Как я готовила квартиру к посуточной аренде в доме под снос
Опыт начинающего арендодателя
![Как я готовила квартиру к посуточной аренде в доме под снос](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-out.hlstpsuwtw1l..jpg)
Я решила сдавать свою московскую квартиру в доме, который подпадает под реновацию.
Но неизвестно, когда мой дом снесут, поэтому сначала я захотела сделать ремонт. Так как у меня не было опыта в сдаче помещений под аренду, пришлось начинать с базовых принципов и осваивать все по материалам из интернета.
Расскажу, почему я не стала сдавать в долгосрок, какие площадки по сдаче квартир приносят больше бронирований и что нужно учесть, если планируете сделать бюджетный ремонт для аренды.
Откуда у меня квартира под сдачу
Мои родители в 70-е получили жилье в Москве, а на ВДНХ мы переехали по обмену, позже я стала жить здесь с семьей. Это двухкомнатная квартира 41,5 м² в хрущевке, которая подпадает под реновацию в ближайшие годы. Ремонт в ней мы делали лет восемь назад.
У меня двое детей, у одного из них — инвалидность. Для его реабилитации нам требуется дополнительный доход. Поэтому муж подал идею сдавать мою московскую квартиру. Мы могли взять семейную ипотеку по ставке 6% и купить недорогое жилье за городом или просто снимать квартиру в Подмосковье и разницу использовать на наши нужды.
Расскажу, какие шаги я предпринимала, чтобы успешно сдать свою квартиру, и какие ошибки допустила.
Изучила рынок
Я начала с просмотра рынка недвижимости под аренду: смотрела на «Авито» и «Циане». Соседи по Останкинскому району и обладатели подобных двухкомнатных квартир сдавали их на долгосрок за 35 000—45 000 ₽ в месяц.
Мне хотелось получать с квартиры большую прибыль, 55 000—60 000 ₽, чтобы покрывать ипотеку 35 000 ₽ и оплачивать съемную квартиру в Подмосковье на время, пока строится ипотечная. Это еще 25 000 ₽ каждый месяц.
Я поняла, что долгосрочная аренда мне будет невыгодна по деньгам. Тогда начала смотреть посуточную.
В объявлениях двухкомнатные квартиры в среднем стоили 3000—4000 ₽ в сутки. С дизайнерским ремонтом и удобным местоположением — 6000—7000 ₽. Выяснилось, что с текущим ремонтом я могу рассчитывать на 3000 ₽ в сутки как минимум.
![Двухкомнатная комнатная квартира в Останкинском районе — 40 000 ₽ на долгосрок. Источник: avito.ru](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-screen-1.yqi5qcly8pf7..png)
![Конкурент из соседнего дома, на которого мне захотелось равняться. Тоже двухкомнатная квартира с отличными отзывами и любопытным оформлением. Календарь открывается по кнопке «Проверить свободные даты» — он демонстрирует занятость практически 100%. Источник: avito.ru](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-screen-2.qnawyj8i9yve..png)
Если сдавать квартиру за 3000 ₽ за сутки, можно было бы выручить 80 000 ₽ и больше, при условии стопроцентного заполнения. Но из этой суммы еще нужно вычесть расходные материалы, уборку, управление, налоги. А еще — простои, выезд и заезд гостей, но я этого не знала, поэтому считала как 100%.
Я взвесила все за и против посуточной аренды квартиры. В итоге плюсов оказалось меньше, но они показались более весомыми:
- Высокий доход, если обеспечить заполняемость. Даже за вычетом расходов это выгоднее долгосрочной аренды.
- Не нужно регистрировать жильцов, как при долгосрочном найме. Я опасалась, что зарегистрирую родителей, а они потом пропишут своего ребенка, согласие собственника в таком случае не нужно.
Минусы тоже были:
- Не знала, как организовать бизнес и как в нем все устроено.
- У меня не было опыта работы с недобросовестными клиентами, а еще я переживала, как защитить от них квартиру.
- Следовало разобраться с налогами — работать в тени я не хотела, а как выгоднее будет платить в моем случае, не понимала.
Я решила заполнить пробелы в своих знаниях и попробовать сдавать квартиру посуточно. Для этого мне нужно было основательно поработать с визуальным рядом, найти свою целевую аудиторию и вложиться в ремонт.
Как повысить эффективность с посуточной аренды
Как снизить простои. Чтобы быстрее находить арендаторов, можно:
- Провести небольшой хоумстейджинг. Если в квартире нужно обновить мебель, стоит заложить бюджет от 20 000 ₽ в зависимости от количества комнат и метража. Если квартира в отличном состоянии, можно обойтись клинингом и декором. Иногда владельцы пользуются услугами хоумстейджеров. Такая консультация стоит от трех до пяти тысяч рублей, а работа под ключ — от 30 000 ₽.
