Как переписать квартиру на жену?

41
Аватар автора

Павлик

спросил в Сообществе

У меня в собственности двухкомнатная квартира в Москве. Сейчас из-за апрельских нововведений я думаю переписать ее на жену. Как правильно это сделать, чтобы все учесть и потом не было проблем?

Аватар автора

Анастасия Корнилова

юрист

Страница автора

Все зависит от того, как эта квартира стала вашей: на основании чего вы ее приобрели и когда — до регистрации брака или после.

Поскольку вы не указали подробности, я опишу все варианты, а вы выберете подходящий к вашей ситуации. Другие объекты недвижимости — дома, земельные участки — можно переоформить по этим же схемам.

Личная или совместная собственность супругов

Переоформление квартиры на жену зависит от режима собственности: ваше личное это имущество или совместное с супругой. И выплачен ли кредит банку, если вы брали жилье в ипотеку.

Если вы купили квартиру до брака, получили в дар или в наследство. Недвижимость вы могли купить — как готовый объект или по договору участия в долевом строительстве, а также приватизировать, обменять на какое-то другое имущество, получить в дар или в наследство.

Если вы приобрели квартиру до брака, неважно, на основании чего вы стали собственником: это ваше личное имущество.

Исключение: если вы купили жилье в ипотеку до брака, но продолжили выплачивать долг банку уже после женитьбы. В этом случае вы тратите деньги из совместного бюджета, а значит, жена тоже участвует в покупке.

Если недвижимость вам подарили либо вы получили ее в наследство или приватизировали, это ваше личное имущество. Даже если право собственности на жилье возникло, когда вы уже были женаты.

Если квартира приобретена в браке, ваши права на нее будут зависеть от оснований.

Все имущество, нажитое супругами в браке, — их совместная собственность. Исключение — личные вещи, например одежда и обувь, а также имущество, для которого в брачном договоре супруги установили другой режим. Например, указали, что конкретно эта квартира принадлежит только мужу или только жене.

То есть если вы купили жилье в браке или обменяли его на какое-то общее с женой имущество, то оно по умолчанию становится совместной собственностью супругов. Но если по записи в Росреестре владельцем квартиры числитесь вы, могут возникнуть проблемы с ее переоформлением из-за апрельских поправок к закону о воинской обязанности: власти вправе применить временные меры, чтобы призывник явился по повестке. Подробнее об этом я расскажу ниже.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Как переоформить на жену личную недвижимость

Самый простой вариант — подарить квартиру супруге. Вы можете сделать договор в простой письменной форме и подать его в Росреестр с заявлением о регистрации перехода права на одаряемую.

Расходы на переоформление. За регистрацию прав в Росреестре надо будет заплатить госпошлину 2000 ₽.

НДФЛ ваша жена платить не будет: по закону недвижимость, полученная в дар, освобождается от налогообложения, если даритель и одаряемый — близкие родственники, в том числе супруги. Вы тоже не должны платить налог, потому что расстаетесь с имуществом, а не приобретаете его.

Риски. Если в последующем вы решите продать квартиру, то, чтобы избежать уплаты НДФЛ, придется ждать, когда пройдет минимальный срок владения — три года. Отсчитывать его будут от даты, когда за вашей супругой зарегистрируют право собственности.

Кроме того, вы больше никак не сможете повлиять на судьбу квартиры. И нельзя будет расторгнуть договор дарения просто потому, что вы передумали. Если жена решит продать недвижимость, кому-то подарить ее или обменять на меховое манто, она сможет это сделать, не спрашивая у вас согласия, а вам придется смириться.

Как переписать на жену жилье, купленное в браке

В этом случае есть два варианта:

  1. составить соглашение о разделе совместно нажитого имущества, а после подарить жене свою долю;
  2. составить брачный договор, по которому квартира станет личным имуществом жены.

И тот и другой документ надо обязательно удостоверить у нотариуса. Оба можно составить в браке — не обязательно разводиться, чтобы изменить режим собственности.

Расходы на переоформление. За удостоверение соглашения о разделе совместно нажитого имущества надо будет заплатить госпошлину — 0,5% от суммы договора, но минимум 300 и максимум 20 000 ₽. А также оплатить работы правового и технического характера — от 11 000 до 41 000 ₽ в зависимости от региона.

Соглашение нужно будет отнести в Росреестр, чтобы зарегистрировать право каждого из вас на долю в квартире. Потом надо будет составить договор дарения и тоже сдать в Росреестр, чтобы ваше право собственности прекратили, а право жены зарегистрировали.

