Что делать, если: надо перевести ипотеку на другого или не пропадает запись об обременении

Изменения, которые произошли на рынке ипотечного кредитования, коснулись многих заемщиков.

Количество вопросов по поводу ипотеки и ее обслуживания растет. Проблемы встречаются даже после того, как кредит закрыли.

В статье отвечу на сложные вопросы об ипотечных кредитах, которые нам задали читатели в Сообществе Т⁠—⁠Ж, и расскажу, как правильно действовать в их ситуациях.

Есть несколько способов решить ваш вопрос.

Перевод долга. Некоторые банки позволяют перевести ипотечный долг на другого человека, то есть сын сможет оформить ипотеку на сумму вашего долга. Одновременно с этим он станет собственником квартиры по договору купли-продажи, так как ипотекой всегда обременяют права того заемщика, на которого оформили собственность.

Сделка проходит как купля-продажа, но сумма кредита всегда равна долгу продавца — больше банк не выдаст.

Если ваш банк не проводит такую ипотеку, можно рефинансировать ее в другом, который работает с подобными сделками, или рассматривать другие варианты.

Продать ипотечную квартиру сыну. Он оформит ипотеку в вашем или другом банке, чтобы купить вашу квартиру. Сделки между родственниками проводят не все, но варианты есть.

Оформить кредит под залог квартиры сына. Сын получит под залог своей квартиры деньги — обычно банки выдают до 80% от рыночной стоимости, если клиент подтверждает доход, и до 50—70%, если нет. Полученный кредит он направит на погашение вашей задолженности по ипотеке. Так вы освободите недвижимость от залога и сможете распоряжаться ею по своему усмотрению.

Вы указали, что сын — предприниматель. Это не помешает — многие банки принимают заявки от ИП, но лучше сразу уточнять, что сын работает на себя. Некоторые кредиторы требуют, чтобы срок предпринимательства был от 12 месяцев. Иногда предлагают оформить ипотеку по паспорту — без подтверждения доходов, чтобы не анализировать бизнес заемщика.

Созаемщик несет солидарную ответственность перед банком, то есть у него такие же обязанности, как у заемщика. При этом некоторые операции все равно может совершать только главный заемщик.

Например, созаемщик может вносить ежемесячные платежи на счет, получить налоговый вычет или долю в ипотечной квартире. А вот досрочно погасить кредит вправе только заемщик, потому что на его имя открыт счет, куда поступают платежи и откуда банк их списывает.

В общих условиях ипотечного кредитования каждый банк прописывает, кем могут быть клиенты в кредитном договоре. Некоторые объединяют понятие заемщика и созаемщика в одно — заемщик.

Что касается уведомления об одобрении, созаемщик может попробовать скачать его в личном кабинете — документ обычно доступен всем участникам кредитного договора. Например, когда я подаю заявку по клиенту на ипотеку, то, как риелтор покупателей, могу скачать и уведомление.

Кроме того, вы в любом случае участник кредитного договора, который планируете заключить с банком. Поэтому по запросу вам, как и заемщику, кредитор должен выдать справку о том, что он не против выделить долю.

Для банка главное, чтобы клиент был платежеспособным, то есть мог своевременно и полностью обслуживать обязательства. Я работала с клиентами, у которых было по 5—10 ипотек, и нам одобряли еще одну.

Если первую ипотеку вы брали до брака, значит, супруг не фигурирует в документах как созаемщик, то есть ипотечные платежи не будут считаться его кредитной нагрузкой. При условии что после брака вы не делали рефинансирование и не включили супруга в кредит.

Банки считают показатель долговой нагрузки заемщика — ПНД. Обычно это 50—60% от доходов на выплаты по текущим обязательствам с учетом оформляемой ипотеки. Чем ниже ПНД, тем больше вероятность, что одобрят ипотеку с минимальной ставкой. Например, если по новому кредиту ежемесячный платеж будет 50 000 ₽, дохода 100 000 ₽ будет достаточно, при условии что за супругом не числятся другие кредиты.

В банке стоит заранее уточнить, учитывает он расходы на несовершеннолетних детей или нет. Многие этого не делают, другие учитывают минимальный размер оплаты труда на каждого иждивенца в месяц.

Также важно, кем вы будете в новой ипотеке и, если вас включат в сделку, с подтверждением дохода или без. В любом случае банк проверит вашу кредитную историю и учтет в нагрузке ежемесячный платеж по первому кредиту. Если вашего с супругом дохода для выплат по новой ипотеке недостаточно, банк, скорее всего, откажет или снизит сумму.

Если при расчете показателя долговой нагрузки дохода не будет хватать, лучше исключить вас из сделки. Обычно для этого банку представляют нотариальное согласие — тогда он не будет вас проверять и не укажет в кредитном договоре созаемщиком.

Сама по себе запись о залоге не исчезнет. Для этого нужно подать заявление. Это могут сделать залогодатель, то есть продавец, залогодержатель, банк, или они вместе  .

Сам процесс зависит от того, была ли закладная и в каком виде — бумажном или электронном. Подробно об этом — в другой статье в Т⁠—⁠Ж. Кратко повторю возможные варианты.

Если закладной не было, банк сам, без участия клиента, подаст заявление в Росреестр, чтобы снять обременение. Когда залог снимут, кредитор сообщит об этом заемщику через СМС или чат поддержки.

Если закладная бумажная. При таком варианте заемщик получает в банке справку о погашении долга и закладную с отметкой, что обязательства исполнены. С этими документами он обращается в Росреестр через МФЦ и снимает залог с квартиры.

Если закладная электронная. Тогда банк тоже сам подает заявление онлайн, чтобы снять обременение. Заемщику ничего делать не нужно — только ждать уведомления от кредитора о том, что залог сняли. Обычно банки отводят на это от 10 до 30 дней.

Рекомендую обратиться в банк и уточнить, была ли закладная и в каком виде. Возможно, банк сам снимет залог.

Сами вы не сможете обратиться в Росреестр: для этого нужно получить от банка бумажную закладную, а кредитор вправе выдать ее только продавцу, так как тот был залогодателем по кредитному договору. Росреестр также снимает обременение только по заявлению залогодателя, а вы им не считаетесь.

Обычно в сделках при покупке ипотечной квартиры подстраховываются и прописывают условие для раскрытия второй части оплаты за квартиру — за вычетом суммы, которая пошла на погашение долга в банке. Продавец получает деньги, если право собственности перешло к покупателю, а Росреестр снял обременение с квартиры.

Если решить вопрос с банком не получится, а продавец так и не проявится, придется идти в суд. Там нужно подтвердить оплату и представить договор купли-продажи. Суд запросит в банке документы, которые подтверждают, что ипотечный долг погашен, и вынесет решение о снятии обременения. С этим документом вы сможете подать заявление в Росреестр.