Продать квартиру, купить облигации и на эти деньги снимать квартиру — где подвох?

Вы почему-то сравниваете полную стоимость съемного жилья с доходами с облигаций. Надо — только дополнительные расходы, 360 к в год. 100 «квартплаты» вы платите в обоих случаях, их в сравнении учитывать не надо.

А вот инфляцию (потенциальный рост арендной платы) надо. И расходы на крупный ремонт раз в N лет. Можно оценить по цели ЦБ и своим ожиданиям стоимости ремонта. У меня вышло, что снимать дешевле.

Ну и, конечно, неденежная часть сравнения — сколько для вас стоит возможность быстро и (сравнительно) легко переехать, если у соседа начались запои, и он мешает вам жить? Сколько стоит возможность жить рядом с работой (даже если вы меняете работу)? А сколько стоит, наоборот, возможность сделать перепланировку «под себя»? Сколько — для вас — стоит возможность доступа к госуслугам, привязанным к регистрации?

Есть вот на свете живые люди, которые прямо берут и покупают квартиры в загибающихся моногородах.

Alexander, хорошие аргументы 👍

Михаил, посмотрел на другие ваши посты и увидел, что вы сдаете квартиры (обвешанные датчиками). Расскажите, что вас привело к такой жизни, если расчеты показывают, что выгода неочевидна? В таком раскладе же можно и акций купить, с большей доходностью. И с арендаторами общаться не придется.

Alexander, больше зависит от жизненных обстоятельств. Сейчас такие.
Если например развестись, то по другому лучше наверное.

Заяц, и часто в вашей практике у соседей начинались запои, да еще такие, чтобы конкретно мешали жить? :-) Это уже какие-то экзотические риски.
Переезжать тоже не так легко. Для начала, надо снова заплатить риэлтору за новую хату, попытаться выцарапать у хозяев депозит. Потом еще куча напрягов с переездом, как таковым. Товарищ минимум день паковал имущество в коробки, потом переезжали, потом распаковывал столько же.
Не со всякой работой рядом удастся или захочется жить. Вряд ли захочется снимать в центре или на окраине города, где гопники вечером "правят бал", а то и за городом.

Эмммм.... Я один не понял цели этой схемы?
Сейчас есть квартира, есть где жить. В чем смысл обменять ее на рисковый инвестпортфель, чтобы что? Покрывать расходы на съёмную квартиру => чтобы было где жить?
Просто инвестировать ради того, чтобы инвестировать?
"Украсть ящик водки, водку вылить, бутылки сдать, деньги пропить"?

Илья, там что-то было про нежелание заморачиваться с налогами и коммуналкой. Как по мне лучше заплатить налоги, чем не спать ночами и думать, а не окажусь ли я завтра на улице, так как облигации перестанут платить и прочее

Wegeograph, так на съёмной же тоже коммуналку платить надо будет. По крайней мере - её часть. А налоги на недвигу - вообще копейки. Всё еще неочевиден профит...

А риски, при этом, вполне очевидные и ощутимые. Хрень какая-то.

Илья, ну вот пример. Моя квартира стоит 7,5 млн. Аренда обойдется в 35 тысяч. Соответственно в год 420 000. При купонах в 8% годовых, нужен капитал в 5250000. Соответственно 7,5 млн - 5,25 = 2 250 000 остается свободных денег.
Под 8% это еще 180 тысяч в год.
Экономия примерно 2 тыс. в месяц (обогрев, содержание, ремонт)= 24000 + 3 тысячи налога. Еще 27 000
Итого 207 000 чистых денег, 17250 в месяц.

Илья, можно переселиться в квартиру выше классом, но правда она твоей не будет.

Илья, налоги на квартиру с каждым годом растут.

Вы не учитываете инфляцию. Возьмёте вы например пусть облигации второго эшелона и пусть даже под 10% (правда надо понимать, что доходность у них не просто так высокая, а потомучто риски соответсвующие). И квартиру будет стоить арендовать 50 тыс. Но это сейчас. А через 5 лет будет уже 70 тыс. При том, что выплаты останутся такими же. Более того, если Вы вдруг решите, что Вам все таки квартира важнее своя, то стоить она уже будет не 6 млн. А 9 например. Так что операция очень сомнительная. Самое выгодное вложение, которое я знаю за последние пару лет среди моих знакомых, было взять как раз ипотек на столько, на сколько можно под 7-8 процентов годовых, а потом продать квартиру стоимостью несколько миллионов на 50% дороже через 2 года. И сумма прибыли в несколько миллионов для человека, который в противном случае откладывал бы такую сумму с ЗП очень много лет.

