Какие перспективы есть на рынке недвижимости в 2023 году и стоит ли ждать снижения цен

Доклад эксперта с конференции Тинькофф Журнала

5
Какие перспективы есть на рынке недвижимости в 2023 году и стоит ли ждать снижения цен
Аватар автора

Яна Мандрыкина

основатель Агентства недвижимости Upright Estate

Аватар автора

Дарья Большакова

записала советы

Страница автора

Осенью 2023 года прошла первая конференция Тинькофф Журнала.

Мы говорили о том, как копить, зарабатывать, приумножать, защищать и тратить свои деньги. На сайте конференции можно посмотреть список докладов и получить доступ к записи выступлений.

Риелтор Яна Мандрыкина объяснила, что происходит на рынке недвижимости осенью 2023 года и как эти обстоятельства использовать в свою пользу. Основные идеи — в конспекте.

На цену недвижимости не влияет желание продавца

В любые времена цены на недвижимость определяет баланс спроса и предложения. А он складывается под воздействием нескольких факторов. Расскажу о них, чтобы вы сами могли оценить конъюнктуру рынка в своем регионе.

Экономическая ситуация. Это все, что влияет на доходы населения в стране или регионе. В городах-миллионниках и там, где есть крупные градообразующие предприятия, у людей, как правило, больше возможностей зарабатывать. Соответственно, они могут позволить себе вкладываться в недвижимость и спрос в таких регионах должен быть выше.

В регионах с высокой безработицей обратная ситуация. Люди не уверены в стабильности доходов и в том, что смогут погасить задолженности. В такой ситуации спрос на недвижимость снижается, ведь покупателей пугают не ипотечные ставки, а неопределенность будущей занятости.

Социальная траектория развития региона. Москва, например, магнит для всей страны: сюда едут за работой и образованием. Этот фактор перемещения населения влияет на стоимость жилья в регионе. Но есть и регионы с высоким оттоком людей — например, после закрытия предприятий.

Валютный фактор. Мы видим резкие колебания курса рубля — от аномально крепкого летом 2022 года до резкого ослабления летом 2023 года. Опасаясь еще большего обесценивания денег, люди пытаются спасти накопления и переводят их в недвижимость.

Волатильность рубля приводит к паническим покупкам — в том числе и недвижимости. Из-за ажиотажного спроса происходит всплеск цен, который сопровождается обычно откатом, — коррекция возможна в следующие месяцы.

На первом графике видно, как растет рублевая стоимость недвижимости с 2000 года. Стоимость метра в валюте, наоборот, снижается. Сейчас она на уровне 2006 года. Я советую ориентироваться на стоимость в валюте
На первом графике видно, как растет рублевая стоимость недвижимости с 2000 года. Стоимость метра в валюте, наоборот, снижается. Сейчас она на уровне 2006 года. Я советую ориентироваться на стоимость в валюте

Стоимость денег в экономике. Ее определяет ключевая ставка. При высокой ставке, как осенью 2023, падает деловая активность и снижается спрос на все, в том числе на жилье. В теории в такой ситуации людям выгоднее хранить деньги на вкладе под высокий процент, чем инвестировать в бетон.

Чем ниже ключевая ставка, тем привлекательнее кредиты. Люди охотнее тратят деньги — и вместе со спросом растут цены на недвижимость.

Изменение ставок по ипотеке с 11 по 17 ноября 2023 года. Источник: дом.рф
Изменение ставок по ипотеке с 11 по 17 ноября 2023 года. Источник: дом.рф

Государственное стимулирование. Госпрограммы перенаправляют поток покупателей, что мы и наблюдаем сейчас:

  1. Льготная ипотека вызвала всплеск на первичку, что потянуло за собой рост цен на новостройки. За ним последовал рост цен на вторичку.
  2. Дальневосточная ипотека сделала регион более привлекательным и перенаправила не только деньги, но и поток людей.
  3. Материнский капитал стимулировал ипотеку, ведь для многих семей в регионах это возможность погасить кредит.
  4. Банки и государство продвигают ипотеку под ИЖС. И в Подмосковье, например, появляются интересные проекты для инвестирования.

Что еще почитать по теме:

Что происходит на рынке недвижимости осенью 2023 года и когда ждать снижение цен

Кроме ключевой ставки ЦБ повышает надбавки к коэффициентам риска, то есть обязует банки увеличивать отчисления на риски для наименее благонадежных заемщиков. Если заемщик не сможет выплатить кредит, это позволит компенсировать банкам потери.

