ПАРТНЕРСКИЙ МАТЕРИАЛ
Чем именная детская карта лучше наличных

Что лучше защитит от инфляции: квартира в кредит или вклад?

Квартира, приобретенная в кредит, лучше защищает сбережения от инфляции, чем банковские вклады? Хочу составить список аргументов за и против и сравнить, чтобы точно решить, что лучше выбрать.

Банковские вклады — простой, достаточно надежный и прогнозируемый инструмент. Он позволит с минимальными затратами времени и денег получить доходность, но вряд ли она превзойдет инфляцию.

С квартирой ситуация совсем иная. Цена может пойти в любую сторону — и довольно значительно. Еще стоит помнить об ощутимых временных, транзакционных и эксплуатационных затратах на квартиру. Также важный фактор — размер и процент кредита, который вы планируете взять на покупку. В итоге в случае с квартирой можно как превзойти вклады и инфляцию, так и получить убыток.

Рассмотрим подробнее плюсы, минусы и подводные камни обоих вариантов, но выбор остается за вами.

Что с вкладами

У вкладов довольно существенные плюсы. Прежде всего, то, что это понятный многим инструмент, который не требует специальных знаний и обучения.

Вклады до 1,4 млн рублей в одном банке, а в некоторых случаях — до 10 млн рублей, застрахованы Агентством по страхованию вкладов. Это дает вкладчику гарантии защищенности. При этом доходность вклада заранее известна и результат в номинальном выражении, то есть без поправки на инфляцию, легко предсказать.

Еще для вкладов характерны низкие временные затраты: вряд ли выбор банка и конкретного вклада займет много времени — максимум несколько часов. Аналогично и с открытием выбранного вклада: это можно сделать буквально за несколько минут через мобильное приложение или интернет-банк. И даже личное посещение отделения банка не отнимет слишком много времени.

По истечении срока вклад обычно автоматически пролонгируется, что также может сэкономить время вкладчика, если его устроят новые условия.

Наконец, у вкладов почти нет транзакционных издержек. Обычно вклад не подразумевает никаких комиссий и платежей со стороны вкладчика, а еще доход от вкладов, полученный в 2021 и 2022 годах, не облагается НДФЛ.

Что касается доходности рублевых вкладов, то в среднем она будет примерно на уровне ставки ЦБ и инфляции. По данным Capital Gain, с 2000 по 2021 год вклады дали 7,89% годовых, тогда как инфляция составила 9,54% годовых.

Если тщательно выбирать банки и вклады, удастся получить доходность немного выше. В целом вклады позволят более-менее сохранить покупательную способность своих денег, но не дадут заметно заработать сверх инфляции.

У валютных вкладов есть нюансы в сравнении с рублевыми. Так, в случае с вкладами в долларах и евро стоит приготовиться к очень низким процентным ставкам.

В марте и апреле 2022 года доходность долларовых вкладов в российских банках превышала 7—8% годовых. Это очень много по сравнению со ставкой ФРС, облигациями казначейства США и так далее. По евро доходность была немного ниже. Столь высокие ставки — исключительный случай, связанный с международной обстановкой и санкциями.

Сейчас ставки по вкладам в долларах не превышают 5—6% годовых, и то это редкость — во многих банках они ниже 1—2% годовых. По евро ставки еще менее привлекательны.

Вклады в этих валютах могут не защитить от инфляции в США и Европе, которая ускорилась в последние месяцы. Инфляция бьет рекорды 70-х и 80-х годов, при этом ставки по доллару и евро по-прежнему остаются на околонулевых уровнях.

Фактически единственный вариант заработать — возможная девальвация рубля относительно валюты вклада. Но изменения курсов валют очень сложно спрогнозировать. Это затрудняет оценку результата вклада относительно рублевой инфляции.

Кроме того, сейчас есть ограничения на выдачу наличной валюты. Это тоже надо учитывать.

