Я сдаю квартиру на Airbnb и заработала за год 1,15 млн рублей

Для многих квартира — это якорь, который лишает свободы и съедает деньги. А для меня это инструмент прокладывания пути к жизни моей мечты.

У нас с мужем есть двухуровневая квартира в Сочи. В 2014 году мы купили ее за 2,5 млн рублей и еще 1,5 млн потратили на ремонт. Изначально мы брали ее для себя, с любовью обустроили и не собирались сдавать в аренду.

Но так вышло, что с 2017 года мы стали много путешествовать и жить за границей по 3—4 месяца в году. К тому времени я как раз прочитала книгу Роберта Кийосаки «Богатый папа, бедный папа» и поняла, что недвижимость должна приносить деньги, а не забирать их в виде налогов и коммунальных платежей. И на время поездок мы решили сдавать квартиру в Сочи на Airbnb.

Сейчас квартира приносит 130 000—240 000 ₽ в месяц. Только в 2020 году мы заработали на ней 1 150 265 ₽, хотя сдавали только 6 месяцев. Некоторые арендаторы предлагали выкупить квартиру за 12 млн рублей, но мы не согласились. Расскажу, что делает нашу квартиру такой привлекательной, сколько мы тратим на ее содержание и как вообще устроена аренда на Airbnb для хозяев квартир.

1 150 265 ₽

мы заработали на квартире за 6 месяцев в 2020 году

Мы с мужем из Екатеринбурга. В 2012 году он переехал в Сочи, а через год к нему перебралась и я. В Сочи мы снимали квартиру, а покупать свою даже не думали. А в 2014 году мужу досталось наследство — 700 000 ₽. В канун Олимпиады тут как раз продавалось много новостроек, и мы решили вложить деньги в собственное жилье.

Нам понравился дом на завершающей стадии строительства. От него до центра 20 минут на машине, а до моря — 10. Дом на пригорке, и из окон видны соседняя гора с домиками, море и Кавказский хребет. Нет только лифта, потому что дом пятиэтажный, а шестой этаж — это мансарда.

Квартира площадью 28 м² на пятом этаже стоила 1,7 млн рублей — по 60 714 ₽ за 1 м². Никакой отделки в ней не было. Папа согласился дать нам 300 000 ₽, а еще на 400 000 ₽ мы хотели взять рассрочку.

Но тут застройщик показал еще мансардный этаж над нашей квартирой. Он был площадью 44 м², плюс там была терраса — 20 м². Застройщик предложил нам выкупить этот этаж и оформить все как покупку единой двухуровневой квартиры. На мансардный этаж он делал скидку 50% — то есть 1 м² стоил 30 357 ₽, — а террасу готов был просто подарить. В общем, этаж обходился нам примерно в 800 000 ₽, а вся двухуровневая квартира — в 2,5 млн.

Папа решил, что покупка выгодная, и неожиданно добавил нам не 300 000 ₽, а миллион. На остальные 800 000 ₽ мы оформили рассрочку у застройщика.

Так и вышло, что всего за 2,5 млн мы купили в Сочи двухуровневую квартиру с террасой. До сих пор не верится, что нам так повезло.

Через год мы подкопили денег и начали ремонт. У меня не осталось смет, поэтому не буду описывать его в деталях. Скажу только, что вместо обычного ремонта у нас получилась целая стройка, ведь этажи пришлось объединять.

Мы приподняли крышу, выпилили между этажами отверстие для лестницы и возвели стены — друг-дизайнер помог их грамотно расположить. В плане отделки выбрали стиль лофт и покупали лучшие материалы, которые могли себе позволить.

Например, у нас не было денег на паркет, а ламинат мы не хотели: это искусственная доска. В итоге мы нашли обычную деревянную доску для пола, которая достойно выглядит.

Фактуру стен мы придумали сами: решили сочетать ровные участки с небрежными. А оштукатуренную поверхность покрыли серой полупрозрачной краской под бетон: она смотрелась более стильно, чем обои.

На первом этаже мы оставили бетонные потолки и просто покрыли их лаком. А на втором обшили гипсокартоном и покрасили.

