AMA
21K

«Не рекомендую вкладывать в недвижимость»: 8 вопросов о маткапитале

Отвечает юрист Вадим Шабалин

27

Если в недвижимость вложены средства господдержки и выделены доли детям, ее можно продать только с согласия органов опеки.

Кроме того, при продаже такой недвижимости может обнаружиться еще множество нюансов. Юрист Вадим Шабалин неделю отвечал на вопросы читателей: как выделить доли и что будет, если этого не сделать, можно ли сдавать жилье, купленное на маткапитал, в аренду. Собрали ответы на восемь самых популярных вопросов.

Лейбл заголовка

Как вернуть маткапитал в бюджет?

Есть ли возможность вернуть государству полученный маткапитал, чтобы не выделять доли детям? Мы купили им отдельную недвижимость, она пока оформлена на родителей. Квартиру с маткапиталом хотелось бы оставить себе, да и стоимость жилья и выданная субсидия несоразмерны с самого начала.

Существует три способа возврата маткапитала после того, как люди вложили его в покупку недвижимости.

Через суд. Самый сложный вариант. В иске указывают в качестве основания ст. 178 ГК РФ «Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения».

Дальше доказывают, что распорядитель маткапитала — обычно это мама — получил деньги под влиянием добросовестного заблуждения, которое имеет существенное значение. Для таких дел обязательно требуется адвокат или судебный юрист, их услуги стоят от 100 000 ₽. По времени это занимает три-четыре месяца.

Это невыгодно. Во-первых, все-таки 100 000 ₽ — немалые деньги. Во-вторых, любой нормальный покупатель, желающий приобрести квартиру, не будет ждать судебного решения и уйдет. Так что, если действовать через суд, нужно начинать заранее — минимум за полгода до возможной продажи.

Когда маткапитал вернется в бюджет, право на него у мамы восстановится. Этот процесс можно сравнить с расприватизацией квартиры, когда приватизированная недвижимость возвращается в государственную или муниципальную собственность, а владелец из хозяина превращается в арендатора по договору социального найма.

Через управление федерального казначейства. Но тут есть проблема: для возврата нужен соответствующий код бюджетной классификации, КБК, по которому Социальный фонд — бывший ПФР — может принять деньги назад. Но законом № 259-ФЗ такая процедура не предусмотрена, и кода нет.

И если деньги отправить на счет фонда, то через две-три недели они возвращаются. Когда это произошло, мама может пойти в Управление федерального казначейства, УФК, и написать заявление. В Москве можно обратиться в УФК, где создано «единое окно», в том числе и для решения таких вопросов. Адрес: улица Большая Марьинская, дом 9, строение 1, второй этаж.

Но на практике, когда мамы туда приходили, им отказывали. И дальше помогает только настойчивость. Можно записаться на прием к начальнику управления или его заместителю — в Москве они принимают по понедельникам в вечернее время. Добиваться, чтобы вопрос был решен положительно. Посредники тут никак не помогут.

Если принимается положительное решение, маткапитал перечисляется в Соцфонд. Весь процесс занимает полтора месяца: три недели деньги возвращаются, поскольку нет КБК, а потом еще нужно время для записи на прием.

Главное — в этом варианте мама утрачивает право использовать маткапитал повторно. Причина — деньги были возвращены государству административным путем.

Через депозит нотариуса. Если деньги уже отправляли в Соцфонд и они вернулись, мама помещает сумму, равную маткапиталу, на депозит нотариуса. Нотариус — не госслужащий и не должностное лицо. Он обращается в Соцфонд и просит принять с депозита деньги.

Считается, что, поместив деньги на депозит, мама свои обязательства исполнила. То, что государство не может принять их назад, — это уже не проблемы мамы, и к ней претензий нет. У мамы должен остаться на руках документ от нотариуса, что деньги приняты на депозит, с указанием суммы, цели и конечного получателя.

Если когда-нибудь Соцфонд найдет способ забрать эти деньги с депозита нотариуса, право на маткапитал восстановится. Пока деньги на депозите, считается, что женщина использовала свое право на получение маткапитала.

Если вернуть маткапитал таким способом, это не сильно облегчит продажу. Большинство покупателей на сделку с такими документами не пойдут. Если покупатель придет с риелтором или юристом, вероятнее всего, они отговорят от такой сделки. По факту это испорченный титул. Если же покупателю будет по каким-то причинам все-таки интересна эта квартира, он станет сбивать цену.