Что с рынком недвижимости

С рынком недвижимости все сложнее. Если для примера взять статистику о среднем уровне цен на жилье в Москве с весны 2000 года, то квартиры неплохо выросли в цене. Квадратный метр в среднем подорожал примерно в 13 раз, тогда как инфляция за тот же период увеличила стоимость товаров и услуг в среднем в 7,9 раза.

Но стоит учитывать, что бывали периоды, когда цены на квартиры снижались. Таким образом, иногда на номинальной цене квартиры можно даже получить убыток. Также надо отметить ощутимый рост цен в 2020—2021 годах на фоне рекордно низкой ключевой ставки и программы льготной ипотеки, которые значительно стимулировали спрос.

По данным Capital Gain, с начала 2000 по конец 2021 года недвижимость принесла 12,6% годовых, тогда как инфляция была 9,54% годовых. Здесь речь о вторичном рынке в среднем: конкретный объект мог подорожать сильнее или слабее, кроме того, не учтены налоги и прочие издержки, как и доход от сдачи.

Есть аргументы как за продолжение роста цен на недвижимость, так и за их коррекцию. С одной стороны, государство продолжает поддерживать население в покупке недвижимости, а по поводу другого популярного средства накопления — валюты — сейчас очень много вопросов.

С другой стороны, в последние годы цены и так значительно выросли. А сейчас еще и ощутимо поднялись ставки по кредитам. Все это должно негативно сказаться на спросе. Более подробно эту тему мы рассматривали в другой статье.

Также важно определить, зачем вы берете квартиру: планируете в ней жить или она для инвестиций. Во втором случае ее можно сдавать — это увеличит доходность и повысит шансы заработать на квартире сверх инфляции.

Источник: irn.ru
Источник: irn.ru
Источник: irn.ru
Источник: irn.ru

Что еще важно учитывать при покупке квартиры

Даже если средние цены на недвижимость в будущем вырастут, совершенно не факт, что, купив квартиру, вы на этом заработаете хотя бы в номинальном выражении. Есть много важных нюансов.

Рост цен неравномерен. Как изменится цена квартиры, во многом зависит от локации. В популярных городах и районах цены могут расти сильнее, в непопулярных — меньше или не расти вообще.

Аналогичная ситуация и с конкретным домом или квартирой. Неблагополучные соседи или строительство под окнами огромного шоссе могут снизить привлекательность квартиры для потенциальных покупателей — и цена снизится или вырастет меньше, чем в среднем по рынку. Но это работает и в обратную сторону: строительство станции метро или дороги неподалеку, которые улучшат транспортную доступность, повышение рейтинга ближайшей школы и другие обстоятельства могут создать дополнительный спрос и повысить цену.

Нужно много времени. В отличие от выбора и открытия вклада найти и купить квартиру вряд ли получится быстро. Подходящий вариант можно выбирать месяцами и даже годами, тратить много времени на просмотры. Скорее всего, не обойдется и без затрат на риелтора, юридическую проверку и прочие услуги.

Аналогичная ситуация будет и при продаже квартиры. Более того, если вы захотите быстро продать квартиру, скорее всего, придется снижать цену относительно аналогов.

Вполне вероятно, что, купив квартиру, вам придется потратить еще много времени и денег на ремонт, покупку мебели и техники для ее обустройства. Кроме того, за время владения квартирой придется нести эксплуатационные затраты — как минимум платить квартплату.

Сдача квартиры — дополнительный доход и риск. Квартиру можно сдавать, что, как я отметил выше, улучшит результат вложений в недвижимость. Но это требует периодических затрат времени на поиск новых жильцов и решение их проблем. А в неудачных случаях может потребоваться серьезный ремонт после съезда очередных жильцов. Ну и в целом это уже скорее бизнес, чем просто пассивный доход, особенно если будете сдавать несколько квартир.

Риски. Не стоит забывать и про юридические риски покупки квартиры, которые могут вылиться в существенные финансовые потери. Особенно этот вопрос актуален при покупке квартиры на вторичном рынке.