Ремонт шел год — многое мы доделали уже после переезда. Чтобы его оплачивать, муж работал на двух работах: графическим дизайнером и диджеем. Я была редактором в журнале, а затем мы вместе открыли бизнес по производству дождевиков. В итоге вложили в ремонт 1,5 млн рублей и умудрились обойтись без кредитов.

На первом этаже расположились прихожая, ниша для одежды, кухня, обеденная зона и диван, который раскладывается в спальное место. На втором — гостиная с антресолью, рабочая зона со столом и гардеробная со стиральной машиной и полками для вещей. Еще на втором этаже есть спальня с мансардным окном, большая ванная и выход на террасу.

В 2017 году мы были во Вьетнаме и в Венгрии и впервые арендовали жилье через Airbnb. Сервис нам понравился, и мы разместили там объявление о сдаче своей квартиры.

В интерфейсе все было просто. Надо было зарегистрироваться по номеру телефона, через аккаунт на «Фейсбуке» или «Гугл-почту» и подтвердить, что мы толерантны ко всем людям, независимо от их расы, цвета кожи и физических недостатков.

Потом мы указали основные сведения о квартире: где она находится, сдается ли целиком или только одна комната, сколько там спальных мест и ванных, можно ли приезжать туда с детьми и так далее.

В описании мы рассказали про площадь квартиры, вид из окон и удобства. Фото сделали на телефон и постарались, чтобы они передали атмосферу нашей квартиры. Отдельно сняли кофемашину, музыкальную колонку, проигрыватель и шезлонг на террасе. Получилось 45 фотографий.

Стоимость указали 6000 ₽ в сутки — тогда это было около 100 $. Цены в других объявлениях не сравнивали, а просто прикинули, за сколько нам не жалко пустить в свой дом чужих людей.

Еще мы указали даты, на которые хотели сдать квартиру. Мы как раз собирались на пару дней в Москву, а потом — два месяца зимовать на Бали. Эти даты и отметили.

После регистрации Airbnb прислал нам банковскую карту, на которую потом поступали деньги за аренду. Теперь они приходят в личный кабинет сервиса, а оттуда мы выводим их на банковский счет.

Во время регистрации мы автоматически приняли условия предоставления услуг в сервисе. Это большой документ, поэтому расскажу только о главных пунктах.

Отмена бронирования хозяином. Если хозяин отменил бронирование, а до заезда гостя осталось больше 7 дней, то сервис оштрафует хозяина на 50 $⁣ (3800 ₽). Если осталось меньше 7 дней — на 100 $⁣ (7600 ₽). А за три отмены за год объявление вообще заблокируют.

Исключение — если вы 10 раз подряд принимали гостей и ни разу не отменяли бронь. Или если есть уважительные причины: в городе объявлен режим чрезвычайной ситуации, случилось стихийное бедствие, народное восстание или изменились условия для въезда гостей из других стран.

Еще одно исключение — если гости хотят устроить в квартире вечеринку, а вы против. Объявление о вечеринке можно найти в соцсетях. Или изучить отзывы других хозяев на страничке гостя. Если кто-то на такое уже жаловался, ваша квартира тоже может превратиться в ночной клуб.

Отмена бронирования гостем. Условия такой отмены хозяин выбирает сам. Если гость бронирует жилье меньше чем на 28 дней, то они могут быть гибкие, умеренные и строгие. А если гость бронирует на длительный срок — то долгосрочные и суперстрогие. При краткосрочной аренде мы установили строгие правила, а при долгосрочной — суперстрогие на 60 дней.

Если гость отменит бронирование после крайнего срока, то хозяин получит всю сумму. У нас такое было раз — дальше в статье я расскажу об этом подробнее.

Гарантия для хозяев. На Airbnb можно установить залог, который снимут с гостя при бронировании. Это может быть 100⁠—⁠5000 $⁣ (7600⁠—⁠380 000 ₽). Если гость что-то сломает, то эти деньги ему не вернутся.

Мы с мужем установили в качестве залога 8000 ₽: слишком большой залог может отпугнуть гостей.