Лейбл заголовка

Как правильно выделить доли мужу и детям?

Есть ипотечная квартира в совместной собственности мужа и жены, остаток долга — 12 000 000 ₽, стоимость по договору — 14 000 000 ₽. У нас двое детей и маткапитал 779 000 ₽.

Как правильно высчитать доли? От цены квартиры в договоре или от остатка долга на момент погашения? В частях квартиры или в квадратных метрах? Нужно ли округлять метры в большую сторону?

Например: 779 / 14 000 / 4 = 1,39% квартиры. Это примерно 1/72, или 1,25 м². Как доли записываются в документах?

Рассчитывать стоимость выделяемых долей нужно от цены квартиры по договору купли-продажи. Если мама с папой состоят в зарегистрированном браке, нужно выделять доли, равные сумме вложенного маткапитала. Кроме детей доля выделяется и мужу.

Если у родителей совместная собственность, доли можно выделить в простой письменной форме. А когда долевая — обязателен нотариус. В документах указывают именно доли, а не метры — например, 1/72. Округлять в большую сторону не обязательно, можно посчитать и так.

Лейбл заголовка

Что будет, если не выделять доли детям?

Купил студию в Москве с использованием маткапитала, ипотеку уже выплатил, доли детям выделять лень. Мне это хоть чем-нибудь грозит? Продавать студию не планирую никогда. Если заставят вернуть маткапитал, я даже не против. С тех пор квартира подорожала раза в два, да и денег у меня стало больше.

Когда дети вырастут и станут совершеннолетними, по закону вас наказать не смогут. Ни в кодексе административных правонарушений, ни в уголовном кодексе нет таких статей.

Но у выросших детей будет право подать иск о том, что их не наделили долями. Подобное сейчас существует для тех, кого обошли при приватизации. Например, при покупке приватизированной недвижимости всегда проверяется, кто был в ней прописан на момент оформления этого статуса жилья. Если ребенок, то он обязательно должен был участвовать в приватизации. Если он не участвовал, у него есть право позже это оспорить.

Лейбл заголовка

Можно ли не выделять доли в старой квартире, если взамен приобрести другую?

Купили квартиру в ипотеку с использованием маткапитала, кредит скоро будет выплачен. Доли пока не выделяли, но уже думаем над расширением жилплощади. Текущую квартиру, соответственно, хотим продать.

Есть ли смысл выделять доли в этой квартире или лучше выделить их сразу в новой? Кто-нибудь когда-нибудь это будет проверять? Ведь если сейчас у ребенка нет доли, то продажа текущей квартиры пройдет спокойнее?

Выделить доли в новой квартире без риска для покупателя старой можно, если одновременно соблюдать следующие условия:

  1. Новое жилье больше по площади.
  2. Доли в нем больше положенных микродолей в старой квартире.
  3. Обе квартиры находятся в одном регионе: например, если одна из них в Москве, а вторая в Московской области — это нежелательно.
  4. Сделка проводится одним пакетом, альтернатива не разорвана.

Тогда у проверяющих из прокуратуры замечаний не будет.

То, что доли не выделили, может выявить только прокурорская проверка отделения ПФР — сейчас Соцфонда. Соцфонд или опека оспариванием сделок не занимаются. Обычно это делает прокуратура, причем выборочно — в среднем два-три дела из десяти.

Если они установят, что детей не наделили долями, прокуратура получит право оспаривать сделку по старой квартире. В Москве и Московской области такие вопросы решаются точечно — этим занимаются помощники прокурора по вопросам материнства и детства.

Лейбл заголовка

Как выделить доли, если жилье, в которое вложили маткапитал, находится в другом регионе?

У меня трое несовершеннолетних детей, я купила квартиру с использованием маткапитала в другом городе. Как мне выделить доли детям без нотариуса? Старшему ребенку скоро 18, младшему — 10. Опека по месту проживания туда не поедет, а та опека не имеет права. Я тоже не могу, так как я даритель. Нотариус — очень дорого.

Соглашение о долях делается в простой письменной форме. Оформить его можно и без выезда в другой регион. Это делается в соответствующем флагманском МФЦ, который есть в каждом субъекте Российской Федерации. В Тинькофф Журнале есть материал о том, как выделить доли без нотариуса.

Лейбл заголовка

Стоит ли вкладывать материнский капитал в инвестиционную недвижимость?

