Избежать бюрократии и сохранить нервы: зачем покупать и продавать квартиру с риелтором

Покупать квартиру с риелтором спокойнее, чем самому.

А продавать, как правило, быстрее. В идеальном мире риелтор берет все на себя: при продаже ищет покупателей и показывает им квартиру; при покупке проверяет недвижимость и продавца, готовит документы и помогает одобрить ипотеку. Читатели Т⁠—⁠Ж поделились историями сотрудничества с риелторами, работой которых остались довольны.

Сложность сделки: сначала банк отказал в ипотеке, а с риелтором одобрил
Стоимость услуг риелтора: 30 000 ₽

Жили с женой в однокомнатной квартире в Воронеже. В марте 2020 года перешли на удаленку и почувствовали, что нам необходимо минимум две комнаты, чтобы работать и проводить время в одной и спать во второй. Еще мы захотели переехать в центр, так как район, в котором мы жили, был неудачным с точки зрения инфраструктуры. До ближайшей остановки 20 минут, а такси в центр стоит 250—300 ₽.

Мы искали двушку или трешку с ремонтом в центре стоимостью до 3 млн рублей. Обзвонили 26 вариантов и посмотрели 15 квартир. Я даже завел гугл-таблицу со всеми объявлениями, чтобы ничего не потерять. На поиск ушло около месяца. В итоге выбрали трешку за 2,8 млн рублей.

Пробовал подать заявку на ипотеку в Сбер самостоятельно, но мне отказали. За одобрением кредита и сопровождением сделки я обратился к риелтору — давней знакомой семьи. Мы встретились с ней как раз во время просмотра одной из квартир.

Так мы купили трешку площадью 56 м² в хрущевке в центре Воронежа. Ремонт в ней был не новый, но вполне нас устроил. Нам было важно быстро переехать, чтобы сдать свою однушку и постепенно переделывать новую квартиру под себя.

В качестве первого взноса использовали миллион, который остался у меня от продажи бабушкиной квартиры. Остальное взяли в ипотеку в Сбере: риелтор оформила ее по двум документам, так как на момент подачи заявки у меня не было возможности подтвердить свой доход за год. Еще нам сделали скидку за покупку квартиры на «Домклике», страхование здоровья и жизни и бонус молодой семье: мы в браке с 2019 года. Ипотеку дали с минимальным месячным платежом на 27 лет.

Весь процесс — от просмотра квартиры до передачи ключей — занял чуть больше недели. Работой нашего риелтора я полностью доволен, для меня это стало небольшой гирькой спокойствия.

В покупке жилья мы однозначно выиграли, потому что сейчас на сумму до 3 млн рублей можно купить только убитую двушку, в которой нельзя жить без ремонта. Ни о чем не жалеем, так как покупка именно такой квартиры — осознанное желание.

Сложность сделки: квартиру продавали по доверенности от собственника и из-под военной ипотеки
Стоимость услуг риелтора: ~100 000 ₽

Решили уехать из Москвы и перестать мотаться по съемным квартирам. Мне за 30, мужу 40 — уже хотелось своего. Супруг взял свою часть денег от продажи жилья, которым владел с сестрой, а я продала отцу свою долю в семейной квартире. Так что нам удалось обойтись без ипотеки, очень уж не хотелось влезать в это дело.

Для переезда выбрали Калининград. Летом перебирали варианты на «Циане» и «Домофонде», а осенью поехали на неделю в город, чтобы посмотреть несколько квартир. Поиск сужался за счет ограниченного бюджета и предпочтений по районам, году постройки и материалу стен: не хотели жить в панельке.

В итоге купили двухкомнатную квартиру в 25 минутах пешком от центра. Выбрали молодую вторичку 2014 года постройки, чтобы не иметь дела с косяками застройщиков и не слушать ремонт соседей в ближайшие пару лет. Заплатили 4,5 млн рублей. Успели купить до того, как выросли цены: уже видели аналогичное предложение в нашем же доме почти на 20% дороже, и цены продолжают расти.

Это стало гарантией того, что он не будет навешивать лишнего и халтурить. Специалист досконально разъяснил нам процесс и рассказал, какие нужны документы, помог не растеряться при первичных переговорах и довел все до сделки. Мы взяли риелтора с собой в Калининград, оплатили ему билеты и две ночевки. Учитывая, что он и так нам сделал ощутимую скидку по знакомству, даже с этими затратами мы неплохо сэкономили.