Налог. Наконец, доход от продажи квартиры в некоторых случаях облагается НДФЛ. С дохода от сдачи квартиры тоже надо платить налог.

Что с кредитом

В вопросе вы упоминаете, что речь идет про покупку квартиры в кредит. Условия кредитного договора надо учитывать при подсчете финансового результата.

Важно, чтобы вам было комфортно обслуживать взятый кредит. Слишком большой ежемесячный платеж может снизить уровень жизни. Также не стоит забывать про риск временной потери источников дохода — нужно спланировать, что вы будете делать в этом случае. Поэтому стоит иметь финансовую подушку хотя бы на шесть месяцев расходов, включая платежи по кредитам.

В общем случае логика расчета влияния кредита на итоговый результат довольно проста: чем меньше сумма кредита и ниже ставка по нему, тем меньше переплата банку за использование его денег — и тем выгоднее для вас будет итог.

Сейчас ситуация с кредитом выглядит неплохо, если вы подпадаете под условия какого-либо варианта льготной ипотеки. Тогда вы можете взять кредит по ставке значительно ниже ключевой и уровня инфляции. А квартира, вероятно, в среднем будет дорожать на больший процент в год, чем процент по кредиту.

Если же нет возможности взять льготную ипотеку, то, наоборот, условия для вас, как для заемщика, будут довольно тяжелыми. Рассмотрим несколько вариантов.

Семейная ипотека. Допустим, вы хотите купить квартиру стоимостью 10 млн рублей. При наличии первоначального взноса в 30% — 3 млн рублей — и соблюдении других условий семейной ипотеки можно рассчитывать на ставку 5,5% годовых.

Если рассматривать срок кредита на 10 лет, то за это время без досрочных погашений вы переплатите чуть более 2,1 млн рублей в виде процентов банку. Это около 21% от первоначальной стоимости квартиры, и весьма вероятно, что за 10 лет она подорожает более чем на 21%.

При наличии большего первоначального взноса, например 6 млн рублей, переплата будет почти в два раза меньше — примерно 1,2 млн. Это всего 12% от изначальной стоимости квартиры.

Если рассматривать больший срок кредита, например 25—30 лет, переплата будет заметно больше: вы дольше будете пользоваться деньгами банка. Зато ежемесячный платеж будет меньше. Это плюс, так что имеет смысл взять такой выгодный кредит на как можно больший срок.

Но в конечном счете размер переплаты не так важен — важно то, что квартира с большой вероятностью будет дорожать быстрее, чем на 5,5% в год, под которые взят кредит. Получается, что покупка квартиры с использованием семейной ипотеки — неплохой вариант вложения денег, хотя и не гарантирующий доходность выше инфляции в целом.

Льготная ипотека на новостройки. Сейчас льготную ипотеку на квартиру в новостройке можно взять под 12% годовых. Раньше ставка по такой программе была 6,5—7% годовых, но в марте ситуация изменилась.

Условия, если кратко, такие: первоначальный взнос — от 15%, размер кредита в Москве, Санкт-Петербурге и соответствующих областях — до 12 млн рублей, в других регионах — до 6 млн. Программа действует до 1 июля 2022 года.

12% годовых — это заметно выше, чем по программе семейной ипотеки, но все еще ниже нынешней ставки ЦБ. Переплата при прочих равных будет выше, чем при семейной ипотеке, но, опять же, все упирается в то, насколько подорожает квартира и какой будет инфляция в целом.

Если считаете, что квартира к концу кредита подорожает в среднем более чем на 12% в год, а инфляция тоже будет выше этого значения, то покупка квартиры с помощью такой ипотеки выглядит приемлемым вариантом.

В конце апреля Владимир Путин предложил снизить ставку по таким кредитам до 9% годовых, а действие программы продлить до конца 2022 года. 1 мая правительство подписало постановление об этом.