- Улучшить объявление. Помогут качественные и хорошо отснятые фотографии квартиры. В описании стоит указать цену за сутки: объявления без цены арендаторы просто пролистывают.
- Постоянно поддерживать порядок. Убирать после каждого клиента и делать косметический ремонт не менее раза в год.
- Использовать рекламу на крупных площадках: «Авито», «Циане» и «Яндекс-недвижимости». Размещение объявления стоит около тысячи рублей в неделю. Этих денег хватит, чтобы поддерживать объявление на верхних позициях в пользовательской ленте.
- Подключить CRM-систему и мониторинг конкурентов. Актуально для арендодателей, у которых в управлении от пяти квартир и для которых посуточная аренда стала настоящим бизнесом. Это поможет им выставлять адекватную рыночную стоимость и контролировать доходы. Например, CRM Intrum обойдется в 9990 ₽ за шесть месяцев. Но начинающие арендодатели могут вести учет и в «Экселе».
Как разруливать конфликтные ситуации с недобросовестными клиентами. Есть несколько способов избежать головной боли и застраховать себя и жилье от проблемных жильцов:
- Депозит при заселении — самый надежный вариант. Сумму депозита и опции его возвращения обсуждают перед тем, как заключить договор. Обычно это стоимость одного дня аренды или 5000 ₽. Если имущество пострадает, депозит покроет часть расходов или всю стоимость ремонта. Имущественные конфликтные ситуации всегда проще решать, если они предусмотрены договором.
- Присутствовать при заселении, чтобы лично показать квартиру и обсудить, в каком состоянии передается жилье. И при приеме квартиры: если что-то испорчено, можно будет обсудить это на месте. Однако такой подход может отпугнуть многих арендаторов, поэтому есть альтернативы. Например, провести короткий созвон с жильцами или установить внешнюю камеру на входной двери. Это поможет отсечь на старте потенциально проблемных или выявить нарушения — например, если жильцы устроили вечеринку с гостями.
Бюджет на управление. Чтобы квартира оставалась в зоне окупаемости и прибыли, закладывают 15 000—20 000 ₽ в месяц. Этого хватает на регулярный клининг, мелкий ремонт и расходные материалы.
Если передать управление менеджеру, на его услуги нужно заложить еще 20—30% от чистой прибыли. Но такая стратегия больше подходит собственникам нескольких объектов.
Посуточная сдача собственной квартиры может быть прибыльным делом, но требует большого внимания и времени. Важно учитывать простои и стоимость обслуживания объекта. Даже если взять большую часть дел на себя, выгода от сдачи одного объекта в посуточную аренду может оказаться незначительной в сравнении с долгосроком.
Чтобы сэкономить время и силы, собственник может сдать квартиру в субаренду агентству, которое будет сдавать ее посуточно. Так можно заработать больше, не прилагая дополнительных усилий. Или спокойно сдать квартиру одному жильцу на долгий срок.
Определила свою целевую аудиторию
У меня последний, пятый этаж, и в доме нет лифта, поэтому моя квартира не подходила пожилым людям. Я решила, что моя аудитория — молодые и люди среднего возраста из регионов, которые хотят погулять по Москве или показать ее своим детям. Так стало понятно, что нужны три-четыре спальных места.
Я предположила, что моим клиентам важны:
- Транспортная доступность — быстро добираться до интересных мест. Территориально у нас все было неплохо: в 7—10 минутах ходьбы находится метро «ВДНХ», ВВЦ, Останкинская башня, «Солнце Москвы».
- Хорошо высыпаться и отдыхать — оборудовать комфортные спальные места и ванную.
- Удобная кухня — готовить себе еду.
- Привлекательный вид жилья — приезжать не в бабушкин ремонт, а в современный. Это позволило бы конкурировать с квартирами соседей.
Исходя из этого я начала действовать. Мы взяли в ипотеку жилье в строящемся доме и начали ремонтировать квартиру под сдачу.
![Наше будущее жилье в Подмосковье. Его мы оформили под 6%, так как семейная ипотека распространяется в том числе на пары с ребенком с инвалидностью до 18 лет, даже разведенные](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-01.afsvnfdcdjkj..jpg)
![В интерьере мне хотелось отразить локационную принадлежность, чем я позже и занялась. До Останкинской башни от нашего дома пешком 10—15 минут](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-02.dvqyaftnq6aw..jpg)
Сделала ремонт
Мы год за годом откладывали ремонт в этой квартире, так как дом должны снести по реновации. Но строительство здания, куда нас собирались переселить, никак не начиналось, и все затянулось.
