Продать квартиру, купить облигации и на эти деньги снимать квартиру — где подвох?

Замучила поиск на сайте, поэтому еще спрошу. Есть квартира, которая стоит 6 млн рублей. Надо платить налог и квартплату.

Математический расчет говорит: можно продать квартиру, положить 6 млн на брокерский счет, купить ОФЗ с доходностью под 9—10% — второго эшелона типа «Энела» и «Башнефти». Доход составит 600 тысяч рублей в год — по 50 тысяч в месяц в среднем. На эти деньги можно снимать квартиру и не думать о налоге, квартплате, капремонте. Счетчики и косметический ремонт не учитываю.

Где подвох?

Из вашего вопроса неясно, эта квартира стоимостью 6 млн рублей — ваше единственное жилье или нет. Предположу, что да.

Вообще, я считаю, что у человека или семьи обязательно должно быть хоть какое-то собственное жилье. Это полезно на случай непредвиденных жизненных обстоятельств: будет крыша над головой, а это уже немало.

Квартира не обязательно должна быть с шикарным ремонтом и находиться в новом доме — «бабушкин» ремонт в хорошей локации тоже подойдет. В этой квартире даже необязательно жить самому — можно ее сдавать.

Но давайте посчитаем, может ли быть выгодно продать основное жилье, инвестировать полученные деньги и снимать квартиру на доход от этого капитала. Я сделаю расчеты для Перми: я там живу и хорошо ориентируюсь в ценах на недвижимость, а цена 6 млн выглядит реалистичной и для моего города.

Сколько стоит снять и содержать жилье

Если исходить из статистики цен предложений на «Домофонде», основанных на данных «Авито» и других открытых источников, то около 6 млн рублей стоит трехкомнатная квартира в центральном районе Перми. Если вы продадите эту квартиру и захотите снять похожую, с вас запросят примерно 30 тысяч в месяц, или около 360 тысяч рублей в год.

Статистика цен на продажу и аренду квартир в Ленинском районе Перми. Источник: «Домофонд»
Статистика цен на продажу и аренду квартир в Ленинском районе Перми. Источник: «Домофонд»

Коммунальные платежи и расходы на интернет, домофон и т. д. в такой квартире составят еще около 9 тысяч рублей в месяц, или примерно 108 тысяч в год. Часть этих платежей может входить в стоимость аренды — смотря как договоритесь с арендодателем. Итого можно ориентироваться примерно на 100 тысяч рублей в год.

Получается, что если бы вы снимали квартиру в Перми и оплачивали расходы на ее содержание, то тратили бы примерно 460 тысяч в год, из которых 360 тысяч — это расходы, возникшие из-за продажи жилья. В месяц надо примерно 38 300 Р.

Вам нужно посчитать то же самое для города, где вы живете, и квартиры, которая вас интересует.

Что даст вложение 6 млн рублей

Те 6 млн рублей, которые вы получите от продажи квартиры, вы хотите вложить в ценные бумаги. Из инвестиционных вариантов стоит рассматривать только те, что обеспечивают прогнозируемый денежный поток, который в идеале будет выплачиваться ежемесячно.

Вы в целом правы, что решили посмотреть в сторону облигаций. Именно по ним денежный поток и процент доходности фиксируются в момент покупки и позволяют просчитать, когда и сколько денег вы будете получать. При этом доходность облигаций обычно выше, чем у вкладов.

Вы пишете, что хотите вложить деньги в облигации под 9—10% годовых, чтобы получать порядка 600 тысяч рублей в год. Но вам подойдут далеко не все облигации.

ОФЗ сейчас не дают такую доходность. На 26 марта 2021 года самые длинные ОФЗ — с наибольшей дюрацией — дадут почти 7,2% годовых. Если вложите 6 млн рублей в такие бумаги, это принесет около 430 тысяч в год — меньше, чем вам надо.

Еще стоит учесть, что с 2021 года изменилось налогообложение облигаций. С 1 января удерживают НДФЛ с процентов по всем таким бумагам. Если вспомнить про налог с купонов, то доходности длинных ОФЗ вам не хватит.

Более короткие ОФЗ с дюрацией 2—3 года тем более не подойдут. Они обеспечат только 5,5—6% годовых, и это без учета НДФЛ с купонов.

