собирался пройти курс Тинькофф Учебника «Как взять ипотеку и не прогадать», но всерьез об ипотеке не думал. У моей семьи есть очень большая квартира в Петербурге, поэтому вопрос покупки своего жилья не стоял, а аренда — это определенная свобода. С женой мы планировали переезд из России после окончания ее обучения, но это случится еще через полтора года. Пока готовимся, хотя геополитические проблемы этот процесс сильно ускорили.

Вакцинация и ревакцинация от коронавируса

В декабре 2020 года в России стартовала масштабная вакцинация от COVID-19, а через два месяца в сети появилась публикация Lancet об эффективности вакцины. Она убедила меня, что прививаться безопасно и нужно, поэтому я решил сделать прививку.

До 2021 года я пользовался услугами бесплатной медицины: по полису ОМС прикрепился к районной поликлинике. В целом меня все устраивало. Например, в 2019—2020 годах я перенес онкологическое заболевание, лечение которого почти целиком покрыло государство. Конечно, уровень сервиса бесплатной медицины не дотягивает до услуг коммерческих медцентров. Мне не нравится, что на прием к профильному врачу — эндокринологу, неврологу и другим — нужно записываться за месяц или на два, а попасть можно только через терапевта.

Первый раз я вакцинировался также по ОМС в городской поликлинике № 6. Первым компонентом привился 25 февраля 2021 года. Прививку перенес легко. Через 21 день привился вторым компонентом, а к вечеру поднялась температура. Других симптомов недомогания не было.

Летом 2021 года работодатель оформил мне полис ДМС, а в октябре пришла пора для ревакцинации. Мы с женой Юлей все делаем вместе и ревакцинироваться решили в один день — 27 октября 2021 года. В этот день в Институте РАН, где Юля работает молекулярным биологом, проводили массовую ревакцинацию. А я на эту же дату записался на прививку по полису ДМС, потому что коммерческая клиника располагается рядом с офисом.

Розыгрыш призов

Первый компонент мне ввели 27 октября, а 10 ноября позвонили из клиники. Оказалось, что мне забыли дать на подпись согласие на прививку. Сотрудница медцентра попросила подойти в ближайшее время и подписать документ.

Я пытался отказаться: не хотел разводить бюрократию. На это мне ответили, что, возможно, я что-то выиграл.

Я слышал, что в Москве проводят розыгрыш среди вакцинированных. Но не знал, какой приз получит победитель и как принять участие. Поэтому даже не думал, что после вакцинации автоматически участвую в конкурсе.

Клиника расположена в пяти минутах от офиса. Я сразу же сходил и подписал согласие. Спросил, какой приз и как его получить. Но сотрудники клиники сказали, что мне позвонят.

Сразу же написал жене про приз
Сразу же написал жене про приз

Но все было не так просто, поскольку в тот момент я менял документы. Мы с Юлей поженились 18 сентября 2021 года. После свадьбы я взял ее фамилию. Новый паспорт получил между двумя компонентами — 8 ноября. Когда узнал про возможный приз, мне еще оставалось поменять полис ОМС.

Вторым компонентом вакцины мы с женой прививались 17 ноября. В этот же день я подал заявление на замену полиса ОМС на сайте mos.ru. На главной странице увидел баннер акции «Вакцина — твой ключ к здоровью» и перешел по ссылке. Из условий понял, что полностью им соответствую. Я старше 18 лет, у меня есть московский полис ОМС, и первым компонентом вакцины привился в день старта акции — 27 октября.

На странице акции подробно расписаны условия. Источник: mos.ru
На странице акции подробно расписаны условия. Источник: mos.ru

На странице акции можно было проверить, выиграл участник или нет. Для этого в поля формы нужно ввести номер полиса ОМС и узнать результат. Естественно, я ввел свой номер и не поверил глазам, когда увидел, что выиграл квартиру.

Перепроверил — ввел номер ОМС еще раз. Сервис подтвердил результат, но я все равно стал искать другие подтверждения. Кроме этого, я нашел запись розыгрыша на канале «Москва-24» и узнал, что всего было 187 тысяч участников.

