Как я подготовила квартиру и продала ее быстро и дорого

Я нашла покупателя за неделю и переехала жить за 9000 км.

В 2021 году я продала однокомнатную квартиру в Хабаровске, при этом предпродажной подготовкой занималась сама. Мне удалось представить квартиру в лучшем свете, выделить ее среди конкурентов с мрачными фотографиями, коврами на стенах и невнятным описанием. Через неделю после публикации моего объявления покупатель внес залог, а еще через две недели состоялась сделка.

В статье расскажу, как устранить мелкие недочеты ремонта, составить текст объявления и сфотографировать квартиру, чтобы продать ее подороже.

Мне нравилась моя квартира, но у нее был главный недостаток — она располагалась в Хабаровске. В 30 лет я поняла, что хочу переехать в Санкт-Петербург вместе со своим партнером и двумя собаками, таксой и лабрадором, поэтому решила ее продать.

Перечислю сильные стороны моей квартиры.

Новый дом с толстыми стенами. Квартиру мы покупали с мамой на этапе котлована осенью 2011 года за 2,1 млн рублей, а в декабре 2012 я уже праздновала новоселье.

К маю 2021 большинство соседей сделали ремонты, устаканились отношения с управляющей компанией, подросли деревья на придомовой территории. В доме кирпичные толстые стены: он долго нагревался и долго остывал, а соседей было не слышно.

Большая площадь и планировка «распашонка». Мне нравилась планировка квартиры: окна на кухне и в комнате выходили в противоположные стороны. Это удобно, потому что:

• не надоедает один и тот же вид из окна;
• кухня и комната максимально изолированы друг от друга, поэтому можно устраивать вечеринки и не мешать тому, кто спит в комнате;
• удобно проветривать квартиру и играть с собакой в мячик.

Площадь квартиры — 41,1 м², что неплохо для однокомнатной. Высота потолков — 2,5 метра.

Нейтральный интерьер. Квартиру застройщик сдавал с чистовой отделкой: обои в комнате, коридоре и на кухне, кафельная плитка в ванной. Из сантехники уже стояли ванна, унитаз и раковина, из бытовой техники — электрическая плита.

Со временем мне надоели бежевые обои, я их сняла и перекрасила стены в нейтральный серый цвет. На удивление, стены оказались ровные, без трещин. Сейчас их можно легко перекрасить в любой другой цвет без долгой предварительной подготовки.

Также я сделала ремонт на кухне, в ванной и облагородила лоджию — все это я делала поэтапно в 2016—2020 годах. В сумме на обновление ремонта потратила около 600 000 ₽, большую часть этих денег я получила в наследство от бабушки.

Удобная локация. Дом находится в Индустриальном районе Хабаровска, рядом с остановкой «Институт культуры». До центра города я добиралась на машине или автобусе за десять минут. На первом этаже ЖК есть продуктовые магазины, стоматология, прачечная, зоомагазин, салоны красоты, ателье и аптека. Рядом расположены школы, детские сады, Институт культуры и педагогический колледж.

Адекватная УК. Меня устраивала управляющая компания ЖК. В подъезде и на придомовой территории всегда было чисто. Дом окружен забором, вход только по ключу, а заезд — по пульту. Диспетчер дежурил круглосуточно в одном из подъездов дома. Зимой за коммунальные услуги я отдавала около 5000 ₽, летом 3700 ₽.

Из минусов квартиры выделю несколько.

Старый линолеум от застройщика. На полу во всей квартире остался старый линолеум бежевого цвета в крапинку. По идее его нужно было заменить на ламинат или плитку ПВХ, но делать это перед продажей я не стала. Это заняло бы время, а у меня не было уверенности, что вложения отобьются.

Неудачное расположение квартиры. Окна на кухне выходили на детскую площадку, откуда часто доносился шум, а родители водили детей в туалет под мою лоджию. На кухне было темно, так как подъезд находился в углу дома и свет практически не попадал в помещение.

Я хотела продать квартиру быстро, чтобы не затянулся переезд, и при этом не продешевить.

Я планировала продавать квартиру через риелтора, чтобы не тратить свое время на общение с потенциальными покупателями, просмотры, сбор документов и вникание в нюансы сделки. Специалиста я нашла по рекомендации — это была мама моей хорошей знакомой. Комиссия за услуги составила 60 000 ₽, меня это устраивало.

