Я купила квартиру в другом городе

Мы купили квартиру в Вологде, хотя сами живем в Архангельске.

Когда цены на жилье стали расти, мы решили вложить маткапитал в квартиру. Стоимость жилья в соседних регионах была ниже, чем у нас, поэтому мы купили квартиру в другом городе. Расскажу, насколько сложно купить недвижимость дистанционно и с какими подводными камнями мы столкнулись.

Архангельск, где мы живем, относится к районам Крайнего Севера. Из-за суровых климатических условий государство обязывает предприятия и организации платить больше — к окладам работников идут надбавки. Например, у нас действует районный коэффициент в размере 1,2 оклада и северная надбавка в размере 0,5 оклада.

Если все сложить, получается, что оклады работников, которые постоянно работают в Архангельске, должны быть больше в 1,7 раза. На других северных территориях действуют другие коэффициенты.

Так как зарплаты благодаря этим коэффициентам больше, то и цены, в том числе на квартиры, выше, чем в соседних регионах. Например, однокомнатная квартира площадью 35 м² в новостройке в Архангельске стоила 2,4 млн рублей, а в Вологде — 1,6 млн. Вторичный рынок мы не рассматривали: хотели купить квартиру в новом доме с чистыми подъездами.

Мы посчитали и поняли: при такой разнице в цене новая квартира площадью 35 м² в другом городе обойдется нам дешевле на 700 000 ₽. Для нас это значительная сумма. Поэтому стали искать варианты.

Изначально мы рассматривали несколько городов: Ярославль, Вологду, Калининград и даже Сочи, но решили остановиться на Вологде. Она привлекла нас по следующим причинам.

Сопоставимая численность жителей: 310 тысяч человек в Вологде, 350 тысяч — в Архангельске. Мы стремились выбрать город с похожим ритмом жизни: чтобы он не был предельно быстрым, как мегаполис-миллионник, и скучновато-неспешным, как маленький городок.

Расположение. Вологда находится всего в 765 км от Архангельска. Это 10 часов на поезде или 8 часов на автомобиле. При необходимости можно оперативно туда приехать. Другие города были намного дальше от нас.

Климат. В Вологде теплее, чем в Архангельске. Например, в апреле разница в среднесуточной температуре между Вологдой и Архангельском — 7 °C.

Туристический потенциал. Вологда входит в число городов Серебряного ожерелья России — это туристический маршрут, который создали по аналогии с Золотым кольцом. Власти планируют развивать регион, в том числе чтобы привлечь туристический поток. Поэтому мы надеялись, что в городе будут поддерживать дороги в хорошем состоянии и благоустраивать территории. Все это влияет на стоимость аренды квартир.

Мы не планировали переезжать в Вологду насовсем, а хотели только купить квартиру и использовать маткапитал. Жилье планировали сдавать по договору найма, а в будущем распорядиться им с учетом интересов детей.

В итоге мы купили в Вологде однокомнатную квартиру площадью 37,4 м² за 1,68 млн рублей в новостройке без отделки.

Собственных средств, чтобы купить квартиру, нам не хватало: у нас было накоплено только 700 000 ₽. Поэтому нужно было брать ипотеку.

При выборе банка я ориентировалась на два основных момента:

1. Низкую процентную ставку.
2. Наличие у банка филиала в Вологде. Мы хотели, чтобы застройщик имел аккредитацию в том же банке, где мы планировали брать ипотеку.

У меня был зарплатный проект в одном из банков в Архангельске. Этот банк соответствовал всем критериям, поэтому именно туда я и подала заявку. Нам с мужем одобрили кредит на 2 000 000 ₽ с первоначальным взносом 700 000 ₽.

Также в банке я узнала, какие нужны документы, чтобы подписать кредитный договор на покупку квартиры в новостройке:

1. Предварительный договор с застройщиком.
2. Паспорта — мой и мужа как созаемщика.
3. Нотариальное согласие мужа на сделку.