Я ввел номер полиса ОМС и узнал, что выиграл
Я ввел номер полиса ОМС и узнал, что выиграл
На одной из страниц портала я нашел список четырех победителей, среди которых мои имя и отчество. Последние цифры номера телефона тоже совпадали
На одной из страниц портала я нашел список четырех победителей, среди которых мои имя и отчество. Последние цифры номера телефона тоже совпадали
В новостном разделе портала были опубликованы имена счастливчиков
В новостном разделе портала были опубликованы имена счастливчиков

Около четырех часов я сидел в шоке в офисе, не мог сосредоточиться на работе, поэтому отпросился.

Жена приехала забрать меня из Сити, так как я вообще был не в себе. На внешний мир не реагировал, была заторможенная реакция — шок в чистом виде. Юля купила маленькую бутылку вина, которую я сразу же выпил. После этого начал потихоньку приходить в себя. А вечером поднялась высокая температура после прививки.

О призе сразу же написал жене — первая стадия принятия
О призе сразу же написал жене — первая стадия принятия
Руководитель поняла мое состояние и отпустила с работы пораньше
Руководитель поняла мое состояние и отпустила с работы пораньше

Первого декабря мне позвонили с незнакомого номера. Сказали, что из мэрии, и поздравили с призом. Пообещали, что позже со мной свяжется застройщик. Срок не уточнили, но я и не спрашивал. Наверное, еще до конца не отошел от переполнявших меня эмоций, поэтому не спросил, какую квартиру я выиграл, где она расположена и как получить приз. Позвонивший спросил, согласен ли я дать интервью телеканалу «Москва-24». Я согласился, но интервью не состоялось: организаторы акции и сотрудники канала мне больше не звонили.

После разговора на портале мэрии я проверил номер, с которого мне звонили. Он указан на странице акции.

В тот момент меня волновали документы, которые я менял из-за смены фамилии. Получилось, что, когда я прививался первым компонентом, у меня был старый паспорт и старый полис ОМС. В начале ноября я получил новый паспорт и подал заявление на смену полиса. Вторым компонентом прививался по новому паспорту, но со старым полисом ОМС.

Я переживал, как буду доказывать, что это я выиграл. Позвонил в страховую компанию, и мне объяснили, что номер полиса ОМС сохраняется. Но я все равно волновался, пока 17 декабря не получил полис на руки. Действительно, номер полиса остался прежним.

К этому времени первый шок прошел, я свыкся с фактом, что скоро получу квартиру. Но от застройщика мне не звонили. Еще нервы регулярно щекотала бабушка. Она настаивала, чтобы я шел в мэрию и требовал квартиру.

Но я спокойно ждал и дождался. Вечером 28 декабря позвонил менеджер застройщика — компании «Крост». Он сказал, что выигранная квартира находится в ЖК «Михайловский парк», площадь квартиры — 36,9 м². И коротко объяснил, как будет проходить оформление.

Подписание документов на квартиру

Менеджер попросила прислать копию паспорта на электронную почту. После разговора я проверил: адрес почты совпадает с адресом, который указан на сайте компании. Убедился, что не мошенники, и отправил копию паспорта, чтобы менеджер подготовила договор.

Немного пришлось понервничать, когда узнал, что фактический застройщик — компания «ПИК». Но ЖК «Михайловский парк» построила организация «Скайтауэр Груп» — дочернее предприятие компании «ПИК», а квартиру мне передает «Крост». Объясню, как такое получилось.

В марте 2019 года «Крост» стал дольщиком и заключил договор долевого строительства. За мою квартиру на стадии котлована компания заплатила 5 916 103,2 Р. Предполагаю, что «Крост» планировал продать ее дороже после сдачи дома. Но вмешался ковид, квартира осталась непроданной, и ее выставили в качестве приза.

После новогодних каникул — 10 января 2022 года — мы с менеджером «Кроста» встретились в МФЦ, чтобы подписать договор о безвозмездной уступке прав требования к договору долевого участия. В договоре прописано, что я могу требовать от застройщика передать мне в собственность однокомнатную квартиру площадью 36,9 м². Таким образом, я становлюсь дольщиком вместо ПСФ «Крост» и самостоятельно решаю, как распорядиться квартирой.

Сделку зарегистрировали в Росреестре, и 31 января 2022 года я получил зарегистрированный договор.

