Как выгоднее продать ипотечную квартиру в новостройке и сэкономить на НДФЛ?

Налог не придется платить, если вы оформите квартиру в собственность и пройдет пять лет. Не получится избавиться от налога через продажу до оформления, например, по договору переуступки.

Однако налог можно уменьшить. Расскажу, как лучше продать квартиру в вашей ситуации.

По закону ипотека не будет препятствием для продажи квартиры. Но сделать это будет сложнее. Так как жилье в залоге у банка, сделку понадобится согласовывать с ним.

Покупателей это может отпугнуть, и придется снижать цену. Поэтому лучше погасить кредит до продажи квартиры. Для этого используют свои деньги или берут потребительский кредит. Ипотеку гасят и снимают обременение в Росреестре. Теперь можно продавать.

Плюс такой схемы: не нужно ничего согласовывать с банком — вы просто делаете досрочное погашение ипотеки.

Если своих денег не хватает, а потребкредит брать не хочется или не дают, вот еще варианты:

1. попросить у покупателя аванс в размере остатка по ипотеке и закрыть ее за счет этих денег. Но остаток должен быть относительно небольшим: вряд ли кто-то из покупателей захочет давать так миллион;
2. найти покупателя, который погасит вашу ипотеку, внеся деньги в банк;
3. если покупатель тоже берет ипотеку, сделать зачет — наложение ипотеки на ипотеку: частью его кредита погасить ваш. В этом случае обременение с квартиры не снимут, но после продажи Росреестр внесет запись о смене залогодателя — это называется переходом залога.

Любой из трех вариантов лучше согласовать с банком. Он может не согласиться или предложить свою схему.

Так как квартиры еще нет, вы продаете не ее, а право на нее. Это называется уступкой: в любой момент дольщик может переуступить права на квартиру другому человеку.

Чтобы провести такую сделку, надо заключить договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, его еще называют договором цессии.

Когда договор цессии зарегистрируют в Росреестре, нужно уведомить застройщика. В результате сделки одного дольщика заменит другой. В народе весь этот процесс называют просто переуступкой.

Полученный доход облагается НДФЛ по ставке 13%.

Если будете продавать квартиру до сдачи дома по договору уступки, то налог будет всегда — неважно, сколько лет прошло. Предположим, застройщик задержит сдачу дома на шесть лет — даже спустя это время, если продавать жилье по договору уступки, придется подавать декларацию и платить налог 13%.

Если дом сдан, продать квартиру по договору уступки права требования уже нельзя. Придется оформлять собственность и продавать по обычной схеме купли-продажи — о ней дальше.

Если занизить стоимость квартиры в документах. При расчете НДФЛ берут цену продажи, указанную в договоре. Велик соблазн договориться с покупателем и составить договор так, что продавец вроде бы и не получил никакого дохода — уступил права на квартиру по той же цене, по которой приобрел. А разницу покупатель отдаст продавцу так, без оформления.

Теоретически налоговики могут оценить, насколько стоимость сделки соответствует рынку. Но на практике это маловероятно: обычная налоговая инспекция делать это не вправе — она должна привлечь Федеральную налоговую службу.

А поскольку квартира не готова и кадастровой стоимости у нее нет, не действует и норма о том, что цену в договоре можно сравнить с кадастровой стоимостью, — об этом ниже.

Но занижение стоимости опасно само по себе: если что-то пойдет не так, продавец может заявить, что ничего не знает о реальной стоимости, и вернет только ту, что была указана в договоре. Читатели Т⁠—⁠Ж обсуждали подобные схемы и их последствия.

Доход от уступки прав на квартиру можно уменьшить на сумму, которую вы перечисляли застройщику, а также на проценты по ипотеке, которые уплачены к дате регистрации уступки в Росреестре. Минфин это разрешает.

Дополнительно к доходу можно применить социальные вычеты — уменьшить его на расходы на обучение, лечение и фитнес в году уступки.

• Например, человек купил в ипотеку квартиру в новостройке за 4 100 000 ₽. Есть документы, которые подтверждают расходы. Спустя два года он уступил права на квартиру за 5 000 000 ₽. К моменту уступки заплатил банку по ипотечному кредиту 400 000 ₽ процентов. Если их не учитывать, то НДФЛ с дохода от уступки — 117 000 ₽, то есть 13% от разницы цен. А если учесть проценты, то НДФЛ уменьшится до 65 000 ₽: 13% от разницы цен минус 400 000 ₽.

Чтобы подтвердить уплату процентов, достаточно справки из банка.

Это обычная сделка: дольщик сначала оформляет в Росреестре право собственности на квартиру, а потом продает ее, и собственником становится покупатель.

В законе нет нормы о том, когда именно после сдачи дома дольщик должен зарегистрировать право собственности, но в случае с ипотекой банки обычно указывают этот срок в договоре. Если его нарушить, ставка по ипотеке вырастет или будет штраф.

Платить налог не надо, только если продать готовую квартиру через пять лет владения.

Этот срок сокращается до трех лет, если квартира:

1. перешла по наследству;
2. получена в дар от близкого родственника;
3. приватизирована;
4. получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
5. на момент продажи была единственным жильем.

Кроме того, не нужно платить НДФЛ, если в семье двое детей или больше и такая семья после продажи старой квартиры купила новое жилье до 30 апреля следующего года. Но здесь нужно соблюсти определенные условия: например, общая площадь нового жилья или его кадастровая стоимость должны быть больше, чем проданного.

Судя по всему, на вашу квартиру распространяется общее правило о пятилетнем сроке владения.

В случае с новостройкой срок владения считается с даты полной оплаты по ДДУ или договору уступки. Если позднее оплачивали дополнительную площадь, это не учитывается.