Чтобы сдать жилье подороже, я решила:
- Демонтировать старый линолеум и заменить его на более жизнестойкое покрытие.
- Обновить стены: переклеить старые обои, заменить их на моющиеся.
- Освежить потолки и избавиться от пожелтевших пластиковых панелей.
- Покрасить окна, батареи, двери.
- Обновить сантехнику, перенести стиральную машину на кухню и купить раковину для ванной комнаты.
- Положить плитку в ванной и на кухне в зоне фартука.
- Заказать новый кухонный гарнитур — старый слишком испортился от влаги и времени.
Я составила план работ и обратилась в несколько организаций. Разброс цен был от 150 000 до 700 000 ₽. Я выбрала компанию по цене и отзывам. Ко мне приехали ремонтники, и мы обсудили этапы работ.
![Ремонт проходил без полного переезда — мы перемещались из одной комнаты в другую и краткосрочно выезжали в съемное жилье во время самых некомфортных этапов. Например, при покраске окон или ремонте ванной](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-03.z8ykitqagm0p..jpg)
За месяц с небольшим строители выровняли все стены и поклеили обои под покраску, обновили потолки, заменили линолеум на LVT-покрытие, которое обычно используют для мокрых зон. Также перекрасили батареи, окна и двери. На кухне и в ванной выложили плитку и подключили новую раковину.
Я оплачивала работы по частям, по ходу приема каждого помещения. Все работы обошлись мне в 521 412 ₽, еще около полумиллиона ушло на стройматериалы.
![Итоговая сумма за ремонтные работы — 521 412 ₽](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-04.hgdu040ikzqf..jpg)
Как выяснилось в личной беседе с одним из рабочих, из всей суммы стоимости ремонтных работ непосредственные исполнители получили только 30%. Это 150 000—200 000 ₽. Остальное ушло компании.
Моя ошибка в том, что я потратила мало времени на выбор ремонтной компании и в итоге сильно переплатила — около 300 000 ₽. Если бы я подробнее изучила рынок услуг по ремонту, то поняла бы, что на работы, которые мне в итоге сделали, стоило вызывать частных мастеров.
![Мы оставили ламинат в большой комнате, но пришлось менять полы во всей остальной квартире из-за истлевшего линолеума. Поэтому сэкономить на полах не вышло](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-05.5zyosdkynlw0..jpg)
![Так как я уже потратила больше денег на бригаду ремонтников, чем планировала, мы решили не укладывать всю ванную плиткой — обошлись одной стеной. Другие три и потолок покрыли краской, устойчивой к влажности](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-06.cbqm8yjgqra0..jpg)
Обратилась за опытом к профессионалам посуточной аренды
Я изучила статьи от посуточников и выяснила основные моменты:
- Как платить налоги. Я могу оформить самозанятость и платить 4 или 6% за прием командированных, выбивать чеки и отчитываться в ФНС.
- Где размещать объявления. Раньше для посуточников работали «Букинг» и Airbnb, но в 2022 году они ушли.
- Что должно быть в квартире и что отталкивает клиентов.
Еще я прошла онлайн-марафон Евгении Федосеевой и узнала:
- Как разруливать конфликтные ситуации с недобросовестными клиентами. Это помогло избавиться от страхов.
- Как готовить уютные и красивые квартиры под посуточную аренду с минимальными затратами.
- Какие стратегии позволяют увеличить доход от работы с недвижимостью.
Также полезными оказались вебинары RealtyCalendar, особенно когда они пригласили представителей «Авито», «Суточно-ру», «Циана», «Островка», «Квартирки», «Кукуренты» рассказать о том, как устроены системы бронирования посуточной аренды и что поможет владельцам жилья заполнить свободные арендные окна.
Обновила мебель и исправила дефекты после ремонта
Строители сделали косметический ремонт, но этого было недостаточно для сдачи: часть мебели устарела, а где-то работы не проводили из-за сезонности — например, порог балкона не смогли отремонтировать зимой из-за снега. И я начала планомерно доделывать все огрехи и закупать обстановку.
Отремонтировала балконный порожек. Двуспальная кровать оказалась прямо напротив балкона, откуда в ветреную погоду поддувало. Этому виной была щель под балконной дверью.