Но сама сделка состоялась только в декабре. Мы покупали квартиру из-под военной ипотеки, и получение справки об отсутствии долгов от Росвоенипотеки ожидаемо затянуло весь процесс. Некоторые трудности и задержки также были связаны с тем, что мы жили в Москве, собственник служил в Кургане без возможности выехать, а продажей квартиры в Калининграде занималась его мать — по доверенности. По этой причине наш риелтор настаивал на оформлении нотариальной сделки. Продавцы отказывались и уверяли нас, что в Калининграде их никто не проводит.

Но риелтор сказал, что не хочет брать на себя даже минимальный риск потерять наши 4,5 миллиона. В итоге все оформили у нотариуса в присутствии матери собственника.

Сложность сделки: покупал квартиру под реновацию в столице, риелтор проверял объект и контролировал оплату
Стоимость услуг риелтора: неизвестна

Настало время вернуться домой, в Москву. Жизнь за Мкадом — боль.

Продал квартиру в ЖК в Подмосковье и купил на эти деньги двушку под реновацию. Общая истерия на рынке помогла совместить обе сделки и выгодно приобрести квартиру в Москве.

Объект нашел самостоятельно, но сделку проводил с риелтором. На агентстве лежали проверка объекта, продавца, его родственников и финансовой истории, а также проведение сделки — вплоть до подписания документов и оплаты.

Двушку в Подмосковье я продал за 7,5 млн рублей, новую квартиру в Москве взял за 7,4 млн. Все прошло как по маслу и заняло три недели. Оформление альтернативной сделки происходило через агентство по регистрации сделок.

О покупке квартиры не жалею. Сейчас такую вряд ли можно купить дешевле 8,5 млн рублей.

Сложность сделки: покупала квартиру на вторичном рынке, а риелтор провел всю сделку
Стоимость услуг риелтора: 50 000 ₽

Стало негде жить. Пришлось раскошелиться на квартиру — двушку на вторичке площадью 48 м² в Санкт-Петербурге за 5,7 млн рублей. Купила ее без ипотеки.

Мне повезло, что поиск жилья занял мало времени. Я четко знала, что мне надо, и, когда увидела эту квартиру, поняла: она моя. Правда, у меня была ограниченная сумма, а квартира стоила дороже. Но в итоге продавец сделал скидку, и мне все-таки удалось вписаться в свой лимит.

При покупке мне помогал риелтор. Он занимался всей документацией и ведением сделки — например, составлял договор и вносил задаток. Стоимость его услуг составила 50 тысяч рублей.

Все прошло по плану и крайне быстро: за две недели я получила все документы. А через месяц после покупки стоимость квартиры резко выросла.

Сложность сделки: продавали и одновременно покупали квартиру, риелтор сопровождал обе сделки
Стоимость услуг риелтора: 300 000 ₽

Продавали однушку и покупали трехкомнатную квартиру на вторичке в Москве. Метраж стандартный для панелек серий 80-х годов.

Приступили к подбору в начале 2020 года, когда пандемия была еще только в Китае и никому не казалась чем-то важным. Занялись этим, потому что накопили достаточно денег, да и состав семьи подталкивал к расширению жилплощади. Купили квартиру лишь спустя год после начала поисков.

Обстановка на рынке все подпортила. В основном тем, что выбор вариантов на вторичке сильно сократился. Какое-то время их не было вообще — когда продавцы думали, что пандемия ненадолго, ее просто можно переждать, и сняли свои предложения. Потом был период, когда Росреестр ушел на карантин, из-за этого тоже вся активность на рынке прекратилась. Даже сейчас, как мне кажется, количество достойных вариантов не вернулось к докарантинному. Ну и цены подросли на 5—15%. Зато мы свою квартиру смогли продать дороже, чем изначально предполагали.

Посмотрели всего около десяти вариантов. Большую часть времени просто ждали, пока на рынке появится новый, который бы подошел нам по всем выбранным параметрам. Мы присмотрели несколько конкретных домов в одном районе, высчитали необходимый метраж и ждали вменяемую цену по рынку. Итоговый вариант оказался дороже, чем мы изначально планировали. Зато он имел хорошее расположение и хоть и старый, но очень качественный ремонт, который не надо переделывать.

Продавать квартиру было проще. Мы изначально не были настроены на завышение цены, и поэтому покупатели приходили активно. Сроки продажи были в основном завязаны на поиск альтернативы. В итоге продали однокомнатную квартиру за 9 млн, а трехкомнатную купили за 20,8 млн рублей.