Дмитрий, я так в 2012 году квартиру купил, но для проживания в ней, а не для продажи. Что было через два года думаю напоминать не нужно. Сейчас решил её продавать и хоть в рублях она и подорожала примерно на 70 процентов примерно, при переводе в нормальные валюты оказывается, что я неплохо так теряю на продаже. И подобные ситуации с рублем возникают не так уж и редко, так что такие долгосрочные рублёвые вложения считаю не очень хорошей затеей.

Sergey, на любой рынок можно смотреть с точки зрения разных базовых активов. Если бы Вы посчитали стоимость в биткоинах тогда и сейчас, Ваш убыток был бы космическим)). Все таки мы живём в рублёвой зоне и динамика курса влияет на покупательную способность рубля с корреляцией меньше 100%. К тому же, для инвестиционной оценки нужно смотреть не только на изменение цены актива, но и на ваши альтернативные издержки. В данном случае, сколько Вы сэкономили на отсутствии арендной платы, так как жили в своей квартире

Sergey, никто не знает что будет.

Дмитрий, в примере вроде так и взято. А почему цена аренды вы думаете так резко вырастет? Она уже годы не меняется (скриншот).

Михаил, я не изучал рынок аренды довольно давно, но по опыту аренды для себя, а также своих знакомых, могу сказать точно, что в среднем раз в пару лет собственники повышают аренду для постоянных жильцов. Понимаю, что это не генеральная совокупность, но тенденция есть и по логике, с ростом цены квартиры и услуг ЖКХ затраты на аренду должны расти

Дмитрий, и тем не менее, тенденция последних лет 5 либо полное отсутствие роста аренды, либо снижение.

Дмитрий, через 5 лет квартира будет сдаваться в худшем случае за 55, а не за 70)

ramach, это да.

Хорошо, что человек задумался о приобщении к инвестированию. Можно рассмотреть другую схему. За квартиру выручили 6 млн., поделили на две части. На 3 млн купили квартиру попроще (единственное жильё), для регионов реальная цена. А 3 млн вложили "вдолгую" с обязательным реинвестированием доходов. Через 15-20 лет инвестиция в бумаги может в сумме вырасти в несколько раз (сложный процент!) и будет приносить хорошую добавку к пенсии, что позволит не работать.

Pavel, дело в том, что к хорошему быстро привыкаешь, пожив в квартире за 6 млн, найти аналогичную или не сильно хуже за 3 будет гораздо сложнее. Плюс надо учесть, что чем меньше квартира, тем дороже 1 квадрат. Таким образом, разница между хорошей 3шкой и хорошей двушкой может быть 20%, а вот если мы берём 50% удешевления, то из двушки мы скорее всего переедем в студию, или в микрооднушку в лучшем случае. К тому же у человека все таки есть социальные потребности и в долгосрочном периоде начнется семья, дети. Все равно надо будет переезжать в квартиру побольше, а с учётом динамики цен неизвестно, что лучше облигации на 3 млн или сидеть - смотреть как твоя квартира в цене растет

Pavel, в аналогичном районе и аналогичном качестве вы не разменяете трешку за 6 на две однушки за 3. Однокомнатные по метражу намного дороже трехи. Плюс еще не кислые вложения в ремонт.
Так что в реале будет так: за 6 продали, купили за 4 млн+500 тысяч ремонт. В остатке 1,5 млн.

Pavel, возможно 👍

Какой прям консенсус успешных инвесторов)
30-50% у всех сложно, но можно.. и не на одной сделке, а по всему портфелю, и не в рублях, а пересчете в валюту конечно, и не один год, а хотя бы среднегодовая доходность за 10 лет.
Всегда догадывался что ТОПы wallstreet и миллиардеры биржевые с жалкой доходностью в 5-15% на самом деле лохи, а настоящие волки обитают в комментах Т-Ж, завидую.
Впрочем о чем речь - и в лотерею же тоже можно выиграть, не легко и не всем, но можно же))

ОФЗ не могут быть второго эшелона - ОФЗ это только облигации федерального займа, с гораздо меньшим процентом. А облигации второго эшелона имеют такую доходность только с учётом возросшего риска.

С портфелем рублевых облигаций очень высокий риск на обесценение рубля. При кратном обвале рубля потери будут огромными. При гиперинфляции потерять можно все. Это нужно учитывать

Исходя из текущих рыночных ожиданий, скорее всего, мат.ожидание такой операции положительное, т.к. аренда в России среднем очень дешёвая относительно цен на сами квартиры.

