Что лучше защитит от инфляции: квартира в кредит или вклад?

Банковские вклады — простой, достаточно надежный и прогнозируемый инструмент. Он позволит с минимальными затратами времени и денег получить доходность, но вряд ли она превзойдет инфляцию.

С квартирой ситуация совсем иная. Цена может пойти в любую сторону — и довольно значительно. Еще стоит помнить об ощутимых временных, транзакционных и эксплуатационных затратах на квартиру. Также важный фактор — размер и процент кредита, который вы планируете взять на покупку. В итоге в случае с квартирой можно как превзойти вклады и инфляцию, так и получить убыток.

Рассмотрим подробнее плюсы, минусы и подводные камни обоих вариантов, но выбор остается за вами.

У вкладов довольно существенные плюсы. Прежде всего, то, что это понятный многим инструмент, который не требует специальных знаний и обучения.

Вклады до 1,4 млн рублей в одном банке, а в некоторых случаях — до 10 млн рублей, застрахованы Агентством по страхованию вкладов. Это дает вкладчику гарантии защищенности. При этом доходность вклада заранее известна и результат в номинальном выражении, то есть без поправки на инфляцию, легко предсказать.

Еще для вкладов характерны низкие временные затраты: вряд ли выбор банка и конкретного вклада займет много времени — максимум несколько часов. Аналогично и с открытием выбранного вклада: это можно сделать буквально за несколько минут через мобильное приложение или интернет-банк. И даже личное посещение отделения банка не отнимет слишком много времени.

По истечении срока вклад обычно автоматически пролонгируется, что также может сэкономить время вкладчика, если его устроят новые условия.

Наконец, у вкладов почти нет транзакционных издержек. Обычно вклад не подразумевает никаких комиссий и платежей со стороны вкладчика, а еще доход от вкладов, полученный в 2021 и 2022 годах, не облагается НДФЛ.

Что касается доходности рублевых вкладов, то в среднем она будет примерно на уровне ставки ЦБ и инфляции. По данным Capital Gain, с 2000 по 2021 год вклады дали 7,89% годовых, тогда как инфляция составила 9,54% годовых.

Если тщательно выбирать банки и вклады, удастся получить доходность немного выше. В целом вклады позволят более-менее сохранить покупательную способность своих денег, но не дадут заметно заработать сверх инфляции.

У валютных вкладов есть нюансы в сравнении с рублевыми. Так, в случае с вкладами в долларах и евро стоит приготовиться к очень низким процентным ставкам.

В марте и апреле 2022 года доходность долларовых вкладов в российских банках превышала 7—8% годовых. Это очень много по сравнению со ставкой ФРС, облигациями казначейства США и так далее. По евро доходность была немного ниже. Столь высокие ставки — исключительный случай, связанный с международной обстановкой и санкциями.

Сейчас ставки по вкладам в долларах не превышают 5—6% годовых, и то это редкость — во многих банках они ниже 1—2% годовых. По евро ставки еще менее привлекательны.

Вклады в этих валютах могут не защитить от инфляции в США и Европе, которая ускорилась в последние месяцы. Инфляция бьет рекорды 70-х и 80-х годов, при этом ставки по доллару и евро по-прежнему остаются на околонулевых уровнях.

Фактически единственный вариант заработать — возможная девальвация рубля относительно валюты вклада. Если же рубль, наоборот, укрепится к валюте вклада, то в рублевом эквиваленте можно даже получить убыток. Но изменения курсов валют очень сложно спрогнозировать. Это затрудняет оценку будущего результата вклада относительно рублевой инфляции.

Кроме того, сейчас есть ограничения на выдачу наличной валюты. Это тоже надо учитывать.

С рынком недвижимости все сложнее. Если для примера взять статистику о среднем уровне цен на жилье в Москве с весны 2000 года, то квартиры неплохо выросли в цене. Квадратный метр в среднем подорожал примерно в 13 раз, тогда как инфляция за тот же период увеличила стоимость товаров и услуг в среднем в 7,9 раза.

Но стоит учитывать, что бывали периоды, когда цены на квартиры снижались. Таким образом, иногда на номинальной цене квартиры можно даже получить убыток. Также надо отметить ощутимый рост цен в 2020—2021 годах на фоне рекордно низкой ключевой ставки и программы льготной ипотеки, которые значительно стимулировали спрос.

По данным Capital Gain, с начала 2000 по конец 2021 года недвижимость принесла 12,6% годовых, тогда как инфляция была 9,54% годовых. Здесь речь о вторичном рынке в среднем: конкретный объект мог подорожать сильнее или слабее, кроме того, не учтены налоги и прочие издержки, как и доход от сдачи.

Есть аргументы как за продолжение роста цен на недвижимость, так и за их коррекцию. С одной стороны, государство продолжает поддерживать население в покупке недвижимости, а по поводу другого популярного средства накопления — валюты — сейчас очень много вопросов.

