Как мы купили и ремонтировали квартиру в доме — памятнике архитектуры в Москве

В 2020 году мы купили квартиру с видом на Шуховскую башню.

Мы с женой давно думали о покупке жилья в Москве. Эта мысль появлялась чаще всего неожиданно — например, когда наш очередной арендодатель внезапно продавал квартиру, которую мы долго снимали. И всегда это было не вовремя. Мы вздыхали: «Вот если бы это была наша квартира…» — и с грустью отправлялись искать новое жилье для аренды.

Последние 15 лет мы живем в Москве, и нашим приоритетом раньше были путешествия: мы тратили деньги на живые впечатления, а не на бездушные стены. Но в 2020 году случился мировой коронакризис, а у нас в очередной раз возник вопрос о смене квартиры. И мы подумали: раз уж мы не можем теперь путешествовать, как раньше, можно создать более приятное пространство вокруг себя.

Мы искали жилье на вторичном рынке, хотели купить двухкомнатную квартиру с раздельными комнатами и раздельным санузлом. Из требований — чтобы она была просторной и с высокими потолками, не ниже 2,9 м. Расскажу, на что еще смотрели в первую очередь.

Дом. Мы жили в разных домах, но нам нравились сталинки. У каждого дома есть свое индивидуальное кирпичное «лицо», они эстетически привлекательнее и интереснее других, более поздних архитектурных решений. Если брать архитектуру 20 века, интереснее, наверное, только модерн.

По этажности сталинки ближе к клубным домам с тихими и уютными двориками: это не монолитные человейники с круглосуточной суетой вокруг и внутри. Все соседи, как правило, друг друга знают. В квартирах высокие потолки и большие комнаты, много пространства и хорошая звукоизоляция — во всяком случае, она намного лучше, чем в панельных или монолитных строениях. А еще сталинки обычно расположены в комфортных зеленых районах.

Этаж. Нам был важен последний этаж, иначе сильно зависишь от соседей сверху, а они бывают очень разными — это мы поняли тоже на своем опыте. Даже если в момент заселения все хорошо, через некоторое время соседи могут съехать, а новые будут не так интеллигенты и тактичны.

Примеров в нашей жизни было на сборник Чехова, где герои специфично эффектны и каждую минуту кто-нибудь стреляется, вешается или в приступе меланхолии просто топит соседей. В одной квартире у метро «Аэропорт» мы почти полтора года жили и практически не знали о существовании соседей сверху, даже не слышали их. Узнали о них в одно весеннее утро, когда с люстры в коридоре потекла вода: оказалось, у соседей сверху прохудился шланг в стиральной машине. Впрочем, они оперативно компенсировали затраты на ремонт.

Следующие соседи сверху оказались менее интеллигентны, регулярно двигали мебель поздно ночью и что-то роняли — беседы с ними хватало на некоторое время, но через месяц все повторялось. Примерно через год хозяйка квартиры над нами решила сделать ремонт. Правда, все шумные работы проводили в соответствующие часы, поэтому особых проблем не доставляли.

Но дальше было интереснее: хозяйка поняла, что с таким свежим ремонтом достойна большего, и стала сдавать квартиру посуточно. Вот тут мы узнали все прелести своеобразных соседей: то товарищ из арабской страны в три часа ночи сильно заскучал по дому и начал звонить и громко делиться впечатлениями, то женщины на каблуках решили практиковать нижний брейк и чечетку на паркете глубоко за полночь.

Некоторые опасаются последних этажей и боятся потопов, но затопить могут и соседи сверху. В трех арендуемых квартирах нас топили именно так: однажды сосед с восьмого этажа затопил нас на четвертом этаже. И к тому же затопление — не такой явный риск, как ежедневный шум от соседей.

Этажность самого дома была для нас не так важна. Сталинки не бывают выше 12 этажей, чаще всего встречаются пяти- и десятиэтажные дома.

Вид из окон. Окна спальни не должны выходить на оживленную трассу. Как оказалось, даже хороший стеклопакет не спасает от монотонного гула Ленинградского проспекта. К этому гулу через время привыкаешь и почти не замечаешь через некоторое время, но все равно он ни к чему.

Район. Мы искали зеленый район с шаговой доступностью к какому-нибудь большому парку. Еще рядом должно было быть метро, до него хотелось идти не более 10 минут. 12 последних лет мы жили в районах Аэропорт, Сокол и Октябрьское поле, они нам нравились, казались душевными и близкими.

Бюджет. Мы ориентировались на сумму 13—14 млн рублей. Две трети были в виде собственных накоплений и дохода от инвестиций за 8—9 лет. Оставшаяся сумма — деньги от продажи квартиры в Ростове-на-Дону и помощь от близких родственников.

