Продать квартиру, купить облигации и на эти деньги снимать квартиру — где подвох?

152
Аватар автора

Аноним

спросила в Сообществе Т⁠—⁠Ж

Замучила поиск на сайте, поэтому еще спрошу. Есть квартира, которая стоит 6 млн рублей. Надо платить налог и квартплату.

Математический расчет говорит: можно продать квартиру, положить 6 млн на брокерский счет, купить ОФЗ с доходностью под 9—10% — второго эшелона типа «Энела» и «Башнефти». Доход составит 600 тысяч рублей в год — по 50 тысяч в месяц в среднем. На эти деньги можно снимать квартиру и не думать о налоге, квартплате, капремонте. Счетчики и косметический ремонт не учитываю.

Где подвох?

Аватар автора

Михаил Шардин

разбирался с арендой и продажей квартиры

Страница автора

Из вашего вопроса неясно, эта квартира стоимостью 6 млн рублей — ваше единственное жилье или нет. Предположу, что да.

Вообще, я считаю, что у человека или семьи обязательно должно быть хоть какое-то собственное жилье. Это полезно на случай непредвиденных жизненных обстоятельств: будет крыша над головой, а это уже немало.

Квартира не обязательно должна быть с шикарным ремонтом и находиться в новом доме — «бабушкин» ремонт в хорошей локации тоже подойдет. В этой квартире даже необязательно жить самому — можно ее сдавать.

Но давайте посчитаем, может ли быть выгодно продать основное жилье, инвестировать полученные деньги и снимать квартиру на доход от этого капитала. Я сделаю расчеты для Перми: я там живу и хорошо ориентируюсь в ценах на недвижимость, а цена 6 млн выглядит реалистичной и для моего города.

Сколько стоит снять и содержать жилье

Если исходить из статистики цен предложений на «Домофонде», основанных на данных «Авито» и других открытых источников, то около 6 млн рублей стоит трехкомнатная квартира в центральном районе Перми. Если вы продадите эту квартиру и захотите снять похожую, с вас запросят примерно 30 тысяч в месяц, или около 360 тысяч рублей в год.

Статистика цен на продажу и аренду квартир в Ленинском районе Перми. Источник: «Домофонд»
Статистика цен на продажу и аренду квартир в Ленинском районе Перми. Источник: «Домофонд»

Коммунальные платежи и расходы на интернет, домофон и т. д. в такой квартире составят еще около 9 тысяч рублей в месяц, или примерно 108 тысяч в год. Часть этих платежей может входить в стоимость аренды — смотря как договоритесь с арендодателем. Итого можно ориентироваться примерно на 100 тысяч рублей в год.

Получается, что если бы вы снимали квартиру в Перми и оплачивали расходы на ее содержание, то тратили бы примерно 460 тысяч в год, из которых 360 тысяч — это расходы, возникшие из-за продажи жилья. В месяц надо примерно 38 300 ₽.

Вам нужно посчитать то же самое для города, где вы живете, и квартиры, которая вас интересует.

Что даст вложение 6 млн рублей

Те 6 млн рублей, которые вы получите от продажи квартиры, вы хотите вложить в ценные бумаги. Из инвестиционных вариантов стоит рассматривать только те, что обеспечивают прогнозируемый денежный поток, который в идеале будет выплачиваться ежемесячно.

Вы в целом правы, что решили посмотреть в сторону облигаций. Именно по ним денежный поток и процент доходности фиксируются в момент покупки и позволяют просчитать, когда и сколько денег вы будете получать. При этом доходность облигаций обычно выше, чем у вкладов.

Вы пишете, что хотите вложить деньги в облигации под 9—10% годовых, чтобы получать порядка 600 тысяч рублей в год. Но вам подойдут далеко не все облигации.

ОФЗ сейчас не дают такую доходность. На 26 марта 2021 года самые длинные ОФЗ — с наибольшей дюрацией — дадут почти 7,2% годовых. Если вложите 6 млн рублей в такие бумаги, это принесет около 430 тысяч в год — меньше, чем вам надо.

Еще стоит учесть, что с 2021 года изменилось налогообложение облигаций. С 1 января удерживают НДФЛ с процентов по всем таким бумагам. Если вспомнить про налог с купонов, то доходности длинных ОФЗ вам не хватит.

Более короткие ОФЗ с дюрацией 2—3 года тем более не подойдут. Они обеспечат только 5,5—6% годовых, и это без учета НДФЛ с купонов.

Значит, надо смотреть в сторону более доходных, а значит, и более рискованных вариантов. Это корпоративные облигации, которые выпускают в основном сравнительно небольшие компании.

