Стоит ли инвестировать в недвижимость?

Как считают Свидетели Недвижимости:

Спрос на жилье будет всегда: людям нужно где-то жить.
Цены на недвижимость стабильны, а вот фондовый рынок падает.
Деньги от арендаторов капают каждый месяц, а с облигациями все сложно.

Как считают противники недвижимости:

Доходность от аренды — на уровне вкладов, а головной боли больше.
Налоги и расходы на ремонт убивают и без того небольшую прибыль.
Цены на недвижимость если не падают, то точно не растут.

Поделитесь своим мнением — и опытом, если он есть. Стоит ли все-таки инвестировать в недвижимость? Если вы уверены, что стоит, то — жилая или коммерческая недвижимость? В Москве или в регионах? Котлован или вторичный рынок? Как спасти доходность от налогов и расходов на ремонт?

Дискуссии. Обсуждаем финансовые вопросы и даем советы друг другу

Задать свой вопрос

инвестиции недвижимость

РедакцияСтоит ли инвестировать в недвижимость?

МишкаКвартира никуда не денется, в отличие от рубля, который, увы, не стабилен, и не дай бог дефолт, деноминация, и т.п.7
Иван КарпухинВ жилую ИНВЕСТИРОВАТЬ точно нет, она даже сейчас переоценена, ее по стране как бы уже избыток, и продолжает строиться рекордными темпами, плюс спад по демографии, скоро ее очень много освободится, а заселяться пока не ясно кому. В коммерческую - если проект перспективный , вполне, как диверсификацию . Жаль, у нас еще нет пока своих REIT ETF - я бы прикупил. Но будем надеется.14
Сергей СкворцовЧто имею: 2 квартиры в провинции, 10-летний опыт инвестирования в акции (в основном по Грэму). Живу и снимаю хату в мск, работаю тут же. Что думаю: квартиры первички подрастут в цене в 2019, вторички останутся на тех же уровнях. Покупать в ипотеку, беря в нагрузку 4-5 млн (хотя могу позволить это себе), не планирую в ближайшие два года. Что жду: роста доллара, снижения стоимости недвиги в 2020. Что планирую: вероятно покупать доллары, etf на nyse с дисконтом, в остальном сидеть на жопе ровно. Возможно стоит думать о продаже хат в провинции, но под вопросом. Что знаю: сдавать нежирные обычные хаты - это очко. Будете выходить чисто на процентную доходность от банковского вклада. Не обманывайте себя, в идеале отбить хату на аренде - это 8 лет. По классике - более 14, это вечность. За что выступаю и плюсую: в наше время однозначно накопление бабла и аренда, против ипотек.10
Ivan SmirnovПитер: покупаешь студию на котловане (1800-1900 т.р.), через 3 месяца переуступаешь за 2300. Профит 19% (76% годовых).3
Полиграф ШариковСергей, а почему ожидаете снижения стоимости в 2020? Какие факторы?0
Иван КарпухинIvan, а если 3 месяца случайно растянутся на 3 года например? Кстати, что там с отменой долевки, как и что с июня 19 года переуступать?3
Перелётная улиткаКвартира только чтобы в ней жить. Как инвестиция-нет.5
Сергей СкворцовПолиграф, снижение платежеспособности населения приведёт к снижению спроса. Депонирование (эскроу) до 3 квартала 2019 вызовет рост цен, но дальнейшая рецессия в РФ и рост стоимости недвиги в итоге вызовут застой и снижение спроса, что, вероятно, вынудит девелоперов снизить цены на первички, а ввиду перекредитованности и стагнации (возможно просадки) экономики вынудит владельцев продавать вторички. И там и там цены снизится, говорю о сегменте комфорт и бизнес жилья. Резюмируя вышесказанное, лично сам ставлю на снижение стоимости квартир в провинции в диапазоне 4-6 млн рублей, в мск - в диапазоне 8-12 млн рублей. На это и рассчитываю. Самый верх и самое дно эти процессы вряд ли затронут.повторюсь, это моё видение ситуации.2
Никита ПопковЕсли именно инвестировать — возможно. Но инвестирование в недвижимость не имеет ничего общего с «взять квартиру в ипотеку и сдавать». Обязательные условия: 1. Инвест квартира это вторая и далее ваша жилплощадь, основное жилье инвестом быть не может. 2. Покупается не на последние деньги, а как один из активов. 3. Прибыль получается не за счет сдачи в аренду, а за счет удорожания после сдачи объекта и развития близлежащий инфраструктуры. 4. Объект изначально оценивается именно как инвестиция и не имеет другого назначения. То есть это что то ликвидное, с потенциалом, независимо от ваших личных взглядов на то, стоит ли жить в таком месте. Апартаменты посреди промки без единого дерева, но в получасовой доступности от Москва Сити как пример. 