Я промониторила рынок и оценила свою квартиру оптимистично — в 5,5—5,6 млн рублей. Но риелтор сказала, что максимум, на который можно рассчитывать, 5,3—5,4 млн рублей. В этом вопросе я доверилась специалисту, потому что у нее было больше данных по продажам подобных квартир.

На вырученные деньги я хотела переехать в Питер и купить однокомнатную квартиру в районе станции метро «Беговая». Планировала искать вариант на вторичном рынке в ипотеку. Максимальный бюджет на квартиру у меня был 7 млн рублей, ипотеку думала брать в размере недостающих 1,5—2 млн рублей.

План подготовки квартиры к продаже был следующий:

1. Продать лишние вещи, чтобы переезжать налегке. Новую мебель и технику я могла купить на месте.
2. Доделать ремонтные дела, до которых раньше не доходили руки: установить наличники на входную и межкомнатную двери. Это не требовало много вложений, но могло повлиять на стоимость квартиры.
3. Собрать вещи и освободить квартиру. Мебель и крупную бытовую технику, кроме телевизора, я оставила будущим владельцам. Мне нужно было упаковать только личные вещи: одежду, мелкую бытовую технику и посуду.
4. Провести генеральную уборку.
5. Сфотографировать квартиру и составить ее описание для объявления.
6. Передать ключи риелтору для показов.

Когда я обставляла квартиру в 2012 году, рассматривала для себя только «Икею» — мне нравится этот шведский бренд. К тому же в местных магазинах не было подходящих вещей в минималистичном стиле и по адекватной цене.

Ближайший магазин «Икеи» располагался в Новосибирске, а доставки с официального сайта тогда еще не было. Поэтому я заказывала все через посредников с наценкой 20%. В итоге у меня дома все было из «Икеи»: от ложек и полотенец до габаритной мебели.

Всю крупную мебель, кроме старого дивана, я оставила будущим владельцам, а мелкие предметы интерьера продала на «Авито». Это были прикроватные тумбы, торшер и стол для ноутбука.

Несмотря на то что мебели было уже девять лет, она выполняла свои функции и выглядела прилично. Я выставила на продажу диван из комнаты, торшер, стол для ноутбука и две прикроватные тумбочки. Хабаровчане раскупили все это за неделю, а я выручила 12 300 ₽.

Летом 2020 года я еще не планировала переезд и сделала капитальный ремонт в ванной комнате. На материалы и услуги мастеров ушло 250 000 ₽. Но до дверных наличников руки так и не дошли.

Затем я установила новую входную дверь за 20 000 ₽, поскольку старая пропускала звуки и запахи из подъезда. Кроме того, если соседи открывали дверь, моя упиралась в нее, поэтому было не выйти из квартиры. Старую дверь я продала на «Авито» за 2000 ₽. Но с новой совершила ту же ошибку: не установила откосы и наличники, потому что долго не могла определиться с вариантом отделки.

Со временем я перестала замечать, что наличников нет, но когда стала готовить квартиру к продаже, решила все же устранить недоделки.

Пока я занималась откосами, в ванной потекла труба горячей воды. Я была дома и сразу вызвала сантехника, чтобы тот перекрыл воду. Нам пришлось сломать короб, который скрывал трубы, чтобы найти место протечки. Оказалось, что на прямом участке металлической трубы образовалась трещина — мастер в этот же день ее заварил, течь прекратилась.

Восстановить короб было сложнее: пришлось докупать керамогранит, затирку и ждать плиточника, чтобы сделать работу. На это у меня ушло три недели. Всего за устранение протечки, материалы и работу мастеров я заплатила около 10 000 ₽.

В итоге на мелкий ремонт квартиры у меня ушло 15 000 ₽.

До начала показов я планировала съехать с квартиры к маме, потому что не хотела видеть, как квартиру оценивают посторонние люди, смотрят на мои вещи и примеряют на себя жизнь в этом месте. Кроме того, мне кажется, что личные вещи, картины, сковородки и прочее могут помешать покупателю представить свою жизнь в новой квартире.

