«Банки активно идут на уступки»: 10 вопросов об ипотеке на все случаи жизни

Покупка жилья в ипотеку может стать тем еще квестом.

Ипотечный брокер Елена Грудинина целую неделю отвечала на вопросы читателей: что будет, если не платить по кредиту и как купить квартиру с торгов, как получить ипотеку в сложных ситуациях и почему не нужно завышать стоимость объекта в договоре. Собрали первую часть ее ответов.

Если не платить по кредиту, заемщика выселят. Квартира — это предмет залога, и ее можно изымать даже тогда, когда это единственное жилье.

Вот как происходит эта процедура. Кредитор готовится и обращается в суд за разрешением на реализацию залога. Потом судебный пристав исполняет решение суда — проходят торги. Если на них никто не выкупает объект, залог предлагают банку в счет погашения долга. Банк может его принять и потом пытаться самостоятельно реализовать. Лучше не доводить ситуацию до этого.

Когда возникли сложности, можно попросить кредитора предоставить ипотечные каникулы или сделать реструктуризацию. Последние годы банки активнее идут на уступки. Еще можно заранее найти покупателя на ипотечную квартиру и продать ее. Насколько мне известно, большинство банков дают разрешение на продажу ипотечной квартиры.

Если квартира сейчас в ипотеке, а хочется другую, схема будет такая. Нужно заранее получить у банка разрешение и продать ипотечное жилье. Параллельно получить ипотеку на новую квартиру и провести сделку. Будет проще, если вторую ипотеку возьмете в том же банке.

На новый объект оформляется своя ипотека, и ставка устанавливается согласно действующим условиям. Перенести текущие условия кредита на новую квартиру не получится. По крайней мере, на весну 2022 года я не знаю таких программ. Ипотека выдается под конкретный залог, и поменять его, скорее всего, не выйдет.

У каждого банка свои правила, нужно уточнять и читать условия подписанного кредитного договора и договора залога.

Такие программы существуют. Некоторые банки вместе с застройщиками на регулярной основе проводят акции, в рамках которых взнос реально от 0%. В 2020 году такая акция была в РСХБ с ЛСР, но на объекты, которые не всем по карману.

Подобные программы работают у конкретных застройщиков и даже в конкретных ЖК. Вполне логично предположить, что такие условия застройщики вместе с банками предлагают по объектам, которые на общих основаниях сложнее продать.

Эти две кредитные программы имеют важные отличия.

Ипотека на строительство загородного дома предусмотрена в ограниченном количестве банков. На эту тему у нас в журнале есть статья, в которой подробно разбираются особенности этого кредита.

Такую ипотеку можно взять именно на строительство дома или под залог построенного. Главное условие — строить только с привлечением аккредитованных подрядчиков, а не своими силами.

Кредит под залог квартиры — это ипотека в силу договора, здесь также есть особенности. Банки выдают под залог квартиры не более 80%, а чаще до 60—70% от оценочной стоимости, особенно если клиент не подтверждает целевое использование.

Ставки по таким кредитам в среднем выше на несколько пунктов. Например, чтобы получить 6 млн, квартира должна стоить 8 млн рублей. Можно подтвердить целевое использование полученных денег, тогда можно снизить ставку на 0,5—1 процентный пункт или заплатить комиссию за снижение ставки, но даже тогда ставка вряд ли будет очень низкой.

Таким образом, ипотека на строительство дома выгоднее — это все-таки целевой кредит.

Еще можно рассмотреть потребительский кредит. В последние годы многие банки увеличивают максимальный срок кредита до 10 и даже 15 лет. Максимальные суммы также увеличивают — если три года назад 3 млн рублей считались огромной суммой кредита, то теперь и 7 млн могут предложить.

В ставках по потребкредитам есть страховка, которая увеличивает общую сумму кредита. Она обычно составляет до 10—30% от суммы кредита. Чем ниже ставка, тем выше стоимость страховки. Отказаться можно, тогда ставка увеличивается на 4—6 процентных пунктов в зависимости от условий банка.

Другой вопрос, что такие крупные суммы потребкредитов банки одобряют не всем клиентам: нужно либо быть бюджетником, либо иметь положительную кредитную историю. На моей практике новому клиенту, каким бы положительным он ни был, более 3 млн рублей не одобряли.

Можно сравнить условия трех видов кредитов и выбрать самые выгодные для себя.

Есть банки, которые заявляют, что кредитуют ИП или самозанятых, а по факту заявку примут и откажут, потому что не хотят или не умеют работать с такой категорией клиентов.

С ИП и самозанятыми работают не самые крупные банки, они могут анализировать заемщиков в индивидуальном порядке. Крупные банки используют стандартные механизмы и редко рассматривают заявки по отдельности. Я бы посоветовала попробовать те, что специализируются на ипотеке: «Росбанк», БЖФ, ТКБ или «Зенит». Ставки, конечно, минимальными не будут, но ведь кредитование бизнеса — это риски, и банки закладывают их в процент.

Чтобы самозанятому одобрили заявку, придется подтвердить доход. Можно показать выписку по всем картам и счетам. Но лучше предъявить справку о состоянии расчетов по налогу на профессиональный доход из приложения, потому что человек может принимать платежи не только на карту, но и наличными. А с полученного дохода он заплатит налог, и тот будет зафиксирован в ФНС.

Есть минимальные требования к стажу: от шести месяцев, а иногда и от года. Еще важно, чтобы у бизнесмена был регулярный доход — поступления или уплата налога ежемесячно. Банк видит обороты по счету и понимает, что реальный доход есть и клиент сможет платить по кредиту. У меня были клиенты, у которых за полгода выплаты шли только два месяца, и им отказали, потому что не было стабильного дохода.