При покупке рассматривали два варианта: недорогую квартиру за 9,5—11,5 млн рублей, где нужно будет делать капитальный ремонт, и вариант подороже, но с готовым ремонтом — чтобы можно было жить без серьезных переделок хотя бы два-три года.

От покупки квартиры с готовым ремонтом почти сразу пришлось отказаться. Эстетические предпочтения хозяев большинства вариантов были слишком далеки от наших: мы видели безликий евроремонт или пышное барокко, приснившееся колхозному аристократу. Единичные приемлемые варианты тоже были, но цена на них упиралась в озоновый слой стратосферы и, возможно, даже разрушала его — такие квартиры стоили на 20—30% выше вариантов со стандартным евроремонтом.

Квартиру искали сами на «Циане».

На «Октябрьском поле». Первый живой просмотр — и сразу удача. В шаговой доступности от метро «Октябрьское поле» нашлась большая двухкомнатная квартира площадью 65 м². Она требовала капитального ремонта, но стоила 11 млн рублей, еще хозяева давали скидку 250 000 ₽.

Мы были готовы ее купить, но оказалось, что квартира принадлежала недавно умершему человеку, который вроде бы завещал ее за пожизненное содержание. В этом признался сам риелтор после того, как я сказал, что сделку планируем проводить через нотариуса. Я посоветовался с юристом и понял, что в такой сделке много рисков — например, может внезапно появиться родственник умершего. Мы решили, что такое нам не нужно, и отказались.

На «Соколе». Просмотрели еще несколько вариантов, одну квартиру на «Соколе» чуть не купили. Она была небольшая по площади — 41 м², но очень уютная, напомнила мансардные парижские квартиры. Были готовы на сделку, но не смогли договориться с риелтором продавца — я попросил технический паспорт квартиры, на что она ответила: «Вам надо, вы и заказывайте».

Я поискал информацию в открытых базах — раньше любой желающий мог запросить информацию на сайте госуслуг или в Росреестре, имея только кадастровый номер. Сейчас такая опция доступна только собственникам — нововведение действует с марта 2023 года. Оказалось, что параметры квартиры отличаются от заявленных в меньшую сторону. На это риелтор ответила, что мы ей ничего не сделаем, ведь она в другом городе.

На Ленинградском проспекте. Это была сталинка с потолками 3,2 м, шикарным видом на Ленинградский проспект и уютной кухней-столовой площадью 12 м² с двумя окнами во двор и балконом. Вместе с этим были два существенных минуса: ванная комната в настолько жалком состоянии, что заходить было страшно, а еще обе жилые комнаты выходили на Ленинградку, которая всегда шумит.

Сама квартира стоила 13,5 млн рублей — если бы ее купили, денег на ремонт почти не осталось бы.

На «Полежаевской». Тут мы нашли сталинку под капремонт. Квартира стоила 11,5 млн рублей, и мы были готовы быстро выйти на сделку, но хозяин внезапно поехал в отпуск в Крым на две недели. Это и решило судьбу варианта.

В Филях нашлась сталинка с приемлемым ремонтом около парка. Мы задумались: сама квартира понравилась, но район был не наш. В итоге взяли тайм-аут на пару дней, чтобы подумать.

Вечером того же дня решили посмотреть вариант, который жена увидела на «Циане». Поехали скорее из любопытства: в объявлении было всего две мутных фотографии, но нас привлекла близость к метро «Шаболовская» и цена 12 млн рублей.

На «Шаболовской» мы были в очереди из семи или восьми пар, а время на осмотр очень ограничено. Нас это не смутило — посмотрели, понравилось. Это светлая двухкомнатная квартира с трехметровыми потолками и общей площадью 61,5 м². В каждой комнате по два окна, из которых открывается вид на Шуховскую башню. Еще есть небольшие квадратные окна в ванной и туалете. Дом кирпичный, на этаже всего по две квартиры, а наша — на самом верху.

Сюда же можно прибавить совпадение по всем основным параметрам: атмосферный тихий зеленый район, хорошая инфраструктура, в шаговой доступности Нескучный сад и Парк Горького, совсем рядом Донской монастырь.

Думали быстро: уже через час позвонили и сказали, что готовы купить по заявленной цене. Договорились подписать предварительный договор на следующий день. Его заключать не обязательно, но он письменно закрепляет наши устные договоренности, в том числе наше право купить эту квартиру по оговоренной стоимости. Кроме суммы, там еще была указана дата основной сделки и прописано, что именно стороны должны предоставить к этому моменту. Условились, что с нас — нужная сумма на расчетном счете в банке, с продавца — пакет документов.

