Как я купила две квартиры, которые в жизни были объединены в одну

Мы осознанно купили квартиру с неузаконенной перепланировкой.

После рождения ребенка мы хотели расшириться, но найти хорошие предложения в нашем бюджете — 6,5 млн рублей — в Петербурге крайне сложно, так что мы сразу стали рассматривать и «проблемное» жилье, например квартиры с неузаконенными перепланировками. Такую мы в итоге и купили по удачной цене.

В статье расскажу, как мы искали квартиру, проводили сделку и почему пришлось экстренно искать полмиллиона наличными.

На окраине Санкт-Петербурга у нас была небольшая двушка площадью 44 м², которую прошлые хозяева переделали из однушки. Для двоих человек такой площади достаточно, а для троих — уже мало. Так что, чтобы расшириться, нам требовалось сначала продать старую — ту самую двушку на окраине города, которую мы купили в 2015 году за 3,5 млн рублей.

По документам это была однушка, потому что предыдущие хозяева сделали незаконную перепланировку: на месте кухни устроили спальню, а кухню перенесли, еще они объединили раздельный санузел. Так появилась двушка.

В квартире был хороший ремонт и мебель. Но купить квартиру в ипотеку с такой перепланировкой невозможно: банк не одобрил бы. Предыдущие владельцы долго ждали своего покупателя и постепенно снижали цену. В итоге появились мы — у нас была полная сумма наличными, поэтому ни с кем не нужно было согласовывать сделку. Мы купили эту квартиру.

В 2020 году, когда решили переезжать, мы надеялись, что цены за пять лет выросли. Однако за эти годы мы так и не узаконили перепланировку, поэтому оценивать квартиру было сложно. Я надеялась, что мы сможем продать ее за 4 000 000 ₽.

Еще во время поиска дома мы познакомились с риелтором Анастасией. Мне понравилась ее манера общения и подход. Так, когда мы собрались уехать на лето в другой город, нужно было кому-то оставлять ключи для просмотров. Я предложила оставить их риелтору — так было удобно всем. Анастасия же сама предложила мне написать расписку, где указала свои паспортные данные и то, с какой целью она приняла ключи.

Кроме этого, ключи от квартиры я оставила соседке — она поливала цветы. И риелтор, и соседка заочно, с моих слов, знали друг о друге. Поэтому мы поехали отдыхать в другой город спокойно.

Пока мы отдыхали, Анастасия показала квартиру нескольким покупателям. По каждому из просмотров она звонила до и после. Сначала говорила, кто придет и во сколько, а после встречи рассказывала о своих впечатлениях.

Один из просмотров принес результат: люди захотели купить нашу квартиру за 4 250 000 ₽. Это было выше моих ожиданий, и мы сразу согласились. Нам повезло с покупателями: у них были наличные деньги и никаких предубеждений по поводу перепланировок. Им все очень понравилось, и неузаконенность перепланировки нисколько их не смущала.

Наша старая квартира была оформлена на моего отца — так получилось исторически. Поэтому договаривалась о сделке я, но окончательно ее оформлял мой папа и наш риелтор.

Кроме суммы от продажи старой квартиры у нас был материнский капитал 466 617 ₽, так что общий бюджет для поисков новой квартиры мы определили в 6 500 000 ₽. Недостающую часть я надеялась добрать ипотекой.

Когда нашелся покупатель на старую квартиру, мы уже некоторое время просматривали объявления, и у меня был список требований к новому жилью. Мы вернулись в город и приступили к активным поискам.

Нам нужна была трех- или четырехкомнатная квартира площадью не менее 80 м² с ремонтом. Мы понимали, что сделать хороший ремонт с нуля будет стоить столько же, сколько сама квартира. К тому же сыну было чуть больше полугода, а жить с маленьким ребенком на стройке — не лучшая идея. По локации — Петербург, не дальше 20 минут от метро на транспорте.