Значит, надо смотреть в сторону более доходных, а значит, и более рискованных вариантов. Это корпоративные облигации, которые выпускают в основном сравнительно небольшие компании.

В таблице ниже я спрогнозировал возможный денежный поток, который можно получить от корпоративных облигаций в текущей рыночной ситуации. Чтобы их подобрать, я воспользовался новой версией своей таблицы поиска ликвидных облигаций — просто отобрал верхние строчки по ликвидности при заданных параметрах:

Все данные приведены на 25 марта 2021 года по цене закрытия. Цены указаны с учетом накопленного купонного дохода. Это важно, потому что при покупке платится не только цена облигации, но и НКД.

Никакой углубленный анализ я не проводил, и конкретные бумаги взял, чтобы показать реальный денежный поток на два года вперед от конкретных бумаг. Это просто пример, а не рекомендация.

Возможный денежный поток, который можно получить от корпоративных облигаций, по данным на март 2021 года

Облигация Дата погашения или оферты ISIN Цена Цена 300 облигаций Доходность
MT-FREE-02 21 мая 2021 RU000A102DK3 1033 Р 310 017 Р 9,99%
АБЗ-1 001Р-01 25 декабря 2023 RU000A102LW1 1002 Р 300 600 Р 12,43%
АПРИ Флай Плэнинг АО БО-П04 20 декабря 2023 RU000A102KR3 1007 Р 302 214 Р 13,39%
Аэрофьюэлз 001Р-01 28 февраля 2027 RU000A102T97 1012 Р 303 507 Р 9,38%
ВИС ФИНАНС БО-П01 12 октября 2027 RU000A102952 1013 Р 303 993 Р 9,52%
ГК Пионер БО 001P-04 11 декабря 2023 RU000A1016F5 1020 Р 305 979 Р 9,88%
ГК Пионер БО 001P-05 17 декабря 2024 RU000A102KG6 1001 Р 300 330 Р 10,13%
ГК Самолет БО-П09 15 февраля 2024 RU000A102RX6 1018 Р 305 511 Р 8,92%
КИВИ Финанс 001P-01 10 октября 2023 RU000A1028C7 1015 Р 304 407 Р 8,95%
Легенда БО 001P-02 14 марта 2023 RU000A101GW3 1018 Р 305 526 Р 10,16%
Лизинг-Трейд 001P-01 7 января 2023 RU000A101CB6 1017 Р 305 151 Р 11,72%
МФК Займер — 01 17 февраля 2024 RU000A102TL7 1014 Р 304 089 Р 13,32%
Онлайн Микрофинанс 03 2 ноября 2023 RU000A102CZ3 1004 Р 301 233 Р 13,24%
ОР ООО 001P-01 22 сентября 2022 RU000A100V61 1015 Р 304 566 Р 11,27%
Русская Аквакультура 001Р-01 6 марта 2024 RU000A102TT0 1005 Р 301 575 Р 9,71%
Селектел 001P-01R 22 февраля 2024 RU000A102SG9 1007 Р 302 175 Р 8,68%
ТД РКС-Сочи 002Р-01 20 декабря 2023 RU000A102KQ5 1007 Р 302 163 Р 12,86%
ТФН 01 6 февраля 2024 RU000A102QY6 1015 Р 304 614 Р 12,57%
ФПК Гарант-Инвест БО 001P-05 5 апреля 2024 RU000A1005T9 904 Р 271 203 Р 12,58%
ЯТЭК 001Р-01 31 октября 2023 RU000A102B48 1041 Р 312 300 Р 8,37%
MT-FREE-02
Дата погашения или оферты
21 мая 2021
ISIN
RU000A102DK3
Цена
1033 Р
Цена 300 облигаций
310 017 Р
Доходность
9,99%
АБЗ-1 001Р-01
Дата погашения или оферты
25 декабря 2023
ISIN
RU000A102LW1
Цена
1002 Р