Я вызвала мастера, чтобы починить порожек. А еще попросила его же установить светильники, сушилку, ключницу, собрать стол и тумбы, вкрутить несколько шурупов для подвешивания рам. За эти работы я заплатила 6100 ₽.
![Порожек мы подняли за счет дополнительной деревянной планки, и щель исчезла](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-07.w7ewmn5qxtxx..jpg)
Купила новые спальные места. Так как я планировала оборудовать три-четыре спальных места, под них требовалась одна двуспальная кровать, одна односпальная и одно раскладное кресло под мобильное место.
У меня уже была старая двуспальная кровать, но я решила ее не оставлять, так как ее перетяжка обошлась бы в 30 000 ₽. Купила новую — вместе с матрасом она стоила 12 000 ₽.
![За такое двуспальное место я заплатила чуть больше 12 000 ₽: 7000 ₽ стоила кровать, 5000 ₽ — матрас. Мест для хранения конструкция не предусматривала. Источник: divano.ru](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-screen-3.ea5fmd96evzg..jpg)
Детскую двухъярусную кровать я тоже заменила на односпальную — теперь это спальное место подойдет не только ребенку, но и взрослому.
Новые кровати я подобрала белого цвета, чтобы они вписывались в светлую концепцию. Матрасы снабдила чехлами для защиты: заменить чехол будет проще, чем матрас.
![Такая односпальная кровать стоила меньше 5000 ₽, но, чтобы она стала прочнее, пришлось дополнительно укреплять ее. Источник: yandex.ru](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-screen-4.kzkhmtmmtj8g..png)
![Четвертое спальное место — это раскладное кресло из рогожки. Я купила его за 4920 ₽](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-08.cwpqcjixkzop..jpg)
Потом я прикинула, как расставить мебель. Поняла, что понадобится докупить:
- столик, который можно использовать как туалетный или как рабочее место;
- прикроватные тумбочки;
- пуфики, которые придали бы обстановке изящества.
Почти все заказывала на «Озоне». Для меня это был бюджетный вариант.
Купила новый кухонный гарнитур. Кухню я заказала за 88 000 ₽ по индивидуальным параметрам — ее делали месяц. К гарнитуру купила мойку, духовку, варочную панель, вытяжку. Это обошлось примерно в 30 000 ₽.
Я планировала, что в шкафы поместится пара сковородок, кастрюля, столовые приборы, чашки-ложки, а в одном из нижних ящиков разместится стиральная машинка.
![Собирали кухню два дня, мастеру за работу ушло порядка 25 000 ₽](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-09.b4vwnxzfjlju..jpg)
Перекрасила мебель. Я перекрасила в светлый старые шкафы. Они были в хорошем состоянии, но белый цвет их освежил. А еще это расширило пространство небольшой квартиры и создало единый концепт.
Для покраски использовала базу Dulux: для коридорного шкафа колеровала в светло-серый под цвет стен, а для других двух шкафов использовала простой белый, чтобы шкафы гармонировали с кроватями.
![Шкаф до. Его внешний вид оставлял желать лучшего: со временем на нем появились заметные потертости](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-10.bpunihbgqpls..jpg)
![Шкаф после. Я его загрунтовала и покрыла краской в несколько слоев](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-11.3xsmsm5fnedk..jpg)
Для подготовки поверхности шкафов мне понадобились обезжириватель, наждачная бумага, грунтовка, а для непосредственного преображения, кроме краски, — кисти, валики, малярная ванночка, перчатки, малярная лента.
Внутри шкафы я не красила, только фасады. Дверцы не снимала, но ящики вытаскивала.
В целом на перекраску ушло 7000 ₽ и примерно неделя.
![Шкаф в спальне тоже был старым, а некоторые ручки отсутствовали](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-12.awieowfbpfs1..jpg)
![Обновленный шкаф. Перекрасила и сменила фурнитуру](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-13.w3tkz9vbknwq..jpg)
![Угловой шкаф тоже был уставшим](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-14.67yw0zdahc1s..jpg)
![Он же — после, с новыми ручками](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-15.icnvg9wr00iw..jpg)
Почистила холодильник. Я оттерла его от многочисленных наклеек и сняла магниты. Лучший инструмент преображения, как я выяснила из опыта, — шпатель: он также помог очистить окна от следов краски и тех же наклеек.
Переплела балкон. Моей гордостью стал балкон. Весь его дизайн в прошлом — желтая заслонка из оргстекла. Ее я открутила и собственноручно переплела балкон искусственным ротангом. Идею подкинула подруга, которая увидела подобное оформление в казачьем стиле.