В таблице ниже я спрогнозировал возможный денежный поток, который можно получить от корпоративных облигаций в текущей рыночной ситуации. Чтобы их подобрать, я воспользовался новой версией своей таблицы поиска ликвидных облигаций — просто отобрал верхние строчки по ликвидности при заданных параметрах:

  • 8% < доходность < 14%;
  • 97% < цена < 102%;
  • 12 месяцев < дюрация < 36 месяцев;
  • объем сделок в каждый из 15 последних дней (c 11.03.2021) > 300 шт.;
  • поиск в Т0, Т+, Т+ (USD) — основной режим — безадрес.

Все данные приведены на 25 марта 2021 года по цене закрытия. Цены указаны с учетом накопленного купонного дохода. Это важно, потому что при покупке платится не только цена облигации, но и НКД.

Никакой углубленный анализ я не проводил, и конкретные бумаги взял, чтобы показать реальный денежный поток на два года вперед от конкретных бумаг. Это просто пример, а не рекомендация.

Возможный денежный поток, который можно получить от корпоративных облигаций, по данным на март 2021 года

ОблигацияДата погашения или офертыISINЦенаЦена 300 облигацийДоходность
MT-FREE-0221 мая 2021RU000A102DK31033 ₽310 017 ₽9,99%
АБЗ-1 001Р-0125 декабря 2023RU000A102LW11002 ₽300 600 ₽12,43%
АПРИ Флай Плэнинг АО БО-П0420 декабря 2023RU000A102KR31007 ₽302 214 ₽13,39%
Аэрофьюэлз 001Р-0128 февраля 2027RU000A102T971012 ₽303 507 ₽9,38%
ВИС ФИНАНС БО-П0112 октября 2027RU000A1029521013 ₽303 993 ₽9,52%
ГК Пионер БО 001P-0411 декабря 2023RU000A1016F51020 ₽305 979 ₽9,88%
ГК Пионер БО 001P-0517 декабря 2024RU000A102KG61001 ₽300 330 ₽10,13%
ГК Самолет БО-П0915 февраля 2024RU000A102RX61018 ₽305 511 ₽8,92%
КИВИ Финанс 001P-0110 октября 2023RU000A1028C71015 ₽304 407 ₽8,95%
Легенда БО 001P-0214 марта 2023RU000A101GW31018 ₽305 526 ₽10,16%
Лизинг-Трейд 001P-017 января 2023RU000A101CB61017 ₽305 151 ₽11,72%
МФК Займер — 0117 февраля 2024RU000A102TL71014 ₽304 089 ₽13,32%
Онлайн Микрофинанс 032 ноября 2023RU000A102CZ31004 ₽301 233 ₽13,24%
ОР ООО 001P-0122 сентября 2022RU000A100V611015 ₽304 566 ₽11,27%
Русская Аквакультура 001Р-016 марта 2024RU000A102TT01005 ₽301 575 ₽9,71%
Селектел 001P-01R22 февраля 2024RU000A102SG91007 ₽302 175 ₽8,68%
ТД РКС-Сочи 002Р-0120 декабря 2023RU000A102KQ51007 ₽302 163 ₽12,86%
ТФН 016 февраля 2024RU000A102QY61015 ₽304 614 ₽12,57%
ФПК Гарант-Инвест БО 001P-055 апреля 2024RU000A1005T9904 ₽271 203 ₽12,58%
ЯТЭК 001Р-0131 октября 2023RU000A102B481041 ₽312 300 ₽8,37%

Возможный денежный поток, который можно получить от корпоративных облигаций, по данным на март 2021 года

