Как купить землю у государства и от чего зависит цена участка
Дачи и загородные дома
15K
Фотография — Ivanov Viktor Sergeevihc / Shutterstock / FOTODOM

Как купить землю у государства и от чего зависит цена участка

Пошаговый алгоритм действий

3
Аватар автора

Елена Грудинина

участвовала в земельных аукционах

Страница автора

Государство регулярно проводит аукционы, на которых продает земельные участки.

В таких аукционах могут участвовать частные лица или компании. А еще простой человек иногда может обойти торги и получить участок дешево и без состязания с конкурентами.

Рассказываем, как выкупить участок у государства, что для этого нужно сделать и какие особенности важно учесть.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Можно ли купить землю у государства в собственность

Государство или местная администрация регулярно продают на торгах землю, чтобы пополнить бюджеты. Продажа обычно проходит на аукционах, участки можно купить в собственность или арендовать.

Кто имеет право. Купить землю может кто угодно, даже иностранец или человек без гражданства. Но для них есть ограничения по видам участков. Так, им запрещено покупать в собственность земли на приграничных территориях  , например в Дагестане или Карелии. Такой же запрет действует и для иностранных компаний.

Еще иностранцы и люди без гражданства не могут получить в собственность земли сельхозназначения, только взять в аренду  . Исключение — иностранцы, которые участвуют в программе переселения соотечественников, проживающих за рубежом.

Какие участки можно купить у государства

Купить можно любой участок, если он не входит в особый перечень земель, которые нельзя отчуждать  . Обычно на торгах продают участки для:

  • индивидуального жилищного строительства — ИЖС;
  • личного подсобного хозяйства;
  • жилой застройки;
  • ведения садоводства;
  • использования лесов;
  • сельскохозяйственного использования;
  • сельхозпроизводства;
  • размещения питомников;
  • пчеловодства;
  • растениеводства.
Разрешенное использование этого земельного участка, выставленного на аукцион, — легкая промышленность. Можно построить здесь ткацкий цех. Источник: torgi.gov.ru
Разрешенное использование этого земельного участка, выставленного на аукцион, — легкая промышленность. Можно построить здесь ткацкий цех. Источник: torgi.gov.ru

Какую землю выкупить у государства не получится

Есть две категории участков, которые выкупить невозможно: это участки, ограниченные в обороте или изъятые из оборота  . Вот какие земли относятся к таким категориям  .

Земли, ограниченные в обороте. Ограничение распространяется на земли:

  • лесного фонда;
  • особо охраняемых территорий;
  • где располагаются водные объекты;
  • занятые космическими объектами;
  • которые предоставлены для таможни, обеспечения обороны и безопасности;
  • зарезервированные для государственных нужд;
  • под гидротехническими сооружениями, например гидроэлектростанциями;
  • для строительства или эксплуатации автомобильных дорог, объектов водного, воздушного или железнодорожного транспорта.

Земли, изъятые из оборота. Это участки, на которых располагаются, например, такие объекты федеральной собственности:

  • государственные заповедники или национальные парки;
  • здания и сооружения вооруженных сил РФ;
  • здания военных судов и ФСБ;
  • уголовно-исправительные учреждения и закрытые административно-территориальные объединения;
  • объекты атомной энергетики или для хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ.

Для каких целей можно покупать землю

Использовать земельный участок можно только по его целевому назначению  . Нельзя строить трехэтажный жилой дом на участке для сельского хозяйства или, наоборот, устраивать ферму на земле под ИЖС.

У государства можно купить земли для целей, которые редко встретишь на свободном рынке, — например, под производство древесины.

Частные лица чаще всего покупают участки:

  • для ведения сельского хозяйства;
  • для выращивания плодовых деревьев и других культур — ведения садоводства;
  • под ИЖС: на таких землях разрешено строить дома до трех этажей и высотой до 20 метров.

Компании или ИП берут землю для бизнеса — строительства многоквартирных домов, туристических комплексов или коттеджных поселков. Вот основные цели покупки:

  • строительство малоэтажных поселков;
  • многоэтажная застройка;
  • комплексное развитие территорий;
  • гостиничное обслуживание;
  • строительство точек общепита и магазинов.

Продавцом участков для многоэтажной застройки или для комплексного освоения территории обычно выступает «Дом-рф».

Как определяется стоимость участков

Цена различается в зависимости от способа приобретения земли: на торгах или без них.

Без торгов. В этом случае цену участка устанавливают относительно его кадастровой стоимости. Например, цена может быть 3, 30 или 100% от кадастра. Единственное ограничение: цена не может превышать кадастровую стоимость  .