За удостоверение брачного договора надо будет заплатить госпошлину — 500 ₽, а также оплатить работы правового и технического характера — в зависимости от региона от 14 000 до 53 000 ₽.

Брачный договор также необходимо отнести в Росреестр, чтобы ваше право на квартиру прекратили, а супруги — зарегистрировали. Госпошлина будет 2000 ₽, никакие дополнительные документы не нужны.

Преимущества брачного договора. Брачный договор — более простой вариант. В этом случае вы обходитесь одним действием, а в случае с соглашением их будет два: сначала выдел долей и регистрация права каждого из супругов на свою часть, а потом договор дарения.

В брачном договоре не обязательно определять судьбу другого имущества. Например, если у вас есть еще автомобиль, но вы не впишете его в брачный договор, машина так и останется вашей с супругой совместной собственностью. Закон не ограничивает мужа и жену в выборе имущества — можно вписать в договор все или только какие-то отдельные вещи.

Неважно, оформите вы брачный договор или дарение доли — минимальный срок владения не будет течь заново. Срок владения имуществом, приобретенным в совместную собственность, для каждого из супругов исчисляется с даты, когда на кого-то из них было зарегистрировано право. Переход этого имущества в единоличную собственность мужа или жены не изменяет дату отсчета срока владения.

Риски. Как и в случае с дарением, у вас больше не будет прав на квартиру, которая по брачному договору принадлежит жене. Позже вы можете предложить супруге переделать договор и изменить режим собственности на эту недвижимость. Но если жена откажется, все останется как есть и вы ничего не сможете с этим поделать с правовой точки зрения.

Как переоформить на жену ипотечное жилье и как к этому относятся банки

Аватар автора

Елена Грудинина

ипотечный брокер

Страница автора

Ипотечное жилье считается собственностью заемщиков, но на нем есть обременение — залог в пользу банка-кредитора. Поэтому собственники ничего не могут сделать с квартирой без согласия банка: ни продать, ни подарить, ни провести другие подобные операции.

Пока непонятно, как будет работать запрет на регистрационные действия по требованию военкомата. По закону наложить подобный запрет на ипотечную квартиру можно только в пользу банка, например, если заемщики не платят по кредиту. Ограничения накладывают судебные приставы по решению суда. Арест или запреты в пользу кого-либо еще, кроме держателя залога, запрещены.

Но если хочется переписать ипотечное жилье на супругу, это возможно. Вот какие есть варианты.

Согласовать изменение числа заемщиков с банком. Нужно подать заявление на внесение изменений в кредитный договор и указать, что надо оформить все только на жену. Это можно сделать на сайте банка или через менеджера.

Банки рассматривают такие заявления от 5 до 30 дней. Шансов не так много, поскольку банк будет интересоваться причиной изменений, а желание избежать санкций со стороны военкомата вряд ли будет считаться весомым поводом.

Если супруги разводятся, шансов на одобрение больше: такая причина понятна банку.

Когда банк поменял заемщиков, документы из банка надо передать в Росреестр — и там внесут изменения в ЕГРН.

Рефинансировать кредит на новых условиях. Если свой банк откажет в переоформлении квартиры на жену, можно перекредитовать ипотеку в другом банке и изменить режим собственности. Не все банки так делают, поэтому надо узнавать условия заранее.

Есть два варианта, как сменить собственников:

  1. переоформить квартиру на супругу в процессе перехода в новый банк;
  2. рефинансировать ипотеку, а уже следом подать заявление на смену количества заемщиков и собственников.

Найти другой предмет залога. Тогда с квартиры получится снять обременение и можно будет распоряжаться ею как угодно. Но новый предмет залога должен:

  1. Соответствовать требованиям банка по качеству и общему состоянию, например по степени физического износа, или хотя бы не состоять в очереди на капремонт.
  2. Стоить не меньше ипотечной квартиры, а лучше больше.

Предметом залога может выступить другая квартира либо, например, автомастерская или склад, если заемщик ведет бизнес. Но не получится заложить гараж ценой 200 тысяч под квартиру за 5 млн рублей.

Если банк готов поменять предмет залога, обычно составляют дополнительное соглашение к кредитному договору и меняют информацию о залоге в закладной, если ее составляли

Банки могут брать комиссию за эту процедуру — от 10 000 до 55 000 ₽.

Получится ли переписать квартиру на жену по доверенности

Если доверенность оформлена на жену, переоформить по ней квартиру не получится: доверенное лицо не может совершать сделки от имени доверителя с самим собой. То есть ваша супруга не может подписать договор, по которому она представляет ваши интересы и одновременно принимает квартиру в дар.