Риелтор, которая сопровождала сделку со стороны продавца, сказала, что только одна пара из желающих не готова была купить. Остальные были готовы, но мы были первые. Возможно, именно поэтому с нами и договорились. Очень хочется в это верить, но думаю, что решающим фактором были живые деньги без ипотеки с нашей стороны.

Сделка прошла без проблем. Собственник — приятный интеллигентный молодой человек, который прожил здесь с рождения и получил квартиру в наследство от мамы и бабушки с дедушкой.

Сделку оформили у нотариуса. Его услуги оплачивали мы, потому что это было наше условие. Отдали 25 000 ₽. Как правило, сделки через нотариуса сложнее потом оспорить в суде, это снижает риск наткнуться на мошенников. Затем все вместе съездили в офис Сбера, где все подписали и уплатили госпошлину, сами деньги перевели через сервис «Домклик». Уже после регистрации прав подписали акт приемки: квартира стала нашей, а вся сделка прошла точно по плану.

Весь поиск занял около трех недель. Неделю после подписания первичного договора потратили на сбор всех документов и еще две недели — на регистрацию сделки. В итоге от старта поиска до вступления в право собственности прошло полтора месяца. А дальше началось приключение с ремонтом длиною в девять долгих месяцев с множеством сюрпризов. Впрочем, тут хочется процитировать Руала Амундсена: «Приключение — это всего лишь плохо спланированное мероприятие».

Квартира была не аварийной, но сильно «уставшей», при этом все в ней работало нормально, ничего не протекало. Теоретически можно было сделать легкую косметику и прожить пару лет так. Но какой смысл тратить время и деньги на косметический ремонт, если через два-три года все равно придется делать капитальный. Да и квартиру мы делали для себя, поэтому решили: только капитальный ремонт с полным демонтажом до кирпича.

Сначала была только радость: мы можем сделать квартиру такой, о какой мечтали. Это были самые светлые дни в этом приключении: мы смотрели проспекты, сайты, страницы в соцсетях по дизайну и готовые проекты. Эти интерьерные исследования начались с момента поиска квартиры, сначала — от случая к случаю, а после заключения сделки — регулярно.

В общей концепции интерьера мы сходились — неоклассика с элементами модерна. Мы себе это представляли в виде благородных интерьеров а-ля Kunsthistorisches Museum в Вене в новом утилитарном прочтении: никаких обоев — только окрашивание, паркетный пол, высокие белые потолки с карнизами и розетками. А вот в деталях и цветовых решениях было сложнее.

Цельная картинка у нас сложилась только по спальне, кухне и ванной, по остальным продолжали вдохновляться чужими идеями.

Это был первый сюрприз нашего ремонта. Оказалось, что наш дом — памятник архитектуры и градостроительства, объект культурного наследия регионального значения. Причем узнали об особом статусе дома случайно — от соседки, когда измеряли внешний дверной проем. А это значит, что есть дополнительные ограничения по ремонту.

Впрочем, у таких домов есть и положительная особенность — кроме историко-культурного духа, витающего по вентиляционным шахтам и подъездам. Пока у дома статус памятника архитектурно-культурного наследия, он не будет внезапно включен в проект девелопера, которому этот участок интересен под застройку какого-нибудь нового ЖК а-ля «Золотая прибыль».

С таким сталкивались наши знакомые: они сделали отличный ремонт в двушке около метро «Сокол», а через год их вынужденно переселили в новый монолитный дом вдалеке от метро «Аэропорт». До сих пор рыдают, как после фильма «Белый Бим Черное ухо».

На портале открытых данных. Самый официальный — изучить список объектов культурного наследия на портале открытых данных. Правда, поиск там работает очень криво, искать посписочно тоже не очень удобно, да и информация об объектах только общая.

В департаменте культурного наследия Москвы. Это бесплатно, можно лично подать заявку — офис департамента расположен на Пятницкой улице, 19. Через 15 дней вам выдадут паспорт объекта культурного наследия — внешне он напоминает обычный техпаспорт. Услугу оказывают бесплатно.

С января 2022 года появилась возможность подать заявление в электронной форме: на сайте mos.ru перейти на страницу департамента, выбрать нужную услугу и отправить запрос.

В реестре памятников культурного наследия. Такую информацию содержат несколько ресурсов, например портал открытых данных Минкультуры. Здесь нужно перейти в раздел сведений из реестра объектов культурного наследия, а затем задать нужные фильтры поиска по таблице.