На торгах. Если участок продают на аукционе, конечная цена зависит от результатов торгов. Она может равняться первоначальной, если на торги придет только один участник  , а может быть намного выше начальной стоимости, если на аукционе было много участников и они активно соперничали.

Власти вправе установить начальную цену торгов исходя из рыночной стоимости земли или из кадастровой, если ее утвердили не ранее чем за пять лет до аукциона  . В некоторых регионах рыночная цена сильно ниже кадастровой — в два или даже три раза.

Это аукцион по продаже участка в Новгородской области. Начальная цена взята примерно по рынку — 38 000 ₽, хотя кадастровая стоимость этого участка — 164 087 ₽
А вот пример другого аукциона, здесь участок продают тоже по рыночной стоимости — 1 777 000 ₽, а кадастровая ниже — 1 145 400 ₽
А вот пример другого аукциона, здесь участок продают тоже по рыночной стоимости — 1 777 000 ₽, а кадастровая ниже — 1 145 400 ₽

Как можно сэкономить при покупке земли у государства

Цену выкупа земли у государства можно снизить. Если участок продают без торгов, тогда не будет других покупателей и аукциона, в ходе которого цена может увеличиться в несколько раз. Вот как можно избежать торгов.

Аренда участка. Срок аренды может быть разным: пять, 20 или 49 лет. После трех лет аренды можно подать заявление на выкуп участка сельхозназначения  . Есть возможность выкупа и для других видов земли  .

Например, в Ростовской области можно выкупить арендованный участок сельхозназначения после трех лет аренды за 15% от кадастровой стоимости земли или за 10%, если арендовали участок пять лет, и за 7% от кадастра при аренде свыше семи лет  .

А еще на арендованном участке можно построить здание. Когда арендатор оформит на него собственность, возникнет преимущественное право выкупа — без проведения торгов и необходимости ждать, когда истекут три года минимального срока аренды  .

Цену выкупа власти устанавливают сами  .

Например, в Ленинградской области можно выкупить участок за 3% от кадастровой стоимости, если землю арендовали для ИЖС, ведения ЛПХ или садоводства и построили дом, гараж или хозблок. В остальных случаях собственник здания может выкупить участок под ним за 15% от кадастровой стоимости  .

В Карелии цена продажи — 2,5% от кадастровой стоимости, если участок предоставляли для ИЖС, ЛПХ или садоводства и дачного хозяйства, а затем построили там дом. Если участок предназначен для размещения туристических объектов, после регистрации на нем здания его продадут уже за 20% от кадастра  .

Предварительное согласование. Предоставление земли в собственность или аренду через предварительное согласование — это вариант, когда формально аукцион есть, но на деле его нет. Схема выглядит так:

  1. Покупатель или арендатор обращается в администрацию с просьбой предоставить землю по предварительному согласованию — в аренду или собственность.
  2. Администрация публикует на своем сайте, на сайте «ГИС-торги» и в печатном издании муниципалитета извещение о намерении провести аукцион.
  3. Если в течение 30 дней никто больше не заявляется на участок, его продают заявителю  .
Объявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Обычно само извещение загружают отдельным файлом, который можно скачать. Источник: admsablino.ru
Объявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Обычно само извещение загружают отдельным файлом, который можно скачать. Источник: admsablino.ru

Цену продажи определяют власти.

Например, в Ленинградской области выкуп участка без торгов после предварительного согласования происходит по его кадастровой стоимости  . Такая же система действует в Твери  .

В Нижегородской области участки по предварительному согласованию продают за 15% от кадастровой стоимости  .

Как найти земельный участок для покупки у государства

На публичной кадастровой карте Росреестра. Карту можно просто листать либо искать на ней участок по кадастровому номеру.

Если в разделе «Форма собственности» характеристик участка ничего не указано, скорее всего, такой участок считается неразграниченным и находится в муниципальной или государственной собственности. Так бывает, когда на земельный участок не оформлено право собственности — он стоит на кадастровом учете, у него есть кадастровый номер и координаты границ. А отсутствие собственности не запрещает государству распоряжаться землей  .

Карта Росреестра часто не работает или работает плохо — например, показывает только информацию по участку, но не отображает его на местности. Тогда можно работать со сторонними сервисами и собирать данные из нескольких источников.