Я внимательно изучила рынок вторичной недвижимости и поняла, что найти что-то подходящее в черте Питера в наш бюджет сложно: слишком все дорого. Если же цена нас устраивала, значит, был какой-то подвох: квартира не подходила под ипотеку и маткапитал, была заложена, рядом жили проблемные соседи либо просто квартира находилась очень далеко от метро.

Мы стали рассматривать Ленобласть. Под наши критерии попадали квартиры Всеволожского района. Мы рассматривали сам Всеволожск, Бугры, Девяткино, Колтуши и другие. Уровень цен везде был примерно одинаковый, выбивался только Всеволожск — он был чуть дороже. Но там ни одна из квартир мне не понравилась: не мой дизайн, неудачная планировка, неприятный район.

В июле 2020 года на «Авито» мне попалось необычное объявление. Оно было словно специально составлено так, чтобы не заинтересовать потенциального покупателя. Как будто цель была не продать квартиру, а, наоборот, сказать: «Проходите мимо».

В шапке и тексте объявления не совпадала площадь, было очень мало фотографий, а кухня оставалась непонятной. Это была трехкомнатная квартира с хорошим ремонтом и большой площади — 104 м². Расположена в городе Мурино, недалеко от метро «Девяткино». Цена — 6 500 000 ₽. Однако даже по такой обрывочной информации я поняла, что стоит ее посмотреть.

По телефону риелтор продавца мне сразу объяснила, в чем подвох. Юридически это были две разные квартиры: двушка и однушка. Владельцы не узаконили объединение и продавали обе квартиры как одну, но ниже рыночной стоимости.

Квартира нам очень понравилась. Из всех увиденных вариантов этот объективно был лучший: и по удаленности от метро, и по площади, и по ремонту. Неузаконенная перепланировка выглядела так: две квартиры соединялись с помощью арки. Она была уже, чем обычная дверь, но человек в нее спокойно проходил.

Я не спрашивала, как и почему произошло объединение квартир. Но риелтор продавцов сообщил, что хозяева не хотели возиться с узакониванием перепланировки. Видимо, посчитали, что проще скинуть стоимость квартиры при продаже, чем тратить деньги и время на строительную экспертизу и суды, которые еще непонятно чем закончатся.

В этой квартире сначала жила семья — родители с двумя детьми, но потом они уехали и стали квартиру сдавать. Риелтор спрашивала у них о причинах продажи, и те пояснили, что хотят купить недвижимость за рубежом.

Так как фактически это были две квартиры, а не одна, некоторые помещения дублировались: в квартире были две кухни, две прихожие, два балкона, два санузла — совмещенный и раздельный. Входных дверей тоже было две. Предыдущие хозяева часть одной из прихожих переделали в кладовку и утеплили один из балконов, объединив его с комнатой, — тоже без всяких согласований.

Нам понравился так называемый предбанник — кладовка перед входом в квартиру. Сейчас мы делим эту площадь пополам с соседями. Там у нас хранятся летняя коляска, санки, машинки, а также запасы дистиллированной воды для утюга-парогенератора.

С одной стороны, нам не хотелось снова ввязываться в историю с неузаконенной перепланировкой. С другой — получалось, что мы экономим почти 3 млн рублей.

Но больше всего нас смущал город. Единственный человек, который когда-то хвалил Мурино, — Слава Марлоу в интервью Дудю. Ему город понравился, потому что тут «пивные магазины на каждом углу, винный, табак, объявления с девочками по асфальту развешаны». Так что считать этот отзыв положительным в прямом смысле нельзя.

Любой другой отзыв будет повторять слова Ильи Варламова, который считает Мурино и подобные ему города градостроительной ошибкой. Местные жители вторят популярному блогеру и называют город не иначе как гетто. Еще Мурино имеет славу наркотического хаба Петербурга.

Однако мы выяснили, что все это относится к так называемому новому Мурину, то есть городу с 25-этажными новостройками. Мы же купили квартиру в старой части города, о существовании которой вообще мало кто знает. У нас десятиэтажный дом 1999 года постройки, вокруг дома еще ниже. Здесь много зелени, парк и метро в пешей доступности, закрытый двор со шлагбаумами, тишина, нет пробок.