В поиске браузера. Советую гуглить с правильными запросами. Например, можно задавать в поиске комбинации ключевых слов: словосочетание «памятник архитектуры», адрес или наименование объекта и формат — документ, PDF. Для точного поиска ключевые фразы следует заключить в кавычки-лапки: “”. Я так нашел официальный документ о нашем доме в PDF: там указано, когда именно и каким указом он был внесен в реестр памятников, а также перечислены основные параметры охранного статуса. Увы, фото или скрин я не сохранил.

Стало очевидно, что нужно детальнее изучить информацию об особенностях таких домов и ремонта в них. Официальные кодексы и сайты угнетали казенными формулировками: какие документы и куда нести, какими нормативами это все регламентируется и какие кары и гнев небесный обрушатся на тех, кто все это не сделает. А вот про результаты всех этих действий не было ничего — просто сделай, как написано, и жди.

Потом пролистал тематические статьи и форумы, которые искал по ключевым словам. Там немного интереснее: есть частные примеры из жизни, активно мелькает реклама организаций или частников, которые готовы были за деньги помочь оперативно решить все вопросы. Сумму я не узнавал — принципиально не рассматривал такой вариант.

Документы. Главное отличие ремонта в доме-памятнике архитектуры — перепланировку нужно согласовывать не только в Мосжилинспекции, но и с Департаментом культурного наследия Москвы.

Пакет документов, который нужно предоставить в ведомство, стандартный:

1. Паспорт РФ.
2. Заявление о перепланировке.
3. Технический паспорт на квартиру.
4. Выписка из ЕГРН о праве собственности.
5. Согласие владельцев квартиры.
6. Проект перепланировки — он должен быть составлен компанией с допуском СРО, проверить наличие такого допуска можно на сайте НОПРИЗ.

Заявление нужно подавать лично в офисе Департамента культурного наследия на Пятницкой. Решение придет через 45 дней.

Одобрение перепланировки действует в течение года, поэтому с ремонтом нужно успеть — или снова подавать пакет документов. Впрочем, можно подать уведомление и продлить еще на год. После всех работ приглашается комиссия: она составляет акт о том, что все работы проведены согласно проекту. Останется только получить новый технический паспорт на квартиру.

Нюансы охранного статуса. Для начала необходимо выяснить, на какие именно детали объекта распространяется охранный статус: на фасад здания или на объект целиком, возможно, даже на предметы интерьера в квартире. Эта информация будет указана в документе от Департамента культурного наследия. Уже от содержания этой информации будет зависеть, надо ли согласовывать ремонт с департаментом или нет.

Впрочем, достаточно будет отправить документы в Мосжилинспекцию. Если будет нужно дополнительное согласование, они перешлют запрос в соответствующие инстанции или сообщат о дополнительных согласованиях.

В нашем случае это был только фасад, с которым мы не планировали никаких действий.

Штрафы. Если собственники нарушат положения охранного обязательства, им грозит административная ответственность и штраф от 15 000 до 100 000 ₽. Если в ходе ремонта были повреждены или уничтожены предметы охраны на сумму более 500 000 ₽, сумма штрафа возрастет до 1 млн рублей. Если был поврежден исторический элемент, владельца обяжут воссоздать утраченное за свой счет или возместить стоимость этого элемента.

Если провести перепланировку без согласования, можно получить штраф до 5000 ₽ от Мосжилинспекции. Также будет выписано требование привести помещение в соответствие с техпаспортом квартиры либо узаконить проведенные работы через суд.

В финале всех поисков и изучений материалов мы вздохнули свободно: теперь можем спокойно делать ремонт без лишних согласований — фасад дома никак не фигурирует в наших планах. Дальше расскажу уже о самих работах.

Параллельно с поиском информации о ремонте в домах — памятниках архитектуры мы искали исполнителей. У меня опыта ремонта почти не было: когда-то помогал родителям и бабушке с косметическим ремонтом их квартиры — обоями, побелкой, покраской, — но на этом полномочия заканчивались.

Три классических приоритета в духе «быстро, качественно и дешево» распределили для себя так: сначала качество, потом стоимость, а затем уже скорость. На работы и материалы мы заложили около 2,5 млн рублей, в которые — спойлер — естественно, не уложились. По срокам ориентировались на 4—6 месяцев. Еще было очевидно, что времени для контроля и управления ремонтом у нас будет мало: прикидывали, что сможем заезжать два-три раза в неделю на 15—20 минут.

Сначала спрашивали специалистов у знакомых и коллег, но такой поиск по рекомендациям ничего не принес: либо это было давно и не очень качественно, либо люди делали легкий косметический ремонт. Стали искать профильные сервисы, которые специализируются на ремонте квартир, изучать отзывы.