Цена 300 облигаций
300 600 Р
Доходность
12,43%
АПРИ Флай Плэнинг АО БО-П04
Дата погашения или оферты
20 декабря 2023
ISIN
RU000A102KR3
Цена
1007 Р
Цена 300 облигаций
302 214 Р
Доходность
13,39%
Аэрофьюэлз 001Р-01
Дата погашения или оферты
28 февраля 2027
ISIN
RU000A102T97
Цена
1012 Р
Цена 300 облигаций
303 507 Р
Доходность
9,38%
ВИС ФИНАНС БО-П01
Дата погашения или оферты
12 октября 2027
ISIN
RU000A102952
Цена
1013 Р
Цена 300 облигаций
303 993 Р
Доходность
9,52%
ГК Пионер БО 001P-04
Дата погашения или оферты
11 декабря 2023
ISIN
RU000A1016F5
Цена
1020 Р
Цена 300 облигаций
305 979 Р
Доходность
9,88%
ГК Пионер БО 001P-05
Дата погашения или оферты
17 декабря 2024
ISIN
RU000A102KG6
Цена
1001 Р
Цена 300 облигаций
300 330 Р
Доходность
10,13%
ГК Самолет БО-П09
Дата погашения или оферты
15 февраля 2024
ISIN
RU000A102RX6
Цена
1018 Р
Цена 300 облигаций
305 511 Р
Доходность
8,92%
КИВИ Финанс 001P-01
Дата погашения или оферты
10 октября 2023
ISIN
RU000A1028C7
Цена
1015 Р
Цена 300 облигаций
304 407 Р
Доходность
8,95%
Легенда БО 001P-02
Дата погашения или оферты
14 марта 2023
ISIN
RU000A101GW3
Цена
1018 Р
Цена 300 облигаций
305 526 Р
Доходность
10,16%
Лизинг-Трейд 001P-01
Дата погашения или оферты
7 января 2023
ISIN
RU000A101CB6
Цена
1017 Р
Цена 300 облигаций
305 151 Р
Доходность
11,72%
МФК Займер — 01
Дата погашения или оферты
17 февраля 2024
ISIN
RU000A102TL7
Цена
1014 Р
Цена 300 облигаций
304 089 Р
Доходность
13,32%
Онлайн Микрофинанс 03
Дата погашения или оферты
2 ноября 2023
ISIN
RU000A102CZ3
Цена
1004 Р
Цена 300 облигаций
301 233 Р
Доходность
13,24%
ОР ООО 001P-01
Дата погашения или оферты
22 сентября 2022
ISIN
RU000A100V61
Цена
1015 Р
Цена 300 облигаций
304 566 Р
Доходность
11,27%
Русская Аквакультура 001Р-01
Дата погашения или оферты
6 марта 2024
ISIN
RU000A102TT0
Цена
1005 Р
Цена 300 облигаций
301 575 Р
Доходность
9,71%
Селектел 001P-01R
Дата погашения или оферты
22 февраля 2024
ISIN
RU000A102SG9
Цена
1007 Р
Цена 300 облигаций
302 175 Р
Доходность
8,68%
ТД РКС-Сочи 002Р-01
Дата погашения или оферты
20 декабря 2023
ISIN
RU000A102KQ5
Цена
1007 Р
Цена 300 облигаций
302 163 Р
Доходность
12,86%
ТФН 01
Дата погашения или оферты
6 февраля 2024
ISIN
RU000A102QY6
Цена
1015 Р
Цена 300 облигаций
304 614 Р
Доходность
12,57%
ФПК Гарант-Инвест БО 001P-05
Дата погашения или оферты
5 апреля 2024
ISIN
RU000A1005T9
Цена
904 Р
Цена 300 облигаций
271 203 Р
Доходность
12,58%
ЯТЭК 001Р-01
Дата погашения или оферты
31 октября 2023
ISIN
RU000A102B48
Цена
1041 Р
Цена 300 облигаций
312 300 Р
Доходность
8,37%

Получился портфель из 20 выпусков облигаций эмитентов из разных отраслей: производства, строительства, финансов и т. д. Вес выпусков в портфеле примерно одинаковый.