Но ущерб бывает и более серьезный: гость может разбить окна, сломать лестницу или даже стену. Тогда сервис готов компенсировать хозяину ущерб на сумму до 100 000 $⁣ (7 600 000 ₽). Для этого хозяин должен сфотографировать изъяны и написать в службу поддержки. Но сделать это надо не позднее чем через 2 недели после выезда гостя и до того, как в квартиру заедет кто-то другой.

Комиссия и налоги. Хозяин квартиры платит сервису 3% от цены аренды, а за налоги отвечает сам. Например, мы платили 6%, потому что зарегистрированы как ИП. Но на счет ИП выводить деньги сложнее, чем на обычную банковскую карту. Поэтому сейчас мы отказались от этой схемы и временно не платим налоги — планируем в ближайшем будущем решить этот вопрос.

Когда я опубликовала объявление, на него откликнулись двое парней, которые ехали из Москвы в Сочи развеяться. Уведомление пришло мне на почту. Мы пообщались в личном чате, спросили, сколько будет гостей и приедут ли с ними дети: у нас крутая лестница. В итоге всех все устроило.

Мы уезжали всего на 2 дня и не стали прятать свои вещи. Просто прибрались и съездили в «Икею» за постельным бельем. Два комплекта на двуспальные кровати стоили по 3500—4000 ₽.

Уже тогда я поняла, что для сдачи жилья в аренду лучше брать серое белье без узоров. Оно выглядит стильно и лаконично, с ним нет никакой мороки при стирке — в отличие, например, от белоснежного комплекта.

Еще мы купили огнетушитель за 1000 ₽ — на всякий случай.

Мы оставили ключи соседям, а сами уехали в Москву и не успели пересечься с арендаторами. Но в поездке я не сильно волновалась за квартиру. И не зря: когда мы познакомились с гостями при выселении, они оказались очень классными, а квартира была в идеальном состоянии.

Во второй раз мы улетали на два месяца, и мне было страшно сдавать квартиру так надолго. За вещи, мебель и ремонт я не волновалась. Но в квартире царила неуловимая и только наша энергетика, которую все подмечали, и я боялась, что чужие люди ее нарушат.

На нужные даты мгновенно откликнулись двое арендаторов. Мы пообщались и в итоге сдали квартиру молодой семье за 70 000 ₽ в месяц. На деньги за первый месяц сразу купили билеты на Бали.

Подготовить квартиру к длительной аренде было сложнее. Мы перебрали все ящики и шкафы и спрятали личные вещи. Часть отнесли в квартиру соседки: она там временно не жила. А остальное убрали в контейнеры и поставили на верхние полки в гардеробной. Плюс мы два дня мыли квартиру и навели в ней идеальный порядок. Не заморачивались только с бельем и посудой: гости ехали в Сочи, чтобы купить тут жилье, и везли с собой большую часть своих вещей.

Мы встретили их сами. Гости нам понравились, мы поняли, что квартира в хороших руках. Потом мы пару раз списывались с ними и спрашивали, все ли в порядке. А когда вернулись, увидели только следы от детской мебели на полу. Но для меня это некритично.

Планировка. Гости в восторге от того, что квартира двухэтажная и с большой террасой. А из-за скатной крыши на втором этаже кажется, что находишься в частном доме. Еще всем нравится мансардное окно.

Техника. Гости пишут в отзывах, что у нас есть все для комфортной жизни: телевизор, компьютер, сферическая музыкальная колонка, сушильная и стиральная машины, кофемашина, полноценная кухня с духовкой и техникой для готовки. Это особенно важно для тех, кто живет у нас подолгу.

Вещи для уюта. Философия Airbnb в том, чтобы сдавать собственное жилье, обставленное с любовью, и делиться с путешественниками духом города. Поэтому я оставляю в квартире все предметы декора, посуду и растения. У нас много картин, книг и есть музыкальный проигрыватель с коллекцией пластинок.

Когда мы стали сдавать квартиру, я купила в «Икее» декоративные диванные подушки по 600 ₽ за штуку, две дорожки для кухонного стола по 500 ₽, коврики в ванную по 450 ₽, пару больших растений по 1000 ₽, красивые стаканы и графин для воды — отдала за них 600 ₽. Ковер у нас тоже был из «Икеи» и стоил 5000 ₽. На все ушло около 10 000 ₽.