После двух недель поиска выбрали провайдера. Тут надо пояснить разницу: провайдер — это ремонтная компания, бригадир или прораб — человек, который в этой компании работает и отвечает за управление проектом ремонта. Так вот, наш провайдер обещал профессиональный ремонт под ключ с командой узких специалистов и техническим надзором, работу по снипам и гостам.

Нам показали успешные проекты. Некоторые сомнения оставались, но кого-то выбирать надо было. В итоге подписали договор и обозначили срок всех работ — шесть месяцев с даты подписания. Зафиксировали стоимость — 928 284 ₽, это цена за демонтаж, черновую и чистовую отделку.

Вот что нам надо было сделать и во сколько это оценил провайдер:

1. Черновые отделочные работы — 478 998 ₽.
2. Чистовые отделочные работы — 180 424 ₽.
3. Демонтажные работы — 113 655 ₽.
4. Сантехнические работы — 80 944 ₽.
5. Электромонтажные работы — 73 849 ₽.
6. Укрытие пленкой — 414 ₽.

Договорились, что оплачивать будем по факту выполненных работ.

В этой же компании заказали базовый дизайн-проект, который стоил дополнительные 25 000 ₽. Он включал обмерный план, планировочное решение, стилистические коллажи и подбор материалов. Я не ждал каких-то прорывных идей или сложных решений, скорее графически и документально закрепить, что и где конкретно будет — от стен и коммуникационных систем до розеток.

Ожидания от проекта провайдера были минимальные, так в итоге и случилось.

Я объяснил дизайнеру, что нужно придумать решение по небольшой перепланировке пространства. В большой жилой комнате есть прямоугольная ниша 5 м², и самый очевидный вариант — сделать там гардеробную. Вот только в гардеробных, как правило, есть 1—2 м³ пустого пространства — и, возможно, есть решение для более функционального использования этого пространства.

Анна представила много вариантов, но все они были неприемлемы для нас. Например, она предложила сделать из двух раздельных комнат одну проходную. В итоге мы сами придумали решение: со стороны жилой комнаты расположили встроенный шкаф высотой 2,9 м, шириной 2,5 м и глубиной 80 см, а за счет оставшегося пространства решили сделать другую нишу с доступом со стороны кухни. Правда, нужно признать, что к этой идее нас привели предложения дизайнера.

Также Анна предложила другой полезный вариант — кухонный стеллаж, который скрывал бы радиатор отопления и облагораживал пространство. Иллюстрации у меня не сохранилось, но предложенный вариант не подходил внешне. Этот стеллаж мы до сих пор не установили, но в будущем планируем.

Перенос газовых труб. Как оказалось, обещание «сделать все под ключ» имеет ряд исключений. Например, перенос газовых труб официально может делать только Мосгаз. Точнее, есть СНиП 2.04.08-87, который регулирует нормы и правила, а Мосгаз — надзорный орган.

В теории перенести трубы можно самостоятельно — на свой страх и риск для всего дома, но узаконить можно только через Мосгаз. Заявку на официальную работу можно оформить на сайте компании.

Чтобы перенести трубы, сначала нужно сделать проект решения. Проекты условно делятся на два типа:

1. Базовый — небольшой типовой перемонтаж внутри квартиры без существенных изменений. Стоит от 30 000 ₽.
2. Специальный — все другие варианты, когда решение не типовое. Стоит от 100 000 ₽.

Мы сделали базовый с некоторым дополнением, он стоил 35 000 ₽ — не сильно отличался от стандарта, но был подогнан под наш запрос.

После этого нужно было получить справку о том, что вентиляционная система исправна. И это была первая битва с управляющей компанией. Просто сходить и сразу получить документ нельзя. Надо подать письменное заявление на имя директора, и только потом они в течение 30 дней должны предоставить документ. Пришлось пообщаться с сотрудниками УК, чтобы немного ускорить процесс, но он все равно отнял несколько недель.

Когда я получил документы от УК, связался с менеджером «Мосгаза» — он оставил свой прямой номер. Оговорили общие детали: какой этаж, куда выходят окна кухни, где находится кран перекрытия подачи газа в подъезде. Затем назначили дату приезда бригады монтажа.

Ребята приехали на следующей неделе в точно оговоренное время. Они еще раз уточнили мои пожелания, замерили нужные участки трубы и оперативно смонтировали. Мы подписали документы, затем я оплатил работы.

Основной демонтаж занял около двух недель. Демонтировали абсолютно все до кирпича, кроме канализационного стояка: для его замены нужно было согласие от соседей снизу, а они категорически отказались. Правда, диагностика показала, что он в хорошем состоянии. Несущие стены не трогали.