Что делать дальше — я не знал, а сопровождение со стороны организаторов акции закончилось 10 января, когда мы подписали договор о переуступке прав на квартиру. И я решил обратиться к застройщику — в компанию «ПИК» через сообщение во «Вконтакте».

Мне ответили и попросили прислать заказным письмом копию договора и ксерокопию паспорта. Самому их нельзя было отвезти из-за пандемии COVID-19. Я в тот же день подготовил и отправил письмо, а через день его получили сотрудники ПИКа.

Застройщик зарегистрировал у себя мои документы. После этого на сайте ПИКа я смог войти в личный кабинет и посмотреть информацию о квартире.

Из сведений в личном кабинете я узнал, что площадь квартиры на 0,2 м² больше. Источник: pik.ru
Из сведений в личном кабинете я узнал, что площадь квартиры на 0,2 м² больше. Источник: pik.ru

Что из себя представляет мой ЖК

Через поисковую систему нашел информацию о ЖК «Михайловский парк». Оказалось, что жилой комплекс расположен в Юго-Восточном административном округе. До работы можно добраться двумя маршрутами. На метро доехать от станции «Окская» или «Рязанский проспект». Или от дома на экспресс-автобусе доехать до метро «Таганская» в центре. На дорогу уходит 20—40 минут.

На сайте застройщика «ПИК» я посмотрел схему и фотографии ЖК. Мне понравилось, что в обычном жилом комплексе светлые и открытые подъезды, доступная городская среда — никаких лестниц, все ровно. Внутренний двор-парк — без машин, безбарьерная среда, большие окна и аккуратные фасады с нишами под сплит-системы, которые не портят внешний вид дома, есть интересные детские площадки и многое другое.

На мой взгляд, такой подход соответствует уровню Швеции или Норвегии. Удивило, что в России могут строить хорошие ЖК, а не только стандартные коробки — например, как на Парнасе в Санкт-Петербурге, которые называют гетто-человейниками. До человейников сложно добраться, потому что туда ходит пара маршрутов автобусов, и те всегда переполнены. Дома высокие и стоят близко друг к другу, во дворах нет ни парковки, ни детской площадки, да и двора как такового нет — одна большая парковка. В таких человейниках может не быть школы, детского сада, поликлиники, почты.

Если придирчиво рассматривать «Михайловский парк», тоже можно найти недочеты:

Приемка квартиры у застройщика и устранение недостатков

Срок сдачи дома — второй квартал 2022 года. Но уже в первых числах февраля можно было записаться на приемку квартиры. Я записался на 8 февраля. Поскольку я плохо разбираюсь в строительстве и недвижимости, то нанял приемщика по рекомендации коллег.

В день осмотра менеджер заселения передал ключи, и мы поднялись в квартиру.

Приемщик осмотрел квартиру и нашел много замечаний. Он напечатал претензии на телефоне, а я переслал их менеджеру заселения. Менеджер внес замечания в акт приема-сдачи квартиры, распечатал документ и принес мне подписать.

Ключи от квартиры — в этот момент понимаешь, что все это происходит наяву
Ключи от квартиры — в этот момент понимаешь, что все это происходит наяву
Акт осмотра с 16 замечаниями
Акт осмотра с 16 замечаниями

Менеджер пообещал, что застройщик устранит замечания и меня пригласят на повторный осмотр. Я вернул ключи, но звонка так и не дождался. Звонил сам, писал и требовал устранить неисправности.

В целом претензии были небольшие: замазать трещины на оконном проеме, заменить наличник на входной двери, очистить краску с контактов заземления в розетках. Из крупных недочетов только один — неровная стена на кухне. Визуально заметно несильно, но угловую кухню установить нельзя.

Застройщик отказался добровольно исправлять неровную стену. Предложил сначала провести экспертизу, которую проводят его специалисты. Если я буду не согласен с результатами экспертизы, решать проблему придется в суде. Я решил этим не заниматься.