Спрогнозированные выплаты для этих облигаций с марта 2021 года на два года вперед без учета выплаты номиналов

Месяцы Совокупные выплаты Выплаты после налога
Март, 2021 8976 Р 7809 Р
Апрель, 2021 30 132 Р 26 214 Р
Май, 2021 45 582 Р 39 656 Р
Июнь, 2021 76 620 Р 66 659 Р
Июль, 2021 29 859 Р 25 977 Р
Август, 2021 47 679 Р 41 480 Р
Сентябрь, 2021 90 831 Р 79 023 Р
Октябрь, 2021 26 406 Р 22 973 Р
Ноябрь, 2021 42 501 Р 36 976 Р
Декабрь, 2021 72 717 Р 63 264 Р
Январь, 2022 25 953 Р 22 579 Р
Февраль, 2022 41 454 Р 36 065 Р
Март, 2022 83 862 Р 72 960 Р
Апрель, 2022 25 365 Р 22 067 Р
Май, 2022 42 501 Р 36 976 Р
Июнь, 2022 66 090 Р 57 498 Р
Июль, 2022 24 984 Р 21 736 Р
Август, 2022 45 291 Р 39 403 Р
Сентябрь, 2022 66 741 Р 58 064 Р
Октябрь, 2022 21 420 Р 18 635 Р
Ноябрь, 2022 43 194 Р 37 579 Р
Декабрь, 2022 43 050 Р 37 453 Р
Январь, 2023 17 733 Р 15 427 Р
Февраль, 2023 33 882 Р 29 477 Р
Март, 2023 60 084 Р 52 273 Р
Итого 1 112 907 Р 968 229 Р
Март, 2021
Совокупные выплаты
8976 Р
Выплаты после налога
7809 Р
Апрель, 2021
Совокупные выплаты
30 132 Р
Выплаты после налога
26 214 Р
Май, 2021
Совокупные выплаты
45 582 Р
Выплаты после налога
39 656 Р
Июнь, 2021
Совокупные выплаты
76 620 Р
Выплаты после налога
66 659 Р
Июль, 2021
Совокупные выплаты
29 859 Р
Выплаты после налога
25 977 Р
Август, 2021
Совокупные выплаты
47 679 Р
Выплаты после налога
41 480 Р
Сентябрь, 2021
Совокупные выплаты
90 831 Р
Выплаты после налога
79 023 Р
Октябрь, 2021
Совокупные выплаты
26 406 Р
Выплаты после налога
22 973 Р
Ноябрь, 2021
Совокупные выплаты
42 501 Р
Выплаты после налога
36 976 Р
Декабрь, 2021
Совокупные выплаты
72 717 Р
Выплаты после налога
63 264 Р
Январь, 2022
Совокупные выплаты
25 953 Р
Выплаты после налога
22 579 Р
Февраль, 2022
Совокупные выплаты
41 454 Р
Выплаты после налога
36 065 Р
Март, 2022
Совокупные выплаты
83 862 Р
Выплаты после налога
72 960 Р
Апрель, 2022
Совокупные выплаты
25 365 Р
Выплаты после налога
22 067 Р
Май, 2022
Совокупные выплаты
42 501 Р
Выплаты после налога
36 976 Р
Июнь, 2022
Совокупные выплаты
66 090 Р
Выплаты после налога
57 498 Р
Июль, 2022
Совокупные выплаты
24 984 Р
Выплаты после налога
21 736 Р
Август, 2022
Совокупные выплаты
45 291 Р
Выплаты после налога
39 403 Р
Сентябрь, 2022
Совокупные выплаты
66 741 Р
Выплаты после налога
58 064 Р
Октябрь, 2022
Совокупные выплаты
21 420 Р
Выплаты после налога
18 635 Р
Ноябрь, 2022
Совокупные выплаты
43 194 Р
Выплаты после налога
37 579 Р
Декабрь, 2022
Совокупные выплаты
43 050 Р
Выплаты после налога
37 453 Р
Январь, 2023
Совокупные выплаты
17 733 Р
Выплаты после налога
15 427 Р
Февраль, 2023
Совокупные выплаты
33 882 Р
Выплаты после налога
29 477 Р
Март, 2023
Совокупные выплаты
60 084 Р
Выплаты после налога
52 273 Р
Итого
Совокупные выплаты
1 112 907 Р
Выплаты после налога
968 229 Р

За два года получится 1 112 907 Р, или 968 229 Р после налога. В месяц в среднем будет 44 516 Р, или 38 729 Р после налога. Все расчеты можно проверить в полной версии таблицы, которая включает аналитику портфеля.

