«В России за сделку никто не отвечает»: эксперт по недвижимости — о состоянии рынка

В 2002 году государство отменило лицензирование риелторов, и рынок недвижимости стал складываться сам собой.

Сейчас, чтобы заниматься продажей жилья, не требуется ничего, кроме регистрации в качестве самозанятого, ИП или своей фирмы. Впрочем, некоторые риелторы работают и без регистрации как частные лица, а продажа жилья для них — подработка. В таких условиях практически все сегодня зависит от порядочности агента.

Эксперт по недвижимости, автор курсов для риелторов и юрист по безопасности сделок Олеся Бухтоярова рассказала, нужно ли возвращать лицензирование, за что отвечают и не отвечают риелторы, много ли среди них мошенников и как в идеале должен быть устроен этот рынок в нашей стране.

Известный юрист Роман Бевзенко ввел хорошее определение — негативная система регистрации. Это и есть основная проблема всего рынка. Дело в том, что государство регистрирует переход права, но за содержание перехода не отвечает: Росреестр глубоко ничего не проверяет, а просто по документам вносит запись в ЕГРН.

Росреестр пока не может наладить обмен информацией с межведомственными структурами. Например, не делает запрос в ЗАГС по поводу брачных отношений сторон сделки, хотя это особенно актуально после отмены штампиков о браке в паспорте в 2021 году. Также Росреестр не получает информации от Социального фонда, использовал ли продавец материнский капитал и так далее.

В целом мы похожи на США: у нас одинаковая система, но там она дополнена обязательным титульным страхованием за счет покупателя. Это не обсуждается, покупатель просто приобретает полис лет на десять. И если будут проблемы, платит страховая.

В Европе сделки обязательно нотариально заверяются, и ответственность берет на себя нотариус. Ему надо оплатить примерно 10% от суммы сделки. А в ряде азиатских стран за чистоту сделки отвечает государственный орган типа нашего Росреестра. Такие органы тоже берут около 10%, они все сами проверяют и сами отвечает за проблемы.

В России за сделку не отвечает никто. Даже ответственность нотариуса, по сути, мнимая: доказать его вину практически невозможно. Часто идут споры, спасет ли рынок обязательная нотариальная форма всех сделок. Я считаю, что уменьшит риски, но не спасет. Нотариусы не предоставляют услугу юридической оценки рисков по предыдущим владельцам, они отвечают только за одного продавца — и то не в полном объеме. В целом нотариусу заменить риелтора крайне сложно: у риелторов комплекс оценки рисков значительно лучше при условии, что он вкладывал в свое образование время и деньги, понимает процедуру безопасных проверок.

Так, нотариус не запрашивает кредитную историю продавца, а ведь именно она может показать предбанкротное состояние — и об этом хорошо бы знать покупателю. Но такая оценка рисков нотариальными регламентами не предусмотрена. Неплохо было бы нотариусам расширить сферу своих компетенций при оценке рисков, ведь им люди доверяют больше. А еще нотариусам тоже не помешало бы обмениваться информацией с межведомственными структурами.

В 2020-м году вступили поправки в федеральный закон «О государственной регистрации»  , где прописали возможность компенсаций от государства для покупателей, которые утратили право собственности. Но там есть три больших минуса:

1. Выплату делают по кадастровой стоимости, а она очень часто существенно ниже.
2. Необходимо доказывать свою добросовестность в судах общей юрисдикции, а потом уже в судебном разбирательстве с Министерством финансов. Это очень долго.
3. Покупатель должен быть признан добросовестным, а чтобы суд признал его таковым, надо оплатить полную стоимость жилья по безналичной системе расчетов. У нас же половина сделок в стране идет с занижением цены, а в регионах до сих пор платят наличкой. Более того, в регионах я встречала оплату наличкой с занижением и до заключения договора купли-продажи. То есть человек деньги передал, а потом зарегистрировал право собственности. Как это вообще возможно?

В итоге поправки в закон не охватили весь спектр ситуаций, а коснулись только случаев откровенного мошенничества, когда, например, жилье продано по поддельному паспорту, а потом объявился настоящий собственник. Но даже и здесь покупателю, чтобы получить компенсацию, надо пройти семь кругов ада: доказать свою добросовестность, судиться с тем, кто обманул, свидетельствовать в уголовном деле.

Титульное страхование тоже не стало у нас популярным, так как люди не верят страховщикам. Причем зря: есть неплохая статистика по выплатам, страховые компании действительно платят. Думаю, проблема отчасти в риелторах, которые не понимают сути страхования титула, считают это навязанной услугой и именно так все и объясняют клиентам. А еще бывает, что страховые компании отказываются страховать титул: для них рынок недвижимости — такое же минное поле, как и для всех других его участников.