5. Вы готовы регулярно тратить кучу времени на изучение всех нюансов, связанных с рынком недвижимости, ездить по Москве, изучать документацию, наблюдать за стойками, положением дел застройщиков и внимательно мониторить сарафанное радио на профильных форумах (есть пара основных). В сумме, как объект инвестиций недвижимость очень сложна, на мой взгляд. Такого количества нюансов и подводных камней в ценных бумагах никогда не будет. Как следствие, если фондовый рынок кого пугает, в недвижку лучше вообще не соваться. Для обывателя, типа меня, недвижка годится только как способ «сохранить нажитое» на случай большого звездеца. В идеале — за границей. Потенциально — отдать детям потом. Но тогда критерии подбора совсем другие, это уже не инвест.8
Igor SheremetievИван, у нас есть неплохой аналог REIT в коммерческой недвижимости - компания Активо, посмотрите в интернете . Также доступны американские REIT на бирже СПб - Realty income (дивиденды ежемесячно), Kimco realty (почти 8% годовых в долларах) . Обе компании можно купить у любого брокера, работающего с СПБ, например Тинькофф инвестиции5
Александр БасыровМногие думают, что рентабельность аренды процентов 5-6 в год. Но, есть нюанс. Если случится дефолт, обвал рубля или просто через 10 лет инфляции, то доходность так и будет порядка 5-6% в год от уже новой цены недвижимости. А вы купили по старой. Грубо говоря, рентабельность сдачи в аренду примерно равна инфляции + 5%/год.3
Александр БасыровИван, так не инвестируете по стране, инвестируйте в Москве у метро - там ее не избыток, а вечный дефицит.2
Никита ПопковАлександр, это при допушении, что цены на объект двигаются синхронно с инфляцией.3
Никита ПопковHelen, снижение спроса на процентные ставки в банках влияет очень сложно, опосредованно и слабо по сравнению с повышением ставки цб и ожиданиями системных рисков. Сейчас ставки растут на фоне второго — мировая экономика так себе и все ждут кризис.5
RomanХочу, чтобы у нас в стране был цивилизованный рынок аренды жилья, как в США, Германии. Я бы сразу продал квартиру и вложил бы деньги в ценные бумаги. Но текущая бесправность арендаторов заставляет иметь недвигу в собственности, чтобы исключить риски постоянных переездов с семьёй.3
Биполярная ЗвездаНикита, что, опять кризис? Да сколько можно-то)1
Никита ПопковСветлана, это у нас он «опять», из за 2014 и санкций. А на западе был непрерывный рост фин рынков почти 10 лет — с ипотечного краха в 2008. Наоборот, говорят давно пора коррекцию устроить. Она уже идет, посмотрите котировки с осени 2018.7
Рустам МингазовIgor, интересный фонд. Действительно крутая ДД. Пугает правда снижение цены длительное Не знаете с чем связано?0
Александр ЛобановСергей, по поводу окупаемости квартиры. Цель не окупить средства вложенные в квартиру, а сохранить их от дефолта государства, от инфляции и прочих неторговых рисков... Квартиру всегда можно продать. Да возможно стоимость упадет, но прям на много однушка не упадет. А сдача в аренду приносит хоть какую-то прибавку к зарплате...5
Ivan SmirnovПолиграф, мой пример основан на ЖК Солнечный город. В августе купил за 1850. Сейчас цена от 2350. Так делал и раньше. За год на студии поднимал 700к3
Dmitry EsaulkovПолиграф, Предлагаю учесть также КОЛИЧЕСТВО вводимого жилья в ближайшее время. Если и вкладываться, то в таких городах, где реально мало земли, где реально мало строят, ну и где она будет востребована все же. Но тут опять скажется удаленность. Неудобно сдавать жилье, находящееся в паре тысяч километров от тебя )1
RomanТо, что собственник может выселить в любой момент или поднять оплату. В Америке заключаешь договор на 5 лет по определенным условиям и все, это железобетонные правила, собственник обязан их исполнить.4
Михаил ДормидонтовАлександр, процентов 6-7 вы будете иметь с квартиры, если сдавать на длительный срок, посуточно - может побольше, но нужно все время этим заниматься, поэтому вариант далеко не для всех, да и требует постоянных вложений. Но вот с тем, что цены не падают, в корне не соглашусь. Цена за последние 10 лет просела процентов на 10, но не забывайте, что деньги тоже стали дешевле, поэтому картина плачевная. 3 миллиона 10 лет назад и сейчас - это две совершенно разные суммы. Поэтому от инфляции деньги вы точно не сохраните)1