MT-FREE-02
Дата погашения или оферты21 мая 2021
ISINRU000A102DK3
Цена1033 ₽
Цена 300 облигаций310 017 ₽
Доходность9,99%
АБЗ-1 001Р-01
Дата погашения или оферты25 декабря 2023
ISINRU000A102LW1
Цена1002 ₽
Цена 300 облигаций300 600 ₽
Доходность12,43%
АПРИ Флай Плэнинг АО БО-П04
Дата погашения или оферты20 декабря 2023
ISINRU000A102KR3
Цена1007 ₽
Цена 300 облигаций302 214 ₽
Доходность13,39%
Аэрофьюэлз 001Р-01
Дата погашения или оферты28 февраля 2027
ISINRU000A102T97
Цена1012 ₽
Цена 300 облигаций303 507 ₽
Доходность9,38%
ВИС ФИНАНС БО-П01
Дата погашения или оферты12 октября 2027
ISINRU000A102952
Цена1013 ₽
Цена 300 облигаций303 993 ₽
Доходность9,52%
ГК Пионер БО 001P-04
Дата погашения или оферты11 декабря 2023
ISINRU000A1016F5
Цена1020 ₽
Цена 300 облигаций305 979 ₽
Доходность9,88%
ГК Пионер БО 001P-05
Дата погашения или оферты17 декабря 2024
ISINRU000A102KG6
Цена1001 ₽
Цена 300 облигаций300 330 ₽
Доходность10,13%
ГК Самолет БО-П09
Дата погашения или оферты15 февраля 2024
ISINRU000A102RX6
Цена1018 ₽
Цена 300 облигаций305 511 ₽
Доходность8,92%
КИВИ Финанс 001P-01
Дата погашения или оферты10 октября 2023
ISINRU000A1028C7
Цена1015 ₽
Цена 300 облигаций304 407 ₽
Доходность8,95%
Легенда БО 001P-02
Дата погашения или оферты14 марта 2023
ISINRU000A101GW3
Цена1018 ₽
Цена 300 облигаций305 526 ₽
Доходность10,16%
Лизинг-Трейд 001P-01
Дата погашения или оферты7 января 2023
ISINRU000A101CB6
Цена1017 ₽
Цена 300 облигаций305 151 ₽
Доходность11,72%
МФК Займер — 01
Дата погашения или оферты17 февраля 2024
ISINRU000A102TL7
Цена1014 ₽
Цена 300 облигаций304 089 ₽
Доходность13,32%
Онлайн Микрофинанс 03
Дата погашения или оферты2 ноября 2023
ISINRU000A102CZ3
Цена1004 ₽
Цена 300 облигаций301 233 ₽
Доходность13,24%
ОР ООО 001P-01
Дата погашения или оферты22 сентября 2022
ISINRU000A100V61
Цена1015 ₽
Цена 300 облигаций304 566 ₽
Доходность11,27%
Русская Аквакультура 001Р-01
Дата погашения или оферты6 марта 2024
ISINRU000A102TT0
Цена1005 ₽
Цена 300 облигаций301 575 ₽
Доходность9,71%
Селектел 001P-01R
Дата погашения или оферты22 февраля 2024
ISINRU000A102SG9
Цена1007 ₽
Цена 300 облигаций302 175 ₽
Доходность8,68%
ТД РКС-Сочи 002Р-01
Дата погашения или оферты20 декабря 2023
ISINRU000A102KQ5
Цена1007 ₽
Цена 300 облигаций302 163 ₽
Доходность12,86%
ТФН 01
Дата погашения или оферты6 февраля 2024
ISINRU000A102QY6
Цена1015 ₽
Цена 300 облигаций304 614 ₽
Доходность12,57%
ФПК Гарант-Инвест БО 001P-05
Дата погашения или оферты5 апреля 2024
ISINRU000A1005T9
Цена904 ₽
Цена 300 облигаций271 203 ₽
Доходность12,58%
ЯТЭК 001Р-01
Дата погашения или оферты31 октября 2023
ISINRU000A102B48
Цена1041 ₽
Цена 300 облигаций312 300 ₽
Доходность8,37%

Получился портфель из 20 выпусков облигаций эмитентов из разных отраслей: производства, строительства, финансов и т. д. Вес выпусков в портфеле примерно одинаковый.

Спрогнозированные выплаты для этих облигаций с марта 2021 года на два года вперед без учета выплаты номиналов

МесяцыСовокупные выплатыВыплаты после налога
Март, 20218976 ₽7809 ₽
Апрель, 202130 132 ₽26 214 ₽
Май, 202145 582 ₽39 656 ₽
Июнь, 202176 620 ₽66 659 ₽
Июль, 202129 859 ₽25 977 ₽
Август, 202147 679 ₽41 480 ₽
Сентябрь, 202190 831 ₽79 023 ₽
Октябрь, 202126 406 ₽22 973 ₽
Ноябрь, 202142 501 ₽36 976 ₽
Декабрь, 202172 717 ₽63 264 ₽
Январь, 202225 953 ₽22 579 ₽
Февраль, 202241 454 ₽36 065 ₽
Март, 202283 862 ₽72 960 ₽
Апрель, 202225 365 ₽22 067 ₽
Май, 202242 501 ₽36 976 ₽
Июнь, 202266 090 ₽57 498 ₽
Июль, 202224 984 ₽21 736 ₽
Август, 202245 291 ₽39 403 ₽
Сентябрь, 202266 741 ₽58 064 ₽
Октябрь, 202221 420 ₽18 635 ₽
Ноябрь, 202243 194 ₽37 579 ₽
Декабрь, 202243 050 ₽37 453 ₽
Январь, 202317 733 ₽15 427 ₽
Февраль, 202333 882 ₽29 477 ₽
Март, 202360 084 ₽52 273 ₽
Итого1 112 907 ₽968 229 ₽