Поскольку мы с мужем оба были участниками зарплатных проектов, справку 2-НДФЛ и копию трудовой книжки с печатью работодателя представлять не понадобилось. К тому же банк предлагал участникам зарплатного проекта пониженную процентную ставку.

Сложность покупки квартиры в другом городе в том, что туда придется ездить и нужно все тщательно планировать. Поездки нужно увязать сразу с несколькими рабочими графиками:

1. Своим, чтобы работодатель согласовал отпуск, а сотрудник, который будет меня замещать, был на месте. Иначе может пострадать рабочий процесс.
2. Супруга, поскольку иногда мы ездили вместе.
3. Учреждений и организаций, которые нужно посетить во время поездки, например банка и строительной компании или Росреестра.
4. Бабушек и дедушек, с которыми останутся дети, пока мы будем в другом городе.

Еще я поняла, что при планировании надо предварительно уточнять рабочие часы организаций, чтобы не выбиваться из хронометража поездок и не зависнуть на лишний день. Еще желательно точно знать перечень необходимых документов, потому что оперативно довезти их, как в своем городе, нельзя. Я звонила и узнавала часы работы, не полагаясь на то, что написано на сайте.

С момента выбора квартиры до ее оформления в собственность мы съездили в Вологду пять раз. Могло быть и больше, но нам удалось совместить часть задач. Расскажу, как это получилось.

Вариантов было два: или я еду одна, или с мужем. Муж работает вахтовым методом: месяц на работе, месяц дома. Поэтому иногда мы ездили вдвоем на автомобиле, например когда выбирали квартиру. В другое время, когда муж был на работе либо его присутствие не требовалось, я ездила сама на поезде.

Чтобы поездка прошла по плану, мы четко определяли логистику: сколько дней будем в пути и сколько на месте. Обычно наши совместные поездки занимали три дня:

1. В первый день утром выезжали из Архангельска и вечером приезжали в Вологду. Ночевали в гостинице.
2. На второй день делали все необходимые дела. Ночевали в гостинице.
3. На третий день возвращались домой.

Чаще всего подгадывали под выходные, чтобы я взяла на работе только один отгул — в пятницу.

На поезде у меня получалось быстрее. В 20:25 я садилась на поезд в Архангельске и в 08:00 следующего дня приезжала в Вологду. Если успевала сделать все дела за один день, то обходилась без ночевки в гостинице. Вечером того же дня, в 19:22 садилась на поезд. В 6 утра была уже дома, поэтому могла в тот же день выйти на работу, если не получалось взять его в счет отпуска.

Когда я понимала, что мне скоро придется ехать в Вологду, я сразу делала две вещи:

1. Писала на работе заявление на нужное число дней в счет отпуска.
2. Бронировала гостиницу, если боялась, что не успею одним днем.

Перед первой поездкой в Вологду мы предварительно выбрали застройщика в интернете. Учитывали следующие факторы:

1. Опыт строительства. Хотелось, чтобы застройщик уже сдал в Вологде более 10 домов.
2. Надежность. Я набирала название фирмы-застройщика в интернете и изучала информацию. Особенно интересовали негативные отзывы и данные о задержке сроков. Отрицательной информации о застройщике, которого присмотрели мы, на тот момент не было.
3. Аккредитация в нескольких банках, в том числе в котором мы планировали брать ипотеку. Мы считали, что раз застройщика аккредитовали несколько крупных банков, то это говорит о его надежности и хорошей деловой репутации.

Мы почти сразу выбрали застройщика, который возводил одновременно несколько жилых комплексов. Все они, точнее их проекты на фото, выглядели презентабельно. По телефону мы связались с представителями застройщика и записались на экскурсию по новостройкам на ближайшие выходные.

Во время экскурсии мы посетили три строящихся жилых комплекса экономкласса. Все они — в черте города с магазинами в пешей доступности.