На публичной кадастровой карте Росреестра можно узнать общую информацию о земле: площадь, кадастровую стоимость, точный адрес. Форма собственности на этот участок не указана: он считается государственным, но неразграниченным. Источник: apipkk.ru
На публичной кадастровой карте Росреестра можно узнать общую информацию о земле: площадь, кадастровую стоимость, точный адрес. Форма собственности на этот участок не указана: он считается государственным, но неразграниченным. Источник: apipkk.ru
А это извещение о проведении аукциона по тому же участку. Здесь организатор торгов прямо указал, что это государственная собственность, но неразграниченная. Источник: torgi.gov.ru
А это извещение о проведении аукциона по тому же участку. Здесь организатор торгов прямо указал, что это государственная собственность, но неразграниченная. Источник: torgi.gov.ru

На сайте «ГИС-торги». Это официальный ресурс, где размещают извещения о торгах по продаже или аренде любого госимущества.

Бывают объявления без цены. Это участки, по которым есть заявление о предварительном согласовании. Если будет еще одна заявка на землю, администрация назначит аукцион — и тогда в извещении укажут начальную стоимость. А если никто не подаст заявление, участок предложат выкупить тому, кто обратился с заявлением о согласовании.

Пример торгов, когда не указывают начальную стоимость. Источник: torgi.gov.ru
Пример торгов, когда не указывают начальную стоимость. Источник: torgi.gov.ru
А здесь уже назначили аукцион и есть начальная цена. Источник: torgi.gov.ru
А здесь уже назначили аукцион и есть начальная цена. Источник: torgi.gov.ru

На профильных площадках. Торги по продаже государственного или муниципального имущества проходят только на специальных площадках, утвержденных для таких аукционов правительством  .

Вот самые популярные площадки:

Искать лоты на профильных площадках неудобно: организатор торгов сам решает, с какой площадкой будет сотрудничать, и получается так, что в одном регионе организаторы выкладывают лоты на одной площадке, в другом — на другой.

Чтобы участвовать в аукционе прямо на площадке, потребуется аккредитация — на нее может уйти до пяти рабочих дней. Интерфейс некоторых платформ не назовешь интуитивно понятным — бывает тяжело разобраться, как подавать заявку или оплачивать задаток.

Самостоятельно сформировать участок. Такой способ используют для предварительного согласования участков. Для этого человек сам или с помощью посредников находит свободную землю на кадастровой карте.

Свободные места — там, где нет участков с красными границами. На этих землях можно искать место для формирования нового участка. Источник: rosreestr⁠-⁠doc.ru
Свободные места — там, где нет участков с красными границами. На этих землях можно искать место для формирования нового участка. Источник: rosreestr⁠-⁠doc.ru

Надо проверить, можно ли оформить участок в собственность для строительства на нем дома. Для этого нужно смотреть правила землепользования и застройки — карту градостроительного зонирования. Там искать земли с категорией «Ж» — на таких можно строить жилые дома. Если удалось найти такую землю, готовят схему расположения земельного участка.

Вот так выглядит карта градостроительного зонирования. Ее размещают на сайте администрации, к которой относится выбранный участок. Источник: mirnovskoe.ru
Вот так выглядит карта градостроительного зонирования. Ее размещают на сайте администрации, к которой относится выбранный участок. Источник: mirnovskoe.ru

Схему заказывают у кадастрового инженера, это стоит 2000—5000 ₽. Можно попробовать сэкономить и сделать схему самостоятельно. Например, в геодезической программе «Арго», бесплатной версии будет достаточно. Кадастровые инженеры также работают с этим ПО. На сайте «Арго» есть видеоуроки, как правильно рисовать схемы.

Со схемой и заявлением о предварительном согласовании обращаются в местную администрацию.

Пример готовой схемы земельного участка, которую приняла администрация. Источник: torgi.gov.ru
Пример готовой схемы земельного участка, которую приняла администрация. Источник: torgi.gov.ru

Если муниципалитет утвердит схему, он опубликует извещение о намерении провести аукцион по продаже на сайте администрации и «ГИС-торгах». Если в течение 30 дней на извещение не откликнутся другие заявители, участок сможет выкупить заявитель, но только после постановки на кадастровый учет и определения границ  .

Такой же порядок действий, только без схемы, будет, если человек нашел уже образованный земельный участок, собственность на который не разграничена.

Но не каждый участок можно получить через предварительное согласование. Администрация может отказать. Вот основные причины:

  • Схема земельного участка не утверждена — например, не соответствует требованиям к ее подготовке или проекту планировки территорий.
  • Образованный земельный участок не может быть предоставлен в собственность, если ранее его уже согласовали для другого заявителя или он находится в безвозмездном пользовании другого человека, ограничен или изъят из оборота  .