Спрогнозированные выплаты для этих облигаций с марта 2021 года на два года вперед без учета выплаты номиналов

Март, 2021
Совокупные выплаты8976 ₽
Выплаты после налога7809 ₽
Апрель, 2021
Совокупные выплаты30 132 ₽
Выплаты после налога26 214 ₽
Май, 2021
Совокупные выплаты45 582 ₽
Выплаты после налога39 656 ₽
Июнь, 2021
Совокупные выплаты76 620 ₽
Выплаты после налога66 659 ₽
Июль, 2021
Совокупные выплаты29 859 ₽
Выплаты после налога25 977 ₽
Август, 2021
Совокупные выплаты47 679 ₽
Выплаты после налога41 480 ₽
Сентябрь, 2021
Совокупные выплаты90 831 ₽
Выплаты после налога79 023 ₽
Октябрь, 2021
Совокупные выплаты26 406 ₽
Выплаты после налога22 973 ₽
Ноябрь, 2021
Совокупные выплаты42 501 ₽
Выплаты после налога36 976 ₽
Декабрь, 2021
Совокупные выплаты72 717 ₽
Выплаты после налога63 264 ₽
Январь, 2022
Совокупные выплаты25 953 ₽
Выплаты после налога22 579 ₽
Февраль, 2022
Совокупные выплаты41 454 ₽
Выплаты после налога36 065 ₽
Март, 2022
Совокупные выплаты83 862 ₽
Выплаты после налога72 960 ₽
Апрель, 2022
Совокупные выплаты25 365 ₽
Выплаты после налога22 067 ₽
Май, 2022
Совокупные выплаты42 501 ₽
Выплаты после налога36 976 ₽
Июнь, 2022
Совокупные выплаты66 090 ₽
Выплаты после налога57 498 ₽
Июль, 2022
Совокупные выплаты24 984 ₽
Выплаты после налога21 736 ₽
Август, 2022
Совокупные выплаты45 291 ₽
Выплаты после налога39 403 ₽
Сентябрь, 2022
Совокупные выплаты66 741 ₽
Выплаты после налога58 064 ₽
Октябрь, 2022
Совокупные выплаты21 420 ₽
Выплаты после налога18 635 ₽
Ноябрь, 2022
Совокупные выплаты43 194 ₽
Выплаты после налога37 579 ₽
Декабрь, 2022
Совокупные выплаты43 050 ₽
Выплаты после налога37 453 ₽
Январь, 2023
Совокупные выплаты17 733 ₽
Выплаты после налога15 427 ₽
Февраль, 2023
Совокупные выплаты33 882 ₽
Выплаты после налога29 477 ₽
Март, 2023
Совокупные выплаты60 084 ₽
Выплаты после налога52 273 ₽
Итого
Совокупные выплаты1 112 907 ₽
Выплаты после налога968 229 ₽

За два года получится 1 112 907 ₽, или 968 229 ₽ после налога. В месяц в среднем будет 44 516 ₽, или 38 729 ₽ после налога. Все расчеты можно проверить в полной версии таблицы, которая включает аналитику портфеля.

Как я посчитал ранее, в Перми, чтобы снимать квартиру и оплачивать коммунальные услуги, надо около 38 300 ₽ в месяц. Таким образом, на деньги от продажи квартиры можно создать облигационный портфель, который даст нужную сумму для аренды другой квартиры.

Когда вы посчитаете расходы на съемную квартиру в вашем городе, может оказаться, что на доход от облигационного портфеля вам удастся снять жилье выше классом или в более удобном месте, чем сейчас. Либо вы снимете такую же квартиру или немного проще, а часть дохода от портфеля будет оставаться у вас.

Еще вы сможете легко менять место жительства, если захотите. Со съемной квартирой это легче, чем с квартирой в собственности.

О чем надо помнить и что может пойти не так

У этого подхода много проблем и рисков, которые обязательно стоит учесть.

Расходы на квартиру будут больше. Со временем стоимость аренды, скорее всего, будет расти. Коммунальные платежи тоже. Облигации же не будут приносить вам больший доход с каждым годом: размер купонов фиксирован, доходность к погашению заранее известна.

Это значит, что через какое-то время дохода от облигационного портфеля на аренду жилья хватать перестанет. Вероятно, вам придется постепенно продавать портфель, чтобы денег было достаточно.