Внезапно появилась новая статья расходов, не учтенная раньше, — вывоз мусора. За весь объем заплатили 42 000 ₽ — это была стоимость под ключ. Прораб все организовал сам: контейнер, погрузку и вывоз.

В остальном демонтаж прошел успешно. Наш прораб оперативно решал все вопросы. Правда, на этом этапе был первый неприятный звонок: в смету материалов попытались внести покупку некоторых инструментов — топора, лопаты и других. Попытка была пресечена: мы смотрели, чтобы бригада закупала только необходимые материалы и расходники.

В процессе демонтажа выяснилось, что в квартире две вентиляционные шахты, это был второй сюрприз нашего ремонта. Законного способа убрать или изменить вентшахты не существует, поэтому нам пришлось внести небольшие коррективы в проект. Изначально хотели передвинуть стену с вентшахтой, но в итоге все осталось на своих местах.

На этом этапе начались первые проблемы с провайдером.

Оказалось, что никаких профессиональных специалистов-строителей у них нет. Работают подрядные многостаночники — тут уже как повезет с квалификацией. Это не стало бы проблемой, если бы прораб продолжал оперативно и регулярно управлять процессом. Но он появлялся на объекте все реже, а я, наоборот, чаще. Пришлось выяснять отношения с провайдером — в итоге поменяли две бригады рабочих и выбили дополнительную скидку 10% на все работы.

Это помогло на первые два месяца черновых работ. Потом опять начались проблемы с провайдером, они касались и сроков, и качества работ. Например, на каком-то этапе вместо закупаемой ранее каменной ваты Rockwool появилась вата Isoroc — она дешевле, но я оплачивал Rockwool. Заставил заменить — прораб оправдывался, что недосмотрел.

В итоге срок черновых работ растянулся на три месяца, хотя мы рассчитывали на два.

Перепад высоты по потолкам. Еще один сюрприз ремонта был в перепаде высот между внешней и внутренней стеной. Выяснилось, что у внешней кирпичной стены, под потолком, есть дополнительный кирпичный бортик и перепад высоты потолка между стенами напротив — около 6 см. Штукатурка такой толщины была бы дополнительным риском в будущем.

Строители предлагали натяжной потолок. Но он крадет дополнительное пространство и эстетически нам не нравится. В итоге смонтировали потолок из гипсокартонных листов — такой тоже отнял немного пространства, но вышло не так критично. Дополнительно проложили слой парогидроизоляции под потолком как частичную защиту от возможных подтоплений. В результате получилось хорошо.

Сметы. Расходники покупали в «Петровиче» и «Леруа Мерлене». От «Петровича» в итоге быстро отказались: по стоимости материалов разницы не увидел, а доставка там дороже. Прораб формировал заказ онлайн и скидывал мне. Я проверял и, если не возникало вопросов, оплачивал.

Пару раз в смету пытались внести несуществующие виды работ или лишний объем. Например, дважды фигурировала прокладка одного и того же электрического кабеля, а 43 подрозетника магическим образом превратились в 69. Я проверял все досконально и пресекал такие попытки.

Такие моменты стали для меня дополнительным открытием ремонта: пришлось по каждому поводу глубоко погружаться в детали, изучать матчасть по материалам и работам. Строители пытались повесить лапшу: например, убеждали, что эпоксидная затирка — пустая трата денег и по качеству ничем не отличается от цементной. Я стал изучать и выяснил, что с цементной намного проще работать. Если не понимал или не знал предмета, всегда спрашивал, что дает такое решение и для чего именно необходимо, потом брал паузу и изучал — только после этого принимал все решения.

Из остальных работ еще пришлось дополнительно усиливать некоторые перегородки, чтобы можно было повесить на стену что-то умеренно тяжелое вроде телевизора. Для этого мы вшили внутрь перегородок фрагменты фанеры 6 мм.

Также сделали дополнительную звукоизоляцию стен, полов и потолка с помощью каменной ваты и ГВЛ, но это было в планах и проекте. Кстати, про звукоизоляцию решили еще до покупки квартиры, исходя из многолетнего опыта аренды разных квартир. В результате нам никто не мешает — и мы никому не мешаем.

На этом этапе у меня закончилось терпение, и я выгнал провайдера с объекта. Проблем не возникло: ребята нарушили несколько условий, например по срокам, за это им грозила неустойка.

На этот момент были почти закончены ванная комната, туалет и кухня. Если точнее, то в ванной и туалете была сделана черновая отделка и уложена вся плитка, оставалась только чистовая отделка и окрашивание, а вот кухня была закончена полностью. Жилые комнаты и коридор были только с черновой отделкой. Казалось, что закончить задуманный ремонт просто невозможно: не хватит ни денег, ни терпения.