А вот пример из судебной практики.

В Балашихе житель обратился за предварительным согласованием предоставления земельного участка без проведения торгов — при этом на участке уже стояло здание этого человека. Местная администрация отказалась дать землю без торгов, так как здание было полуразрушенным и, по мнению властей, не соответствовало признакам жилого помещения. Суд признал отказ неправомерным.

В Омской области администрация отказалась утверждать схему земельного участка и проводить предварительное согласование. Обосновала это тем, что участок находится на территории СНТ, а значит, администрация не имеет полномочий распоряжаться им. Вторая причина — земля в водоохранной зоне, что также запрещает передавать ее в пользование.

Но суд установил, что спорный участок находится за пределами СНТ на землях, собственность на которые не разграничена, а потому администрация вправе им распоряжаться. Нахождение земли в водоохранной зоне не запрещает предоставить ее заявителю, а только обязывает его соблюдать особый режим пользования. Суд удовлетворил иск жителя и признал отказ неправомерным.

Инструкция, как выкупить землю у государства

Купить землю у государства можно двумя способами: на торгах или без них.

На торгах. Торги по земельным участкам от государства проходят в электронном виде. В некоторых муниципалитетах электронные аукционы разрешено не использовать до 1 января 2026 года, если власти не могут организовать их по техническим причинам. В таком случае торги проходят вживую в специально отведенном помещении — но это уже редкость  .

Мы рассказывали, как участвовать в торгах госимуществом. Принцип одинаковый вне зависимости от того, что покупать — землю или квартиру. Вкратце план такой:

  1. Подобрать участок. Изучить документацию по аукциону: условия проведения, сроки, стоимость земли.
  2. Получить электронную подпись, если ее нет. Активировать ее и установить на компьютер.
  3. Зарегистрироваться на электронной площадке. В «ГИС-торгах» организаторы торгов размещают все данные о них, но сам аукцион проводится на электронной площадке — это другой сайт. В личном кабинете площадки заполняют заявление о присоединении к регламентам и прикладывают документы. Обычно нужны сканы 2—19 страниц паспорта, СНИЛС и ИНН. Пакет бумаг зависит от условий работы площадки.
  4. Внести задаток для участия в торгах. Сумму всегда указывают в извещении, обычно это 20% от начальной стоимости лота. Также организатор указывает дату, до которой деньги должны поступить на его счет. Переводить их лучше с запасом: межбанковские переводы занимают до трех рабочих дней.
  5. Подать заявку на аукцион. Список документов будет в карточке лота на «ГИС-торгах» и электронной площадке. Обычно нужны заявка, паспорт, а еще квитанция об уплате задатка.
  6. Принять участие в аукционе.
Все документы для участия в аукционе будут в разделе «Документы и сведения». Источник: torgi.gov.ru
Все документы для участия в аукционе будут в разделе «Документы и сведения». Источник: torgi.gov.ru
В извещении организатор указывает сроки начала и окончания приема заявок, а также дату проведения торгов. Этот аукцион был запланирован в 10:00 по московскому времени 15 апреля. Источник: i.rts-tender.ru
В извещении организатор указывает сроки начала и окончания приема заявок, а также дату проведения торгов. Этот аукцион был запланирован в 10:00 по московскому времени 15 апреля. Источник: i.rts-tender.ru

Когда торги закончены, у организатора есть 10 дней, чтобы опубликовать протокол о рассмотрении заявок, и пять дней, чтобы отправить победителю аукциона договор купли-продажи участка. У покупателя есть 30 дней на подпись, а затем еще 30 дней на оплату.

Финальный этап — подать в МФЦ все документы для регистрации права собственности. Когда Росреестр зарегистрирует право, нужно прислать новую выписку из ЕГРН организатору торгов.

Если на аукцион заявку подал всего один участник и его допустили к торгам, организатор сразу предложит заключить договор купли-продажи. В таком случае землю покупают по начальной стоимости  .

Покупать участок на торгах не всегда выгодно. Все зависит от количества участников аукциона.