Но и в старой части есть проблемы. Например, вся городская инфраструктура находится либо в новых районах, либо в Питере. В амбулатории у дома работают только педиатры, к узким специалистам нужно ехать либо в Девяткино, либо в Кузьмолово — это минимум 20 минут на машине.

В момент выбора квартиры мы много сомневались — именно из-за дурной славы Мурина. Но желание получить классную квартиру с большой скидкой победило, и мы согласились на сделку.

Продавцы попросили аванс 300 000 ₽. Когда риелтор об этом нам сообщила, мы ответили, что денег нет, и это было правдой. Тогда риелтор предложила взять аванс в этом же размере у покупателей нашей квартиры и просто передать эти деньги продавцам. Никто не возражал против такой схемы, риелтор сама передала деньги, мы даже не писали расписок.

Нашу квартиру покупали люди, которые продавали свою квартиру. В свою очередь, их покупатели тоже продавали свою. Мы покупали две квартиры у людей, которые себе взамен ничего не покупали. В итоге получалась цепочка, в которой мы были последним звеном.

Я не знаю ничего про другие сделки и участников в нашей цепочке, поскольку всем занималась Анастасия и риелторы других участников. Риелторы общались между собой и сообщали о своих действиях друг другу. Я общалась только с покупателями нашей прежней квартиры и продавцами будущей.

Поскольку новых квартир юридически было две, то сумму оплаты нужно было разбить тоже на два платежа. Мы решили двушку купить за 4 000 000 ₽ с помощью ипотеки, а однушку — за 2 500 000 ₽, за наличку и маткапитал. Стоимость квартир по отдельности вычислили риелторы исходя из того, чтобы цены выглядели более-менее адекватно и потом ни у кого не возникло вопросов. Но относительно рынка цены получились все равно значительно ниже — за счет общей низкой стоимости квартиры.

Ипотеку для нас брали мои родители: папа стал основным заемщиком, а мама — созаемщиком. Сами взять кредит мы не могли: я была в декрете и без работы, а у мужа такая кредитная история, что и заявку подавать не было смысла. Мы договорились, что родители оформят ипотеку на себя, а платить будем мы. В первоначальный взнос пошли деньги с продажи предыдущей квартиры. Родители взяли для нас 2 640 000 ₽ на 20 лет. Ежемесячно мы платим 24 093 ₽.

Оценку квартиры полностью взяла на себя риелтор. Я не присутствовала, когда приходил оценщик, и не знаю, как они с риелтором урегулировали все насчет перепланировки. Но ипотеку нам, вернее моим родителям, одобрили. Банк обязал застраховать квартиру, я заплатила за это 6072 ₽.

Сделка с ипотекой прошла 12 сентября, все было очень быстро и гладко: родители подписали документы в банке, внесли первоначальный взнос и оформили куплю-продажу квартиры. По документам владельцами квартиры стали тоже они. Мы не присутствовали ни в банке, ни на сделке — родителей везде сопровождала наш риелтор.

Покупку второй квартиры мы оформляли через нотариуса — так предложил сделать кто-то из риелторов, объяснив, что сделки, оформленные через нотариуса, Росреестр регистрирует быстрее. Мы согласились. Услуги нотариуса оплачивали мы по негласному правилу «за все платит покупатель»: мы заплатили 10 000 ₽ госпошлины и 11 000 ₽ за «услуги правового и технического характера». Сколько дней в итоге заняла регистрация сделки, я уже не помню.

Нотариус составил договор купли-продажи и зачитал нам условия: мы платили два миллиона рублей наличными, а сумму маткапитала переводил чуть позже Пенсионный фонд. Из-за того, что мы использовали маткапитал, решили сразу оформить квартиру на троих: меня, мужа и сына. Закон обязывал выделить долю несовершеннолетнему ребенку.