Мы с семьей — я, жена и двое детей семи и трех лет — живем в двухкомнатной квартире, купленной до брака. Хотим в ближайшее время приобрести вторую квартиру в инвестиционных целях и использовать материнский капитал. В дальнейшем планируем продать эти две квартиры и купить одну в центре. Как это лучше сделать?

Так делать вообще не стоит. Подразумевается, что инвестиционное жилье — это то, от которого можно срочно избавиться в подходящий момент. А как это можно сделать, если туда вложен маткапитал и есть детские доли? Быстро это провернуть невозможно — одно только получение разрешения опеки на продажу такого жилья занимает две недели.

Причем сумма маткапитала для недвижимости не самая большая. Профессиональные инвесторы предпочитают в таком случае взять потребкредит, но при этом иметь возможность распоряжаться жильем на свое усмотрение и ни с кем ничего не согласовывать. Инвестировать с маткапиталом — грубая ошибка.

Использование маткапитала — это всегда испорченный титул: покупатели отказываются или просят большую скидку. Я не рекомендую вкладывать маткапитал в недвижимость, потому что в дальнейшем это оборачивается проблемами для семьи. Если есть возможность, вложите маткапитал в образование или что-то другое.

Лейбл заголовка

Нужно ли разрешение опеки, чтобы сдавать квартиру с маткапиталом и детскими долями?

Как сдать квартиру с минимальными детскими долями, которые придется выделить из-за маткапитала, — совокупно около 1/8 на всех детей?

Нужно ли разрешение опеки отдельно для каждой доли? Или можно сдать только взрослую долю, не заморачиваясь с опекой, если съемщик не против?

Формально разрешение опеки нужно. А если квартира в ипотеке — то еще и разрешение банка. Но на практике так никто не делает.

Лейбл заголовка

Как получить обратно доли детей после их совершеннолетия?

Судя по всему, если влез в квартиру с маткапом, то жди уже совершеннолетия детей.

Тогда вопрос такой: как лучше передать доли детей обратно родителям после их 18-летия — дарить, продать за рубль? Чтобы потом можно было эти доли спокойно продать, не дожидаясь трех или уже пяти лет владения, и не попасть на налоги.

Обычно оформляется дарение. Но на практике были случаи, когда выросший ребенок отказывался это делать или требовал с родителей немалую сумму.

Что касается налогов, то по микродолям, которые выделены с использованием маткапитала, они незначительны, даже если и есть.

Не рискнули вложить маткапитал в недвижимость? Расскажите, как распорядились сертификатом и почему:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Рискнули. Вложили. Но это было ещё 11 лет назад, когда деревья были большими, а цены на квартиры маленькими, тогда ещё ипотеки платили максимум 3-5 лет.

10

Фата-моргана, мы тоже 2 года назад вложили в покупку девушки в Жуковском, вторичка, без ипотеки. Выделили минимальные доли детям сразу, в договоре купли-продажи. Сделку сопровождала с нашей стороны грамотная юрист (15000 руб.). Квартира уже выросла в цене на 1.2 миллиона. Сдаём. Ежегодный доход -более 300 тыс. Ни о чем не жалеем.

5

Мария, здравствуйте! А можно контакт юриста🙏

0
0
Герой статьи

20.02.23, 13:44

Никак не распорядились; видимо, вкладывать в недвижимость можно только если это дешёвая студию на вырост ребёнку и текущую аренду, а использовать на образование - не раньше, чем ребёнок в сад пойдёт. Всегда удивлялась знакомым, которые свой сертификат на маткапитал хранили без дела, теперь их понимаю.

9
0

Оформила ежемесячное пособие до 3-х лет на младшего и оплату детского сада старшего ребенка, так что МК не лежит без дела.

8
0

Лежит на полочке (виртуальной), ждёт своего часа. Когда дети подрастут, потратим капитал на оплату частного садика. Правда, учитывая стоимость садиков в Питере, его даже на год не хватит :)

5
0

У меня маткапитал так и лежит неиспользованный. Слушая скрежет зубовный знакомых, которые вложили его в недвижимость, а теперь, пытаясь ее реализовать, словили кучу проблем, поняла, что правильно сделала, не потратив эти щедроты.
Пыталась оплачивать детский сад им. Но это был такой треш! Когда заведующая садиком узнала, что я хотела бы платить маткапиталом, она чуть не плача стала умолять меня так не делать, потому что ПФР перечисляет деньги с большой задержкой, образуется задолженность и их за это страшно карают. Не знаю уж, насколько это соответствовало действительности, но я решила не связываться.

