Унаследовала ⅛ доли в квартире. Что с ней делать?

Ирина Юрьевна, к сожалению, если нет согласия других собственников, реально пользоваться незначительной долей квартиры очень сложно. Сдать долю внаем или прописать других людей без их согласия тоже нельзя. Формально вы можете продать или обменять долю, но и тут результат сделки будет напрямую зависеть от договоренностей с сособственниками.

Что касается коммунальных услуг, их придется оплачивать с даты смерти наследодателя, даже если вы в квартире не живете и не прописаны.

С одной стороны, у вас есть право пользоваться своей долей, потому что это ваша собственность. С другой — невозможно физически пользоваться 3—5 м², если вы, например, унаследовали долю в однокомнатной квартире. Поэтому закон в первую очередь защищает тех собственников, чья доля в праве собственности позволяет использовать квартиру как жилье. Владельцев небольших долей закон защищает в меньшей степени, потому что запрещено нарушать права одних ради формальных прав других.

Зарегистрировать в квартире вашего родственника или сдать долю внаем без согласия сособственников нельзя. Но это не мешает вам как собственнику зарегистрироваться в квартире. Согласие других на это не нужно.

Жить в квартире не получится даже у вас, если только она не восьмикомнатная. Тогда можно было бы определить порядок пользования квартирой и жить в одной из комнат. Предположу, что эта квартира обычного размера, поэтому не буду рассказывать, как можно пользоваться частью квартиры.

Но даже в случае с восьмикомнатной квартирой нет гарантий, что вы смогли бы реально ею пользоваться. Судьи обязаны защищать в равной степени всех участников процесса, а не того, кто первый, например, обратился в суд.

В случае с дроблением долей в недвижимости учесть интересы всех собственников практически невозможно. Поэтому суды встают на сторону тех, кто может больше пострадать от невозможности использовать свое имущество, то есть владельцев крупных долей. И судьи в том числе учитывают теплоту отношений между сособственниками, сложившийся порядок проживания и наличие в собственности другого жилья. Если в квартире уже живет семья, особенно с детьми, суд не подселит к ним постороннего человека, даже если ему можно выделить комнату.

Верховный суд рассмотрел случай, когда человеку принадлежало 15 метров в большой квартире с комнатой такого размера. Суд отказался его вселять, так как 11/12 квартиры принадлежало второму собственнику, с которым отношения не сложились.

В Улан-Удэ суд выселил из квартиры даже мать собственника 1/3 доли, потому что не было письменного согласия на ее проживание других собственников. Вам же принадлежит всего 1/8 квартиры — буквально один угол, где невозможно разместить человека так, чтобы он не мешал другим собственникам.

Я вижу два варианта: продать или сдать долю внаем сособственникам.

Продать долю сособственникам. Очевидно, они хотят жить в квартире в привычном режиме. Но возможно, у них сейчас нет денег, чтобы выкупить вашу долю. Тогда они откажутся — и заставить их выкупить долю будет нельзя.

С 1 сентября 2022 года у вас и дочери могли появиться дополнительные проблемы с продажей долей. Если 18 квартиры, которая принадлежит вам и дочери, меньше 6 м², то продать долю получится только владельцам других долей в квартире.

Если ваша 1/16 больше 6 м², то вы сможете продать ее посторонним людям, ваша дочь тоже. Если же больше 6 м² у вас с дочерью только суммарно, то продать их вы сможете одним договором одному покупателю.

Росреестр не зарегистрирует договор о продаже постороннему человеку меньше 6 м². У перемен в законодательстве благие цели, но владельцев маленьких долей теперь можно назвать заложниками ситуации.

Если соседи не согласятся выкупать долю, при этом ваша с дочерью общая площадь больше 6 м², то порядок действий такой. Сначала нужно письменно предложить выкупить долю всем сособственникам. Если они откажутся или проигнорируют ваше предложение, вы можете продавать ее другим людям, но не раньше чем через месяц. И не дешевле, чем предлагали сособственникам.

Этот вариант для вас самый лучший. Пользоваться такой долей в реальности, скорее всего, не получится: вряд ли она соответствует какой-либо комнате, поэтому выделить ее в натуре невозможно. Так что на рынке она будет стоить немного. И если другие собственники откажутся, эта доля повиснет мертвым грузом.

Раньше доли в квартире продавали через нотариусов. С 1 августа 2019 года можно обойтись без них, если продавать все доли сразу. Но это не ваш случай, поэтому нотариус вам все-таки понадобится.

Очень важный и неочевидный нюанс: бывают случаи, когда одни собственники долей могут через суд заставить других собственников продать им доли. Но обратное действие невозможно: нельзя заставить кого-то купить вашу долю.

В судебной практике есть случаи, когда заставляли продать даже половину квартиры. Это считается равноценным обменом: деньги за рыночную стоимость имущества. Но даже 1 м² нельзя навязать другим людям против их желания. И неважно, есть у них деньги на этот метр или нет.

Например, собственники 5/6 доли дома отказались выкупать 1/6 доли у другого наследника. Суд Смоленской области подтвердил их право на такое решение и отказал в иске о взыскании компенсации за эту долю. Аналогичное решение было вынесено и в Санкт-Петербурге, где владелец 1/6 доли в квартире просил суд обязать других собственников выкупить его долю. Суд ему отказал. И таких решений много.

Предложить сособственникам взять вашу долю внаем. Например, составить договор, что сособственники будут платить вам ежемесячно 1/8 от средней стоимости найма аналогичных квартир в этом районе. Или что они соглашаются зарегистрировать родственника вашей дочери и сами будут оплачивать вашу часть ЖКУ. В зависимости от города, где находится квартира, это обойдется им в 1000—5000 ₽, но на руки вы получите меньше.