Утром мы с мужем и хозяйкой квартиры встретились у нотариуса и подписали все документы, а вечером того же дня снова встретились — уже в банке. Деньги мы заложили в ячейку.

Нотариус сам отправил документы на регистрацию, а Росреестр зарегистрировал сделку.

После регистрации сделки я должна была получить документы о собственности и подать заявку в Пенсионный фонд, чтобы остаток денег, то есть маткапитал, перечислили продавцу. В договоре было прописано именно такое условие.

Мы переехали на следующий день после регистрации сделки, и я сразу занялась документами для ПФР. На словах мы договорились, что, как только переедем, я начну всю процедуру с переводом маткапа продавцу. Мне не хотелось тянуть с этим.

Мне не хотелось ехать в ПФР лично, и я решила все сделать через портал госуслуг. Я открыла нужную страницу, и там необходимо было выбрать, кому переводить деньги: юрлицу или физлицу. Я попыталась нажать кнопку «Физическое лицо», но ничего не получилось, опция была недоступна.

Риелтор сказала, что сайт госуслуг может глючить, поэтому лучше ехать в ПФР или МФЦ лично. Я поехала в МФЦ, и тут меня ждал неприятный сюрприз. Специалист МФЦ сказала, что я смогу перевести маткапитал на счет физлица за покупку квартиры, только когда ребенку исполнится три года. Сыну на тот момент было всего несколько месяцев.

Я подумала, что сотрудница МФЦ ошибается, ведь перевод маткапитала бывшей владелице квартиры у меня уже согласован пятью риелторами, нотариусом и Росреестром. Не мог же госорган зарегистрировать сделку, если одно из ее условий незаконно! Сотрудница МФЦ даже позвала начальницу, но та подтвердила, что нужно ждать, пока ребенку исполнится три года.

Я снова стала звонить риелтору. Она была ошарашена не меньше меня. Я полезла в интернет, где на официальном сайте ПФР и портале госуслуг прочитала следующее:

Мой риелтор взяла на себя самое сложное — сообщить о проблеме продавцу. И продавец, и его риелтор подумали, что мы мошенники. Я их прекрасно понимаю: это действительно первое, что приходит в голову.

Мы предложили такое решение проблемы: поскольку банк одобрил ипотеку моим родителям на большую сумму, чем было нужно для покупки квартиры, у нас оставались деньги, которые мы планировали потратить на покупку мебели, — около 350 000 ₽. Пришлось отказаться от части мебели и предложить доплатить сумму маткапитала — 466 617 ₽ — наличными, в основном за счет этого остатка.

Но для этого требовалось перезаключить договор у нотариуса.

Повторный совместный поход к нотариусу был, мягко скажем, напряженным. У нотариуса мы договорились, что заключим допсоглашение к договору, в котором пропишем, что пункт про маткапитал утрачивает силу, и заменим этот пункт на положение о том, что остаток денег мы передаем наличными.

Нотариус переделал документы бесплатно, хотя всем своим видом показывал, что ему не хочется этим заниматься. Он сам тоже был расстроен и подавлен, что допустил такую оплошность и пропустил пункт договора, который был заведомо ошибочным.

Окончательные расчеты всех участников цепочки друг с другом и риелторами проходили в специально арендованной банковской ячейке, где все это время находились деньги.

Мы под расписку отдали продавцам сумму маткапитала, а риелторы получили свои комиссии. Изначально наша риелтор должна была получить 150 000 ₽ за продажу нашей старой квартиры, подбор новой и сопровождение сделки.

Но когда выяснилось, что вместо одной квартиры мы покупаем две, Анастасия сказала, что комиссия будет выше на 100 000 ₽. В договоре с риелтором мы так и оставили сумму 150 000 ₽, чтобы не возиться с бумагами. Риелтор со стороны продавцов заработала тоже 250 000 ₽ — ей напрямую платила продавец квартиры. Деньги своим риелторам и мы, и продавцы квартиры передавали наличными.