Сумма доплаты у нас уже была, но совместить сделки не удалось. Пришлось взять в ипотеку 7 млн рублей под 8,09% годовых на 20 лет. Погасили ее через месяц. На доплату накопил примерно за шесть лет, откладывая с зарплаты программиста, инвестируя в депозиты, акции, облигации и ИИС.

Квартиры смотрели и показывали только вживую — хотя именно наш покупатель смотрел ее удаленно через своего агента и друга, которые пришли лично. Авансы были небольшие — 30 тысяч и 50 тысяч рублей, с договором.

Я работал с очень опытным риелтором, который помогал мне еще с первой квартирой. Взаимодействовали с ним и вживую, и удаленно — 50 на 50. Подбор и две отдельные сделки обошлись в 300 тысяч рублей. В целом я удовлетворен его работой.

Оформляли все лично. Покупка прошла в банке с передачей наличных через ячейку, продажа — безналом через аккредитив.

Единственная проблема возникла в банке, когда очень строгая менеджерка ни в какую не соглашалась с условиями выписки из квартиры, которые мы предлагали прописать в договоре. Но в итоге продавец уступил и все уладил.

По деньгам проиграли не очень сильно, так как поднявшиеся цены частично компенсировала выросшая цена на нашу квартиру. Вообще, я за то, чтобы никогда не спешить и ждать, когда это возможно. Но в нашем случае мы ждали уже слишком долго, и терпение стало заканчиваться. Сейчас я думаю, что стоило, наоборот, заняться всем этим раньше: не ждать, пока накопятся деньги, а брать ипотеку сразу, как только возникла необходимость расширяться.

Сложность сделки: продавала двушку и покупала трешку, которая была в ипотеке
Стоимость услуг риелтора: 400 000 ₽

Я хотела расширяться и откладывала деньги, но серьезно ничего не планировала. Выставила на продажу свою 45-метровую двушку и лениво просматривала «Авито». Примерно через полгода на мою квартиру нашелся покупатель, и мне нужно было срочно искать альтернативу для себя.

Требований к новой квартире у меня было мало: я искала трешку площадью от 55 м² — иначе просто не было смысла переезжать. Хотела, чтобы она была не дальше, чем в десяти минутах пешком от метро, и чтобы ее стоимость вписывалась в мои финансовые ограничения. За красотой не гналась: с моим бюджетом смысла ждать хорошего ремонта не было.

Искать квартиру самостоятельно было несложно. Заходишь на «Авито», устанавливаешь ценовые ограничения и смотришь, что осталось. Вариантов не очень много, да и из тех половина уже под авансом, а еще часть какие-то сомнительные. Выбор делается сам собой, без волевого усилия — просто по остаточному принципу.

Нашла трехкомнатную квартиру в Москве площадью 63,5 м² с лоджией 6 м². Вторичку в плохом состоянии: до продажи ее явно сдавали по комнатам.

Воспользовалась услугами риелторской компании. Заранее никого не выбирала. Просто продолжила сотрудничество с фирмой, которая нашла покупателя для моей квартиры. За ее услуги — продажу старой и покупку новой квартиры — заплатила около 400 тысяч рублей.

Квартира была с обременением — это сложный случай, требующий открытия нескольких аккредитивов и беготни с документами по разным инстанциям. Продавцы не успели выплатить за нее кредит, так что мне она досталась по очень привлекательной цене — 10,5 млн рублей. С момента совершения сделки бумажная волокита продолжалась еще месяца полтора.

Сначала я сомневалась, что риелтор нужен. Но сейчас очень благодарна себе за то, что решила сотрудничать с юристом из риелторской компании. Не уверена, что справилась бы со всем без его подсказок и напоминаний. На сделках я чувствовала себя спокойно, а сейчас знаю, что с документами все в порядке.

Квартиру смотрела и виртуально, и вживую. Задаток вносила в риелторской компании под наблюдением двух юристов: со стороны покупателя и продавца. Изначально мы договорились на 50 тысяч, но в итоге я доплатила еще столько же, чтобы сразу получить ключи и приступить к ремонту.

От начала поисков квартиры до сделки прошло буквально три недели. Продавцы хотели быстро ее продать, а мне нужно было быстро ее купить.