При выборе жилого комплекса я вспоминала совет знаменитого инвестора Уоррена Баффетта: «Покупайте только то, чем бы вы с удовольствием владели, если бы рынок закрыли на 10 лет». Один из жилых комплексов нам понравился больше других. Мы почувствовали, что квартирой в нем владели бы с удовольствием.

У меня был список вопросов к застройщику, на которые он дал ответы:

1. Сроки сдачи дома — в ближайший год.
2. Стоимость однокомнатных квартир — 1,63—1,68 млн рублей в зависимости от площади, этажа и вида из окон. Например, квартиры с окнами во двор стоили дешевле, чем с видом на залив. Порядок цен нас устраивал: мы хотели уложиться в 2 миллиона с учетом будущего ремонта.
3. Также нам предоставили распечатки поэтажных планов со схемами квартир.

Во время экскурсии мы проезжали мимо домов других застройщиков. Нам пояснили, что квадратный метр в этих домах дешевле, поскольку там нет балконов и в квартирах плохая шумоизоляция.

После экскурсии мы самостоятельно поездили по городу, посетили туристический инфоцентр Вологодской области и несколько музеев.

Вернувшись в Архангельск, еще раз обсудили с мужем варианты. В итоге остановились на доме, который уже был возведен под крышу. Выбрали в нем квартиру с удобной квадратной планировкой — не угловую, не на крайнем этаже, с окнами во двор.

Теперь нам предстояли такие шаги:

1. Получить от застройщика предварительный договор долевого участия.
2. Подписать кредитный договор в банке.
3. Приехать в Вологду и подписать окончательный договор с застройщиком.
4. Принять у застройщика квартиру, когда закончится строительство.
5. Зарегистрировать право собственности на квартиру.
6. Выделить доли в праве собственности детям и мужу. Это обязательное требование, если используешь средства материнского капитала.

На работе я оформила отпуск на две недели. Мне предстояло много дел, связанных с получением кредита и подписанием договора с застройщиком.

Прежде всего я написала застройщику по электронной почте, что мы выбрали квартиру, и попросила подготовить предварительный договор долевого участия. Для этого отправила следующие данные:

1. Номер выбранной квартиры.
2. Сумму первоначального взноса и кредитных средств.
3. Реквизиты банка, в котором мы планировали брать ипотеку.
4. Мои паспортные данные.

Застройщик подготовил предварительный ДДУ и направил мне его по электронной почте.

Я уточнила у кредитного инспектора, можно ли при оформлении кредитного договора представить предварительный ДДУ только с одной подписью — моей. И пояснила, что застройщик находится в другом городе. Кредитный инспектор разрешил так сделать. Я распечатала предварительный договор, подписала его и приложила к документам на кредит.

Поскольку я в браке, квартира будет совместно нажитым имуществом. Хотя на первом этапе я оформляла договор долевого участия только на себя, все равно требовалось нотариальное согласие мужа на сделку. За него он заплатил 1500 ₽.

Дальше мы подписали кредитный договор. По его условиям мы могли получить кредит в течение 45 календарных дней с даты заключения договора. Именно столько дней у нас было в запасе, чтобы заключить с застройщиком окончательный договор долевого участия.

По закону договор долевого участия обретает юридическую силу только после того, как его зарегистрируют в Росреестре. Помимо ДДУ, в Росреестре нужно зарегистрировать договор ипотеки. Поэтому я позвонила застройщику и попросила его заранее зарезервировать в вологодском филиале Росреестра дату и время, чтобы подать документы и не ждать.

Мы с мужем снова поехали в Вологду. За день успели подписать договор в офисе застройщика, уплатить госпошлину — 175 ₽ за регистрацию договора долевого участия и 3000 ₽ за регистрацию ипотеки — и сдать документы на регистрацию вместе с представителем застройщика в местном отделении Росреестра.