![Мне пришлось научиться пользоваться паяльником — так я соединяла между собой рабочие нити](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-16.hhcmuy0xvbiq..jpg)
К сожалению, я не нашла и не указала недочеты в работе бригады строителей во время основного ремонта. Например, подтеки краски на окнах, которые пришлось позже устранять самостоятельно. Стоило не экономить и вызвать приемщика: он бы проверил качество ремонта до подписания акта.
Зато я сэкономила на новой мебели: все шкафы перекрасила, местами заменила фурнитуру. Еще и приобрела новый опыт.
На дополнительные изменения после ремонта ушло 50 000 ₽.
Подобрала детали по цветовому сочетанию
Я записалась на бесплатные двухнедельные курсы азов дизайна интерьера и научилась использовать мудборд. Это инструмент профессиональных дизайнеров, с помощью которого легко подружить предметы обстановки.
Еще там я получила информацию о том, как подбирать цвета — например, по готовым шаблонам на сайте Colours или производителя краски Tikkurila.
![На Colours можно обозначить сразу несколько имеющихся цветов, чтобы подобрать с ним подходящий. Источник: coolors.co](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-screen-5.t9wnknpcisaj..png)
Я хотела подобрать цветовые акценты:
- Для кухни. Я выбрала серый и бежевый оттенки для кухонного гарнитура, хотелось их разбавить чем-то ярким.
- Для большой комнаты. Нужно было оправдать рыжий ламинат, который остался еще после старого облика квартиры. Его требовалось подкрепить другими деталями интерьера.
Кухня. Бежевая столешница и серо-белые корпуса смотрелись бледно.
Мы воспользовались сайтом Colours, загрузили серый и бежевый и получили несколько разных рекомендаций, какой акцентный цвет добавить: синий, голубой или красный. Я остановилась на красном варианте.
![Я читала, что такой цвет возбуждает аппетит](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-17.lelyjssxfzjr..jpg)
![Вот так выглядит часть кухни с красными элементами](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-18.jxnx0j1bjpvi..jpg)
Большая комната. Спальня тоже светлых оттенков, поэтому и ей я решила добавить яркости. А еще ламинат в большой комнате я не меняла, и он не очень сочетался со свежей обстановкой. Не хватало цвета, который поддержал бы его оттенки.
В этот раз я решила воспользоваться другим сайтом, In Color Balance, чтобы выбрать интересный вариант палитры. Я положила на кровать рыжую подушку, а на стол поставила деревянную статуэтку.
![Для большой комнаты я использовала такое готовое сочетание с сайта In Color Balance. За моим окном тоже море зелени, как и на этом фото. И оранжевую подушку мне также удалось найти](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-screen-6.gs8yetepuqv8..png)
![В этого оленя я влюбилась сразу, как только увидела его на «Озоне». Какая удачная поза — животное словно встрепенулось и прислушивается к обстановке вокруг. Такая живость добавляет динамики в статику интерьера. Источник: ozon.ru](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-screen-7.9dmu5ra6khh2..png)
![В комнате появились акцентные цвета](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-19.fj7ahyy9ttac..jpg)
Сделала хоумстейджинг
Я удостоверилась, что ремонтировать больше нечего, — следовало подготовить квартиру к аренде с учетом не только маркетинговых принципов, но и эстетических, психологических. Другими словами, квартира должна привлекать внимание, вызывать ощущение уюта, чистоты, максимального удобства за минимальные вложения.
Например, в Тинькофф Журнале была статья о том, что стоит купить и как сделать хорошие фото, чтобы они были полезными для потенциального квартиросъемщика. Среди советов были такие:
- избавиться от лишних вещей и мебели;
- закупить недостающие предметы мебели, декора и текстиль;
- расставить мебель, декор, застелить кровать и сервировать стол.
После того как я подобрала сочетаемые цвета, начала закупать различные вещи для хоумстейджинга.
Жилые комнаты. Я предусмотрела расстановку мебели, чтобы ничего не загораживало окна, внесла гармонирующие элементы: в большой комнате рулонные шторы сочетались с декоративной подушкой, пуфиком, пледом, оранжевая подушка — с ламинатом, статуэткой.
![Большая комната до ремонта была заставлена старыми вещами и мебелью](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-20.fhmqf085rroh..jpg)
![Большая комната после. Ножки столов, пуфика и тумб тоже очень важны, поэтому я выбрала те, что создают ощущение легкости](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-21.e3r8netajygc..jpg)
Маленькая комната перестала создавать ощущение захламленности: светлые тона расширили пространство, добавили аккуратности.
Я хотела обезличить комнаты, но в то же время сделать их уютными. Совсем пустые светлые стены смотрелись не очень красиво.