Asd, да, аренда снижается, но сколько это продлится?

Михаил, что-то я не наблюдаю снижение стоимости аренды, а даже наоборот.

Дмитрий, относительно стоимости жилья снижается

Дмитрий, на разные графики смотрим.

Михаил, она не то чтобы снижается. Просто приходит в реальные рамки. А то у нас в Москве до тысячи долларов за однушку платили. Причем не в центре и не в элитном доме. 30 тысяч - давно устоявшаяся цена.

Трейдеры сезона 2020 вошли в чат

У меня похожая ситуация в Екатеринбурге, но я предлагаю слегка видоизменённое решение.
Во-первых пересчитайте ради бога арендные ставки, понятия не имею откуда в регионах они такие высокие относительно стоимости жилья. Моя евродвушка на окраине благодаря льготной ипотеке стоит 7 млн., а средняя цена аренды такой же точно ~24-28 тыч., но в центре города. Опять же благодаря льготной ипотеке, ведь многие решились купить своё жильё и съехать от арендодателей, а другие наоборот накупили квартир под сдачу, но сдавать некому. Это обстоятельство сильно снизило ставки по аренде. И никто не запрещает договариваться с арендодателями на долгий срок, фиксируя ставку на период до 5 лет. Многие на это охотно идут.
Во-вторых инвестируйте с рублевые облигации только ту сумму, купоны от которой полностью погасят аренду + коммуналку + ещё немного на непредвиденные расходы. Это явно не все 6 млн, а примерно 3,5-4 при средней ставке купона 10% годовых, а остальное можно разместить в американских дивидендных аристократах и ETF на корпоративные бонды с ежемесячной выплатой дивидендов и реинвестируйте их, ребалансируя портфель в сторону рубля или доллара в зависимости от текущих нужд.
В-третьих съемное жильё даст огромные возможности для профессиональной миграции, выбора более комфортного рабочего места и, наверняка, банальной экономии времени и расходов на путь к рабочему месту, а возможно решит и более глобальные проблемы.
В-четвертых продолжайте инвестировать и будете чувствовать себя комфортно и через 5, и через 10 лет жизни с использованием такой схемы

Михаил, да и кстати, с чего вдруг все решили что наличие недвижимости в собственности может плохо влиять на проф миграцию и прочее?
Я не встречал собственников которые были бы прикованы к своей недвижимости. Сдал свою- снял где угодно.

RussianGirl, готов подписаться на вас автоследованием, и даже 10 процентов отдавать безвозмездно

Покажите мне ОФЗ под 10%, возьму прямо сейчас на все.

А купоны ведь выплачивают не каждый месяц.

What, можно лесенку подобрать, чтобы многие месяцы были закрыты.

Михаил, вот спасибо то что нужно!

What, вот это отсюда: https://habr.com/ru/post/533016/

Рост «акций роста» в прошлом не гарантирует его в будущем!

"Как я посчитал ранее, в Перми, чтобы снимать квартиру и оплачивать коммунальные услуги, надо около 38 300 Р в месяц." Только вот коммуналку, интернет и пр. надо оплачивать в независимости от того, своя квартира или съемная. Таким образом для чистоты расчета нужно использовать только расходы на съем - 30 000 Р в месяц или 360 000 Р в год, а не 460 000 Р как в статье.

Denis, еще один покупатель долларов по 30р задним умом

Снимать конечно хорошо и может даже выгодно, но вы когда нибудь переезжали семьёй с 2-мя или 3-мя детьми? Два переезда хуже одного пожара.

What, небольшое уточнение: автор вопроса.

RussianGirl, 1, 2 года может и легко. Но на дистанции в 10 лет, 10% считается невероятно высоким результатом

1. 10% хорошая доходность для облигаций, сопряженная с риском.
2. Вы платите комиссии при покупке облигаций и за обслуживание брокерского счета (хотя при такой сумме за обслуживание скорей всего не будет).
3. Будете платить НДФЛ с купонов. Спасибо Путину за это!
4. Второй эшелон может задержать купоны, обанкротиться и так далее. (См.п.1).

Антон, вроде в статье так и написано.

Инфляция работает на ипотечников и против облигационеров
Риск большой что инфляция или падение курса съест тело портфеля и не хватит купить обратно квартиру или на купоны снимать.
Единственным жильем рисковать не стоит.

Yi, Почему не позволит то сразу.
Если семья лишается дохода, то на коммунальные платежи можно получить субсидии. А саму квартиру можно сдать.