Этот участок купили за 404 186 ₽, а начинался аукцион с 392 413 ₽. На аукционе было восемь участников. Рыночная стоимость похожего участка — в среднем 500 000 ₽. Источник: torgi.gov.ru
Этот участок купили за 404 186 ₽, а начинался аукцион с 392 413 ₽. На аукционе было восемь участников. Рыночная стоимость похожего участка — в среднем 500 000 ₽. Источник: torgi.gov.ru
На этом аукционе цену на участок подняли более чем в два раза. Средняя рыночная стоимость такого участка — примерно 1 440 000 ₽, то есть в итоге после торгов цена приблизилась к рыночной. Источник: torgi.gov.ru
На этом аукционе цену на участок подняли более чем в два раза. Средняя рыночная стоимость такого участка — примерно 1 440 000 ₽, то есть в итоге после торгов цена приблизилась к рыночной. Источник: torgi.gov.ru

Без торгов. Иногда можно выкупить землю у государства не на торгах, а напрямую — подать заявление в администрацию о намерении выкупить участок. Администрация его рассмотрит и, если есть основания, предложит заявителю заключить договор купли-продажи.

Вот самые частые случаи выкупа участков без торгов:

  1. Через предварительное согласование. Работает только для участков под ИЖС, ЛПХ или для ведения садоводства  . Желающий получить землю подает заявление, и если муниципалитет готов ее предоставить, он публикует извещение о намерении провести аукцион. Если за 30 дней больше никто не откликнется, участок предлагают выкупить первому заявителю. Стоимость продажи устанавливает муниципалитет, обычно это 15—100% кадастровой стоимости.
  2. Через аренду. После трех лет аренды можно выкупить сельхозземлю у государства. С этой целью многие и оформляют договоры аренды — для последующего выкупа. Его условия прописывают в договоре аренды.
  3. Через строительство здания. Собственник дома может выкупить участок, на котором этот дом располагается: у хозяина есть на это преимущественное право.

Что еще нужно знать при покупке земельного участка у государства

Вот еще несколько особенностей покупки земли у государства:

  1. На усмотрение организатора торгов размер задатка может быть не 20, а 100% кадастровой стоимости. Не каждый участник аукциона сможет найти такую сумму, особенно если планировал подать сразу несколько заявок на участие в торгах.
  2. Организатор торгов может просто отменить аукцион  .
  3. Если победитель аукциона уклоняется от подписания договора купли-продажи, его вносят в реестр недобросовестных участников на два года — в течение этого времени он не сможет участвовать в торгах  .
  4. В отличие от обычной рыночной сделки, где продавец указывает данные по участку на свое усмотрение, муниципалитет в извещении обязан указать сведения о возможности технологического присоединения к инженерным сетям — электричеству, воде и канализации  .
  5. Если пытаться выкупить землю через предварительное согласование, можно получить отказ 
Здесь организатор установил размер задатка в 100% от кадастровой стоимости — 1 710 000 ₽. Источник: torgi.gov.ru
Здесь организатор установил размер задатка в 100% от кадастровой стоимости — 1 710 000 ₽. Источник: torgi.gov.ru

Еще стоит помнить, что муниципалитет может принимать неправомерные решения — например, откажется проводить аукцион без законных оснований.

В Кабардино-Балкарии администрация назначила аукцион по продаже участка, а потом отменила его из-за «технических ошибок». Один из участников аукциона обратился с жалобой в УФАС, которое установило, что отмена аукциона была незаконной.

Главное — запастись терпением, так как процесс покупки легко может затянуться, особенно если хочется получить участок без торгов. С торгами все длится два-три месяца. А через предварительное согласование — от трех до шести месяцев при условии, что не придется обжаловать решения администрации.

Что в итоге

  1. Граждане могут выкупить у государства участок, но не любой, а лишь тот, что не изъят и не ограничен в обороте.
  2. Если покупателю нужен особый вид земли — например, для производства древесины или под питомники, — больше шансов купить такую у государства.
  3. Землю можно выкупить на торгах или без них, но в последнем случае для этого нужны основания. Например, быть арендатором земельного участка или получить право на предоставление земли без проведения торгов после ее предварительного согласования.
  4. На выкупе участка можно сэкономить, но для этого придется его арендовать не менее трех лет или построить на арендованной земле дом.
  5. Самый простой, но и дорогой способ приобрести государственную землю — выиграть ее на аукционе. Нужно быть готовым, что сумма задатка может равняться начальной стоимости продажи земли.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Елена ГрудининаДоводилось покупать землю у государства? Расскажите, как это было:
  • Сергей ПрокопенкоНет, но хочу0
  • cvetkova_uСергей, не хочу и не буду!0
  • IrissВсе так, вот только врядли кто-то будет заниматься формированием участка в неудачном месте. А если участок ликвидный, то на торги заявится не один человек, и не два. В результате потрачены деньги, время, а еще и предлагают платить "отступные" порядка 100 тыс, чтоб сняться с аукциона, ну, или можно выйти на аукцион и проиграть его....0

Сообщество