По условиям кредитного договора банк перечисляет деньги на счет застройщика только после того, как мы представим окончательный ДДУ, зарегистрированный в Росреестре, а также перечислим застройщику собственные средства.

После регистрации Росреестр направил нам документы по почте. Я представила в банк оригинал договора долевого участия, договор залога и перечислила застройщику сумму первоначального взноса. После этого банк перевел застройщику сумму кредита. Мы сдали договор на регистрацию, и уже через две недели банк перевел застройщику деньги.

Следующий этап — оформление документов, чтобы погасить часть кредита материнским капиталом. В Т⁠—⁠Ж есть пошаговое руководство, как взять ипотеку на маткапитал.

Спустя два месяца пенсионный фонд — в 2023 году он называется СФР — в Архангельске перечислил банку маткапитал в счет ипотечного кредита. Для этого я представила документы:

1. Сертификат на материнский капитал.
2. Паспорт.
3. Мой СНИЛС.
4. Свидетельства о рождении всех детей.
5. Свидетельство о браке.
6. Копию кредитного договора.
7. Справку кредитора о размерах остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование кредитом. Ее я предварительно запросила в банке.
8. Копию договора участия в долевом строительстве.
9. Письменное обязательство, что я оформлю квартиру в общую собственность супруга и детей, когда выплачу ипотеку. Его я оформила у нотариуса за 1500 ₽.

Тот факт, что приобретаемая квартира находилась в другом городе, не вызвал у СФР вопросов и не добавил процессу особенностей. Он рассматривает такие заявления в течение 30 дней. Когда фонд принял положительное решение по моему заявлению, мне перечислили средства на погашение кредита.

При покупке квартиры в другом городе есть дополнительные риски. Трудно отследить появление проблем у застройщика, так как нельзя наблюдать за ходом строительства. Веб-камеры наш застройщик не устанавливал. Мы не читали форумы и не отслеживали стройку еженедельно, поскольку дом был высокой готовности и сложностей не должно было быть. Кроме того, ответственность застройщика по ДДУ была застрахована в страховой компании.

Нам повезло: застройщик сдал дом вовремя. Мы получили от него письмо по почте, что дом вводят в эксплуатацию и необходимо принять квартиру. К письму застройщик приложил памятку о порядке передачи квартиры и оформления права собственности на нее.

Я позвонила застройщику и согласовала дату и время приемки квартиры. В тот раз я ездила одна на поезде, так как муж был на вахте, а сроки для приемки квартиры застройщик установил сжатые — семь рабочих дней с момента, как получим письмо. Возможно, можно было их оспорить, но мы не стали.

В ДДУ был предусмотрен дополнительный платеж за подключение дома к инженерным коммуникациям электро- и водоснабжения. По договору дополнительный платеж не должен был превышать 3% от суммы договора. У нас сумма к доплате оказалась 23 500 ₽. Ее нужно было внести в кассу наличными, поэтому я еще дома сняла деньги с банковской карты. Если бы сумма была сильно больше, пришлось бы заранее узнавать, где в Вологде находятся банкоматы и какова сумма комиссии за снятие средств.

На этом этапе мне предстояло вот что.

Принять квартиру. Еще до поездки я проштудировала в интернете несколько сайтов с советами по приемке квартиры и составила чек-лист, на что обратить внимание. Взяла его с собой.

Стены и пол в квартире были не самыми ровными, но, главное, не было больших трещин и перепадов, иначе в дальнейшем это привело бы к увеличению затрат на ремонт. Сам дом, лестничные площадки и лифт выглядели хорошо. Квартиру я приняла с первого раза, никаких претензий не составляла.

Подписать акт сверки расчетов в офисе застройщика. Это документ о сумме окончательных взаиморасчетов. На основании результатов обмера квартиры БТИ фактическая площадь квартиры оказалась на 0,2 м² меньше, чем по договору. Поэтому застройщик должен был вернуть нам 9100 ₽. С учетом дополнительного платежа за подключение дома к инженерным коммуникациям, который в нашем случае составил 23 500 ₽, мы должны были доплатить застройщику 14 400 ₽.