Фактически вся ответственность сейчас переложена на покупателя: это он должен как-то проверить сделку и он же отвечает, если что-то пошло не так. Риелтор, даже если захочет, не сможет взять на себя такую ответственность в силу закона. Отсюда все проблемы: никто ни за что не отвечает, а крайним остается покупатель — часто и без жилья, и без денег.

Риелторов действительно много, но внятной статистики нет. Вопрос, кого считать за риелтора. Я выступала в нескольких городах, где люди занимаются своей работой, а в свободное время сопровождают сделки, то есть подрабатывают риелторами. Как следствие, уровень их знаний невысокий, ведь эта профессия требует полного погружения в процессы.

Везде много частников, которые не состоят в ассоциациях и нигде не зарегистрированы. В моем московском чате 285 человек, практически все они частники. Некоторые работали в агентствах недвижимости, подучились и ушли, так как поняли, что агентство ничего не дает.

Бывает, агентства ненавидят частников, но я бы не сказала, что уровень агентств сильно выше. У меня на обучении были юристы из агентств, которые не знали, какими базами данных пользоваться для проверки и что такое критерии добросовестности. То же самое могу сказать о юристах в крупных экосистемах, там также надо организовывать серьезные корпоративное обучение.

Думаю, влияют истории о мошенниках, которые тиражируют в СМИ. Недвижимость — это социальная сфера, и если речь идет об утрате права собственности, сразу обвиняют риелтора.

Очень много неприятных для риелторов историй связано с социально ослабленными людьми — пенсионерами, людьми с алкогольной зависимостью или расстройствами психики. Например, была ситуация, когда человеку позвонили, сказали, что надо продать квартиру, чтобы предотвратить преступление, потому что его жилье уже купили мошенники. Убедили владельца, что ему надо перевыкупить квартиру, он пошел в агентство, продал ее со значительным дисконтом, а потом еще и вырученные деньги отдал курьеру. Когда понял, что это обман, было уже поздно. Пытался оспорить сделку, но без толку.

Это очень распространенная схема, от которой пострадало множество людей во всей стране. И таких ситуаций немало. При рыночной цене квартиры в семь миллионов рублей человек продает жилье за пять миллионов, причем агентство выкупает его на себя, ничего не спрашивая. А потом продает по рыночной цене. Сделка идет через нотариуса — и ничего!

Вопрос: ведь вы же видели, что квартиру продают по цене на треть ниже рыночной, почему ничего не спросили? А не спросили, потому что не хотели узнать, что собственник находится под влиянием третьих лиц. Если покупатель знает об этом, сделку можно оспорить, а если нет, нельзя.

Это не мошенничество, а непорядочность. Есть агенты, которые возьмутся продавать такое жилье, а есть те, кто откажется. С одной стороны, если человек хочет продать, почему риелтор должен выяснять причины и устраивать расследование? С другой, тут ведь обман.

Есть агентства, которые специализируются на таких сделках. Когда я начинаю говорить об этом, слышу в свой адрес проклятия, но все это реальность рынка. Такие истории, конечно, интересны для СМИ. Но откровенных мошенников среди риелторов я на своем веку встречала, может быть, пару раз. Скорее, надо говорить не о мошенниках, а о людях, безразличных к судьбам клиентов.

Есть определение риелторской услуги от научной школы «Экономическая теория» РЭУ имени Плеханова — совокупность действий риелтора с целью найти наилучший с точки зрения экономической эффективности способ решения вопроса с недвижимостью.

Суть риелторской услуги — в действиях, которые создают у клиента при операциях с недвижимостью дополнительную выгоду: доход или увеличение стоимости недвижимости. Получить эту выгоду без участия риелтора и его специальных профессиональных инструментов и навыков было бы невозможно. Эффективность работы риелтора оценивается величиной полученной клиентом выгоды, а его вознаграждение составляет лишь ее часть.

Как видите, про юридическую составляющую, проверку объекта и ответственность за чистоту сделки тут нет ничего. Работа риелтора определена как организационная и посредническая.

Но клиенты ждут от риелтора безопасности сделки, поэтому возникает юридический компонент. Закон не устанавливает специальных требований к исполнителю по договору оказания юридических услуг. Специальное разрешение на такие услуги не требуется. То есть риелторы могут оказывать юридические услуги, не будучи юристами: проводить экспертизу документов, в том числе договоров, оценивать правовые риски сделки, участвовать в ее подготовке.