Во время обеих сделок возникло много мелких трат. Риелторы постоянно говорили, что нужны справки, выписки, надо заплатить какие-то комиссии. Они объясняли, за что и зачем мы платим, но не покидало ощущение, что это плата за воздух, а ценники взяты с потолка.

Я так и не поняла, почему услуги нотариуса стоили 21 000 ₽, а он заверил договор, один из пунктов которого очевидно противоречит закону. Но нам хотелось поскорее закончить сделку и не хотелось вникать в эти процедуры, поэтому мы доверились риелторам и все оплатили.

Когда выяснилось, что мы не можем использовать маткапитал, наша риелтор Анастасия сразу же признала свою ошибку и даже была готова заплатить за переоформление бумаг у нотариуса.

Ирина, риелтор от продавцов, наверное, должна была нести такую же ответственность, ведь это ее клиенты, чьи интересы она должна была защищать, попали в ситуацию сделки с невыполнимым условием. Но она обвинила во всем Анастасию и нотариуса. Я считаю это непрофессиональной, безответственной и неправильной с точки зрения морали позицией. Но в целом это уже не мое дело, сделка закончилась.

Оформление обеих квартир обошлось нам почти в 300 000 ₽, основную часть этой суммы составила комиссия риелтора. Я не помню всех наших трат на оформление, поскольку не фиксировала их, к тому же не очень хорошо ориентируюсь в этих процессах — для этого мы риелтора и наняли.

Прошло уже больше года, как мы тут живем. Большая часть планов на ремонт так и осталась планами из-за снижения доходов и роста расходов. Ежемесячно мы платим около 40 000 ₽ за квартиру: 24 093 ₽ — по ипотеке и где-то 15 000 ₽ — за коммунальные услуги. Выкупать квартиру у родителей не планируем: у нас отличные отношения, и факт, что жилье формально принадлежит маме и папе, никого у нас в семье не беспокоит.

Мы много платим за ЖКУ, так как расходуем много электричества: часто включаем теплые полы, которые остались от предыдущих хозяев в санузлах, кухне и столовой. Кухня и столовая — это разные названия для двух кухонь в квартирах. Именно так помещения называли предыдущие хозяева, чтобы не путаться.

Нам эта терминология показалась удобной, и мы тоже пользуемся ей. Пока сын учился ходить и ползал по полам, нагрев полов работал практически постоянно, чтобы ребенок не простыл, отсюда и большие счета за электричество. Еще сказывается общая площадь квартиры.

В старой квартире мы платили лишь около 5000 ₽ за ЖКУ и ничего более.

Мы все так же планируем косметический ремонт: хотим убрать обои и просто покрасить стены, потому что с ребенком и кошкой краска — это более практичное решение. Еще надо заменить некоторые светильники. В глобальных планах — полностью поменять санузлы, в обоих поставить большие угловые ванны, как в прошлой квартире.

Когда ребенок подрастет, поменяем детскую. Через пару-тройку лет у него появятся предпочтения относительно дизайна и интерьера, и уже опираясь на них, будем переделывать комнату.

В квартиру мы заходим только через двушку. Звонок в подъезде подписан тоже номером двухкомнатной квартиры, но прошлые хозяева сделали так, что звонок одинаково хорошо слышно везде: они повесили около входных дверей в обеих квартирах звуковые блоки, которые заведены на этот звонок. Оказалось, что это ужасно громко!

В Мурине нет даже намека на доступную среду. Сейчас сын уже сам ходит пешком, и это не проблема. Но раньше прогулки с коляской иногда превращались в ад. Тротуары такие узкие, что если я шла с коляской, то с прохожими было не разойтись.

Местами тротуаров просто нет, где-то они ни с того ни с сего обрываются. Некоторые тротуары очень странно заасфальтированы: три метра асфальта, метр щебенки, полметра асфальта, еще метр щебенки, потом снова асфальт. По крупной щебенке коляска не едет, из-за дождей песок превращается в болото.