Но я стараюсь сделать квартиру еще уютнее. Например, икеевский ковер мы со временем заменили на берберский — купили его в Марокко за 20 000 ₽. А новую посуду привезли из Индонезии.

Постепенно мы заменяем дешевую мебель на дорогую. Вместо простого кухонного стола из «Икеи» за 3000 ₽ поставили круглый из натурального дерева за 40 000 ₽. Стильный компьютерный стол обошелся в 30 000 ₽. А диван за 25 000 ₽ мы заменили на более красивый за 40 000 ₽. Еще мы сделали в прихожей встроенный шкаф. Он обошелся в 70 000 ₽.

За последние пару лет мы потратили на замену мебели и шкаф 180 000 ₽. Эти траты не связаны со сдачей: все эти вещи мы бы купили и для себя. Но гости тоже ценят уют. В какой-то момент люди стали писать в отзывах, что квартира даже лучше, чем на фотографиях. Пришлось сделать новые.

Статус Superhost, или «суперхозяин». Сервис его нам присвоил, когда мы приняли пятерых гостей и получили подряд максимальные оценки.

Этот статус говорит о том, что у квартиры только положительные отзывы. Еще это выводит объявление в топ. Плюс таким хозяевам Airbnb раз в год дает ваучеры на проживание в любой стране.

Гостей нужно фильтровать. На Airbnb гость может загрузить скан паспорта, и тогда на его страничке появится надпись «Личность подтверждена». Мы выбираем только таких гостей: они как минимум не обворуют.

Хотя в целом Airbnb и так пользуются порядочные люди. К нам приезжали ИТ-специалисты, чтобы спокойно поработать над проектами, лыжники, которые не хотели все время жить в горах, и много кто еще. Но мы все равно читаем отзывы о каждом госте — их оставляют предыдущие хозяева. Если кто-то оставил после себя бардак, мы не отвечаем на его заявку.

Плюс мы не поддерживаем диалог, если гость предлагает обойти услуги сервиса. Дело в том, что Airbnb берет с гостей комиссию — около 14% от стоимости аренды. Многие не хотят ее платить и предлагают отдать деньги напрямую. Нам это неинтересно: в такой ситуации, если в квартире что-то испортят, мы не сможем оставить о госте плохой отзыв или забрать себе залог.

Еще один хороший фильтр — это высокая цена аренды. Люди, которые готовы ее платить, обычно аккуратные и привыкшие к чистоте.

Всем не угодишь. Не все гости понимают, что едут не в отель, а к кому-то домой. Например, однажды гость позвонил и грубо спросил, почему возле нашего дома стройка. Мы просто предложили ему съехать — в итоге он извинился и остался.

А как-то у нас гостила пара, которая привыкла к гостиничному сервису. Через день они написали, что съезжают, потому что не привыкли к формату аренды. Сервис не вернул им деньги за проживание, но никаких претензий они нам не высказали. Зато потом они опубликовали в соцсетях видеообзор нашей квартиры и разобрали ее буквально на молекулы. Например, сказали, что наша посудомойка оставляет на посуде следы, а в чайнике полно накипи. Но мы в этом не виноваты: просто в сочинской воде много минералов и налет от них сложно отчистить.

Еще им показалось, что в нашей квартире неправильное количество мансардных окон. А какое правильное, не уточнили. Плюс у них были вопросы к дизайну: один из гостей сам был дизайнером и нашел недоработки.

В общем, нам было очень неприятно: мы пустили людей к себе домой и ждали если не благодарности, то хотя бы тактичности.

Лучше сдавать на короткий срок. Те, кто снимает квартиру надолго, постоянно там готовят и приглашают гостей. В итоге на полу и мебели остаются следы.

А гости, которые приезжают на 3—7 дней, целыми днями смотрят город, едят в ресторанах, а в квартире только ночуют. Минус только в том, что их нужно постоянно заселять и успевать делать уборку.