Денис СарбантовичMarkuc, ага, только если учесть, что те 120т.р. за 20 лет инфляции превратились в 1,5млн.рублей, а вот если бы вложили эти деньги в валюту - то прибыль была бы намного больше. Рост цены с 1,2 млн. до 4,5 млн. за 11 лет - 25% годовых, но учитывая траты на ремонт, обслуживание прочее - то максимум 10% годовых (на уровне обычного вклада, хотя кстати в 2013-2016 вклады были больше 10% годовых), при бешеной инфляции вы почти ничего не заработали, благо не потеряли. А сосед то заработал 11% годовых, то есть почти ничего не заработал с учетом инфляции и возможных трат на ремонт и обслуживание. А если бы он вложил в акции Apple, то заработал бы 50% за это же время, когда был бурный рост цены.4
Alexandr PopovНикита, собственная квартира экономит вам месячный платеж за съем жилья. Чем не инвестиция?3
Роман БучневИван, да рождаемость может и падает, но киргизы, узбеки , таджики и так далее, продолжают прибывать.4
Роман БучневАлександр, Москва у метро даст 4-7%,а вот комнаты, студии, аппартаменты, и квартиры в ближнем Подмосковье порядка 10% годовых, плюс рост цен на Недвижимость.0
Алёна Шефинаага, ага. только жилые помещения сдаются в течение 2ух недель, максимум месяца, а вот коммерческие площади могут простаивать по полгода-год и даже более...6
Никита ПопковAlexandr, Инвестиция это то что зарабатывает деньги, а не экономит (экономит = тратит, просто меньше). Собственное жилье (единственное) это такой же пассив как и съемное, просто на других условиях. Какой из этих пассивов выбрать для проживания — тема отдельная, здесь на ТЖ есть пара больших статей на эту тему и куча споров в комментариях. К инвестициям это все не имеет отношения, инвестиции это активы. Пассивы привлекаются только чтобы вложить из них в активы, чего вы с собственным жильем сделать не можете. Квартира может быть активом, когда вы ее сдаете, но, по причине низкой рентабельности, ликвидности и мороки с жильцами инвесторы этим не занимаются. Еще можно сдавать посуточно, но это уже больше на бизнес смахивает по трудозатратам.0
Никита ПопковSergey, не знаю, разрешены ли тут ссылки... http://domkad.ru/0
Александр БасыровВадим, так речь не про продажу - поэтому нет особой разницы, сколько она стоит на рынке. Речь про то, что если сегодня аренда 30 тысяч/мес, а хлеб стоит 70р., то спустя тцать лет, когда хлеб будет стоить 700 тысяч рублей, аренда даст возможность прокормиться4
Александр БасыровДенис, "если бы вложил в Apple" - это ужасный пример. На уровне, "если бы выиграл в казино".4
Александр БасыровЯ не против биржи, сам владею различными ценными бумагами. Но инвестирование это не "вложить все в Apple", это и потери, ошибки, кропотливая работа.4
Александр БасыровМихаил, какая вам разница текущей цены квартиры, если она инвестиционная? Важен поток от аренды.3
Светлана Валиева"выплачивают родители"? Это у детей бизнес-стратегия такая?7
Денис СарбантовичСветлана, ну а смысл париться, если родители выплачивают :) можно и не работать))4
Сергей СкворцовHelen, сжатие экономики, снижение потребления в кредит, сжатие балансов банков, банкам уже менее выгодно выдавать дешёвые кредиты. Логика проста - ставка по ипотеке будет расти. Комментировать не берусь, это естественно, придётся жить в данных условиях в ближайшие два года точно. На хороший процент не надеюсь, он вряд ли случится, буду смотреть на стоимость недвижимости, на рынок.0
Сергей СкворцовАлександр, надёжность выше, возможно. но не думаю, что экономически это сейчас выгодно, особенно при изначально низких накоплениях и невысоком/среднем доходе.1
Светлана ВалиеваЮля, тоже не хотела вас обидеть, но съязвила). Просто мы видимо совсем из разных менталитетов по поводу отношений с жильем и недвижимостью. И я даже немного завидую и восхищаюсь вашей спокойной позицией) Для меня было принципиально решать вопрос с жильем самостоятельно, что я и сделала, купив квартиру. Да, это заняло больше времени и жизни - за это время многие мои сверстники успели кроме карьеры (как я) построить еще и семьи)) И я принципиально не буду покупать (именно покупать целиком) квартиру своим детям. Для меня важно почувствовать свои усилия и способности и их усилия и способности в таком ключевом жизненном вопросе как умение обеспечить себя жильем. Не думайте, пожалуйста, что только неблагополучные и неудачники недоумевают и упрекают за купленное родителями жилье. Для кого-то это неприемлемо и неуважаемо, вот и все. Позиция "инвестировать в связи и отношения" очень любопытная. Пойду про нее размышлять, у меня явно блок на тему зависимости/независимости от родных. Ну или еще что-то в этом роде.5