Сама сделка прошла быстро и без заморочек. Все оформляли лично. Если честно, я ожидала, что большую часть документов смогу оформить электронно, но оказалось, что ЕГРН все равно нужно запрашивать в МФЦ. Аналогично с закладной и другими документами, которые мне были нужны, поскольку я приобретала квартиру с обременением.

Я не брала ипотеку, но взяла два кредита: на 1 млн рублей с лишним под 9% годовых и еще на 250 тысяч под 11,2%. Последний пошел в счет частичной оплаты услуг риелтора — эти расходы заранее я не планировала. Оба кредита сроком на пять лет, но маленький я точно погашу в следующем году. Надеюсь, и с большим не буду сильно затягивать, но как минимум три года его точно придется платить.

Деньги с проданной квартиры — 9,2 млн рублей — тоже вложила в покупку новой. Я не знаю, сколько выиграла или проиграла, — не пробовала считать. Многие меня отговаривали от покупки, потому что сейчас льготная ипотека, пандемия, цены неоправданно высокие. Но если честно, и три года назад, когда мы с мамой покупали предыдущую двушку, нас все отговаривали и просили подождать. В итоге сейчас, спустя три года, я продала ее почти на 4 млн рублей дороже. Не жалею ни о той, ни об этой покупке. Обстановка на рынке не повлияла на мое решение, хотя, конечно, сказалась на ценах.

Сложность сделки: покупала квартиру, продавец которой тоже покупал себе жилье
Стоимость услуг риелтора: 50 000 ₽

Покупали в Москве двушку площадью 45 м², вторичку.

Уже третий год подряд мы смотрели цены на квартиры и условия от банков по ипотеке. А в этом году резко решились на покупку, так как планируем расширение семьи. Да и надоело переезжать с одной квартиры на другую.

Я увидела, что цены на недвижимость адски взлетели. Почитала, что вообще происходит, и пришла к выводу, что было бы неплохо купить квартиру сейчас. Мы посчитали и поняли, что нам впритык хватает на нужную и что, хоть цены и выросли, ставки стали намного интереснее. Решили, что надо действовать.

У нас был список рекомендуемых риелторов от коллег, но в итоге мы выбрали по рекомендации Росбанка их бывшего сотрудника. Цена сопровождения сделки составила 50 тысяч. Если бы мы искали с ним квартиру, отдали бы в общей сложности 100 тысяч.

Изначально с риелтором общались по телефону. Она произвела приятное впечатление, и мы ей доверились. Ответственный человек, с очень быстрой реакцией, хорошо консультировала по всем вопросам, въедливо проверяла документы, шустро общалась со стороной продавца — мы остались ей очень довольны.

Начали искать квартиру в конце мая 2021 года. Вживую удалось посмотреть три варианта. Остальные по разным причинам слетали: то попадались всякие аферюги, то нам говорили, что уже получили аванс, то мы просто не успевали, а один-два раза и сами отказались от просмотра.

В начале июня нашли доступный подходящий вариант. Квартиру смотрели вживую и в тот же день после просмотра сообщили о своем желании внести аванс и начать подготовку к сделке. Ипотеку нам одобрили заранее, так что точно знали, что деньги у нас есть.

Аванс вносили на квартире с нашим риелтором, со стороны продавца были хозяин с женой и их риелтор. Подписали бумажки и дали им 50 тысяч рублей. Проверили документы, согласовали сроки и подробный план действий. В основном все решали риелторы и уточняли у нас детали.

Сделка была альтернативная. Мы согласились на нее, так как нас устраивала квартира, местоположение и мы понимали, что искать новую долго и сложно, а ипотека одобрена на три месяца. В итоге в альтернативной сделке было четыре стороны. И да, было нелегко.

Оформляли лично в банке. Основная сделка прошла отлично и длилась всего пять часов. Думаю, ее успех был в хорошей подготовке риелторов. Наш агент все держала под контролем.

Так мы купили квартиру в районе Беляево в семи минутах от метро в обычной панельке за 11 миллионов рублей. Взяли ипотеку на 21 год под 6,8% с первоначальным взносом в размере 20% от стоимости квартиры. Копили на него год и вытрясли все счета, поэтому для подстраховки взяли еще ссуду на работе — 500 тысяч рублей.

По нашим расчетам, выгоднее было купить более дорогую квартиру, но с меньшей ставкой. Количество лет и сумма ежемесячного платежа получились меньше, чем когда мы рассчитывали их год назад. Думаю, не так важно, сколько процентов ты переплачиваешь. Гораздо важнее, насколько тебе комфортно платить.