Подписать акт приема-передачи квартиры. В нем мы подтверждали, что в квартире нас все устраивает и никаких претензий у сторон ДДУ друг к другу нет. Еще акт нужен, чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру. С момента, как дольщик подпишет акт приема-передачи, он несет все расходы на теплоснабжение и иные коммунальные услуги, обслуживание и ремонт общего имущества.

Получить у застройщика копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Они необходимы, чтобы в дальнейшем оформить технический паспорт на квартиру. Без технического паспорта не сделают кадастровый паспорт, а без него в дальнейшем не зарегистрируют право собственности.

Получить ключи от квартиры и документы. Например, руководства по эксплуатации плиты, электросчетчика, счетчиков воды, электронного распределителя тепла, техпаспорта на радиаторы, инструкции по отделке и эксплуатации квартиры и т. д.

Получить в управляющей компании договор управления многоквартирным домом и подписать акт приема-передачи счетчиков учета горячей и холодной воды, электроэнергии и тепла с начальными показаниями. Координаты управляющей компании мне дал застройщик.

Также я написала заявление, чтобы управляющая компания передавала счета на оплату услуг по электронной почте. Счета приходили на почту, и я оплачивала их через интернет-банк.

Когда я принимала квартиру у застройщика, успела сделать еще одно важное дело — снять обременение с квартиры. Так я избежала дополнительной поездки в Вологду.

Мы полностью закрыли ипотеку благодаря родителям, которые дали нам денег в долг. Обременение нужно было снять, чтобы квартира перестала числиться в залоге у банка.

Я заранее проконсультировалась с сотрудником отделения банка в Архангельске, как это сделать. Мне объяснили, что нужно посетить отделение Росреестра в Вологде вместе с сотрудником банка. Он подтвердит, что мои обязательства перед банком полностью погашены. В отделении банка в Архангельске я заполнила заявление о снятии обременения с объекта недвижимости. В заявлении указала желательную дату посещения отделения Росреестра в Вологде — ту же, что и дата приемки квартиры.

Сотрудники отделения банка в Архангельске согласовали со своими коллегами из Вологды мое заявление и подтвердили дату посещения Росреестра. Также мне сообщили номер телефона сотрудника отделения банка в Вологде. Я позвонила и уточнила время и место встречи.

С собой нужно было взять только паспорт. Заявление на погашение регистрационной записи об ипотеке мы заполнили на месте.

Все прошло по плану, без заминок. Я приняла квартиру, и в этот же день у меня взяли документы в Росреестре и выдали расписку. В ней был указан срок регистрации прекращения обременения — три рабочих дня. Когда обременение снимают, новые документы не выдают, поэтому ждать было не нужно. Если потребовалось бы, выписку из ЕГРН я могла получить и в Архангельске.

Дату приемки квартиры я также совместила с посещением ГП ВО «Вологдатехинвентаризация». Там я заказала технический и кадастровый паспорта.

У меня попросили:

1. Мой паспорт.
2. Подлинник и копию ДДУ.
3. Акт приема-передачи.
4. Копию разрешения на ввод в эксплуатацию.

Так как готовят эти документы 21 рабочий день, я обговорила возможность переслать их по почте. Пришлось дополнительно потратиться на почтовые расходы. Я заплатила 2100 ₽ за услугу по подготовке документов и 96 ₽ за почтовые расходы. Примерно через месяц готовые документы пришли по почте, как и договаривались.

После получения кадастрового плана можно было зарегистрировать право собственности на квартиру. О том, как это сделать, в Т⁠—⁠Ж уже была подробная статья.

Если кратко, процесс такой:

1. Собрать документы о праве собственности.
2. Уплатить госпошлину в размере 2000 ₽.
3. Сдать документы в МФЦ или Росреестр.