Если у вас нет возможности заниматься оформлением самостоятельно, можно оформить доверенность на кого-то еще, кроме жены. Даже если вы находитесь за границей, доверенность можно оформить через консульство или у местного нотариуса, а после направить почтой в Россию. Но доверенность, заверенную иностранным нотариусом, придется легализовать в РФ и нотариально перевести.

Если вам пришла повестка

Военнообязанные граждане России, получившие повестку, должны явиться в указанные в ней время и место.

Если гражданин не явится в военкомат в течение 20 календарных дней со дня, указанного в повестке, власти могут применить к нему временные меры, направленные на обеспечение явки. В частности, приостановить постановку недвижимого имущества на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав.

Поэтому если вдруг вас коснутся временные меры и вы не успеете зарегистрировать переход права на жену, регистрацию приостановят. Право собственности на квартиру у супруги не возникнет, пока меру не отменят.

Выдача доверенности на кого-то в данном случае не поможет обойти ограничения: они накладываются на собственника, и неважно, сам он подписывает договор или передает право подписания другому человеку.

Если вы изначально оформили квартиру на жену, а сейчас хотите ее продать, то хотя квартира и считается вашей совместной собственностью, проблем с продажей не будет. Временные меры накладывают ограничения на регистрацию прав и перехода прав, а в таком случае право зарегистрировано за супругой, а не за вами.

Что касается брачного договора — если вы подписывали его раньше, — тут все зависит от условий. Если вы уже определили, что квартира принадлежит лично супруге, больше никаких действий предпринимать не нужно.

Но если договор касается судьбы другого имущества или определяет, что квартира принадлежит вам с женой в каких-то пропорциях, вам нужно заняться переоформлением, учитывая риск наложения временных мер.

Что в итоге

Если квартира ваша личная, просто подарите ее жене.

Если квартира совместно нажитая, проще всего оформить брачный договор, в котором вы определите, что она становится личной собственностью супруги.

Даже если ипотечный кредит за квартиру еще не выплачен, ее можно переоформить с согласия банка.

Вы можете дать доверенность, чтобы не заниматься переоформлением самому, но она не должна быть на жену: супруга не сможет подписать договор и за вас, и за себя.

Если вдруг вам пришлют повестку, а вы не успеете зарегистрировать переход права, есть риск, что регистрацию приостановят из-за наложенных временных мер.

Как только вы передадите права на квартиру жене, вы потеряете возможность как-то ею распоряжаться. Поэтому взвесьте все за и против: переиграть, потому что вы передумали, не получится.

Расскажите, как вы оформляли имущество в браке:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка

Iwan, запрет на продажу в случае бегства либо других способов уклонения

12
Удалённый пользователь

Iwan, сочувствую, что вам не повезло с женой

12
0
8
0
Герой Т—Ж

+3

Про машину теперь давайте

8
0
Герой

Не очень понял на счет брачного договора.
Вот подписал, допустим, муж с супругой договор, что совместно приобретенная квартира становится ее собственностью. И что, в Росреестр им идти не надо? А если повестка мужу - то опять же переход права на квартиру жене заблокируют, как и в случае дарственной. Или я не прав?

7

Alexey, если договор нотариальный то подать его может одна из сторон

1
Удалённый пользователь

Iwan, а жена чем не близкий родственник

5
Герой

Лана, да ладно??? И судов за размещение фейков и дискредитации, дата размещения которых была ДО принятия закона, тоже нет? Вы, наверное, невнимательно следите за новостями.

4

Iwan, все эти переписывания моментально аннулируются при желании государства

3
Герой

Iwan,

2
0

Анастасия, а если муж иностранный гражданин (который не может по новым законам продать квартиру), а жена гражданка РФ, правила все те же самые?

2
0

После прочтения статьи возник такой вопрос. Мы с нынешним мужем купили квартиру по 1/2 доли в 2014г., в 2015 поженились. Если он сейчас оформит на меня по дарению свою половину квартиры, должна ли я буду платить НДФЛ при продаже, если не пройдет минимальный срок владения?

2

Светлана, да, потому что когда вы квартиру покупали, вы не были супругами, и значит режим совместной собственности на квартиру не распространяется

1

Светлана, нет, так как отсчёт будет от первой доли. Но лучше объединить доли в одну.

1
0

НЕЕШ! ПОДУМОЙ!

1
0

Получается если муж переоформил квартиру на жену, то это перестаёт быть совместным имуществом?

1
0

Автор выбрал самый сложный вариант.Гораздо проще переписать право собственности на жену посредством договора купли- продажи через натариуса.

1

Iwan, жена работала, вкладывалась, а переписать на родителей?! Нахер такого мужа.