С другой стороны, в последние годы цены и так значительно выросли. А сейчас еще и ощутимо поднялись ставки по кредитам. Все это должно негативно сказаться на спросе. Более подробно эту тему мы рассматривали в другой статье.

Также важно определить, зачем вы берете квартиру: планируете в ней жить или она для инвестиций. Во втором случае ее можно сдавать — это увеличит доходность и повысит шансы заработать на квартире сверх инфляции.

Даже если средние цены на недвижимость в будущем вырастут, совершенно не факт, что, купив квартиру, вы на этом заработаете хотя бы в номинальном выражении. Есть много важных нюансов.

Рост цен неравномерен. Как изменится цена квартиры, во многом зависит от локации. В популярных городах и районах цены могут расти сильнее, в непопулярных — меньше или не расти вообще.

Аналогичная ситуация и с конкретным домом или квартирой. Неблагополучные соседи или строительство под окнами огромного шоссе могут снизить привлекательность квартиры для потенциальных покупателей — и цена снизится или вырастет меньше, чем в среднем по рынку. Но это работает и в обратную сторону: строительство станции метро или дороги неподалеку, которые улучшат транспортную доступность, повышение рейтинга ближайшей школы и другие обстоятельства могут создать дополнительный спрос и повысить цену.

Нужно много времени. В отличие от выбора и открытия вклада найти и купить квартиру вряд ли получится быстро. Подходящий вариант можно выбирать месяцами и даже годами, тратить много времени на просмотры. Скорее всего, не обойдется и без затрат на риелтора, юридическую проверку и прочие услуги.

Аналогичная ситуация будет и при продаже квартиры. Более того, если вы захотите быстро продать квартиру, скорее всего, придется снижать цену относительно аналогов.

Вполне вероятно, что, купив квартиру, вам придется потратить еще много времени и денег на ремонт, покупку мебели и техники для ее обустройства. Кроме того, за время владения квартирой придется нести эксплуатационные затраты — как минимум платить квартплату.

Сдача квартиры — дополнительный доход и риск. Квартиру можно сдавать, что, как я отметил выше, улучшит результат вложений в недвижимость. Но это требует периодических затрат времени на поиск новых жильцов и решение их проблем. А в неудачных случаях может потребоваться серьезный ремонт после съезда очередных жильцов. Ну и в целом, это уже скорее бизнес, чем просто пассивный доход, особенно если будете сдавать несколько квартир.

Риски. Не стоит забывать и про юридические риски покупки квартиры, которые могут вылиться в существенные финансовые потери. Особенно этот вопрос актуален при покупке квартиры на вторичном рынке.

Налог. Наконец, доход от продажи квартиры в некоторых случаях облагается НДФЛ. С дохода от сдачи квартиры тоже надо платить налог.

В вопросе вы упоминаете, что речь идет про покупку квартиры в кредит. Условия кредитного договора надо учитывать при подсчете финансового результата.

Важно, чтобы вам было комфортно обслуживать взятый кредит. Слишком большой ежемесячный платеж может снизить уровень жизни. Также не стоит забывать про риск временной потери источников дохода — нужно спланировать, что вы будете делать в этом случае. Поэтому стоит иметь финансовую подушку хотя бы на шесть месяцев расходов, включая платежи по кредитам.

В общем случае логика расчета влияния кредита на итоговый результат довольно проста: чем меньше сумма кредита и ниже ставка по нему, тем меньше переплата банку за использование его денег — и тем выгоднее для вас будет итог.

Сейчас ситуация с кредитом выглядит неплохо, если вы подпадаете под условия какого-либо варианта льготной ипотеки. Тогда вы можете взять кредит по ставке значительно ниже ключевой и уровня инфляции. А квартира, вероятно, в среднем будет дорожать на больший процент в год, чем процент по кредиту.

Если же нет возможности взять льготную ипотеку, то, наоборот, условия для вас, как для заемщика, будут довольно тяжелыми. Рассмотрим несколько вариантов.

Семейная ипотека. Допустим, вы хотите купить квартиру стоимостью 10 млн рублей. При наличии первоначального взноса в 30% — 3 млн рублей — и соблюдении других условий семейной ипотеки можно рассчитывать на ставку 5,5% годовых.

Если рассматривать срок кредита на 10 лет, то за это время без досрочных погашений вы переплатите чуть более 2,1 млн рублей в виде процентов банку. Это около 21% от первоначальной стоимости квартиры, и весьма вероятно, что за 10 лет она подорожает более чем на 21%.

При наличии большего первоначального взноса, например 6 млн рублей, переплата будет почти в два раза меньше — примерно 1,2 млн. Это всего 12% от изначальной стоимости квартиры.