Этот риск можно хотя бы частично устранить, если реинвестировать часть полученных купонов и наращивать портфель. Но тогда дохода от портфеля уже в самом начале на нужное вам жилье может не хватать.

Деньги от погашений надо реинвестировать. Периодически облигации из вашего портфеля будут гаситься по номиналу, при этом будет выплачиваться последний купон. Полученный номинал вам надо будет вложить в какие-то другие облигации. Значит, придется то и дело совершать сделки и выбирать, какие бумаги купить вместо погашенных.

Еще бывают бумаги с амортизацией, как, например, ФПК Гарант-Инвест БО 001P-05 из таблицы. Это значит, что будут частичные погашения, и деньги от них надо реинвестировать. В любом случае надо следить за портфелем.

При этом может быть так, что полученный номинал не удастся вложить с нужной вам доходностью и приемлемым уровнем риска. Никто не знает, какой будет ситуация на рынке через несколько лет.

Это довольно рискованный портфель. Более высокая доходность корпоративных облигаций по сравнению с ОФЗ связана с повышенным кредитным риском. Компании — менее надежный заемщик, чем государство.

Особенно сильно это проявляется, если речь идет про средние и маленькие предприятия. А в портфеле бумаги именно таких компаний — так называемые высокодоходные облигации. Дефолт по одной или двум облигациям заметно снизит доходность и приведет к тому, что денежный поток уменьшится.

Можно сделать портфель более диверсифицированным, например довести число бумаг разных эмитентов до 30, но тогда за ним будет сложнее следить. Можно снизить риск портфеля — выбрать более надежных заемщиков, например органы власти и крупнейшие компании, но тогда снизится доходность.

Платежи по облигациям поступают неравномерно и не всегда в начале или конце месяца. Наверняка вы обратили внимание, что деньги от облигационного портфеля, который я дал как пример, поступают каждый месяц разными суммами.

Дело в том, что купоны по облигациям выплачиваются с разной частотой, в разные даты и разного размера. Это может быть неудобно, если вам хочется каждый месяц получать фиксированную сумму: придется растягивать крупные поступления на пару месяцев, что требует некоторой дисциплины.

Может не хватить денег на покупку квартиры. Возможно, через какое-то время вы устанете от жизни в съемной квартире и захотите купить свою. Если распродадите облигационный портфель, можете обнаружить, что денег на свое жилье не хватает.

Дело в том, что недвижимость со временем дорожает, по крайней мере в крупных городах. При этом весь доход от ваших облигаций будет уходить на жизнь в съемной квартире, то есть портфель не будет расти. Чтобы купить квартиру, придется добавить деньги из других источников или взять ипотеку.

Портфель может быть меньше, чем вы думаете. Вы считаете, что можете продать квартиру за 6 млн рублей и вложить эти деньги в облигации. Но бывает, что квартиру можно продать за меньшую сумму, чем продавец изначально хочет.

Кроме того, возможно, что с дохода от продажи квартиры вам придется платить налог. А еще часть вырученных денег придется потратить на услуги риелтора, чтобы найти съемное жилье, переезд, необходимые вещи и т. д.

В итоге не исключено, что в облигации вы сможете вложить не 6 млн, а меньше, например 5,5 млн. Значит, портфель будет приносить меньше денег, чем вы рассчитывали. Или придется выбирать более доходные и, соответственно, более рискованные облигации.

Что в итоге

Продать квартиру, купить облигации и на доход от них снимать квартиру — в целом рабочая схема. Может быть, удастся даже снять квартиру более высокого класса, чем была, либо такую же или немного проще, но при этом иметь регулярный дополнительный доход.

Однако у такого подхода хватает проблем и рисков. Например, расходы на аренду и коммунальные платежи будут расти, а облигации не станут приносить больше денег. Или случится кризис, по каким-то облигациям объявят дефолты, и ваш капитал и денежный поток от него уменьшатся.

На мой взгляд, лучше иметь в собственности хоть какое-то жилье. Необязательно роскошное и в центре города, но в хорошем состоянии и свое. В случае чего у вас будет крыша над головой, и вы не будете сильно зависеть от ситуации на бирже. Кроме того, может быть полезно иметь постоянную регистрацию.

Советую тщательно обдумать, точно ли вы готовы идти на риск ради большей свободы в выборе места жительства и возможности не платить налог на имущество.