В нашем доме изначально даже не было пандуса. Я не могла поднять коляску на руках и спускала ее на колесах — ступенька за ступенькой. Однажды уборщица увидела мои мучения, и вскоре после этого нам сделали пандус.

За год жизни мы увидели, наверное, все плюсы и минусы нового жилья.

❌ Прошлые хозяева не пользовались горячей водой, а грели холодную бойлером. Оказалось, что горячая вода здесь ужасная: почему-то в систему горячего водоснабжения попадает техническая вода из системы отопления. Она ржавая и пахнет.

Мы купили простой фильтр, которого при нашем потреблении должно бы хватать на пять месяцев, но менять его приходится раз в три-четыре недели, и он за это время полностью забивается грязью. Я тоже пользуюсь бойлером, который оставили нам прежние собственники, но его объема мне никогда не хватает, и поневоле приходится включать обычную горячую воду из центральной сети.

Наше ТСЖ планирует полностью отказаться от горячей воды и самостоятельно подогревать холодную воду электричеством в подвале — нас предупредили, что после этого коммуналка вырастет еще.

❌ Из-за того, что город старый, трубы и электросети тоже старые. Очень часто случаются аварии: то холодной воды нет, то горячей, то электричества.

❌ Пожилая соседка, живущая под нами, кажется, не очень адекватна. Факт такого соседства неприятен.

Из недостатков это, наверное, все. Теперь о хорошем.

✅ Пожилая соседка по этажу — лучше нельзя и придумать! Очень милая, воспитанная, вежливая, с ней всегда приятно поговорить, и она готова прийти на помощь, когда это нужно. Например, летом в наше отсутствие она полтора месяца поливала цветы и следила за квартирой.

✅ Отсутствие пыли. Я не знаю, как это возможно, но в этой квартире практически не образуется пыль, что меня как домохозяйку бесконечно радует.

✅ Службы доставки часто определяют нас как Петербург. Это удивительно, но когда мы жили в черте Петербурга, большая часть компаний по доставке записывала тот адрес в Ленобласть и, соответственно, применяла повышающие коэффициенты. Сейчас мы живем в области, но нас считают за Петербург, и мы не переплачиваем за доставку.

✅ Город развивается. Когда мы переехали, здесь сделали дорогу, затем построили новую развязку, и пробки стали гораздо меньше, чем год назад, — мы это ощутили даже без машины. Если в сентябре 2020 года в будний день в обед все дороги стояли, то сейчас и на автобусе, и на такси можно быстро доехать куда нужно.

Появляются новые места для отдыха, очень много детских площадок, причем не однотипных, а довольно разнообразных — для маленьких детей это очень важно. Нам обещали, что за два года построят новую поликлинику, отдел полиции и ТЦ. Этого всего здесь действительно не хватает.

Перепланировку мы оставим как есть, потому что понятия не имеем, что с ней делать, а продавать квартиру не планируем. Пусть по документам это также будут две квартиры, нас это устраивает.

1. Не важно, сколько специалистов с вами работают, все равно проверьте все самостоятельно, а если используете маткапитал, лучше заранее проконсультируйтесь в Пенсионном фонде.
2. Перед началом работы с риелторами, цепочками и хороводом продавцов и покупателей четко определите, какие, у кого и на каком этапе будут расходы. По моим ощущениям, все расходы, связанные с покупкой квартиры, безумные и ничем не обоснованные. Ты постоянно платишь за воздух. Здесь какая-то бумажка за 5000 ₽, тут какая-то госпошлина — 3000 ₽, там плата за открытие и регистрацию не пойми чего — еще 7000 ₽. Из этих непонятных и незапланированных расходов набегают огромные суммы. Не поддавайтесь на давление риелторов.
3. Оказывается, можно найти неплохую квартиру с большой скидкой, если просматривать не только «чистые» варианты, но и проблемные. При продаже и покупке квартиры с незаконной перепланировкой есть трудности, но такая сделка может быть очень выгодной, в особенности если покупаете квартиру для себя на долгий срок.