Еще несколько недель по рекомендациям знакомых искал новых строителей — теперь уже только исполнителей, без компаний и прорабов. В итоге нашли бригаду из трех человек: один постоянно был на объекте, двое других — поочередно. Эти ребята и доделали оставшуюся часть ремонта быстро и качественно. Договорились на 60 000 ₽ за весь объем работ.

Все оставшиеся работы новая бригада завершила за четыре недели: сделали за три с половиной недели и еще три дня доделывали, если были претензии. Например, мы им указывали, если где-то нужно было дополнительно покрасить участки стены или потолка. Все замечания ребята отрабатывали оперативно, а вот прежние рабочие периодически пытались аргументировать, что так и должно быть.

Общим итогом остались довольны. Хотя некоторые мелочи пришлось доделывать уже самим после переезда. Например, все осветительные приборы собирал и монтировал самостоятельно — когда переехали, из освещения были только настенные светильники у зеркала в ванной и лампочки в потолке.

Сейчас квартира нам по-прежнему нравится. Район стал близким и родным.

Стены сделали под покраску. Для комнат и коридора выбрали краску Teknos Biora Balance, для ванной, туалета и кухни — водостойкую Teknos Timantti. Все покупали в магазине «1001 краска».

Стены в ванной и туалете выложили плиткой до уровня 150 см от пола, а выше покрасили. Рабочий фартук на кухне традиционно сделали из плитки.

Плитку выбирали очень долго: смотрели на сайтах и вживую в магазинах и шоурумах вроде «Леруа», KeramaMarazzi и многих других.

В итоге выбрали коллекции от KeramaMarazzi: на пол в ванной и туалете положили «Парк Гуэля» и «Площадь Испании»; серую «Клемансо» и ту же «Площадь Испании» — на стены в ванной; плитку «Тортона» — на стены в туалете. Для фартука на кухне выбрали испанскую VIives Maori Ladakhi Cielo.

На пол в жилых комнатах положили паркетную доску, а на кухне и в коридоре — керамогранит. Его тоже выбрали от KeramaMarazzi. Всю плитку, керамогранит и многое другое покупали онлайн в магазине «Отделкино-сити».

Паркетную доску тоже выбирали сложно и долго: то цвет не тот, то цена не устраивает. В итоге выбрали дуб Barlinek Espresso Piccolo, купили в магазине «Пол вам в дом».

Для сантехники выбрали испанскую марку Roca: купили чугунную ванну Roca Continental и безободковый унитаз с инсталляцией Roca Gap. Заказ тоже оформили онлайн в магазине «Сантехника № 1».

На кухню и в ванную. Где-то нам должно было повезти, и это случилось со встроенной кухонной мебелью.

Посмотрели несколько профильных сайтов, из них больше всех понравились варианты неоклассики от компании «Кухни Мария». По телефону записались в ближайший тогда к нам офис на Беговой. С нами встретилась дизайнер Валерия, спросила, что для нас важно, и предложила варианты по дизайну, цвету, конструктивному наполнению.

Наш предварительный проект был готов на следующий день, оставалось только сделать точный замер и определиться со встроенной техникой. Валерия предложила все купить пакетом с ощутимой скидкой 25%. Прежде чем соглашаться, я посмотрел цены на эту технику в других магазинах — оказалось, что в «Марии» с предложенной скидкой получается ощутимо дешевле. Основную технику решили брать от Bosch: газовую панель, электрический духовой шкаф и посудомоечную машину. Еще купили вытяжку Elikor, смеситель и раковину Omoikiri.

Всего за кухню заплатили около 440 000 ₽.

Работа настолько понравилась, что в той же «Марии» заказали встроенную мебель для ванной комнаты и дверцы для холодного шкафа на кухне — он расположен под окном.

Не у них оформили только стиральную машину — просто потому, что выбор был не таким широким, а нам была нужна узкая модель. В итоге сами нашли соответствующую габаритам модель от Electrolux.

Встроенный гардеробный шкаф. На специализированных сайтах и в соцсетях нашли несколько интересных вариантов, затем обратились в мебельные компании с просьбой рассчитать стоимость понравившейся модели по нашим параметрам.

Как правило, предлагают три варианта исполнения. Самый дешевый — из плит ДСП или ЛДСП, оклеенных сверху пленкой. Чуть дороже обойдется вариант из МДФ с окрашиванием фасада эмалью. Самый дорогой — из массива древесины. Мы решили выбрать МДФ-вариант, и, по расчетам, изготовление и монтаж встроенного шкафа обошлись бы нам примерно в 250 000—350 000 ₽.