Как я посчитал ранее, в Перми, чтобы снимать квартиру и оплачивать коммунальные услуги, надо около 38 300 Р в месяц. Таким образом, на деньги от продажи квартиры можно создать облигационный портфель, который даст нужную сумму для аренды другой квартиры.

Когда вы посчитаете расходы на съемную квартиру в вашем городе, может оказаться, что на доход от облигационного портфеля вам удастся снять жилье выше классом или в более удобном месте, чем сейчас. Либо вы снимете такую же квартиру или немного проще, а часть дохода от портфеля будет оставаться у вас.

Еще вы сможете легко менять место жительства, если захотите. Со съемной квартирой это легче, чем с квартирой в собственности.

О чем надо помнить и что может пойти не так

У этого подхода много проблем и рисков, которые обязательно стоит учесть.

Расходы на квартиру будут больше. Со временем стоимость аренды, скорее всего, будет расти. Коммунальные платежи тоже. Облигации же не будут приносить вам больший доход с каждым годом: размер купонов фиксирован, доходность к погашению заранее известна.

Это значит, что через какое-то время дохода от облигационного портфеля на аренду жилья хватать перестанет. Вероятно, вам придется постепенно продавать портфель, чтобы денег было достаточно.

Этот риск можно хотя бы частично устранить, если реинвестировать часть полученных купонов и наращивать портфель. Но тогда дохода от портфеля уже в самом начале на нужное вам жилье может не хватать.

Деньги от погашений надо реинвестировать. Периодически облигации из вашего портфеля будут гаситься по номиналу, при этом будет выплачиваться последний купон. Полученный номинал вам надо будет вложить в какие-то другие облигации. Значит, придется то и дело совершать сделки и выбирать, какие бумаги купить вместо погашенных.

Еще бывают бумаги с амортизацией, как, например, ФПК Гарант-Инвест БО 001P-05 из таблицы. Это значит, что будут частичные погашения, и деньги от них надо реинвестировать. В любом случае надо следить за портфелем.

При этом может быть так, что полученный номинал не удастся вложить с нужной вам доходностью и приемлемым уровнем риска. Никто не знает, какой будет ситуация на рынке через несколько лет.

Это довольно рискованный портфель. Более высокая доходность корпоративных облигаций по сравнению с ОФЗ связана с повышенным кредитным риском. Компании — менее надежный заемщик, чем государство.

Особенно сильно это проявляется, если речь идет про средние и маленькие предприятия. А в портфеле бумаги именно таких компаний — так называемые высокодоходные облигации. Дефолт по одной или двум облигациям заметно снизит доходность и приведет к тому, что денежный поток уменьшится.

Можно сделать портфель более диверсифицированным, например довести число бумаг разных эмитентов до 30, но тогда за ним будет сложнее следить. Можно снизить риск портфеля — выбрать более надежных заемщиков, например органы власти и крупнейшие компании, но тогда снизится доходность.

Платежи по облигациям поступают неравномерно и не всегда в начале или конце месяца. Наверняка вы обратили внимание, что деньги от облигационного портфеля, который я дал как пример, поступают каждый месяц разными суммами.

Дело в том, что купоны по облигациям выплачиваются с разной частотой, в разные даты и разного размера. Это может быть неудобно, если вам хочется каждый месяц получать фиксированную сумму: придется растягивать крупные поступления на пару месяцев, что требует некоторой дисциплины.

Может не хватить денег на покупку квартиры. Возможно, через какое-то время вы устанете от жизни в съемной квартире и захотите купить свою. Если распродадите облигационный портфель, можете обнаружить, что денег на свое жилье не хватает.

Дело в том, что недвижимость со временем дорожает, по крайней мере в крупных городах. При этом весь доход от ваших облигаций будет уходить на жизнь в съемной квартире, то есть портфель не будет расти. Чтобы купить квартиру, придется добавить деньги из других источников или взять ипотеку.

Портфель может быть меньше, чем вы думаете. Вы считаете, что можете продать квартиру за 6 млн рублей и вложить эти деньги в облигации. Но бывает, что квартиру можно продать за меньшую сумму, чем продавец изначально хочет.