Если рассматривать больший срок кредита, например 25—30 лет, переплата будет заметно больше: вы дольше будете пользоваться деньгами банка. Зато ежемесячный платеж будет меньше. Это плюс, так что имеет смысл взять такой выгодный кредит на как можно больший срок.

Но в конечном счете размер переплаты не так важен — важно то, что квартира с большой вероятностью будет дорожать быстрее, чем на 5,5% в год, под которые взят кредит. Получается, что покупка квартиры с использованием семейной ипотеки — неплохой вариант вложения денег, хотя и не гарантирующий доходность выше инфляции в целом.

Льготная ипотека на новостройки. Сейчас льготную ипотеку на квартиру в новостройке можно взять под 12% годовых. Раньше ставка по такой программе была 6,5—7% годовых, но в марте ситуация изменилась.

Условия, если кратко, такие: первоначальный взнос — от 15%, размер кредита в Москве, Санкт-Петербурге и соответствующих областях — до 12 млн рублей, в других регионах — до 6 млн. Программа действует до 1 июля 2022 года.

12% годовых — это заметно выше, чем по программе семейной ипотеки, но все еще ниже нынешней ставки ЦБ. Переплата при прочих равных будет выше, чем при семейной ипотеке, но, опять же, все упирается в то, насколько подорожает квартира и какой будет инфляция в целом.

Если считаете, что квартира к концу кредита подорожает в среднем более чем на 12% в год, а инфляция тоже будет выше этого значения, то покупка квартиры с помощью такой ипотеки выглядит приемлемым вариантом.

В конце апреля Владимир Путин предложил снизить ставку по таким кредитам до 9% годовых, а действие программы продлить до конца 2022 года. 1 мая правительство подписало постановление об этом.

При прочих равных ставка 9% сделает покупку более выгодной. Однако то, что такая ипотека станет более доступной, наверняка поддержит рынок недвижимости. То есть повысит вероятность того, что цены вырастут или хотя бы не упадут. Значит, цена, по которой вы купите квартиру, может быть менее выгодной, чем была бы при отсутствии доступных кредитов.

Обычная ипотека и вторичка. Если же рассматривать вторичную недвижимость, то ставки начинаются примерно от 17% годовых. На таких условиях брать квартиру вряд ли выгодно. Переплата в виде процентов будет очень большой, и маловероятно, что в течение срока кредита рост цены квартиры будет больше 17% годовых или что инфляция в целом будет выше этого уровня.

Этот вариант приемлем, если у вас сильная потребность в жилье и при этом нет возможности взять кредит по льготной ставке.

По возможности такой кредит надо будет гасить досрочно, если не удастся вложить свободные деньги под ставку выше ставки по кредиту. Наконец, по возможности стоит рефинансировать кредит, когда снизится ставка ЦБ и в банках появятся более выгодные предложения по ипотечным кредитам.

Какой бы вариант кредита вы ни выбрали, не стоит забывать про транзакционные издержки. Скорее всего, вам придется приобрести полисы страхования жизни и имущества.

Также стоит упомянуть про то, что немало людей испытывают ощутимый психологический дискомфорт, когда должны крупную сумму и приходится ежемесячно платить по кредиту. Обязательно оцените ваше отношение к этому, прежде чем брать ипотеку.

Банковский вклад — простой, понятный и надежный инструмент, который вряд ли отнимет много времени и не потребует особых транзакционных издержек. Вместе с тем, рублевый вклад в лучшем случае — если сможете всегда находить самые выгодные варианты — защитит капитал от инфляции и вряд ли позволит получить значительную доходность сверх нее.

Валютный вклад же приносит небольшие проценты и будет выгоден только в случае возможной будущей девальвации рубля относительно валюты вклада, но при укреплении рубля он может даже принести убыток.

Недвижимость же может показать более хорошие результаты за счет роста уровня цен, но существует немало подводных камней. Многое будет зависеть от конкретной локации и других факторов привлекательности квартиры для потенциальных покупателей. Если будете сдавать жилье, это принесет дополнительный доход, но придется потратить время и нервы.

Недвижимость потребует множества временных, транзакционных и эксплуатационных затрат, которые не всегда учитываются инвесторами в недвижимость. Но они могут существенно ухудшить результат.

Также очень важный фактор — размер и ставка по кредиту на покупку квартиры. Здесь есть варианты от достаточно выгодного кредита по ставке существенно ниже ключевой ставки и уровня инфляции, например 5,5% годовых, до огромной переплаты банку за использование его денег при ставке кредита 17% годовых и больше.

Чтобы покупка недвижимости в кредит имела смысл без расчета на доход от сдачи, надо, чтобы купленная квартира дорожала в год среднем на больший процент, чем процент по кредиту. При этом рост цен на квартиры может оказаться как выше, так и ниже инфляции в целом.