Проблема в том, что нет стандартов и регламентов, нет системы оценки рисков. Я езжу по регионам и рассказываю про свои стандарты проверок — я сама их разработала, чтобы клиенты не оставались на улице. Но на уровне государства и риелторского сообщества стандартов нет. А меня упрекают, что я залезла не на свою поляну и вообще должны быть риелтор и юрист, которые работают в паре. Но юридическое заключение по сделке — это еще 20 000—25 000 ₽ плюсом к комиссии риелтора. Не думаю, что все люди готовы платить.

Возвращаясь к вопросу об ответственности: риелтор может отвечать только своей комиссией. В судебном порядке можно попробовать эту комиссию взыскать, если риелтор где-то ошибся. Но за утрату права собственности риелтора привлечь очень трудно. Для этого потребуется доказать мошеннический сговор с одной из сторон сделки, но это уже чистый криминал.

Тем не менее было бы неверным обвинять во всем риелторов. Именно они дотягивают сделки до завершения и могут применить нестандартные подходы. Среди обывателей, которые берут ипотеку, бытует мнение, что риелтор ничего толком и не делает, так как «банк все проверит». Увы, там тоже многие факторы не учитываются. Юрист банка не будет тратить много часов на подробный анализ всех баз и предыдущих владельцев.

Банковская экспертиза выявит риски, которые лежат на поверхности, но не больше. Тем выше ценность профессионала-риелтора, который совмещает в себе умение проводить сделки и знания юриста.

Страхование ответственности есть, и оно иногда работает. Некоторые агентства недвижимости делают для себя такую страховку. Но для людей с этим много проблем, потому что придется доказывать страховой компании причинно-следственную связь между действиями агентства недвижимости и последствиями сделки.

В Нижнем Новгороде агентство провело сделку с объектом мошенника, а потом человек, который потерял право собственности, предъявил претензии на два миллиона рублей. Риелторы были застрахованы, и после долгих тяжб страховая компания выплатила миллион рублей в рамках страхового покрытия, а еще миллион риелторам пришлось платить из своего кармана.

Знаю еще один случай, когда купили новостройку у мошеннической фирмы-прослойки — риелтор не проверил расчет между застройщиком и прослойкой. Прослойка исчезла, клиент потерял два с половиной миллиона рублей, предъявил претензии риелтору. Через три года удалось выбить страховую выплату.

Но это все единичные случаи. Здесь та же история, что и с нотариусами: их ответственность тоже застрахована, везде об этом пишут, но если коснуться реальных выплат, то их практически нет. Почти невозможно доказать вину нотариуса — ни в суде, ни в страховой.

Но страховка деятельности риелтора, даже если она не всегда работает, все же лучше, чем ничего.

Сейчас есть подобие лицензирования — добровольная сертификация. Риелтор может сдать экзамен, например, в региональной гильдии и получить сертификат, а его имя внесут в реестр. Когда клиент будет искать риелтора, он сможет проверить его имя в базе сертификатов. Это хоть какая-то гарантия. Хотя у меня ощущение, что клиентам это безразлично.

Кроме того, сертификация стоит денег, а вопросы, которые задают на экзамене, обычно проверяют базовую юридическую грамотность. То есть нельзя сказать, что сертификат на что-то всерьез влияет, хотя гильдии риелторов на местах очень стараются, много сил вкладывают в обучение. Уровень работы риелторов становится выше: люди ходят на обучение, стремятся изменить стандарты работы, многие ориентированы на клиента и болеют за него душой.

Скажу больше: риелтор незаменим. Именно профессиональный риелтор может объективно и полноценно проверить объект недвижимости — в отличие от банков, страховых, нотариусов и агрегатов. А главное — риелтору под силу совершить сложные альтернативные сделки, провести многодневные переговоры с участниками. Из-за негативной системы регистрации без внешней квалифицированной помощи обойтись сложно.

Но порог вхождения в профессию находится на крайне низком уровне. Любой может сказать, что он риелтор. Этот вопрос просто необходимо решать и самому риелторскому сообществу, и на государственном уровне. Нужно объединение риелторского сообщества, чтобы его увидели государственные органы. Российская гильдия риелторов работает над законом о риелторской деятельности, но это долгий и затратный процесс.

Лицензирование нужно, но не в том виде, в котором оно работает в некоторых других отраслях. Это когда созданы СРО, которые занимаются просто сбором денег. Все зарабатывают, а развития нет.

Есть несколько вещей, которые можно внедрить.