Через две недели, 25 февраля, меня пригласили на повторную приемку. Я опять приехал с приемщиком. Мы проверили недочеты по списку, оказалось, что исправили не все — например, сохранился скрип ламината в комнате, остались небольшие неровности на стенах. Менеджер ПИКа начал угрожать, что квартиру введут в эксплуатацию принудительно, если я снова ее не приму. Приемщик тоже рекомендовал подписать акт, иначе устранения недостатков можно будет ждать месяцами, а жить в квартире в это время нельзя.

Я согласился и подписал документ с условием, что недостатки будут устранены силами застройщика. С этого момента я несу ответственность за квартиру и плачу коммуналку.

Подрядчики ПИКа постепенно устраняли недостатки, но в неудобное мне время, обычно утром, и по одному, поэтому мне приходилось регулярно ездить в квартиру.

Оформление в собственность

После подписания акта я оформил квартиру в собственность. А когда получил выписку, подал запрет на проведение любых операций с этой квартирой без моего личного присутствия.

Мы с женой были зарегистрированы по разным адресам: я — в Петербурге, жена — в Московской области. А с 24 марта мы прописались в нашей квартире.

Казалось бы, на этом бумажная волокита закончилась. Но меня ждал сюрприз от управляющей компании — «ПИК-комфорта». По какой-то причине лицевой счет на квартиру был открыт на постороннего человека. Я узнал об этом, когда получил квитанцию на оплату коммунальных услуг. Номер квартиры указан мой, а ФИО — чужие.

Пришлось навестить офис заселения и открыть счет на мое имя. Правда, это случилось только через полтора месяца. Я должен был платить коммунальные платежи с 25 февраля, но первую квитанцию на свое имя получил в июле.

Кроме этого, в личном кабинете «ПИК-комфорта» до сих пор не отображаются счетчики и я не могу оставлять показания. Объясняют они это переходом на новое программное обеспечение. Пока плачу по нормативу и жду, когда пересчитают.

Когда в личном кабинете налогоплательщика появилась информация о квартире, я придумал ей забавное имя. Источник: nalog.ru
Когда в личном кабинете налогоплательщика появилась информация о квартире, я придумал ей забавное имя. Источник: nalog.ru

Обустройство

Сейчас мы живем в центре, а квартира расположена за Третьим транспортным кольцом. Но, возможно, позже нам придется в ней жить — например, если возникнут финансовые проблемы. И хотя квартиру планировал сдавать, ремонт делал «под нас».

План квартиры. Я взял у приемщика линейные размеры стен и нарисовал план в сервисе «Ремпланнер» — базовыми функциями можно пользоваться бесплатно, и есть большой выбор мебели для визуализации.

Сначала хотел обставить квартиру, как на плане. Но получалось очень дорого — мы бы истратили все отложенные деньги. Поэтому отказался от вещей, без которых прожить можно. В комнату не стал покупать стол и кресло, а вместо дивана на кухню купил стулья.

Когда покупал мебель и технику, чувства были двоякие: вроде квартиру выиграл, но вкладываешься, вкладываешься и вкладываешься.

План квартиры в сервисе. Источник: remplanner.ru
План квартиры в сервисе. Источник: remplanner.ru
Базовый вариант обустройства. Источник: remplanner.ru
Базовый вариант обустройства. Источник: remplanner.ru

Чек-лист расходов. Чтобы ничего не забыть, я составил чек-лист в Notion. В документе несколько разделов:

Если в голову приходила спонтанная идея, я добавлял ее в соответствующий раздел. Выполненные пункты вычеркивал.

В разделе «Что сделать» четыре пункта пока не выполнены. Источник: notion.so
В разделе «Что сделать» четыре пункта пока не выполнены. Источник: notion.so

Техника. Я хотел сдавать квартиру как можно дороже, поэтому принял решение покупать новую технику и мебель, а не обставлять квартиру вещами с «Авито». Из старых вещей привез в квартиру свой пылесос. Для арендованного жилья он был громоздким, поэтому туда мы купили новый маленький.

Покупать технику в квартиру начал в середине февраля. К этому времени личных сбережений уже не осталось, и я покупал технику по кредитной All Airlines Premium. Заказывал в основном на «Яндекс-маркете», потому что банк возвращал 10% в виде кэшбэка. Только микроволновку я купил в «М-видео» — применил несколько разных акций и списал накопленные баллы. Из цены 4999 Р удалось сэкономить 1426 Р.