  • НеОнПокажите мне ОФЗ под 10%, возьму прямо сейчас на все. А купоны ведь выплачивают не каждый месяц.9
  • Nagibator 2000ОФЗ не могут быть второго эшелона - ОФЗ это только облигации федерального займа, с гораздо меньшим процентом. А облигации второго эшелона имеют такую доходность только с учётом возросшего риска.16
  • Дмитрий МирошниченкоВы не учитываете инфляцию. Возьмёте вы например пусть облигации второго эшелона и пусть даже под 10% (правда надо понимать, что доходность у них не просто так высокая, а потомучто риски соответсвующие). И квартиру будет стоить арендовать 50 тыс. Но это сейчас. А через 5 лет будет уже 70 тыс. При том, что выплаты останутся такими же. Более того, если Вы вдруг решите, что Вам все таки квартира важнее своя, то стоить она уже будет не 6 млн. А 9 например. Так что операция очень сомнительная. Самое выгодное вложение, которое я знаю за последние пару лет среди моих знакомых, было взять как раз ипотек на столько, на сколько можно под 7-8 процентов годовых, а потом продать квартиру стоимостью несколько миллионов на 50% дороже через 2 года. И сумма прибыли в несколько миллионов для человека, который в противном случае откладывал бы такую сумму с ЗП очень много лет.29
  • Антон Минеев1. 10% хорошая доходность для облигаций, сопряженная с риском. 2. Вы платите комиссии при покупке облигаций и за обслуживание брокерского счета (хотя при такой сумме за обслуживание скорей всего не будет). 3. Будете платить НДФЛ с купонов. Спасибо Путину за это! 4. Второй эшелон может задержать купоны, обанкротиться и так далее. (См.п.1).5
  • А СRussianGirl, готов подписаться на вас автоследованием, и даже 10 процентов отдавать безвозмездно11
  • Михаил ШардинДмитрий, в примере вроде так и взято. А почему цена аренды вы думаете так резко вырастет? Она уже годы не меняется (скриншот).12
  • Михаил ШардинАнтон, вроде в статье так и написано.5
  • Михаил ШардинWhat, можно лесенку подобрать, чтобы многие месяцы были закрыты.15
  • Asd AsdС портфелем рублевых облигаций очень высокий риск на обесценение рубля. При кратном обвале рубля потери будут огромными. При гиперинфляции потерять можно все. Это нужно учитывать Исходя из текущих рыночных ожиданий, скорее всего, мат.ожидание такой операции положительное, т.к. аренда в России среднем очень дешёвая относительно цен на сами квартиры.16
  • Михаил ШардинWhat, небольшое уточнение: автор вопроса.6
  • НеОнМихаил, вот спасибо то что нужно!5
  • Заяц Уолл-стритВы почему-то сравниваете полную стоимость съемного жилья с доходами с облигаций. Надо — только дополнительные расходы, 360 к в год. 100 «квартплаты» вы платите в обоих случаях, их в сравнении учитывать не надо. А вот инфляцию (потенциальный рост арендной платы) надо. И расходы на крупный ремонт раз в N лет. Можно оценить по цели ЦБ и своим ожиданиям стоимости ремонта. У меня вышло, что снимать дешевле. Ну и, конечно, неденежная часть сравнения — сколько для вас стоит возможность быстро и (сравнительно) легко переехать, если у соседа начались запои, и он мешает вам жить? Сколько стоит возможность жить рядом с работой (даже если вы меняете работу)? А сколько стоит, наоборот, возможность сделать перепланировку «под себя»? Сколько — для вас — стоит возможность доступа к госуслугам, привязанным к регистрации? Есть вот на свете живые люди, которые прямо берут и покупают квартиры в загибающихся моногородах.58
  • Михаил ШардинAlexander, хорошие аргументы 👍8
  • Михаил ШардинWhat, вот это отсюда: https://habr.com/ru/post/533016/5
  • Михаил ШардинAsd, да, аренда снижается, но сколько это продлится?2
  • Какой прям консенсус успешных инвесторов) 30-50% у всех сложно, но можно.. и не на одной сделке, а по всему портфелю, и не в рублях, а пересчете в валюту конечно, и не один год, а хотя бы среднегодовая доходность за 10 лет. Всегда догадывался что ТОПы wallstreet и миллиардеры биржевые с жалкой доходностью в 5-15% на самом деле лохи, а настоящие волки обитают в комментах Т-Ж, завидую. Впрочем о чем речь - и в лотерею же тоже можно выиграть, не легко и не всем, но можно же))22
  • Дмитрий ИвановМихаил, что-то я не наблюдаю снижение стоимости аренды, а даже наоборот.1