После длительных поисков выбрали фабрику «Росмебель». После замеров для нас составили эскиз и посчитали стоимость — с доставкой и монтажом вышло 120 000 ₽. Впрочем, у этой фабрики и первоначальный расчет тоже был меньше других. Подписали договор, я внес предоплату 20%, оставшуюся сумму нужно было заплатить по факту установки. Срок изготовления озвучили 14—18 дней.

Неприятный момент был только один: когда шкаф привезли, оказалось, что верхний ряд дверей неправильной высоты — их сделали квадратными, а должны быть прямоугольными. Потом мастера сверились с эскизом в договоре и поняли, что сами ошиблись на производстве, — в итоге все переделали и установили.

А так работы были проведены точно в срок и качественно, ребята оперативно исправили свою ошибку. Был еще важный момент: договор мы подписали в начале февраля 2022 года, а срок монтажа уже был в середине марта. Но после начала спецоперации резко взлетели цены, и многие компании отказывались исполнять обязательства из-за форс-мажора. Но нам все сделали без лишних вопросов и попыток поменять условия в процессе.

Кровать. Первоначально планировали заказать в «Асконе», там уже заказали матрас. Но более-менее приличный вариант у них стоил как шуба Киркорова. Выглядел, кстати, так же. Поэтому мы решили заказать вариант попроще, а потом заменить, если будет нужно. Ремонт ощутимо выжал наш бюджет.

Нашли приличный вариант от мебельной фабрики Galaxy. В итоге матрас от «Асконы» обошелся дороже, чем кровать: 27 000 ₽ против 23 000 ₽.

Двери тоже были важным функциональным инструментом: они должны были отвечать требованиям о достаточной прочности и звукоизоляции. Точно так же, как с мебелью, рассматривали три-четыре варианта — от фанерно-картонных до массива из дерева. В итоге выбрали неоклассический вариант в эмали.

Входную дверь выбрали от Guardian — она больше остальных понравилась по совокупности цены, надежности, звукоизоляции, изоляции от запахов. Ее привезли со склада и установили в точно оговоренный срок — ровно через две недели. Все двери и плинтусы обошлись в 435 880 ₽.

По нашей концепции люстры были больше для интерьера, все остальные необходимые мощности освещения планировали добрать дополнительными светильниками, например бра и торшерами. Мы посчитали, что так можно разнообразить интерьер и поменять освещение в зависимости от ситуации.

Так как наш бюджет уже давно был истощен, решили выбрать недорогие варианты светильников. Их ведь тоже можно будет заменить потом.

Смотрели по традиции на различных профильных сайтах и в интернет-магазинах, пару раз съездили в торговый центр «Каширский двор» — там почти весь верхний этаж отведен под осветительные решения.

В итоге нашли почти все свои люстры на сайте «Люстрон» — сейчас этот магазин называется «Лю-ру». И только в большую комнату заказали люстру на «Озоне». Весь свет обошелся в 48 750 ₽.

Ремонт закончили в сентябре 2021 года, а уже в октябре переехали. Живем в своей квартире уже почти два года, и практически все нравится.

Если бы можно было что-то изменить и сделать по-другому, ничего серьезно менять бы не хотелось. Возможно, стоит добавить какие-то мелкие детали вроде бра на стенах, но это мы вполне еще можем сделать.

Мы сделали несколько выводов:

1. Стоит тщательно контролировать подрядчиков, особенно на первых этапах. Нужно не жалеть на это времени и меньше доверять словам. Лучше все перепроверять, а если проблемы повторяются — сразу менять провайдера.
2. Подрядчики, как правило, предлагают самое удобное для себя, а не для вас. Поэтому стоит изучить как можно больше аспектов любого решения и возможных вариантов.
3. Документируйте все важные вещи — бюджет, проект, договоренности и прочее. Если не ведете документацию и договариваетесь устно, в любом случае не помешает в мессенджере или по электронной почте дополнительно согласовать условия.
4. Стоит сразу определиться с критериями и приоритетами, особенно по бюджету — решите заранее, на чем лучше не экономить, а что потом можно будет поменять.
5. Планирование — наше все. В ремонте обязательно нужно иметь не только план Б, но еще и план В, Г и даже Д. Очень редко бывает, если вообще бывает, что при капремонте все идет по основному плану. Всегда существуют критические развилки принятия решений: если мы не можем двигаться дальше согласно плану А, то как действовать дальше. Поэтому хорошо, когда планы Б, В и Г просчитаны заранее: принимать решения в размеренном темпе всегда лучше, чем в ситуации дефицита времени.
6. Желательно заранее, еще при планировании ремонта, отдельно оценить риски и последствия реализации этих рисков.