По ценам «новой реальности» я купил только посудомойку, чтобы встроить в кухонный гарнитур. Сейчас понимаю: хорошо сделал, что не затягивал с покупкой техники, — из-за геополитических проблем цены возросли.

За четыре дня техника подорожала на 30—40%. Источник: market.yandex.ru
За четыре дня техника подорожала на 30—40%. Источник: market.yandex.ru

Мебель и посуда. Все необходимое покупал в «Хофф», потому что в этом магазине можно оформить рассрочку: свободных денег не осталось совсем, а «Икея» была сильно дороже. В «Хофф» я заказал кухню, шкаф, кровать, матрас, духовку, плиту, вытяжку, посуду, чайник, столовые приборы, ножи, кастрюлю и сковородку, раковину и смеситель на кухню и разные мелочи.

Рассрочку оформил на максимально долгий период — на год. Сейчас выплачиваю по 16 440 Р в месяц, последний платеж будет 1 марта 2023 года. Остальная техника — с «Маркета».

Кухню и шкаф собирали мастера из «Хофф». На сантехнические, электрические работы, сборку системы хранения и уборку искал исполнителей на «Яндекс-услугах». Суммарно на услуги разных мастеров я потратил 44 128 Р.

Самостоятельно собрал только кровать, стол, стулья и обувницу. Еще сам выносил коробки и другой мусор — его было огромное количество.

Электроприборы. После заказа в «Хофф» мне начислили 6118 баллов. На эти баллы я купил LED-свет во всю квартиру и зеркало в ванную.

16 мая клинеры сделали генеральную уборку, и квартира была готова к сдаче.

Расходы. Чтобы знать, сколько я потратил на квартиру, расходы записывал в отдельную таблицу. При этом не учитывал, сколько потратил на дорогу до квартиры и обратно и на еду в ней. Заказ в «Хофф» выплачиваю в рассрочку, но в таблице указал сумму целиком.

Потратил на оформление и обустройство квартиры 346 289 Р

Большая закупка в «Хофф» 197 267 Р
Посудомойка 36 290 Р
Холодильник Indesit DS 318 W 21 439 Р
Стиральная машина Candy CSS34 1062D1-07 14 039 Р
Сборка кухни 9579 Р
Установка зеркала, карнизов, полотенцесушителя 7960 Р
Дополнительные работы для сборки кухни 7340 Р
Потолочные LED-светильники 7079 Р
Подключение сантехники на кухне 5690 Р
Микроволновка Gorenje MO17E1W 3573 Р
Повторные услуги приемщика 3000 Р
Услуги приемщика 5200 Р
Генеральная уборка 4410 Р
Пылесос Kitfort КТ-523-1 2790 Р
Зеркало в ванную 2350 Р
Подключение посудомойки 2300 Р
Сборка шкафа 2149 Р
Подключение светильников 2000 Р
Госпошлина за регистрацию права собственности на квартиру 2000 Р
Сборка гардеробной 1500 Р
Подключение стиральной машины 1500 Р
Карнизы 1394 Р
Решение проблемы с плитой плиты и электрощитом: возникли проблемы с проводкой 1000 Р
Дополнительные работы для подключения стиральной машины: мастер установил шаровой кран, чтобы перекрыть воду для стиралки 1000 Р
Трубы на кухню 976 Р
Утюг Lumme LU-1130 724 Р
Папка для документов 380 Р
Удалитель клея 392 Р
Вешалки 339 Р
Печать документов для ПИКа 216 Р
Госпошлина за регистрацию договора переуступки прав в Росреестре 175 Р
Отправка письма в ПИК 134 Р
Батарейки для пульта 104 Р
Большая закупка в «Хофф»
197 267 Р
Посудомойка
36 290 Р
Холодильник Indesit DS 318 W
21 439 Р
Стиральная машина Candy CSS34 1062D1-07
14 039 Р
Сборка кухни
9579 Р
Установка зеркала, карнизов, полотенцесушителя
7960 Р
Дополнительные работы для сборки кухни
7340 Р
Потолочные LED-светильники
7079 Р
Подключение сантехники на кухне
5690 Р
Услуги приемщика
5200 Р
Генеральная уборка
4410 Р
Микроволновка Gorenje MO17E1W
3573 Р
Повторные услуги приемщика
3000 Р
Пылесос Kitfort КТ-523-1
2790 Р
Зеркало в ванную
2350 Р
Подключение посудомойки
2300 Р
Сборка шкафа
2149 Р
Подключение светильников
2000 Р
Госпошлина за регистрацию права собственности на квартиру
2000 Р
Сборка гардеробной
1500 Р
Подключение стиральной машины
1500 Р
Карнизы
1394 Р
Решение проблемы с плитой плиты и электрощитом: возникли проблемы с проводкой
1000 Р
Дополнительные работы для подключения стиральной машины: мастер установил шаровой кран, чтобы перекрыть воду для стиралки
1000 Р
Трубы на кухню
976 Р
Утюг Lumme LU-1130
724 Р
Удалитель клея
392 Р
Папка для документов
380 Р
Вешалки
339 Р
Печать документов для ПИКа
216 Р
Госпошлина за регистрацию договора переуступки прав в Росреестре
175 Р
Отправка письма в ПИК
134 Р
Батарейки для пульта
104 Р