Я вижу такие плюсы найма:

1. Формально у вас будет недвижимость и право в будущем среди первых выкупить такую долю этой квартиры, чтобы можно было пользоваться одной комнатой.
2. Расходов по квартире не будет.
3. Вы сами как собственница сможете зарегистрироваться в квартире в любой момент. Согласие других на это не нужно.

Минусы тоже есть:

1. Вы не сможете контролировать обстановку в квартире. Если сособственники не заменят старую батарею и зальют соседей или накопят долг за ЖКУ, вам будет непросто снять с себя ответственность за последствия, поскольку все собственники отвечают за содержание имущества пропорционально своим долям.
2. У вас не будет ощутимых денежных поступлений от принятия такого наследства.
3. Фактически вы никогда не сможете пользоваться этой квартирой: суды не защищают собственников маленьких долей. Особенно если в небольшой квартире живут посторонние им люди, которые являются родственниками между собой.

Если соседи не захотят платить за то, что будут пользоваться вашим имуществом, деньги с них можно будет взять через суд. Но это в теории. На практике спорная сумма небольшая и люди ради нее в суд не идут. Я видела решения, когда взыскивали плату за использование 1/2 или 1/3 квартиры, но не такой маленькой доли, как у вас. Хотя вы можете не взыскивать плату сразу, а подождать пару лет и потом взыскать все с процентами. Главное — помните, что взыскать плату можно только за три года, предшествующие обращению в суд.

Отказаться от права собственности. Может так получиться, что унаследованная доля повиснет камнем на шее. Например, если продать посторонним ее нельзя из-за размера, другие собственники отказываются ее выкупать, взыскивать с них за наем нечего даже по решению суда, а образ жизни у них такой, что того гляди затопят весь подъезд до подвала. В этом случае есть риск, что расходы на обслуживание доли могут превысить ее стоимость. Тогда лучше от нее отказаться заранее.

Если не хотите дарить свою часть квартиры другим собственникам, подайте в Росреестр или МФЦ заявление об отказе от права собственности. Госпошлину платить не нужно. В течение семи рабочих дней ваше право собственности прекратится вместе с обязанностями платить налоги, оплачивать коммунальные услуги и возмещать вред от потенциальных затоплений. Но это не касается обязанностей, которые возникли ранее.

Доля в квартире принадлежит вам с момента смерти наследодателя. И неважно, когда вы зарегистрировали право собственности на нее.

Это означает, что если наследодатель умер в мае, то с мая вы и должны оплачивать коммунальные услуги. Но не 1/8, а меньше, потому что часть коммунальных платежей связана с проживанием и на вашу долю не относится.

Собственники доли в квартире обязаны нести расходы по содержанию имущества соразмерно своей доле. К расходам на содержание квартиры относятся затраты на отопление, взносы на капитальный ремонт и конкретно содержание жилья. С проживанием эти расходы не связаны, а значит, вы обязаны платить 1/8 от их размера. Это самые большие расходы на ЖКУ.

В некоторых регионах плату за вывоз мусора рассчитывают по квадратным метрам. В этом случае придется оплачивать 1/8 ежемесячных начислений или просить перерасчет в связи с непроживанием не реже одного раза в полгода.

Есть еще расходы на электричество, воду и газ, которые нужно оплачивать по счетчикам или по нормативам. Вот за это вам платить не нужно, потому что вы в квартире не прописаны, не живете и ничем не пользуетесь.

Обычно в квартире всего один лицевой счет и приходит общая квитанция. В ней коммунальщики указывают все начисления: и те, часть которых вы должны оплачивать, и те, что вы платить не должны. Вы можете прийти со свидетельством о праве собственности в управляющую компанию, узнать номер лицевого счета и размер ежемесячных начислений. Так вы сможете рассчитать сумму и платить без квитанции, только по номеру счета.

Например, сумма в общей квитанции — 4500 ₽: содержание жилья — 2000 ₽, отопление — 1500 ₽, капитальный ремонт — 1000 ₽. Вы собственник 1/8 квартиры, значит, обязаны платить 1/8 от этого, то есть 562,5 ₽ в месяц. Прочие начисления вас не касаются.

Не забудьте, что тарифы увеличиваются. Об этом вы тоже узнаете: плата за отопление растет дважды в год для всего города. Тариф на содержание жилья могут увеличить только на общем собрании собственников многоквартирного дома, на которое вас обязаны позвать письмом.

О своем желании платить за ЖКУ нужно предупредить остальных собственников квартиры. Вряд ли они будут против.

Чтобы вам не нужно было каждый раз рассчитывать свою долю, откройте себе отдельный лицевой счет. Мы уже писали о том, как разделить лицевые счета. Не стоит с этим затягивать, и вот почему.

Если другие собственники не будут платить за ЖКУ, коммунальщики пойдут в суд и потребуют деньги со всех сразу. И с вас как с сособственника тоже. Долг списывают с того, у кого есть деньги.

Если вы не будете оплачивать свою долю коммунальных платежей, другие собственники, наоборот, смогут потребовать от вас возврата денег с процентами.

Запомнить надо вот что:

1. Продать, подарить или обменять долю формально можно, но на практике почти нереально: ею нельзя пользоваться, поэтому она очень мало стоит.
2. Жить в квартире или сдавать долю внаем можно только с согласия сособственников или по решению суда, но суд защищает тех, кому принадлежит больше квадратных метров.
3. Прописываться можно без согласия других, но на прописку посторонних людей нужно письменное согласие всех сособственников.
4. Долю можно продать или сдать внаем сособственникам, если те будут согласны, или через суд взыскивать с них плату за использование вашей доли.
5. За коммунальные услуги, кроме начислений по счетчикам, нужно платить с даты смерти наследодателя, даже если вы не пользуетесь квартирой.