Если всю жизнь арендовать жилье, то будешь всегда платить в никуда. А так я плачу банку за свое жилье, и он зарабатывает на этом. С учетом текущей экономики более адекватных процентов ждать не приходится. Пандемия сильно повлияла на спрос: квартиры «улетали». Вечером договариваешься о просмотре на завтра, днем звонишь подтвердить встречу, а там уже аванс. Но мы рады, что у нас наконец будет свое жилье. И теперь дело за малым — за ремонтом.

Сложность сделки: продавала однушку и покупала трешку, а риелтор помогла состыковать обе сделки
Стоимость услуг риелтора: 50 000 ₽

У меня была альтернативная сделка. Продавала однокомнатную квартиру площадью 28 м² за 4,2 млн рублей в Кировском районе Санкт-Петербурга и покупала трешку 61,5 м² в соседнем Красносельском за 6,7 млн на вторичке.

Давно хотела увеличить жилплощадь. Во время роста цен поняла, что сейчас самое удачное время: однушки подорожали сильнее, чем трешки, и можно выгодно продать старую квартиру, чтобы купить новую. Были накопления, а также появилась удачная возможность взять кредит от работодателя под льготный процент.

Свою квартиру я продавала сама. Покупателей нашла за четыре дня. Изначально выставила ее за 4 млн рублей, потом подняла цену еще на 200 тысяч — несмотря на то, что покупатели уже внесли залог. Но им пришлось согласиться с новой ценой, так как она соответствовала рынку.

Альтернативную квартиру выбрала тоже сама по нескольким параметрам. Во-первых, она должна была находиться недалеко от моего старого дома. Во-вторых, я смотрела на инфраструктуру: чтобы было удобно добираться до метро и часто посещаемых мест города, а магазины и парк были в шаговой доступности. В-третьих, меня должна была устраивать цена за квадратный метр. Ну и, наконец, я искала дома в тихом зеленом месте, не у дороги.

Я мониторила рынок в течение полугода, поэтому легко сориентировалась в предложениях. Новую трешку нашла за две недели с момента получения аванса за старую квартиру. А сделка состоялась через полтора месяца после начала поисков. На нее я пригласила риелтора по рекомендации подруги.

Она всегда присутствовала лично, была на финальном просмотре квартиры, ездила с нами в банк и МФЦ для оформления документов. Ее услуги стоили 50 тысяч. С ней я чувствовала себя спокойнее и очень ей довольна.

Квартиру я купила за 6,7 млн рублей: вложила 4,2 млн с продажи старой, свои накопления в размере 700 тысяч и еще взяла кредит наличными под 6,9% на два года. Все документы оформляли лично. Вносили задаток и подписывали договор аванса в агентстве риелтора продавца. Правда, риелтор вела себя высокомерно, была не очень приятной в общении, а в банке чуть не сорвала сделку.

Дело в том, что у продавца тоже была альтернативная сделка, и, когда он нашел квартиру для покупки, мы пошли оформлять документы в банк. Там его риелтор устроила скандал с сотрудниками Сбера: она хотела прописать в условиях раскрытия аккредитива регистрацию перехода прав собственности только по одной квартире — которую они покупали. Хотя такой порядок проведения альтернативных сделок невозможен: в условиях раскрытия аккредитива обязательна регистрация прав на все квартиры. Она два часа ругалась с моим риелтором и сотрудниками банка, обещала написать на них жалобу. Из-за этого мы просидели на сделке до закрытия отделения и не успели в МФЦ на регистрацию. К счастью, под закрытие офиса банка она сдалась и согласилась на наши условия.

При получении квартиры возникла еще одна проблема: мы дали продавцам пять рабочих дней на переезд. День, когда они должны были освободить квартиру, выпадал на 4 мая, и его внезапно объявили нерабочим. Риелтор продавца этим воспользовалась, и они передали нам квартиру на несколько дней позже.

Считаю, что я все сделала вовремя. Особенно довольна тем, что продавала квартиру сама — это помогло мне сделать все быстро и выгодно, — а на сделку позвала своего риелтора, чтобы снизить стресс от неадекватных действий агента продавца. Сейчас я могла бы продать свою однушку на 300—400 тысяч рублей дороже. А такие трешки, как мы купили, уже подорожали на 700—900 тысяч.