Кроме того, возможно, что с дохода от продажи квартиры вам придется платить налог. А еще часть вырученных денег придется потратить на услуги риелтора, чтобы найти съемное жилье, переезд, необходимые вещи и т. д.

В итоге не исключено, что в облигации вы сможете вложить не 6 млн, а меньше, например 5,5 млн. Значит, портфель будет приносить меньше денег, чем вы рассчитывали. Или придется выбирать более доходные и, соответственно, более рискованные облигации.

Что в итоге

Продать квартиру, купить облигации и на доход от них снимать квартиру — в целом рабочая схема. Может быть, удастся даже снять квартиру более высокого класса, чем была, либо такую же или немного проще, но при этом иметь регулярный дополнительный доход.

Однако у такого подхода хватает проблем и рисков. Например, расходы на аренду и коммунальные платежи будут расти, а облигации не станут приносить больше денег. Или случится кризис, по каким-то облигациям объявят дефолты, и ваш капитал и денежный поток от него уменьшатся.

На мой взгляд, лучше иметь в собственности хоть какое-то жилье. Необязательно роскошное и в центре города, но в хорошем состоянии и свое. В случае чего у вас будет крыша над головой, и вы не будете сильно зависеть от ситуации на бирже. Кроме того, может быть полезно иметь постоянную регистрацию.

Советую тщательно обдумать, точно ли вы готовы идти на риск ради большей свободы в выборе места жительства и возможности не платить налог на имущество.

Вы почему-то сравниваете полную стоимость съемного жилья с доходами с облигаций. Надо — только дополнительные расходы, 360 к в год. 100 «квартплаты» вы платите в обоих случаях, их в сравнении учитывать не надо.

А вот инфляцию (потенциальный рост арендной платы) надо. И расходы на крупный ремонт раз в N лет. Можно оценить по цели ЦБ и своим ожиданиям стоимости ремонта. У меня вышло, что снимать дешевле.

Ну и, конечно, неденежная часть сравнения — сколько для вас стоит возможность быстро и (сравнительно) легко переехать, если у соседа начались запои, и он мешает вам жить? Сколько стоит возможность жить рядом с работой (даже если вы меняете работу)? А сколько стоит, наоборот, возможность сделать перепланировку «под себя»? Сколько — для вас — стоит возможность доступа к госуслугам, привязанным к регистрации?

Есть вот на свете живые люди, которые прямо берут и покупают квартиры в загибающихся моногородах.

51

Alexander, хорошие аргументы 👍

7

Михаил, посмотрел на другие ваши посты и увидел, что вы сдаете квартиры (обвешанные датчиками). Расскажите, что вас привело к такой жизни, если расчеты показывают, что выгода неочевидна? В таком раскладе же можно и акций купить, с большей доходностью. И с арендаторами общаться не придется.

12

Alexander, больше зависит от жизненных обстоятельств. Сейчас такие.
Если например развестись, то по другому лучше наверное.

0

Вы не учитываете инфляцию. Возьмёте вы например пусть облигации второго эшелона и пусть даже под 10% (правда надо понимать, что доходность у них не просто так высокая, а потомучто риски соответсвующие). И квартиру будет стоить арендовать 50 тыс. Но это сейчас. А через 5 лет будет уже 70 тыс. При том, что выплаты останутся такими же. Более того, если Вы вдруг решите, что Вам все таки квартира важнее своя, то стоить она уже будет не 6 млн. А 9 например. Так что операция очень сомнительная. Самое выгодное вложение, которое я знаю за последние пару лет среди моих знакомых, было взять как раз ипотек на столько, на сколько можно под 7-8 процентов годовых, а потом продать квартиру стоимостью несколько миллионов на 50% дороже через 2 года. И сумма прибыли в несколько миллионов для человека, который в противном случае откладывал бы такую сумму с ЗП очень много лет.

30

Дмитрий, я так в 2012 году квартиру купил, но для проживания в ней, а не для продажи. Что было через два года думаю напоминать не нужно. Сейчас решил её продавать и хоть в рублях она и подорожала примерно на 70 процентов примерно, при переводе в нормальные валюты оказывается, что я неплохо так теряю на продаже. И подобные ситуации с рублем возникают не так уж и редко, так что такие долгосрочные рублёвые вложения считаю не очень хорошей затеей.