Уборка у нас налажена, но форс-мажоры все равно бывают. Как-то в квартире капало с потолка, и мастер не успел это исправить. В другой раз не успело высохнуть белье. Однажды наша горничная заболела и пришлось экстренно искать замену.

Так что иногда мы все же соглашаемся на длительный срок аренды. Например, прямо сейчас мы живем в Азии, а квартиру сдали сразу на 4 месяца за 130 000 ₽ в месяц. Две девушки-айтишницы, которые там живут, постоянно на связи с нами.

Гостям нужны подробные инструкции. В день прибытия мы присылаем гостям подробные инструкции и рассказываем о нюансах квартиры. Например, что двери на террасу раздвижные и открываются в сторону. И что ключ от квартиры находится в локере — специальном сейфе. А заодно советуем, что посмотреть в Сочи и где там вкусно поесть.

Дружба с соседями — они нас много раз выручали. Однажды у нас гостил португалец, и в ванной заклинило замок. Гость оказался заперт и в панике нам написал. Мы позвонили соседу, тот зашел в квартиру через террасу, взломал замок и освободил гостя.

Постоянная горничная. Мы быстро поняли, что при частой смене гостей нереально каждый раз убираться самим. Поэтому наняли помощницу. Она приходит между заселениями или раз в неделю, если гости живут у нас долго.

Горничная стирает и сушит белье, заправляет кровати, моет пол и сантехнику, протирает пыль, пылесосит, следит за чистотой холодильника, поливает цветы и моет зеркала. Иногда мы просим ее прибраться в кухонных ящиках или промыть фильтр от кондиционера. О том, сколько мы тратим на клининг, я расскажу в разделе про содержание квартиры.

Сушильная машина. После того как однажды белье не высохло до приезда гостей, мы купили сушильную машину за 40 000 ₽. Ее загружает горничная.

40 000 ₽

мы отдали за сушильную машину

Сейф для ключа. Раньше мы передавали ключ лично, через горничную или соседей. А потом купили сейф для ключа за 3500 ₽. Он установлен возле квартиры. В день заезда мы пишем гостям, как его открыть.

Контейнеры для хранения вещей из «Икеи» — 15 штук по 459 ₽. Я убираю туда свою одежду, косметику, провода и другой «важный» хлам. Храню их в спальне, в незаметном встроенном шкафу под скатом крыши. Но сам шкаф не закрываю: не думаю, что кто-то будет копаться в чужих вещах.

Гости залезли куда не следует всего раз. У меня была любимая тарелка из редкого комплекта. Я убрала ее в дальний ящик кухни и думала, что гости будут пользоваться тем, что в легком доступе. Но они умудрились ее найти и разбить, и я очень расстроилась.

Постельное белье. У нас шесть комплектов серого белья по 3500 ₽ — на три двуспальные кровати. Но мы застилаем только нужное количество кроватей. Меняли комплекты всего раз, то есть за 4 года потратили на них 42 000 ₽. Это 10 500 ₽ в год.

Полотенца. У нас всегда есть четыре комплекта серых полотенец разных размеров. Каждый стоит 842 ₽, то есть четыре комплекта обходятся в 3368 ₽. За 4 года мы меняли их дважды и потратили 10 104 ₽. Если считать в среднем, то в год на полотенца уходит 2526 ₽.

2526 ₽

мы тратим на полотенца для гостей за год

Ремонт. В квартире пока не было капитального ремонта. В 2020 году мы отремонтировали только террасу: заменили на полу дерево на плитку и усилили гидроизоляцию. Это обошлось в 100 000 ₽, но деревянные террасные блоки мы продали на «Авито» за 15 000 ₽. Если разделить 85 000 ₽ на четыре года, то получится, что в среднем мы тратили на ремонт 21 250 ₽ в год.

Конечно, квартира изнашивается, но я отношусь к этому спокойно. Если бы в ней жили только мы, это все равно было бы неизбежно. К тому же у нас лофт, и потертости на стенах и следы от стульев на полу его не портят.

Чтобы исправить износ, за 4 года мы потратили всего 200 ₽. Тогда мы покрасили из баллончика перила лестницы. А крышку унитаза муж починил сам.