Банки переносят это на нас: поднимают первоначальный взнос до 15—30% в зависимости от программы и категории заемщика, повышают ставки для более рисковых заемщиков — например, людей без стабильного дохода.

Надбавки к коэффициентам риска в зависимости от предельной долговой нагрузки
Надбавки к коэффициентам риска в зависимости от предельной долговой нагрузки

Из-за высокой ключевой ставки люди стараются сберегать деньги и кредитоваться в основном по льготным программам. Пока ключевая ставка на высоком уровне, выгоднее вносить минимальную сумму первоначального взноса, а свободные деньги держать на депозите.

При этом спрос на недвижимость пока не снижается. Переживая, что из-за растущих ставок и обесценивания денег они останутся без жилья, люди продолжают активно скупать недвижимость. Таким образом они реализовывают отложенный спрос: в сентябре-октябре мы видели сделки, которые могли бы аключить в конце года или начале следующего. Это повлияет на спрос в будущем. Поэтому я ожидаю небольшое охлаждение рынка в следующие месяцы.

Что почитать по теме:

Не стоит ожидать драматического снижения в начале следующего года
Не стоит ожидать драматического снижения в начале следующего года

Как покупать жилье при высокой ставке

Несмотря на высокую ключевую ставку, я вижу несколько возможностей как для обычных покупателей, так и для инвесторов:

  1. Субсидированная ипотека под 8%. Если планируете покупку в качестве инвестиции, проводите комплексный маркетинговый анализ, изучите район и конкурентов.
  2. ИТ-ипотека. Кроме низкой ставки она привлекательна тем, что позволяет приобрести жилье по переуступке, а это, как правило, выгоднее, чем покупать у застройщика. Но у ИТ-ипотеки есть особенности и ограничения, которые стоит учитывать.
  3. Возможность компенсировать увеличение ипотечной ставки за счет торга. Торг в рамках 10% может покрыть потенциальный убыток от высокой ставки. В будущем такую ипотеку можно будет рефинансировать. Правда, продавцы в начале осени торговались неохотно, видимо, ощущая подъем экономики. Я не советую продавцам сейчас значительно завышать цену, чтобы не пришлось уступать те же 10% через несколько месяцев, когда будет коррекция.
  4. За волной ажиотажного спроса последует коррекция. Если сейчас нет острой необходимости в жилье или стоимость аренды ниже ипотечного платежа, я не советую поддаваться всеобщей панике и покупать квартиру на вторичном рынке. Разумнее положить сумму первоначального взноса на депозит и понаблюдать за рынком в течение нескольких месяцев.

Что почитать по теме:

Запомнить

  1. При покупке недвижимости стоит учитывать конъюнктуру рынка: что сейчас влияет на спрос в стране и городе, как ситуация может измениться в будущем.
  2. Даже при высокой ключевой ставке есть возможность приобрести жилье выгодно — по льготной программе или выторговать дисконт у продавца.
  3. Осенью 2023 года выкупили квартиры, которые должны были купить в конце года и позже. Поэтому за периодом ажиотажного спроса возможна небольшая коррекция.
  4. Льготные ипотечные программы сейчас привлекательны для инвестиций.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Яна МандрыкинаВаши прогнозы по ценам на рынке недвижимости:
  • СторожихаВторичка проседает, так как ипотека стала неподъемной, продавцы держат цены в надежде на новогодний ажиотаж. Количество сделок в Росреестре падает каждый месяц. Ждём более адекватной картины в феврале, а пока деньги храним на коротких депозитах 3-6 месяцев.11
  • Дмитрий ДольниковКраткое изложение позиции эксперта - я хз что будет, давайте подождем и посмотрим.27
  • Алексей ПоляковВысокая ставка и снижение ипотек заставит продавцов идти на уступки при оплате наличным. Жду начало весны, чтобы купить за наличку вторичку с дисконтом.4
  • Дмитрий ДольниковАлексей, как счастливый обладатель вторички, могу сказать, что продать её действительно практически невозможно. Зеркально и купить её стало тоже для большинства неподъемно. Как результат цены на аренду в моём городе выросли процентов на 20-25, я её просто сдал и успокоился. Поэтому цены будут падать только в срочных сделках, когда деньги нужны прямо сейчас. Остальные объекты просто уйдут на альтернативный рынок аренды или просто будут закрыты до лучших времён.0

Сообщество