Поскольку мы купили квартиру с использованием средств материнского капитала, ее нужно было оформить в совместную собственность всех членов семьи. Но так как договор долевого участия изначально я составляла только на себя, то и квартиру в собственность тоже оформила на себя: так было проще с документами. Доли мужу и детям мы планировали выделить позднее.

Я согласовала с отделением Росреестра в Вологде дату и время посещения. Ездила одна, на поезде. Гостиницу не бронировала, так как все дела успела сделать за день. После регистрации Росреестр направил мне документы по почте. Я стала собственницей квартиры 31 августа, но по обязательству перед пенсионным фондом должна была оформить ее в общую собственность всех членов семьи.

Любые операции с частями недвижимости, в том числе выделение долей детям, возможны только с участием нотариуса. Причем отчуждать недвижимость можно лишь через нотариуса, на территории которого находится указанное имущество.

По этой причине архангельские нотариусы не вправе заверить соглашение о выделении долей в недвижимости на территории другого субъекта. Нам снова пришлось ехать в Вологду, чтобы подписать такое соглашение.

Чтобы точно знать, какие документы понадобятся, я позвонила в несколько вологодских нотариальных контор и объяснила ситуацию. Мне понравилось общение с помощником одного из нотариусов: он подробно объяснил порядок действий, требуемый перечень документов и согласился принять документы по электронной почте, чтобы предварительно, до нашего приезда подготовить соглашения.

Нам понадобились:

1. Договор долевого участия.
2. Паспорта (мой и мужа).
3. Свидетельства о рождении детей.
4. СНИЛС всех членов семьи.
5. Свидетельство о браке.
6. Кадастровый паспорт.
7. Документ о праве собственности на квартиру.
8. Кредитный договор.
9. Сертификат на материнский капитал.
10. Справка из ПФР в Архангельске о состоянии финансовой части лицевого счета.

На этот раз мы ездили с мужем, потому что у нотариуса должны присутствовать все совершеннолетние участники сделки. Детей с собой не брали: на тот момент им еще не исполнилось 14 лет. На нотариуса потратили 9200 ₽.

Регистрация долей в Росреестре. К счастью для нас, с 1 января 2017 года в РФ создали Единый реестр недвижимости. Если раньше регистрировать сделку нужно было по месту нахождения объекта, то по новым правилам это требование необязательно.

В феврале 2017 года мы обратились в отделение Росреестра в Архангельске, уплатили госпошлину 2000 ₽ и зарегистрировали новые доли на квартиру. Дополнительных расходов, связанных с тем, что квартира находится в другом городе, не возникло.

Налоговый вычет и налоги. На следующий год мы подали документы на налоговой вычет за квартиру и проценты по ипотеке и в совокупности вернули 173 000 ₽. Я оформляла заявление на получение вычета у работодателя — у меня не удерживали налог из зарплаты. Мы отдали долг родителям, и теперь квартира по-настоящему наша.

В итоге все сложилось благополучно и мы удачно вложили материнский капитал в покупку квартиры. Возможно, это был не самый легкий путь и можно было использовать маткапитал иначе, но мне помогли энтузиазм, семья и родители.

В общей сложности весь процесс от выбора квартиры в новостройке и до момента, когда можно было делать ремонт, занял полтора года.

1. Учитывайте расстояние до вашего города, климат и дальнейшие планы. Лучше выбирать то, что нравится прежде всего вам.
2. Тщательно выбирайте застройщика и следите за ходом строительства через интернет, чтобы не пропустить проблемы.
3. Планируйте логистику поездок заранее, чтобы встроить их в свой рабочий график и графики родных.
4. Закладывайте в расходы дополнительные затраты. Например, общая стоимость поездок, расходов на нотариуса и госпошлины получилась у нас равной стоимости 1 м² купленной квартиры.