Сдача в аренду

Я хотел сдавать квартиру без своего участия: пусть агент составляет и публикует объявление о продаже, водит клиентов на осмотр, а я буду только получать деньги.

В качестве посредника рассматривал два сервиса: «Яндекс-аренду» и «ПИК-аренду». ПИК предлагает круглосуточный показ квартир, но не озвучивает условия и размер комиссии. Из переписки с сотрудником сервиса и из размещенных объявлений я понял, что они взимают разовую комиссию с жильца за заселение, но сумму мне назвать отказались. Не люблю, когда от меня что-то скрывают. У «Яндекса» все более прозрачно, поэтому я выбрал его.

Пообещали самую низкую комиссию на рынке, но сумму так и не назвали
Пообещали самую низкую комиссию на рынке, но сумму так и не назвали

В «Яндекс-аренде» условия сотрудничества опубликованы в свободном доступе. Я прочитал, и меня все устроило.

В личном кабинете сервиса заполнил личную информацию и сведения о квартире. После этого мне позвонил менеджер и договорился о встрече. Параллельно «Яндекс» заказал выписку из ЕГРН и сверил владельца в выписке с моими паспортными данными.

«Яндекс» предлагает два варианта сотрудничества: владелец отдает ключи или не отдает. В первом случае ему не придется ездить на каждый просмотр, а договор можно подписать онлайн. Во втором — владелец приезжает на каждый просмотр.

Я не совсем понимаю, зачем привлекать сервис, если придется ездить на просмотры квартиры, поэтому выбрал первый вариант и передал ключи менеджеру. Он сфотографировал двор, дом, подъезд и квартиру — эти фотографии нужны для объявления.

Поиск арендатора квартиры

В тот же день объявление появилось на всех площадках, и поиск арендатора начался. Но объявление меня не совсем устроило. Например, не дали плана квартиры, хотя я его предоставил. В «Яндекс-аренде» есть 3D-тур — пользователь может «прогуляться» по квартире и посмотреть расположение комнат, мебели. Но, по-моему, план тоже не помешает.

Текст объявления меня тоже не устроил: он был формализованным, а я хотел зацепить потенциального арендатора. К тому же сотрудники допустили ошибки, например написали, что интернета нет, хотя кабель был заведен в квартиру, оставалось только подключить. Пришлось переписать.

Через 17 дней квартиру сняли. Обычно квартиры в Москве, особенно хорошие, сдаются быстро, но в это время очень многие уехали из страны, и рынок упал. Пришлось долго и активно искать арендатора и снижать цену. В день, когда арендатор нашелся, я был в Кавказских Минеральных Водах и подписал договор онлайн.

Взаимодействие собственника и арендатора происходит при участии «Яндекса», хотя сервис не выступает ни как сторона договора, ни как налоговый агент.

Вот как это происходило. Первым договор подписывал собственник, то есть я. Бланк пришел на электронную почту. Я распечатал его, подписал и отправил копию «Яндексу». Он, в свою очередь, передал арендатору договор на подпись. Сейчас сервис улучшили: договор подписывается через коды из смс в личном кабинете.