![Маленькая комната до. Свободного места крайне мало](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-22.ja5c5ejqsarb..jpg)
![Маленькая комната после преображения. И просторно, и есть за что глазу зацепиться](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-23.fowg4plp807l..jpg)
Поэтому в большой комнате я повесила картины из трех модулей — вместе они формировали силуэт Останкинской телебашни. Серебристые рамы сочетались с цветом розеток и выключателей. В маленькой комнате — четыре пустые рамки в цвет дверей.
У обоев, которыми мы оклеили комнаты, оказалась интересная волнообразная текстура — ее я подкрепила вазой с похожим рельефом.
![Волны на обоях, волны на вазе](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-24.yleamvs3r9rp..jpg)
Но здесь остались и нерешенные вопросы. Например, мне бы хотелось поддержать текстуру пледа в большой комнате какой-нибудь вазой или другим предметом интерьера.
Также понимаю, что нужны детали для оставшихся незаполненными стен. К примеру, над двуспальной кроватью подруга-дизайнер посоветовала повесить нитевую картину, которая будет сочетаться со светильником-палкой.
Ванная. В нашей старой ванной комнате отсутствовала раковина, потому что на ее месте стояла большая стиральная машинка. Но мы перенесли стиралку на кухню и спрятали под столешницу, поэтому в уборной появилось место. Подруга помогла выбрать зеркало и сантехнику в тон.
![На черных элементах сантехники заметнее разводы, поэтому уход нужен более тщательный](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-25.oh42ncphcofv..jpg)
Кухня. По мудборду я выбрала оттенки красного, поэтому докупила аксессуары — скатерть, кухонную утварь. На это ушло около 7000 ₽.
Кроме красных ярких акцентов я сервировала стол — на фотографиях кажется, что он готов к приходу новых гостей.
![Я накрыла стол раннером — узкой скатертью. И докупила кухонной утвари красного цвета](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-26.dbxspbw68f6q..jpg)
![Это фото я сделала до того, как получила знания по хоумстейджингу. Здесь видна попытка внести акценты, но не хватает деталей, а еще я сделала снимок ночью, из-за чего кухня смотрится мрачновато](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-27.tnnidhmnqxcs..jpg)
Балкон. После того как я заплела ротанг по периметру балконной решетки, пространство стало выглядеть свежо и привлекательно. На весь балкон ушло 500 м искусственного ротанга, он обошелся мне в 3269 ₽.
Я поставила сюда светлое кресло и столик. А также создала уют с помощью круассанов и чашки кофе.
![Белое кресло, столик, круассаны — теперь это место отдыха на свежем воздухе](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-28.7n4zhgdmjwlw..jpg)
Жила в похожих квартирах
Во время ремонта нашей квартиры мы изредка снимали другое жилье посуточно, чтобы пережить самые сложные этапы, когда не могли пользоваться ванной и кухней.
Здесь я успела набраться опыта в качестве гостя, чтобы оценить, что может не понравиться арендаторам моей квартиры.
![В одной из квартир, что мы снимали, при въезде обнаружили такое. Я не смогла понять, зачем в телевизоре кто-то оставил вилку](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-29.2gpk8fheavkv..jpg)
Больше всего мне не понравились мелочи, которые могут сформировать у гостя негативное впечатление о пребывании в квартире.
Расскажу о них подробнее.
Личная передача ключей. Мне категорически не нравилось, когда хозяева нас встречали и провожали. Иногда с кислыми физиономиями. А также — когда их приходилось ждать.
Для нашей квартиры я решила предусмотреть дистанционное заселение. Для этого рядом с дверью мы разместили ключницу, но в будущем поставим электронный замок.
![Стоимость ключницы не превысила 700 ₽. Источник: wildberries.ru](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-screen-8.cl3cjigizqpn..png)
Грязь. В одной из квартир было несвежее постельное белье — это недопустимо. В свою квартиру я купила белье из поплина, чтобы обеспечить им арендаторов перед каждым заселением.
Комплекты постельного белья я заказывала из Иванова — ткацкой столицы России. Вышло 11 385 ₽: четыре односпальных комплекта, два двуспальных, три одеяла.
![Позже я докупила еще несколько комплектов, чтобы всегда иметь запасные](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-30.vkqr6cyq21nc..jpg)
Я выбрала белый цвет, так как такое постельное белье предпочитают в отелях. Сейчас осваиваю нюансы ухода за такой тканью: начала использовать кондиционер с антистатическими свойствами, кислородные отбеливающие средства и шарики для стирки.