Сначала я думала, что смогу собрать все вещи в несколько коробок за пару часов, потому что обожаю все выкидывать и в целом придерживаюсь минимализма. Но я недооценила масштаб катастрофы. Коробки множились, казалось, что вещи не закончатся никогда.

Когда я наконец закончила, то поставила вещи в кладовку. Позже отправила все в Санкт-Петербург «Деловыми линиями». Я скачала приложение, оставила заявку с количеством мест и примерным весом и объемом. После того как вещи забрали, в приложении появилась точная информация о габаритах и стоимости перевозки. У меня получилось 18 мест, 155 килограммов и 1,05 м². За доставку от квартиры в Хабаровске до двери моей подруги в Питере вышло 16 388 ₽.

16 388 ₽

стоила доставка вещей из Хабаровска в Питер

Чистая квартира с простым интерьером оставляет лучшее впечатление, чем грязная, но с дорогим интерьером.

Я решила сэкономить на клининге, а это примерно 5000—7000 ₽, и навела порядок сама за два дня: помыла окна и пол, постирала шторы, протерла пыль на всех поверхностях и на полках в шкафах. Заранее купила бахилы, чтобы на просмотрах люди не оставляли следы от обуви. Еще хорошо проветрила квартиру от посторонних запахов: сырости, собак и еды.

Я заранее посмотрела фотографии в объявлениях с квартирами в моем районе. Чаще всего продавцы выставляли темные, смазанные фотографии, которые сделаны в пасмурный день при искусственном освещении. На многих из них было сложно понять планировку квартиры и габариты комнат.

Выделиться на их фоне было нетрудно: надо было сделать светлые, четкие фотографии, где сразу видны плюсы квартиры. Я хотела создать объявление, которое сразу даст покупателю представление о планировке, ремонте, виде из окна.

Вот пять рекомендаций, чтобы сделать продающие фотографии:

1. Фотографировать при естественном освещении в солнечную погоду. Не обязательно на профессиональную камеру, можно на смартфон.
2. Сделать по несколько фото каждой комнаты с разных ракурсов.
3. Снять общие планы, чтобы покупатель увидел цельную картину, а не только отдельно комод или диван.
4. Поставить для масштаба что-то из мебели, если комната пустая. Например, стеллаж, стол или стул.
5. Сфотографировать вид из окон, фасад дома, детскую площадку и подъезд.

Хоумстейджинг. Когда готовила квартиру к продаже, я еще не знала, что это, зачем он нужен и как с его помощью можно продать квартиру дороже. Позже я услышала о нем: речь про эстетические и психологические приемы, которые создают у потенциального покупателя ощущение комфорта. На Западе продавцы давно их применяют, а в России это направление только набирает обороты.

Например, я могла купить в квартиру цветы, декоративные подушки и плед, сервировать стол посудой и подготовить круассаны для фотосессии. Такие, казалось бы, незначительные мелочи создают ощущение уюта и помогают влюбиться в атмосферу квартиры. Думаю, за счет хоумстейджинга при удачном раскладе можно было продать квартиру на 100 000—200 000 ₽ дороже.

Я была уверена, что никто не расскажет о квартире лучше меня самой, ведь я прожила в ней девять лет. Объявление я писала в спокойном тоне, без капслока, восклицательных знаков и пафосных заявлений а-ля «лучшая квартира в Индустриальном районе».

В тексте я делала упор на факты и цифры: метраж, этаж, год постройки, адрес, удаленность от центра и так далее. Хотя до этого я ни разу не писала тексты для продажи недвижимости, собрала всю информацию и распределила ее по четырем блокам.

Описание объекта: название жилого комплекса, адрес дома, количество комнат в квартире, общая площадь и площадь каждой комнаты, планировка, этаж, наличие балкона или лоджии, вид из окон, информация о собственниках и прописанных, состояние квартиры.

Что остается в квартире: какая мебель, техника, предметы интерьера. Например, я оставляла на кухне всю кухонную мебель и технику, стол и стулья. В комнате оставались диван, стеллаж, шкаф-купе, тумба под телевизор. В ванной — шкаф, тумба, водонагреватель и стиральная машина. В коридоре — комод, шкаф и зеркало, а в кладовке — стеллаж.