Считаю, что владельцу желательно познакомиться с квартирантом до подписания. Но у меня не сложилось, а сейчас уже не имеет смысла.

Договор аренды на момент подписания
Договор аренды на момент подписания

Как работает сервис. Потенциальные жильцы заполняют анкету, «Яндекс» проверяет информацию и передает владельцу проверенных кандидатов. Владелец может выбрать арендатора из списка или отказать всем.

У меня был небольшой выбор. Первый кандидат передумал, второй не прошел проверку: «Яндекс» обнаружил у него судебное производство по взысканию долга. Третий кандидат устроил «Яндекс» и меня.

Анкета жильца. Источник: arenda.yandex.ru
Анкета жильца. Источник: arenda.yandex.ru

Доход от аренды

В объявлении была указана цена 47 000 Р, но на самом деле арендатор платит 46 821 Р, из которых 811 Р списывается за страховку. С оставшейся суммы сервис берет комиссию 7% — это 3010 Р. На руки я получаю 43 000 Р в месяц. Я планировал сдавать квартиру дороже, но начался отток людей из Москвы, и стоимость аренды стала снижаться.

Деньги поступают на карту в день подписания договора. Если арендатор не переведет платеж до 18:00, «Яндекс» выплачивает аренду «авансом».

Перевод арендной платы отображается как перевод по номеру карты из другого банка. Источник: arenda.yandex.ru
Перевод арендной платы отображается как перевод по номеру карты из другого банка. Источник: arenda.yandex.ru

Расходы по счетчику сверху. Кроме аренды, жилец оплачивает горячую и холодную воду, водоотведение и интернет. Для этого ежемесячно арендатор фотографирует и загружает в сервис показания счетчиков, а я рассчитываю суммы и выставляю счет.

Сумму приходится считать самостоятельно. Поэтому я веду документ в «Гугл-таблицах» — заранее ввел формулы расчета. Теперь остается раз в месяц ввести показания счетчиков в соответствующий столбец — результат рассчитывается автоматически. После этого я выставляю счет в кабинете «Яндекс-аренды». Надеюсь, скоро этот процесс автоматизируют.

Табличка для подсчета счетчиков
Табличка для подсчета счетчиков

Расходы по квартире

Налог на имущество. Как собственник недвижимости я обязан платить налог на имущество — 2648 Р в год. Если разделить сумму по месяцам, получится 220 Р в месяц.

Коммунальные платежи. Еще я оплачиваю коммунальные услуги по квитанции: капитальный ремонт, вывоз мусора, уборку двора, подъезда и другие. В месяц набегает около 3000 Р.

Налог с дохода. Чтобы официально сдавать квартиру, я оформил самозанятость и плачу налог на профессиональный доход. Квартиру я сдаю частному арендатору, поэтому налог составляет 4%, или 1720 Р в месяц.

Расходы в месяц — 4940 Р

Коммунальные услуги 3000 Р
Налог на профессиональный доход 1720 Р
Налог на имущество 220 Р
Коммунальные услуги
3000 Р
Налог на профессиональный доход
1720 Р
Налог на имущество
220 Р

Прибыль и окупаемость. Я получаю доход 43 000 Р. Из них 4940 Р трачу на коммуналку и налоги. Чистая прибыль составляет: 43 000 − 4940 = 38 060 Р в месяц.

На обустройство квартиры я потратил 346 289 Р. Если обстоятельства не изменятся и я продолжу получать по 38 060 Р в месяц, расходы окупятся через: 346 289 / 38 060 = 9,1 месяца.

Это лучший вариант развития событий. Но, возможно, квартира будет окупаться значительно дольше, если я не смогу решить вопрос с налогами с выигрыша.

Налог с выигрыша

Я выиграл квартиру и, по мнению налоговиков, получил доход, с которого обязан уплатить налог. В то же время закон освобождает от налога доход, полученный от розыгрыша среди вакцинированных россиян.

Но в законе есть уточнение: приз должен быть получен из федерального, регионального или местного бюджета, лотерею должны регулировать соответствующие нормативные акты. Проблема в том, что я не знаю, как это доказать.