По ИП тоже есть нюансы. Выбор банка зависит от системы налогообложения. Больше всего банки рады видеть ИП на УСН, а вот с патентом все сложнее: реальный доход в декларациях не отражен, для подтверждения придется сделать выписку по оборотам по всем счетам, где видны финансовые потоки. Патент принимают не все.

Еще можно подать заявку на ипотеку по двум документам. Взнос будет немного выше — 20—40%, и еще ставку могут немного поднять. Но не все банки предлагают бизнесменам такую программу и все равно просят полный пакет документов и подтверждение доходов.

Риелторы предлагают такую схему, потому что ничем не рискуют: у них нет никакой ответственности. Я против и не работаю с завышением принципиально, потому что это можно квалифицировать как мошенничество. Покупатели квартиры намеренно вводят банк в заблуждение, чтобы получить кредит на более крупную сумму.

Продавец тоже сильно рискует, ведь он пишет расписку на деньги, которых не получал. Если сделка будет признана недействительной, возвращать за квартиру он будет сумму по расписке, а не ту, что фактически взял.

Купить такую квартиру можно: участвуете в торгах и выигрываете. Но это в теории. Я напишу, как проходит процесс, хотя к работе ипотечного брокера он не имеет никакого отношения. Просто я сама участвовала в таких торгах.

Эти торги привлекают многих участников, потому что стартовая цена имущества может быть на 50—80% ниже рынка. Стартовая цена — это, как правило, сумма ипотечного долга. Я не раз видела лоты за цену, которая была в три раза ниже рыночной. Например, продавали квартиру с начальной ценой 560 000 ₽, а по рынку она реально стоила 3 млн рублей.

Ипотечную квартиру, за которую заемщик не смог заплатить, выставляет на торги ФССП после решения суда. Пристав вместе с организатором торгов проводит процедуру. Для участия нужно быть зарегистрированным на ЭТП — электронной торговой площадке и иметь деньги на задаток. На одних торгах это может быть 20 000 ₽, но чаще — 5—10% от начальной стоимости объекта.

Победитель в течение нескольких дней — от трех до пяти — полностью выплачивает стоимость выигранной квартиры. В ипотеку не получится, так как на квартире арест, такие залоги банки не принимают. А еще многие площадки берут комиссию за победу — это еще 3—5% от стоимости, и их нужно заплатить в течение трех дней после подписания протокола.

Еще очень важно, чтобы было подано как минимум две заявки. Если участник будет один, торги признают недействительными.

По моему опыту участия, торги часто выигрывают лица, у которых есть договоренности с организаторами. Обычный человек может подать заявку, а его не допустят до торгов. Якобы скан паспорта в плохом качестве или еще что-то. Доказать, что с документами все было в порядке, нереально, если заранее не готовиться к такому. Я с подобным сталкивалась.

Но уверена, что по всем торгам и лотам во всех регионах не может быть договоренностей. Если подобрать квартиру не с самой привлекательной ценой, которая не будет интересна инвесторам для перепродажи, есть шансы выиграть.

Кредитную карту не обязательно закрывать, и вот почему. При подаче заявки с банком можно договориться об отлагательном условии: заявление одобрят на нужную сумму, но если карта будет мешать пройти из-за нагрузки, попросят ее закрыть и представить подтверждающие документы. Это надо заранее проговорить с ипотечным менеджером и указать в заявлении. Заодно менеджер подскажет, как проходит проверка не просто кредитной истории, а нагрузки.

Но есть еще три варианта. Одни банки при первоначальной проверке клиента на скоринге могут учитывать карту в нагрузку, а это 5—10% от лимита в зависимости от политики кредитора. То есть если лимит карты — 400 000 ₽, будут считать платеж по ней 20 000—40 000 ₽.

Еще есть те, кто проверяет качество кредитной истории, и далее аналитик в ручном режиме будет рассчитывать текущую кредитную нагрузку и может вынести решение с условием закрытия карты. А еще есть и такие банки, которые в принципе не учитывают кредитные карты.

Поэтому не переживайте, просто при подаче заявки на ипотеку заранее обсудите с ипотечным менеджером наличие карты и узнайте, как лучше поступить.

Например, у меня сейчас в работе клиентка, у которой кредитная карта с лимитом 400 000 ₽. Она тоже ее планирует закрыть. Мы подали заявку, но я заранее обсудила с нашим менеджером наличие карты и то, что мы готовы ее закрыть при необходимости. В итоге аналитик написал, что при текущей нагрузке банк предлагает 3,4 млн рублей, а если закроем карту, то готовы одобрить 5 млн — сумму, которая нам требуется.

Все зависит от условий, прописанных в страховом полисе, а именно от того, какие риски застрахованы. Важно, по какой причине наступила смерть.

Если наступил страховой случай, страховая компания должна покрыть задолженность. Но здесь еще есть залог, который может быть реализован в счет задолженности. Поэтому нужно каждую ситуацию разбирать индивидуально и анализировать документы.

Здесь важно детализировать, что такое неподтвержденные доходы.

Если речь о том, что клиент не может представить справку о доходах, то ипотеку можно получить. Есть программа «ипотека по паспорту» с повышенным первоначальным взносом и без подтверждения доходов. При этом нужно, чтобы работодатель при возможном звонке банка сказал, что такой сотрудник работает и не собирается увольняться. А если в анкете в графе «Сведения о работодателе» ничего не указать, оформить ипотеку не получится.