Парковочное место — приятный бонус и для гостей, и для нас. Вечерами на бесплатной парковке нереально поставить машину, а гости часто приезжают к нам на своих авто. Место обходится нам в 4500 ₽ в месяц, или в 54 000 ₽ в год.

4500 ₽

мы платим за парковочное место ежемесячно

Квартплата и интернет. Мы платим за квартиру 8000—12 000 ₽ в месяц, или в среднем 120 000 ₽ в год. Дороже всего обходится вода: у нас огромная ванна, и гости явно любят в ней мыться. Много уходит и на электроэнергию, которую съедают кондиционеры.

А за интернет мы платим 400 ₽ в месяц — за год выходит 4800 ₽.

За уборку горничная берет 1800 ₽, из них 1500 ₽ компенсируют гости. В среднем мы заказываем 4 уборки в месяц и тратим на них 1200 ₽. А за год отдаем 14 400 ₽.

Для хозяина квартиры посуточная аренда выгоднее долгосрочной. Поначалу, в 2017 году, мы сдавали квартиру за 5500—6500 ₽ в сутки. Потом повышали цену, и сейчас, в марте 2021 года, просим уже 8000 ₽ в сутки. При этом квартира забронирована уже на май, июнь и частично на июль и август. В эти месяцы она будет приносить по 240 000 ₽.

240 000 ₽

в месяц приносит квартира при посуточной аренде

Долгосрочная аренда не такая выгодная. На 1—4 месяца мы сдавали квартиру трижды. В первый раз — в 2017 году за 70 000 ₽ на 3 месяца. Во второй раз — летом после карантина за 120 000 ₽ в месяц. Это потому, что из-за пандемии спрос на квартиры сильно вырос. А сейчас там живет девушка за 130 000 ₽ в месяц.

Долго и муторно считать, сколько мы заработали на квартире за 4 года. Но в 2020 году аренда принесла нам 1 045 265 ₽ за 6 месяцев. Плюс Airbnb еще выплатил нам премию — 1400 $, это около 105 000 ₽. Так сервис поощряет самых ответственных и доброжелательных «суперхозяев». В итоге общая прибыль за 2020 год — 1 150 265 ₽.

В первый год я возвращалась в квартиру и мысленно ругалась: «Кто сидел на моем стуле?» Но потом поняла, что это бессмысленно. Мелкие царапины и разбитая тарелка — мелочи по сравнению с тем, сколько впечатлений мы получаем в путешествиях. А они возможны во многом из-за того, что мы выгодно сдаем квартиру.

Еще нам нравится делиться духом города, его уютом и атмосферой. Мы знаем, что это важно, потому что сами много путешествуем.

Airbnb помог нам изменить образ жизни и открыть мир. За четыре города мы трижды зимовали на Бали, а лето проводили в Москве и Санкт-Петербурге. Еще месяц прожили в Марокко и столько же путешествовали по Испании и Франции.

А во время локдауна мы купили дом на колесах и доехали от Сочи до Баренцева моря: видели морских котиков, поймали северное сияние и увидели петроглифы — наскальные рисунки, которым много тысяч лет. Без нашей квартиры и Airbnb осуществить все это было бы гораздо сложнее.

1. Чтобы разместить объявление, достаточно зарегистрироваться на сайте, добавить фото квартиры и сделать короткое описание.
2. Желательно подтвердить свою личность: отправить в службу поддержки скан паспорта и свое фото с ним.
3. За отмену брони сервис штрафует на 50 $⁣ (3800 ₽) или 100 $⁣ (7600 ₽), а за три отмены за год вообще блокирует объявление.
4. В объявлении можно установить сумму залога за квартиру. Если гости что-то сломают, он останется у вас.
5. Перед тем как сдать квартиру, читайте отзывы о госте. Они есть в его профиле на Airbnb.
6. За высокие оценки можно получить статус «суперхозяин». Объявление поднимется в топ, а Airbnb будет иногда платить вам премии.
7. Выгоднее сдавать квартиру посуточно, а не помесячно.
8. Сдачу сильно упрощают сушильная машина, сейф для ключей и постоянная горничная.