1
0
Герой
Отредактировано

"Если вы изначально оформили квартиру на жену, а сейчас хотите ее продать, то хотя квартира и считается вашей совместной собственностью, проблем с продажей не будет. Временные меры накладывают ограничения на регистрацию прав и перехода прав, а в таком случае право зарегистрировано за супругой, а не за вами."

Анастасия, У нас достроилась квартира, акт приема-передачи на руках, ипотека погашена, но мы ее еще не зарегистрировали ( в ДДУ указан Я). Подскажите, чтобы потом небыло "временных ограничений", жена может сейчас зарегистрировать квартиру на себя? И если да, можно ли это осуществить без моего личного присутствия?

0

Loki, нет. Поскольку договор заключён с вами, дом введён в эксплуатацию и квартира передана вам по акту, право собственности вы сначала регистрируете на себя, а после можете переоформить на супругу

0
Герой

Анастасия, спасибо большое за ответ👍

0
0
Сообщник

а если ДДУ, то переуступку через дарение делать?

0
0
Отредактировано

К сожалению, Никак. Дом строили на Юге, а жили в квартире на Севере, которая была сперва служебная. Жили с мужем плохо, я попала на операцию. После неё он меня бросил. Я осталась с проблемами здоровья. Муж присвоил себе и дом и квартиру на Севере. Первый суд муж подкупил. Я теряла здоровье из-за тяжб. Мне нужен грамотный адвокат. Помогите пожалуйста. Я осталась с проблемами инвалидностью и депрессиями из-за этого. Альбина

0
0

Купили квартиру в ипотеку находясь в гражданском браке, в этом же месяце официально зарегистрировались. Первый взнос по ипотеке платили уже зарегистрированными. Сейчас собственник один муж, как сделать чтобы собственников было два (я и муж)?

0
0

В браке приобретали собственность в ипотеку,сейчас предстоит развод, ипотека бралась на двоих. Подскажите ,если муж не против можно её на жену оформить . Чтобы жена одна.

0
0

Анастасия, подскажите, меняется ли как-то оформление второй половины квартиры на супругу, если есть малолетние дети? Нужно ли им перед дарением выделить какие-то доли? Квартира приобреталась в браке в ипотеку задолго до их рождения.

0
0

Добрый день.с 2021 года мы с мужем начали совместное проживание.в мае текущего года была куплена квартира на деньги с потребительского кредита на мужа и оформлена на будущего мужа. С августе текущего года решили расписаться.
Сейчас у нас общий бюджетиз которого муж выплачивает большую часть зарплаты за кредит .а на мои доходы ложатся все расходы по оплате за комунальные платежи,ремонт,питание
Подскажите,получается жена не может претендовать на квартиру (куплена за 2мес до бракосочетания)?подскпжите как правильно поступить в этой ситуации

0
0

Никак

0
0

Добрый день.с 2021 года мы с мужем начали совместное проживание.в мае текущего года была куплена квартира на деньги с потребительского кредита на мужа и оформлена на будущего мужа. С августе текущего года решили расписаться.
Сейчас у нас общий бюджетиз которого муж выплачивает большую часть зарплаты за кредит .а на мои доходы ложатся все расходы по оплате за комунальные платежи,ремонт,питание
Подскажите,получается жена не может претендовать на квартиру (куплена за 2мес до бракосочетания)?подскпжите как правильно поступить в этой ситуации,чтоб я тоже имела права на квартиру,чтоб у мужа и меня были равные права

0
0

Я получила в наследство дом, продала и купила на эти деньги студию по договору долевого участия к застройщика. Но так как работала и была занята на работе, а муж не работал и у него было много свободного времени, зарегистрировал муж её на себя. Как я могу переоформить квартиру на себя, во что это мне обойдутся?

0
0
Отредактировано

Здравствуйте, Анастасия! Я Элла получила в наследство дом от родителей, продала его, и купила от застройщика студию. Свидетельство о собственности муж оформил на себя, мы в браке и он был не занят и оформил студию не на меня, а на свое имя. Теперь встал вопрос о том как переписать собственность на мое имя. Какие документы для этого нужно и сколько это будет стоить.

0
0

Муж получил квартиру на работе. Приватизировали её и оформили в равных долях на мужа и дочь. Как мужу подарить свою часть квартиры жене?

0
0

Здравствуйте! Завтра идем с мужем (в браке 45 лет) оформлять брачный договор. Недвижимость мы построили в браке. Переживали о режиме налогообложения на случай продажи . Ваша статья развеяла все сомнения. Спасибо огромное.

0

Сообщество