Так как ваша квартира в ипотеке, окончательно с застройщиком расплачивался банк: он перечислил деньги — и вы стали дольщиком. С даты этого перечисления и отсчитывается срок владения. Неважно, что вы еще платите ипотеку.

Получается, что если квартиру оплатили в 2020 году, то продать ее без уплаты НДФЛ можно не раньше 2025 года.

Если занизить стоимость квартиры в документах. При обычной сделке купли-продажи налоговая проверит, как соотносится доход от продажи квартиры и ее кадастровая стоимость. Если продать квартиру менее чем за 70% кадастровой стоимости на 1 января того же года, то для расчета налога возьмут кадастровую стоимость.

А если квартиру продают в том же году, когда построили дом, то для расчета НДФЛ берут кадастровую стоимость на дату постановки квартиры на кадастровый учет.

• Предположим, по документам квартиру продали за 900 000 ₽, а кадастровая стоимость — 2 500 000 ₽. Для расчета НДФЛ налоговая возьмет доход 1 750 000 ₽, то есть 70% от кадастровой стоимости. Придется доплатить налог. А еще инспекция может начислить штраф за занижение налоговой базы.

Поэтому лучше заранее проверить кадастровую стоимость квартиры.

Если продавать жилье по договору купли-продажи, способов уменьшить налог больше.

Включить в расходы затраты на покупку квартиры и проценты по ипотеке — как описано выше для сделки по переуступке.

Использовать вычет в размере 1 000 000 ₽. Этот способ применяют, когда нет документов, которые подтверждают расходы, или квартира стоила меньше 1 000 000 ₽.

• Например, квартира куплена за 800 000 ₽, а спустя год продана за 1 100 000 ₽. Здесь выгоднее использовать фиксированный вычет в размере 1 000 000 ₽. Разница будет 100 000 ₽, а налог — всего 13 000 ₽.

Вычет в размере 1 000 000 ₽ дают на все объекты недвижимости, проданные в отчетном году.

Если продадите квартиру не дороже 1 000 000 ₽, то в декларации доход от ее продажи можно не отражать. Он перекроется вычетом, поэтому НДФЛ не будет. Можно совсем не подавать декларацию, если не будет других доходов, с которых нужно уплатить НДФЛ.

Использовать остаток вычета за предыдущую квартиру. Вы имеете право один раз в жизни воспользоваться налоговым вычетом на покупку жилья в размере 2 000 000 ₽, то есть вернуть 260 000 ₽ НДФЛ — 13% от двух миллионов.

Если раньше вычет использован не полностью, его остаток можно зачесть в счет налога с продажи.

• Если при покупке одной квартиры вы использовали вычет 1 500 000 ₽, то на покупку второй квартиры в новостройке можете заявить вычет 500 000 ₽.
• Предположим, что при таком остатке вычета вы купили квартиру в новостройке за 3 000 000 ₽ и через два года продали ее за 3 400 000 ₽. НДФЛ 13% от разницы цен — 52 000 ₽. Но у вас есть остаток вычета по расходам на жилье — 500 000 ₽. Таким образом, вы не должны платить налог, а государство обязано вернуть вам 13 000 ₽, удержанных в том же году из других доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13%, например из зарплаты.
• Расчет такой: (3 400 000 ₽ − 3 000 000 ₽ − 500 000 ₽) × 13%.

Использовать вычет по ипотечным процентам. Это возможно, если в прошлом вы не заявляли такой вычет. Например, предыдущую квартиру купили на свои деньги или тоже в ипотеку, но в вычет включили только расходы на приобретение.

Тогда проценты по ипотеке, уплаченные к дате регистрации квартиры на покупателя, уменьшат доход от продажи дважды: как затраты на ее покупку и как отдельный вид вычета. Это законно.

Использовать другие вычеты, например по расходам на платное лечение или обучение детей. Такие вычеты тоже уменьшают доход от продажи квартиры.

Продавец должен заплатить НДФЛ по итогам того года, в котором получил деньги по сделке. Неважно, когда подписан договор и зарегистрирован переход права.

Чтобы отчитаться перед налоговой, надо до 30 апреля подать декларацию по форме 3-НДФЛ. А срок уплаты налога — до 15 июля следующего года.

• Например, продавец получил деньги в декабре 2022 года, а договор прошел регистрацию в Росреестре уже в 2023 году. Продавец обязан подать декларацию 3-НДФЛ не позднее 3 мая 2023 года и уплатить НДФЛ до 17 июля 2023 года.
• Другой пример. Договор о продаже квартиры зарегистрировали в декабре 2022 года, а деньги поступили на счет продавца в январе 2023 года. Продавец обязан подать декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля 2024 года, а НДФЛ уплатить не позднее 15 июля 2024 года.

Способ продажи — через договор уступки или договор купли-продажи — не имеет значения, если продаете квартиру в течение первых пяти лет. Если продаете позже, то по договору купли-продажи платить НДФЛ не придется. А по договору уступки налог будет независимо от срока владения.

При переуступке доход можно уменьшить на расходы по приобретению прав на квартиру, а также на проценты по ипотеке. Дополнительно к доходу можно применить социальные вычеты — уменьшить его на расходы на обучение, лечение и фитнес.

При продаже готовой квартиры доход можно уменьшить, если включить в расходы затраты на покупку квартиры и проценты по ипотеке либо использовать вычет в размере 1 000 000 ₽. Также можно использовать остаток вычета за предыдущую квартиру и вычет по ипотечным процентам. Кроме того, доход от продажи можно уменьшить с помощью других вычетов, например по расходам на платное лечение или обучение детей.

При продаже квартиры, если она стоит на кадастровом учете, налоговая сравнит продажную стоимость с 70% кадастровой стоимости. За доход для НДФЛ примут наибольшую из сумм. Занижать цену квартиры в договоре опасно.