Отрегулировать риелторский рынок. И не так уж важно, как именно это сделать: через систему лицензирования, принятие закона о риелторской деятельности или как-то еще. Главное, чтобы была прописана зона ответственности риелторов — и что они должны клиенту.

Снять всю ответственность с покупателя. На мой взгляд, нужно ввести поправки в Гражданский кодекс и обязать отвечать по сделкам государство. Если оно к этому не готово, вводить в практику обязательное страхование титула. Но тут могут воспротивиться страховые компании: вся грязь польется на них. Да и люди не захотят платить еще 0,5—1% от суммы сделки за страховой полис. Многих и так возмущает, что 5% уходит риелтору, а он ни за что не отвечает.

Поэтому мое убеждение, что отвечать за сделку должно все-таки государство, а конечный покупатель не должен страдать. Это серьезная работа для законодателей. Кроме того, нужно определить финансовые источники такой ответственности.

Убрать сделки с занижением цены. Мне кажется, это сродни преступлению, и риелтор, который сопровождает такие сделки, подставляет клиента. Риелторы мне отвечают на это, что если они откажут, клиент просто уйдет к более сговорчивому агенту. Это так. Но я, например, не беру такие сделки на сопровождение. И если никто не будет брать, сделок с занижением станет значительно меньше.

Но все же такие сделки — это прежде всего ответственность государства. Штрафы от налоговой пока низкие, отсюда и растут ноги у этой проблемы. Усиление контроля по уплате налогов со стороны государства сведет к минимуму занижения. Кроме того, важна грамотная налоговая политика, в идеале занижение должно быть просто невыгодным.

Пока же на практике не только риелторы готовы работать с занижениями, но еще и банки кредитуют под него. На одной из конференций представитель крупного банка сообщил: «Мы работаем с занижением цены!» То есть они это воспринимают как свое конкурентное преимущество. Страховые компании тоже страхуют объекты с заниженной стоимостью, если владелец согласен подписать дополнительное соглашение об увеличении цены.

А что потом скажет покупатель, когда случится оспаривание? В сделках с занижением больше рискует именно покупатель. У него «слетает» добросовестность, и в случае банкротства продавца, его супруги или супруга и даже предыдущих владельцев сделка, скорее всего, будет оспорена.

Усилить позиции общественных организаций. Есть Российская гильдия риелторов, множество региональных гильдий, различные ассоциации. Но, к сожалению, государство к ним не прислушивается. Это не только вина государства: риелторское сообщество в масштабах страны разобщено, есть и внутренние конфликты. Пример — история с закрытием персональных данных в ЕГРН. Это ключевой закон, который перевернул весь рынок. Никакой серьезной реакции от риелторов не было, несколько писем написали — и все. Это говорит о том, что у общественных организаций слабая позиция.

И еще: цивилизованный рынок — это уважение друг к другу. То есть нотариусы, банки, агрегаторы, риелторы, юристы, страховые должны быть вместе на стороне покупателя, а у нас каждый тащит одеяло на себя, все в первую очередь делают деньги. Если бы с вами сейчас общался директор агентства недвижимости или крупный франчайзи, он бы сказал: «Надо убрать всех частных риелторов, оставить только агентства недвижимости, и будет порядок». Но это не спасет рынок, это иллюзия, так как у агентств недвижимости тоже есть свои скелеты в шкафу и есть оспаривания сделок, что подтверждает судебная практика по всей России.

Опять же, агентства недвижимости не могут гарантировать возмещение стоимости объекта недвижимости при утрате права собственности покупателем, да и не должны они это делать по закону. Сейчас агентства и агрегаторы часто выдают гарантийные сертификаты, но к ним очень много вопросов, и статистику возмещения по ним я не вижу ни у кого.

Разработать для всех участников рынка недвижимости единые стандарты проверки. Это моя мечта, но я реалистично оцениваю возможности изменений и понимаю, что пока это что-то из области фантастики. Основная проблема — неналаженная система обмена информацией на межведомственном уровне, о чем я рассказывала выше.

Движение к идеалу — это работа с законодателями, круглые столы и конференции, не побоюсь этого слова, лоббирование, потому что прозрачный и безопасный рынок недвижимости нужен всем. Если будет прозрачный рынок, будет и уважение к риелторской деятельности. Я согласна с мнением, что государство должно обеспечить прозрачность сделки и организовать доступ ко всей информации, чтобы покупатель принял взвешенное решение — неважно, сам он покупает или нанимает риелтора. Риски, которые проверить и учесть невозможно, должны быть застрахованы, и страховка должна работать.