18

Sergey, на любой рынок можно смотреть с точки зрения разных базовых активов. Если бы Вы посчитали стоимость в биткоинах тогда и сейчас, Ваш убыток был бы космическим)). Все таки мы живём в рублёвой зоне и динамика курса влияет на покупательную способность рубля с корреляцией меньше 100%. К тому же, для инвестиционной оценки нужно смотреть не только на изменение цены актива, но и на ваши альтернативные издержки. В данном случае, сколько Вы сэкономили на отсутствии арендной платы, так как жили в своей квартире

4

Sergey, никто не знает что будет.

1

Дмитрий, в примере вроде так и взято. А почему цена аренды вы думаете так резко вырастет? Она уже годы не меняется (скриншот).

11

Михаил, я не изучал рынок аренды довольно давно, но по опыту аренды для себя, а также своих знакомых, могу сказать точно, что в среднем раз в пару лет собственники повышают аренду для постоянных жильцов. Понимаю, что это не генеральная совокупность, но тенденция есть и по логике, с ростом цены квартиры и услуг ЖКХ затраты на аренду должны расти

0

Дмитрий, и тем не менее, тенденция последних лет 5 либо полное отсутствие роста аренды, либо снижение.

1

Эмммм.... Я один не понял цели этой схемы?
Сейчас есть квартира, есть где жить. В чем смысл обменять ее на рисковый инвестпортфель, чтобы что? Покрывать расходы на съёмную квартиру => чтобы было где жить?
Просто инвестировать ради того, чтобы инвестировать?
"Украсть ящик водки, водку вылить, бутылки сдать, деньги пропить"?

27

Илья, там что-то было про нежелание заморачиваться с налогами и коммуналкой. Как по мне лучше заплатить налоги, чем не спать ночами и думать, а не окажусь ли я завтра на улице, так как облигации перестанут платить и прочее

15

Wegeograph, так на съёмной же тоже коммуналку платить надо будет. По крайней мере - её часть. А налоги на недвигу - вообще копейки. Всё еще неочевиден профит...

А риски, при этом, вполне очевидные и ощутимые. Хрень какая-то.

5

Илья, можно переселиться в квартиру выше классом, но правда она твоей не будет.

1

Илья, налоги на квартиру с каждым годом растут.

0

Хорошо, что человек задумался о приобщении к инвестированию. Можно рассмотреть другую схему. За квартиру выручили 6 млн., поделили на две части. На 3 млн купили квартиру попроще (единственное жильё), для регионов реальная цена. А 3 млн вложили "вдолгую" с обязательным реинвестированием доходов. Через 15-20 лет инвестиция в бумаги может в сумме вырасти в несколько раз (сложный процент!) и будет приносить хорошую добавку к пенсии, что позволит не работать.

19

Pavel, дело в том, что к хорошему быстро привыкаешь, пожив в квартире за 6 млн, найти аналогичную или не сильно хуже за 3 будет гораздо сложнее. Плюс надо учесть, что чем меньше квартира, тем дороже 1 квадрат. Таким образом, разница между хорошей 3шкой и хорошей двушкой может быть 20%, а вот если мы берём 50% удешевления, то из двушки мы скорее всего переедем в студию, или в микрооднушку в лучшем случае. К тому же у человека все таки есть социальные потребности и в долгосрочном периоде начнется семья, дети. Все равно надо будет переезжать в квартиру побольше, а с учётом динамики цен неизвестно, что лучше облигации на 3 млн или сидеть - смотреть как твоя квартира в цене растет

3

Pavel, возможно 👍

1

ОФЗ не могут быть второго эшелона - ОФЗ это только облигации федерального займа, с гораздо меньшим процентом. А облигации второго эшелона имеют такую доходность только с учётом возросшего риска.

14

Алексей, изначально вопрос был про ОФЗ, но в вопросе была доходность указана нехарактерная для ОФЗ - поэтому это вопрос про облигации.

3

С портфелем рублевых облигаций очень высокий риск на обесценение рубля. При кратном обвале рубля потери будут огромными. При гиперинфляции потерять можно все. Это нужно учитывать

Исходя из текущих рыночных ожиданий, скорее всего, мат.ожидание такой операции положительное, т.к. аренда в России среднем очень дешёвая относительно цен на сами квартиры.