Штрафы. Также у меня остался неприятный осадок во всех случаях, когда с меня взимали штраф за порчу.
В первый раз меня уверили, что мы поцарапали стену, а «мастер менее чем за 700 ₽ не приедет исправлять». Во второй раз с меня взяли деньги за переставший работать пульт, хотя мы даже не включали телевизор и сам пульт был перемотан скотчем до нас. Но я не исключала, что сын мог его уронить.
Мой вывод: решать ситуации по справедливости, не стараться содрать с гостей деньги, а неприятные случайности пусть оплачивает страховка.
Но я все же предусмотрела залог 2000 ₽, который жильцы переводят мне на карту с основной суммой, — он дисциплинирует.
Когда я снимала квартиры во время ремонта, везде, где был такой депозит, я тоже более пристально следила за чужим имуществом, чтобы потом мне вернули деньги.
![Мои первые гости слегка испортили стол, но я не взимала деньги с клиентов и не обращалась в страховую](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-31.6cuz8weqjdg2..jpg)
![Я поправила дело белой краской, которая осталась после окрашивания шкафов](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-32.7xqzuwac1i9b..jpg)
Неудобная связь с хозяевами. Как гость я не люблю звонить хозяину квартиры. Проще написать, чтобы что-то уточнить, — мне не нравится вторгаться в чужое временное пространство. А еще лучше и комфортнее — сразу забронировать понравившееся жилье.
Поэтому я подключила онлайн-бронирование на площадках с помощью RealtyCalendar по тарифу 35 ₽ в день — теперь мой календарь занятости заполняется автоматически.
Объявления-угрозы. Еще меня как гостя отталкивали излишне строгие предостережения. Я сформулировала объявление, в котором благодарю гостей за соблюдение правил.
![Я постаралась изложить правила проживания в доброжелательном тоне. Мне не хотелось, чтобы у гостей остались неприятные впечатления](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-screen-9.pqwh5zry3lvg..png)
Облегчила жизнь себе и гостям
Я хочу быть в курсе всех прогрессивных идей, которые облегчают жизнь и арендаторам, и арендодателям. Как минимум это онлайн-бронирование, дистанционное заселение и электронные замки.
Недавно наткнулась на вариант размещения вайфай-пароля в виде QR-кода и применила его.
![Оставила при входе в квартиру табличку с QR-кодом. Достаточно навести камеру телефона — и не придется вручную вбивать пароль](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-33.oub2gtb5yulk..jpg)
Еще я нашла способ обезопасить квартиру от случайностей или недобросовестных клиентов, застраховав ее на площадках бронирования «Авито» и «Суточно-ру». Мне хотелось получить компенсацию, если постояльцы испортят мебель или отделку.
Страховка на этих сервисах бесплатная. Но я оформила ее недавно, поэтому еще не представился случай выяснить, насколько просто и удобно это работает.
Перед этим я оформляла страхование в Тинькофф, потому что еще не знала о бесплатных вариантах. Приобрела полис за 369 ₽ в месяц. При онлайн-подписании договора подкупило то, что учитывали посуточную аренду и компенсировали сломанную мебель. Но когда мои гости сломали кровать, выяснилось, что это не страховой случай и деньги мне не выплатят.
В итоге
Я разместила объявление на «Авито-недвижимости», «Циане», «Яндекс-недвижимости», «Суточно-ру», «Квартирке», «Твил-ру». Скоро буду подключаться к «Кукуренте»: в развивающийся сервис можно войти на выгодных условиях.
Перед стартом аренды я была так занята, что не смогла запомнить все детали. Кажется, везде объявление можно было разместить бесплатно, кроме «Циана», где я заплатила 170 ₽ за семь дней и позже должна была рассмотреть варианты пакетов для продвижения.
Позже я подключила RealtyCalendar. Теперь он помечает занятость квартиры на всех площадках, как только получит бронирование с одной из них.
![Так выглядел календарь уже 18 июня, через два дня после публикации объявления. Ближайшие свободные даты тоже скоро заняли](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-screen-10.wdj9jffhpya6..png)
Сначала я выставила квартиру за 2890 ₽ в сутки. Мне хотелось быть чуть дешевле самого близкого конкурента — он выставлялся за 2900 ₽. Но спрос на выходные был велик, а будни, наоборот, проседали. Поэтому я подняла цену до 4500 ₽ в сутки, и спрос выровнялся. Но когда закончатся теплые дни, возможно, цена опять снизится, так как зависит от сезона.