При прочих равных ставка 9% сделает покупку более выгодной. Однако то, что такая ипотека станет более доступной, наверняка поддержит рынок недвижимости. То есть повысит вероятность того, что цены вырастут или хотя бы не упадут. Значит, цена, по которой вы купите квартиру, может быть менее выгодной, чем была бы при отсутствии доступных кредитов.

Обычная ипотека и вторичка. Если же рассматривать вторичную недвижимость, то ставки начинаются примерно от 17% годовых. На таких условиях брать квартиру вряд ли выгодно. Переплата в виде процентов будет очень большой, и маловероятно, что в течение срока кредита рост цены квартиры будет больше 17% годовых или что инфляция в целом будет выше этого уровня.

Этот вариант приемлем, если у вас сильная потребность в жилье и при этом нет возможности взять кредит по льготной ставке.

По возможности такой кредит надо будет гасить досрочно, если не удастся вложить свободные деньги под ставку выше ставки по кредиту. Наконец, по возможности стоит рефинансировать кредит, когда снизится ставка ЦБ и в банках появятся более выгодные предложения по ипотечным кредитам.

Какой бы вариант кредита вы ни выбрали, не стоит забывать про транзакционные издержки. Скорее всего, вам придется приобрести полисы страхования жизни и имущества.

Также стоит упомянуть про то, что немало людей испытывают ощутимый психологический дискомфорт, когда должны крупную сумму и приходится ежемесячно платить по кредиту. Обязательно оцените ваше отношение к этому, прежде чем брать ипотеку.

Что в итоге

Банковский вклад — простой, понятный и надежный инструмент, который вряд ли отнимет много времени и не потребует особых транзакционных издержек. Вместе с тем рублевый вклад в лучшем случае — если сможете всегда находить самые выгодные варианты — защитит капитал от инфляции и вряд ли позволит получить значительную доходность сверх нее. Валютный вклад же приносит небольшие проценты и будет выгоден только в случае возможной будущей девальвации рубля относительно валюты вклада.

Недвижимость же может показать более хорошие результаты за счет роста уровня цен, но существует немало подводных камней. Многое будет зависеть от конкретной локации и других факторов привлекательности квартиры для потенциальных покупателей. Если будете сдавать жилье, это принесет дополнительный доход, но придется потратить время и нервы.

Недвижимость потребует множества временных, транзакционных и эксплуатационных затрат, которые не всегда учитываются инвесторами в недвижимость. Но они могут существенно ухудшить результат.

Также очень важный фактор — размер и ставка по кредиту на покупку квартиры. Здесь есть варианты от достаточно выгодного кредита по ставке существенно ниже ключевой ставки и уровня инфляции, например 5,5% годовых, до огромной переплаты банку за использование его денег при ставке кредита 17% годовых и больше.

Чтобы покупка недвижимости в кредит имела смысл без расчета на доход от сдачи, надо, чтобы купленная квартира дорожала в год среднем на больший процент, чем процент по кредиту. При этом рост цен на квартиры может оказаться как выше, так и ниже инфляции в целом.

Игорь Морошкин
А как вы защищаетесь от инфляции?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
Marianna Shustova

Банковские вклады никогда не защитят от инфляции, процегт по ним будет всегда ниже, чем её реальный уровень. Вклад лишь замедлит обесценивание денег. Я бы выбрала квартиру.

22
imaxyuta

Marianna, были уже интересные сводки о том, что за десятилетний период цены на квартиры росли только в рублях. в долларах цена особо не изменилась. может быть лучше открыть долларовый вклад?

1
Alexander Rus

Marianna, абстрактно говорить так нельзя. У меня есть опыт покупки квартиры в провинциальном городе. За 10 лет квартира даже немного подешевела в рублях! А в долларах даже не хочу считать.

0
Marianna Shustova

Alexander, а у меня опыт другой. Поэтому на вопрос «что бы выбрали вы» я ответила так, как считаю нужным. Можно так говорить или нельзя (делиться своим мнением) решать не вам:)

3
MagnusMagnussøn

Marianna, совершенно согласен с вами

1
Александр Кратсов

Покупка квартиры в ипотеку по сути своей фиксирует стоимость денег на момент покупки. Через 10 лет я буду платить столько же, сколько плачу сегодня. По сути это лучшая защита. Деньги могут обесценится, но по платежам будет вечный "день сурка".