14

Asd, да, аренда снижается, но сколько это продлится?

2

Михаил, что-то я не наблюдаю снижение стоимости аренды, а даже наоборот.

1

Дмитрий, относительно стоимости жилья снижается

2

Дмитрий, на разные графики смотрим.

0

У меня похожая ситуация в Екатеринбурге, но я предлагаю слегка видоизменённое решение.
Во-первых пересчитайте ради бога арендные ставки, понятия не имею откуда в регионах они такие высокие относительно стоимости жилья. Моя евродвушка на окраине благодаря льготной ипотеке стоит 7 млн., а средняя цена аренды такой же точно ~24-28 тыч., но в центре города. Опять же благодаря льготной ипотеке, ведь многие решились купить своё жильё и съехать от арендодателей, а другие наоборот накупили квартир под сдачу, но сдавать некому. Это обстоятельство сильно снизило ставки по аренде. И никто не запрещает договариваться с арендодателями на долгий срок, фиксируя ставку на период до 5 лет. Многие на это охотно идут.
Во-вторых инвестируйте с рублевые облигации только ту сумму, купоны от которой полностью погасят аренду + коммуналку + ещё немного на непредвиденные расходы. Это явно не все 6 млн, а примерно 3,5-4 при средней ставке купона 10% годовых, а остальное можно разместить в американских дивидендных аристократах и ETF на корпоративные бонды с ежемесячной выплатой дивидендов и реинвестируйте их, ребалансируя портфель в сторону рубля или доллара в зависимости от текущих нужд.
В-третьих съемное жильё даст огромные возможности для профессиональной миграции, выбора более комфортного рабочего места и, наверняка, банальной экономии времени и расходов на путь к рабочему месту, а возможно решит и более глобальные проблемы.
В-четвертых продолжайте инвестировать и будете чувствовать себя комфортно и через 5, и через 10 лет жизни с использованием такой схемы

9

Михаил, разумно 👍

2

Покажите мне ОФЗ под 10%, возьму прямо сейчас на все.

А купоны ведь выплачивают не каждый месяц.

6

What, можно лесенку подобрать, чтобы многие месяцы были закрыты.

15

Михаил, вот спасибо то что нужно!

4

What, вот это отсюда: https://habr.com/ru/post/533016/

4

What, ОФЗ под 10% не бывает.

3

"Как я посчитал ранее, в Перми, чтобы снимать квартиру и оплачивать коммунальные услуги, надо около 38 300 Р в месяц." Только вот коммуналку, интернет и пр. надо оплачивать в независимости от того, своя квартира или съемная. Таким образом для чистоты расчета нужно использовать только расходы на съем - 30 000 Р в месяц или 360 000 Р в год, а не 460 000 Р как в статье.

6

АНДРЕЙ, разумно 👍

2

Снимать конечно хорошо и может даже выгодно, но вы когда нибудь переезжали семьёй с 2-мя или 3-мя детьми? Два переезда хуже одного пожара.

4

1. 10% хорошая доходность для облигаций, сопряженная с риском.
2. Вы платите комиссии при покупке облигаций и за обслуживание брокерского счета (хотя при такой сумме за обслуживание скорей всего не будет).
3. Будете платить НДФЛ с купонов. Спасибо Путину за это!
4. Второй эшелон может задержать купоны, обанкротиться и так далее. (См.п.1).

3

Антон, вроде в статье так и написано.

4

Инфляция работает на ипотечников и против облигационеров
Риск большой что инфляция или падение курса съест тело портфеля и не хватит купить обратно квартиру или на купоны снимать.
Единственным жильем рисковать не стоит.

3

Такое впечатление, что автор статьи невнимательно прочитал вопрос. Там не спрашивали про ОФЗ и о том, нужно ли своё жильё.
Ещё когда речь заходит об инвестициях, все любят вспоминать про риски. Но квартира это тоже инвестиция. И у неё тоже есть свои риски (банально, соседи могут затопить и т.д.). Про них тоже не забывайте. Ну и про амортизацию квартиры тоже помните

3

Нормальный план, причем снимать не обязательно в Перми и даже не обязательно в России. А если включить в портфель акции, можно со временем увеличить cash flow и накопить на еще одну квартиру.

3