  • Илья ОксенкругЭмммм.... Я один не понял цели этой схемы? Сейчас есть квартира, есть где жить. В чем смысл обменять ее на рисковый инвестпортфель, чтобы что? Покрывать расходы на съёмную квартиру =&gt; чтобы было где жить? Просто инвестировать ради того, чтобы инвестировать? "Украсть ящик водки, водку вылить, бутылки сдать, деньги пропить"?34
  • Sergey AveryanovДмитрий, я так в 2012 году квартиру купил, но для проживания в ней, а не для продажи. Что было через два года думаю напоминать не нужно. Сейчас решил её продавать и хоть в рублях она и подорожала примерно на 70 процентов примерно, при переводе в нормальные валюты оказывается, что я неплохо так теряю на продаже. И подобные ситуации с рублем возникают не так уж и редко, так что такие долгосрочные рублёвые вложения считаю не очень хорошей затеей.24
  • WegeographИлья, там что-то было про нежелание заморачиваться с налогами и коммуналкой. Как по мне лучше заплатить налоги, чем не спать ночами и думать, а не окажусь ли я завтра на улице, так как облигации перестанут платить и прочее17
  • WegeographRussianGirl, 1, 2 года может и легко. Но на дистанции в 10 лет, 10% считается невероятно высоким результатом6
  • Заяц Уолл-стритМихаил, посмотрел на другие ваши посты и увидел, что вы сдаете квартиры (обвешанные датчиками). Расскажите, что вас привело к такой жизни, если расчеты показывают, что выгода неочевидна? В таком раскладе же можно и акций купить, с большей доходностью. И с арендаторами общаться не придется.12
  • Анна ЛебедеваТрейдеры сезона 2020 вошли в чат12
  • Pavel BartovХорошо, что человек задумался о приобщении к инвестированию. Можно рассмотреть другую схему. За квартиру выручили 6 млн., поделили на две части. На 3 млн купили квартиру попроще (единственное жильё), для регионов реальная цена. А 3 млн вложили "вдолгую" с обязательным реинвестированием доходов. Через 15-20 лет инвестиция в бумаги может в сумме вырасти в несколько раз (сложный процент!) и будет приносить хорошую добавку к пенсии, что позволит не работать.22
  • Михаил ЖаровУ меня похожая ситуация в Екатеринбурге, но я предлагаю слегка видоизменённое решение. Во-первых пересчитайте ради бога арендные ставки, понятия не имею откуда в регионах они такие высокие относительно стоимости жилья. Моя евродвушка на окраине благодаря льготной ипотеке стоит 7 млн., а средняя цена аренды такой же точно ~24-28 тыч., но в центре города. Опять же благодаря льготной ипотеке, ведь многие решились купить своё жильё и съехать от арендодателей, а другие наоборот накупили квартир под сдачу, но сдавать некому. Это обстоятельство сильно снизило ставки по аренде. И никто не запрещает договариваться с арендодателями на долгий срок, фиксируя ставку на период до 5 лет. Многие на это охотно идут. Во-вторых инвестируйте с рублевые облигации только ту сумму, купоны от которой полностью погасят аренду + коммуналку + ещё немного на непредвиденные расходы. Это явно не все 6 млн, а примерно 3,5-4 при средней ставке купона 10% годовых, а остальное можно разместить в американских дивидендных аристократах и ETF на корпоративные бонды с ежемесячной выплатой дивидендов и реинвестируйте их, ребалансируя портфель в сторону рубля или доллара в зависимости от текущих нужд. В-третьих съемное жильё даст огромные возможности для профессиональной миграции, выбора более комфортного рабочего места и, наверняка, банальной экономии времени и расходов на путь к рабочему месту, а возможно решит и более глобальные проблемы. В-четвертых продолжайте инвестировать и будете чувствовать себя комфортно и через 5, и через 10 лет жизни с использованием такой схемы12
  • Рост «акций роста» в прошлом не гарантирует его в будущем!7
  • АНДРЕЙ КАР"Как я посчитал ранее, в Перми, чтобы снимать квартиру и оплачивать коммунальные услуги, надо около 38 300 Р в месяц." Только вот коммуналку, интернет и пр. надо оплачивать в независимости от того, своя квартира или съемная. Таким образом для чистоты расчета нужно использовать только расходы на съем - 30 000 Р в месяц или 360 000 Р в год, а не 460 000 Р как в статье.7
  • Илья ОксенкругWegeograph, так на съёмной же тоже коммуналку платить надо будет. По крайней мере - её часть. А налоги на недвигу - вообще копейки. Всё еще неочевиден профит... А риски, при этом, вполне очевидные и ощутимые. Хрень какая-то.6