20
Вера Каи
Герой Т—Ж

Александр, она фиксирует стоимость, но эта стоимость может быть очень большая и не выгодная. Зависит от цены покупки.

3
Александр Кратсов

Вера, это уже зависит от ума покупателя. Я купил под 7.7 в хорошем районе убитую вторичку, вложил 300к и литров 5 своих слез плюс 10 литров пота, и постарел от стресса лет на 5. В итоге получил кв с хорошим ремонтом напротив второго по величине в городе трц. На данный момент стоимость возрасла на миллион. Против моих инвестиций, где депо с 400 ушло на 210, и никакая диверсиыикация мне не помогла 🤔😊

8
Вера Каи
Герой Т—Ж

Александр, не все зависит от ума, но и от обстоятельств, например сейчас нет таких ставок, цены в космосе уже, хорошие варианты сильно раскуплены, их можно и не найти.

3
Александр Кратсов

Вера, при ставке 4,25 многие воспользовались. Кто не решился, будут ждать. Ипотека это кредит на много лет и ждать удачного момента для получения кредита тоже много лет нужно.

3
Ivan Ivanov
Герой Т—Ж
Отредактировано

Александр, а кто-то купил доллары по 80 и продал по 120 через 2 недели без крови пота и стресса. Так что по-разному бывает. Я вот купил квартиру в ипотеку за 200 тысяч долларов и продал через 6 лет за 120 тысяч. S&P за то же время сделал +100%.

1
Светлана Счастливая

Александр, лучший комментарий, расходимся))

0
Игорь

Пупсик, ваше мнение никого не интересует, ваши комментарии не читают и просто сразу минусуют

13
MagnusMagnussøn

Игорь, +

Изображение пользователя MagnusMagnussøn
2
Marianna Shustova

Ант, вы, конечно же, успели прочекать все мои счета/сбережения/активы, чтобы так говорить:)

9
user1696073
Герой Т—Ж

В 2020 летом продала 1 квартиру 1ку в ипотеке под 9% и купила в ипотеку под 6% 2 квартиры с меньшим ПВ на остаток от продажи и закрытия по действующей. В итоге за 2 года квартиры выросли в цене прочти в на 60-70%, сдаю в аренду, есть на руках сумма,достаточная для погашения обоих ипотек,но я не гашу, сумму эту инвестирую в другую недвижимость(без ипотеки) и в вклад, не считаю выгодным просто погасить 2 ипотеки и получать за аренду деньги. Ипотеку полностью покрывает арендные платежи, даже остаётся.

9
Ivan Ivanov
Герой Т—Ж

user1696073, с февраля цены на аренду в Мск упали процентов на 10-20, и пока что будут падать дальше, а аммортизация растёт за счет роста стоимости ремонта. Так что аккуратнее, на слишком перекошенных инвестициях в недвижку тоже можно влететь.

2
Бегущая по Галактике

user1696073, квартиры сильно росли в цене последние года 4, до этого с 11-ого до 18-ого года цены практически стояли на месте. Последние 2 месяца вторичка встала, некоторые уже корректируют вниз, так что я не уверена, что сценарии, работавшие последние 4 года, продолжат работать. Тем более новострой на котловане, на мой взгляд, сейчас очень высокорискованно покупать.

1
Kir Kir
Герой Т—Ж

Пупсик, выводы — из-за аватарки.

9
Kir Kir
Герой Т—Ж

Пупсик, вы меня под статью подводите.

8
Мария Пивненко

Я купили квартиру в ипотеку, 4 года назад. За 1 200 000, со всеми переплатами я отдам за квартиру 1 600 000, сейчас она стоит 4000 000р.