У меня не предусмотрена плата за дополнительных гостей. Квартира не вместит больше четырех человек, а любые допрасходы гостей нервируют. Это я поняла из описаний конфликтных ситуаций, которыми делились другие посуточники.
Я научилась готовить отчетные документы командированным. Оказалось, что среди жильцов их немало, и терять такую завидную аудиторию не хотелось. Для компаний снять квартиру сотруднику выгоднее, чем селить его в гостинице. Поэтому даже не слишком низкая цена таких гостей не пугает, если все параметры устраивают.
Первого гостя с запросом на отчетные документы я честно предупредила, что полный комплект бумаг готовлю первый раз. Но его это не смутило. Думаю, бухгалтерия его компании приняла их без вопросов, иначе со мной бы связались для переделки.
![Я внесла в интерьер и интерактивный элемент. С удовольствием вижу, как гости включились в игру, перемещая на левую часть достопримечательности, которые успели посетить за свой визит](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-34.h6uwzvvjqs4q..jpg)
Квартира сдается с середины июня и за полмесяца принесла 58 980 ₽. Это сумма без учета расходов. За полный месяц я бы получила около 116 000 ₽, но за июль и август не достигла такого максимума — приход остается в районе 58 000—76 000 ₽.
В своем объявлении я постаралась сделать акцент на самых сильных сторонах квартиры: упомянула свежий ремонт, описала удобную локацию, перечислила ближайшие достопримечательности, прикрепила десяток фотографий. Кроме того, указала все нюансы, чтобы для гостей не были неожиданностью последний этаж без лифта, отсутствие кондиционера и наличие залога.
Через несколько дней после выставления квартиры я вдруг увидела, что «Циан» для рекламы своего сервиса во «Вконтакте» выставил фото моего объявления.
Я была рада этому, потому что платила только за продвижение на сайте самого сервиса, но не на других площадках. Значит, мое объявление было визуально приятным, раз его выбрали для рекламы.
![Я пока экспериментирую с ценой, нащупываю варианты для будней и уик-энда](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/sovety-kak-sdavat-kvatriru-dorogo-screen-11.fjlnhecjnxak..png)
Сейчас больше всего бронирований мне приносят «Авито-недвижимость» и «Суточно-ру», но последние берут комиссию 20%. Кроме того, они не возвращают оставшиеся деньги из предоплаты гостя, отдают их только бонусами. Эти бонусы я могу потратить у них на продвижение объявления.
Самозанятость позволила возвращать часть предоплаты деньгами, но площадка пока не спешит подписать со мной документы для оформления этого тарифа. Я уже месяц назад выслала бумаги, но менеджеры сообщают, что я еще в очереди.
Более удобно поступает «Авито-недвижимость», которая, забрав свои 15%, остальное из предоплаты гостя возвращает хозяину квартиры на следующий день после заселения жильцов.
А «Циан» не берет комиссию, но каждый раз требует деньги за новую публикацию, и приходится заново настраивать бронирование.
Ничего не берет с меня «Яндекс-недвижимость», но там гости не могут зарезервировать квартиру — они должны связаться с хозяевами напрямую. И здесь у меня уже был опыт общения с мошенником. К счастью, я вовремя это поняла, и сервис заблокировал злоумышленника.
Пока ни одного бронирования не принесли «Твил-ру» и «Квартирка».
Кстати, в объявлениях других арендодателей я увидела странную закономерность: хозяева как будто боятся порчи имущества и наполняют помещение старой мебелью, повидавшей виды кухонной утварью. На фоне этого совсем несложно выделиться, если не спешить, а вдумчиво подходить к вопросу преображения квартиры.
Я потратила на обустройство квартиры после основного ремонта 161 269 ₽
Кухня | 80 000 ₽ плюс электроника 30 000 ₽ |
Мебель | Около 27 000 ₽ |
Светильники | Около 10 000 ₽ |
Краска, кисти, валик, шпатель, обезжириватель, грунтовка, наждак | 7 000 ₽ |
Искусственный ротанг | 3 269 ₽ |
Декор | 3 000—4 000 ₽ |
Я потратила на обустройство квартиры после основного ремонта 161 269 ₽
Кухня | 80 000 ₽ плюс электроника 30 000 ₽ |
Мебель | Около 27 000 ₽ |
Светильники | Около 10 000 ₽ |
Краска, кисти, валик, шпатель, обезжириватель, грунтовка, наждак | 7 000 ₽ |
Искусственный ротанг | 3 269 ₽ |
Декор | 3 000—4 000 ₽ |
Пережили ремонт? Расскажите, как все прошло и сколько стоило, — и помогите остальным избежать ошибок