Евгений ИваницынЮля, не думаю, что Владивосток принципиально отличается от того же Питера, разве что амбициями застройщиков, которые рассчитывают на все затронутые портом слои населения. На мой взгляд ценник растет на фоне раскачивания темы отмены долевого строительства, и качают ее застройщики, что бы получить максимум прибыли. Наступит лето 2019, ценник достигнет пика, и на уменьшающемся спросе поползет к ранним, так же переоцененным значениям. Рост аренды - сомнительно, я за последние 4 года не заметил принципиального изменения ценника, даже "илитные" гостинки на Толстого за 25к висят годами на фарпосте. Про триггер на родительское жилье - смутило, что вы приписываете его в "инвестиции" и ищете какие-то оправдания чуть ли не с кармическим контрактом :) Честнее признать это халявой, с которой лично вам повезло и инвестицией рассматривать будущую действительно свою квартиру. Кстати, а квартира оформлена на вас? Знавал ситуации с "подарком" квартиры на свадьбу, с оформлением на родителей, с дальнейшим "ну вы же себе с мужем можете позволить, а твоему брату уже 23, ему девушку привести некуда". Нужно оценивать все риски.6
Денис СарбантовичЮля, про неблагополучные семьи вы ошибаетесь, тут вообще нет связи. Всё зависит от жизненной позиции и умственной зрелости человека. Вы вот не задумывались над тем, что ваши родители очень много работали/работают, чтобы получить то, что сейчас имеют. И за свою жизнь они наработались достаточно, чтобы остаток (надеюсь еще очень длинный) этой самой жизни отдыхать, путешествовать, жить в свое удовольствие, купить себе то, о чем они всегда мечтали. А теперь получается, что они прожили свою жизнь ради своего будущего, а теперь вынуждены тянуть лямку за своих детей. Вам кажется это справедливым? Хотели бы вы так же в старости? И даже если родителям "так хочется и совсем не в тягость" (а родителям всегда не в тягость, даже когда они отдают для родного ребенка последнюю копейку), то имеете ли вы моральное право отнимать их возможность на честно заработанное счастье? Что же касается этой и последующей квартиры, если они куплены и оплачены не вами, то имейте смелость честно говорить "мы живем в квартире родителей, в надежде заработать на свою в будущем и делаем для этого максимум" (если это так), а не это вот всё: "инвестиции", "они мне, а я им" и пр.7
Дмитрий ДмитрийСтранно видеть на обсуждении опыта и стратегий вложения в недвижимость мнение человека, опыт которого заключается в жизни видимо с мужем в квартире за которую платят родители, а стратегия - планы сдавать эту квартиру и класть доход в свой карман. Я считаю что родители итак немало нам дали и несмотря на то что они конечно скажут, что не прочь помочь - пусть тратят уже свои деньги на себя на путешествия, пока здоровы, более качественное питание, лекарства, так мы никогда не знаем сколько еще они будут с нами. А аргумент что потом они могут забрать эту квартиру себе- смешон. Зачем она им потом и будет ли это потом)8
Дмитрий ДмитрийОтличный пример про самореализацию) как хорошо что дети дают такую возможность! Давайте все будем жить в квартирах родителей, поможем им самореализоваться, а то понапокупали недвижки, лишаем родителей радости)) и я из полной и благополучной семьи. Уверен, что когда у Юли появятся дети, ее родители будут помогать и им. Но когда встанет вопрос о здоровье родителей, советую вспомнить, лечась в России, что возможность это делать в Германии на другом уровне родители выплатили дочке в качестве ипотеке за ее квартиру.3
Алексей-Ахмед АмраевHelen, Вы не правы. Полицаи эти головой думают, технологии развивают, в будущее смотрят и не живут за счёт природных ресурсов.1
Александр БасыровНикита, а почему "купить в ипотеку" и сдавать не считаете за инвестицию? Я про случай, когда поток от аренды превышает взносы по ипотеке, разумеется.1
Александр БасыровНикита, и как-то странно вы терминологию используете. Своя квартира тоже является активом в принятом смысле этого термина.0
Орка ГоркаАлександр, Никита Кийосаки начитался. Терминология оттуда3
Риэлтор АлексейСергей, интересно читать такие прогнозы через два года.))) ... снижение стоимости недвиги))). Смешные вы господа)0
GalinaСергей, "Что жду: роста доллара, снижения стоимости недвиги в 2020". В 2023 такое читать прям грустно0
ГалинаРоман, да продолжают прибывать и получать выплаты на рождение ребенка0