7
Алексей Шумихин

Мария, это важно только если вы купили ее себе и не планируете больше разменивать на что то большее . А так хоть вы ее и продадите дороже , но и купите новую с учётом всех этих подорожаний .

6
Мария Пивненко
Отредактировано

Алексей, у меня было 200 000р. на первоначальный взнос. и я 1 год платила по 10 000р в месяц. Затем сдала и арендная плата оплачивает ипотеку. Если продать сейчас останется 3 500 000 на первый взнос за жилье большего размера. Накопить мне было бы сложнее.

2
Реалист, пессимист

Мария, если бы не решились тогда, то уже бы сейчас не купили)

0
Мастрюнь Смит

Мария, А вы откуда знаете что она 4 000 000 стоит? Вы ее продали? На нет и суда нет :)

0
Александр Григорьев

Если стоит выбор квартира или вклад - конечно, квартира. Вообще вложение в недвижимость некоторые адепты инвестирования считают плохим вложением. И, почему-то, сравнивают с вложение в доллар. Все тут сильны задним умом, а если наперед подумать? Получить хорошую доходность в инвестировании в фондовый рынок можно, если ты профи в этом деле (а большинство - нет). Мне тоже закрадывалась мысли, что это вложение - так себе, но 20-21 год показал иную тенденцию. Свою первую недвижимость я брал в ипотеку (причем, под 12%).тут, правда, повезло,. Тогда мне было такой дичи со страхованием жизни. Только рост стоимости недвижимости перебил все переплаты по процентам. Плюс имущественный вычет и субсидии!!! Да, сегодня рынок поменялся. Нет объектов по 214 фз. Заработать на недвижимости стало сложнее. Есть различные риски. Есть вариант, что и просесть может в ближайшее время. Но потом все равно будет рост как минимум на величину инфляции. .... Если у вас есть перспектива расширения жилплощади, вам нужна недвижимость под детей или в перспективе для себя, тут ответ очевиден, нужно вкладывать в недвижимость.И да, недвижимость должна быть ликвидной.
Если как таковая она не нужна, тогда можно рассматривать другие варианты вложений (не вклад!)....
По вкладам: на сегодня есть срочные вклады с хорошей ставкой, но они на 3-4 месяца. Цб уже опускает ставку, такой праздник будет недолго. На этот срок, наверное, можно вложиться и вернуться потом к варианту с недвижимостью, когда ставки упадут.

6
Denis P
Герой Т—Ж

решал куда вложить рубли - купил бутылочку Шабли!

5
Морозова Ольга

С квартирой под сдачу в аренду БЛАГОПОЛУЧНО пережила 2 кризиса. А может и больше.....

4
Гульнара

Коммерция

2
Script Kitty
Герой Т—Ж

Успела взять квартиру до некоторых событий, с минимальным ПЗ ставка была 10.1%. По сути - как бы не хаяли ипотеку, в рублях стоимость квартиры сильно выросла и добавила 1,6 млн за месяц.

Что то положила на вклад под 18% и ещё один вклад 21%, но это краткосрок.

2
123
Герой Т—Ж

Script, пока квартира не продана, она ничего не добавила и не потеряла :) Чтобы она добавила, надо зафиксировать прибыль, а так ситуация всегда может измениться.

2
Script Kitty
Герой Т—Ж

123, ну да:)имелось в виду что в бетоне денежка хоть как то сохранена

3
Макс Макс

только квартира, ниже, чем куплена, точно не будет, выше - вполне возможно. в Москве с котлована и через пять лет можно было получить в три раза больше.
вклады были тут пару мес норм, а потом все начало откатываться

1
Ант Тт

Квартира в кредит лучше, когда есть вклады на несколько лет жизни.

0
Red Panda2
Герой Т—Ж

Помимо вкладов есть способы вложить и/или защитить деньги. Важно не ложить все яйца в одну корзину, в общем.

0
t636367

Как сейчас инвестиции в недвижку в городе Донецк например?
Даже если сделал их в 2013 году...

0

Сообщество

Лучшее за неделю