Если не удастся избежать налога, его придется уплатить по общим правилам. Квартиру мне подарили не родственники, поэтому налоговая ставка — 13% от кадастровой стоимости квартиры на 1 января 2022 года. Стоимость квартиры я запросил в личном кабинете Росреестра. Таким образом, НДФЛ составляет: 5 744 034,21 × 0,13% = 746 724 Р.

Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости
Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости

По договору квартиру мне передал не город, а коммерческая организация. Если я смогу доказать, что подпадаю под освобождение от налога, то сэкономлю почти 750 000 Р.

Я решил попытаться и 13 сентября обратился в правительство Москвы с просьбой предоставить мне документы по акции. Они помогут доказать, что розыгрыш был организован правительством Москвы.

Я отправил онлайн-обращение на сайте правительства Москвы, а ответ получил от департамента здравоохранения. В письме сообщили, что инициатором акции выступила Московская торгово-промышленная палата, поэтому мое обращение перенаправили в МТПП.

Спустя месяц я получил ответ от МТПП. Они утверждают, что я не подпадаю под исключение и обязан уплатить налог с выигрыша.

Текст обращения в правительство Москвы
Текст обращения в правительство Москвы
Аналогичный запрос я отправил в ФНС
Аналогичный запрос я отправил в ФНС

Возможно, я соглашусь с официальным ответом властей, а может, предприму еще какие-то шаги — пока не решил.

Поскольку НДФЛ уплатить придется, пересчитал, как изменится окупаемость. Для этого я сумму расходов разделил на чистую прибыль 38 060 Р. У меня получилось 28,71 месяца окупаемости. Округлил в большую сторону и получил два года и пять месяцев.

Реакция людей на выигрыш

Как реагируют посторонние. На просмотре квартиры мы с приемщиком разговорились, и он поинтересовался, оформлял ли я ипотеку. Я честно рассказал про выигрыш. Он вежливо поздравил меня, но диалог быстро сошел на нет.

С подобной реакцией я сталкивался не раз. И когда сборщик кухни задал аналогичный вопрос, я не стал вдаваться в подробности. Сказал, что квартира семейная, а я только обставляю.

Как реагируют друзья и коллеги. Однажды коллега в разговоре заметил: «Ты же квартиру выиграл, зачем тогда работаешь?» Было непонятно, ирония это или серьезный вопрос. Я работаю там, где мне интересно, — так ему и ответил.

Вопрос запал мне в память, потому что считаю его странным и не очень этичным. Это моя квартира, и только мне решать, как поступить. И если я решу продать и уехать в дауншифтинг, это будет мое решение, а не мнение коллеги.

Другая коллега напомнила историю, которая произошла в 2017 году. У меня украли разблокированный Айфон, а через пару дней со счета сняли 300 000 Р — вывели деньги через мобильный банк. Когда бывшая коллега узнала про квартиру, то написала, что выигрыш перекрыл потерю.

Бумеранг — прямо хорошо сказано. Этим джекпотом я закрыл все свои финансовые потери, которые у меня случились по глупости или незнанию
Бумеранг — прямо хорошо сказано. Этим джекпотом я закрыл все свои финансовые потери, которые у меня случились по глупости или незнанию
Первая реакция друзей
Первая реакция друзей

Реакция пользователей. Публично я долго не афишировал историю про приз, но потом потихоньку начал накидывать шутки в «Твиттере» и в целом вести себя как обычно.

Даже в Тинькофф Журнале засветился в комментариях к статье про лотереи.

В комментариях читательница призналась, что не может порадоваться за меня искренне
В комментариях читательница призналась, что не может порадоваться за меня искренне

Итоги

Теперь я знаю, что акции и лотереи, которые инициируют правительство или региональные власти, — это не фикция и не обман. Если вам сопутствует удача, вы тоже можете стать победителем. У меня получилось именно так.

Я не могу сказать, что квартира досталась мне даром. Обычно говорю, что выиграл ваучер на 87% скидку на квартиру в Москве. Тем более, в нее пришлось вложиться.

Траты меня ждут и дальше. В следующем году придется уплатить налог 13%. Хорошо, что выяснил это сейчас: у меня есть время, чтобы собрать нужную сумму.


Станьте героем Т—Ж. Покупали недвижимость? Расскажите, как все прошло и что купили