5
0

Хотелось бы, чтобы автор статьи ещё пояснил вот это: "Для таких дел обязательно требуется адвокат или судебный юрист, их услуги стоят от 100 000 Р. По времени это занимает три-четыре месяца". Это в законе прописано? И откуда сумма в 100000 рублей?

4

Аглая, наверное сумма из опыта ведения таких дел взята

0

Shev, ну а если самим попробовать участвовать в суде, без юриста? Что тогда?

1

Аглая, наверное стоит спросить, не у меня, а у автора статьи, в статье рассматривался вариант работы с юристом, поэтому и обозначен ценник.

3

Аглая, риски превышают выгоду

0
0

Так и не поняла почему должны снижать стоимость квартиры при продаже в которую вложен маткапитал ? Что за очередная мулька ? Кто распускает эти слухи и зачем?
Ну вложен маткапитал. Выделили доли ребенку /детям , потом решили продать взяли справку из опеки продали доли расписались за несовершеннолетних детей в дог.к/п. В чем проблема то ? Статья максимальна для меня неинформативна. Тема не раскрыта до конца.

2
0

А что делать покупателям которые от которых скрыли мат. капитал а они купили квартиру?
Быстрее избавляться от квартиры пока не наступило совершенолетие ребенка продавца!
Получается при таких сделка покупатель не как не защищен?

1

Mart, в принципе да, не защищен как раз покупатель такой квартиры. Нужно смотреть судебную практику: есть ли споры, что из-за использования маткапитала прокуратура пытается оспорить сделку по продаже квартиры. На мой взгляд, крутовато. Особенно если цена квартиры заметно больше маткапитала. Нарушитель - родитель, он же продавец, он же должен нести ответственность. Кмк, он должен либо выделить доли в другом жилье, купленном вместо проданного, либо вернуть маткап в СФР.

0
0

Мой первый дом на участке 6соток был записан на мать. Рядом начал строить второй без разрешения. Поразмыслив выделили из первого участка 2,5 сотки и мать подарила его нам с женой.
Достроили коробку получили техпаспорт, оформили собственность по дачной амнистии и с документом на землю отнесли в ПФР. Получили капитал за построенный дом и на него завершили отделку. Доли не оформляли. При необходимости можно и продать.

1
0

Вложили несчастные 560 к с квартиру, в 2022 сейчас она подорожала на 1000к, да ежемесячно платим 20к, но сдаём за 20к….когда дети пойдут в институт будет где жить, или 20 к на оплату учебы ежемесячно…

1
0

Вложили в строительство дачи. Ее мы вряд ли в обозримом будущем решим продать в отличие от квартиры, да и 560 тыс. для покупки квартиры в Москве - это капля, а проблем с продажей будет больше.

1

Александра, а каким образом вам удалось это?

1

Redcar, семейная ипотека в Сбере. Строили не своими силами, а через юрлицо. Поэтому все абсолютно официально, с разрешением на строительство (пара кликов на госуслугах). Были большие проблемы с использованием маткапитала в качестве первоначального взноса: строители утверждали, что так нельзя, просто чтобы не брать на себя лишнюю ответственность. Мы тоже не стали рисковать - наскребли на первоначальный, а капитал вложили в досрочное. Дом оформили как жилой. Собственно, все)

2
0
Герой

20.02.23, 14:24

Отредактировано

я бы сейчас распорядился маткапиталом частично компенсировав им учебу в институте, но моим детям не положен капитал так как они родились в 2003 и 2005

0
0

Коллега, есть хоть одно решение суда, где люди смогли вернуть маткапитал ПФР (теперь СФР) добровольно? Ни одного такого решения суда не нашла, ищу долго и упорно достаточно давно. Без тех случаев исключений, когда сделки были признаны ничтожными, недействительными и т.д.

0
0

Ни за что, никаких вложений в недвижимость.

0
0

Хотела обналичить как малоимущая, но отказали... Теперьтолько садик

0

Комментарий удален пользователем

Andreas, нужно выделить. Всё равно это, скорее всего, выяснится покупателем. После 18 лет младшего можно передарить доли, чтобы был 1 собственник

1

Сообщество