Описание дома: год постройки, материал стен — кирпичный, панельный, монолит, контингент соседей, количество и назначение лифтов, видеонаблюдение, консьерж, детская площадка, парковка.

Описание района: удаленность от центра города, выезды на дороги, остановки, маршруты общественного транспорта, магазины в пешей доступности, детские сады, школы, институты, поликлиники, спортклубы, общественные пространства, прогулочные зоны.

Вот пример, как я оформила в объявлении блок «Описание дома»:

• дом по адресу ул. Краснореченская, д. 189 сдан в декабре 2012 года;
• кирпичный: теплый, толстые стены, хорошая звукоизоляция;
• адекватные соседи;
• грузовой лифт;
• чистый подъезд;
• двор огорожен: вход по ключу от домофона, въезд по пульту;
• видеонаблюдение;
• диспетчер 24/7.

Когда квартира была готова к показам, я передала фотографии, текст объявления и ключи риелтору, чтобы она дальше выставляла объявление, разговаривала с покупателями и устраивала показы.

Изначально риелтор выставила квартиру за 5,5 млн рублей — это была моя инициатива. За неделю по объявлению никто не позвонил, и мы снизили цену на 200 000 ₽. Это было верное решение, потому что сразу последовало три показа.

Первый потенциальный покупатель — военный, затем квартиру посмотрела семейная пара с маленькой дочкой, а на третий показ пришла пара из соседнего подъезда — они подбирали жилье для мамы. В итоге они и купили квартиру без торга за 5,3 млн рублей.

5,3 млн ₽

я получила за свою однушку в мае 2021 года

Продажа квартиры заняла три недели: риелтор разместила объявление 21 апреля, покупатель внес аванс 4 мая, а сделка состоялась 14 мая. Взаиморасчет произвели с помощью банковского аккредитива.

Средняя стоимость квадратного метра в Хабаровске на апрель 2021 года — 100 000—110 000 ₽. Мою квартиру купили выше рынка, почти по 129 000 ₽ за квадратный метр. То есть минимум на 19 000 ₽ дороже за м², а для квартиры 42,1 м² это почти 800 000 ₽. Но здесь нужно учитывать, что квартира шла с хорошей отделкой и я потратила на ее ремонт 600 000 ₽.

Уверена, что такой результат получился за счет грамотной предпродажной подготовки. В сумме у меня на это ушло 19 100 ₽, а с учетом оплаты риелтору мои издержки — 79 100 ₽.

После продажи квартиры в Хабаровске я купила в ипотеку однокомнатную квартиру площадью 36,3 м² в Приморском районе Санкт-Петербурга за 7 млн рублей. В ипотеку взяла 1,5 млн рублей на 20 лет с ежемесячным платежом около 13 000 ₽. Планирую погасить ее досрочно за шесть лет.

Квартира оказалась солнечной и светлой. Она находится на 14-м этаже, откуда открывается вид на школу, футбольное поле и другие дома. За год я сделала косметический ремонт: перекрасила межкомнатные двери в белый, поклеила новые обои и заказала натяжной потолок.

В пешей доступности — станция метро «Беговая», Финский залив, парк 300-летия Санкт-Петербурга, ЦПКиО и стадион «Газпром-арена». До центра на общественном транспорте я добираюсь за полчаса, а до Петроградской стороны на каршеринге за 15 минут.

За год жизни в Северной столице я ни разу не пожалела о своем решении. Жалею только, что не переехала из Хабаровска раньше. Я бы могла больше путешествовать, побывать на концертах любимых групп, получить второе высшее в престижном вузе и построить более успешную карьеру.

1. Я сделала предпродажную подготовку квартиры и потратила 19 100 ₽, зато смогла продать быстро и недешево — по моим расчетам, на 200 000 ₽ выше рынка.
2. При предпродажной подготовке не стоит делать крупный ремонт — он редко окупается. Но мелкие недочеты, которые влияют на первое впечатление о квартире, стоит подправить. Частично расходы на мелкий ремонт можно отбить за счет продажи крупногабаритной мебели.
3. Хоумстейджинг — хороший способ создать правильную атмосферу и влюбить в квартиру потенциального покупателя. На тот момент я не знала о такой методике, но если буду продавать квартиру еще раз — обязательно применю ее сама или обращусь к профессионалам.