  • Михаил ШардинPavel, возможно 👍1
  • Max VanyushkinDenis, еще один покупатель долларов по 30р задним умом7
  • Кирилл МокрушинИнфляция работает на ипотечников и против облигационеров Риск большой что инфляция или падение курса съест тело портфеля и не хватит купить обратно квартиру или на купоны снимать. Единственным жильем рисковать не стоит.4
  • Михаил ШардинAlexander, больше зависит от жизненных обстоятельств. Сейчас такие. Если например развестись, то по другому лучше наверное.0
  • Михаил ШардинДмитрий, на разные графики смотрим.0
  • Михаил ШардинSergey, никто не знает что будет.1
  • Михаил ШардинИлья, можно переселиться в квартиру выше классом, но правда она твоей не будет.1
  • Дмитрий МирошниченкоМихаил, я не изучал рынок аренды довольно давно, но по опыту аренды для себя, а также своих знакомых, могу сказать точно, что в среднем раз в пару лет собственники повышают аренду для постоянных жильцов. Понимаю, что это не генеральная совокупность, но тенденция есть и по логике, с ростом цены квартиры и услуг ЖКХ затраты на аренду должны расти0
  • Дмитрий МирошниченкоSergey, на любой рынок можно смотреть с точки зрения разных базовых активов. Если бы Вы посчитали стоимость в биткоинах тогда и сейчас, Ваш убыток был бы космическим)). Все таки мы живём в рублёвой зоне и динамика курса влияет на покупательную способность рубля с корреляцией меньше 100%. К тому же, для инвестиционной оценки нужно смотреть не только на изменение цены актива, но и на ваши альтернативные издержки. В данном случае, сколько Вы сэкономили на отсутствии арендной платы, так как жили в своей квартире8
  • Дмитрий МирошниченкоPavel, дело в том, что к хорошему быстро привыкаешь, пожив в квартире за 6 млн, найти аналогичную или не сильно хуже за 3 будет гораздо сложнее. Плюс надо учесть, что чем меньше квартира, тем дороже 1 квадрат. Таким образом, разница между хорошей 3шкой и хорошей двушкой может быть 20%, а вот если мы берём 50% удешевления, то из двушки мы скорее всего переедем в студию, или в микрооднушку в лучшем случае. К тому же у человека все таки есть социальные потребности и в долгосрочном периоде начнется семья, дети. Все равно надо будет переезжать в квартиру побольше, а с учётом динамики цен неизвестно, что лучше облигации на 3 млн или сидеть - смотреть как твоя квартира в цене растет4
  • Антон ШвецДмитрий, относительно стоимости жилья снижается2
  • Антон ШвецYi, Почему не позволит то сразу. Если семья лишается дохода, то на коммунальные платежи можно получить субсидии. А саму квартиру можно сдать.4
  • Вадим ВислыхСнимать конечно хорошо и может даже выгодно, но вы когда нибудь переезжали семьёй с 2-мя или 3-мя детьми? Два переезда хуже одного пожара.7
  • Юлия БестужеваДмитрий, и тем не менее, тенденция последних лет 5 либо полное отсутствие роста аренды, либо снижение.3
  • Юлия БестужеваИлья, налоги на квартиру с каждым годом растут.0
  • ramachДмитрий, через 5 лет квартира будет сдаваться в худшем случае за 55, а не за 70)1
  • Михаил Шардинramach, это да.0
  • Алексей ПопковМихаил, да и кстати, с чего вдруг все решили что наличие недвижимости в собственности может плохо влиять на проф миграцию и прочее? Я не встречал собственников которые были бы прикованы к своей недвижимости. Сдал свою- снял где угодно.4
  • Алексей Р.Заяц, и часто в вашей практике у соседей начинались запои, да еще такие, чтобы конкретно мешали жить? :-) Это уже какие-то экзотические риски. Переезжать тоже не так легко. Для начала, надо снова заплатить риэлтору за новую хату, попытаться выцарапать у хозяев депозит. Потом еще куча напрягов с переездом, как таковым. Товарищ минимум день паковал имущество в коробки, потом переезжали, потом распаковывал столько же. Не со всякой работой рядом удастся или захочется жить. Вряд ли захочется снимать в центре или на окраине города, где гопники вечером "правят бал", а то и за городом.1
  • Алексей Р.Илья, ну вот пример. Моя квартира стоит 7,5 млн. Аренда обойдется в 35 тысяч. Соответственно в год 420 000. При купонах в 8% годовых, нужен капитал в 5250000. Соответственно 7,5 млн - 5,25 = 2 250 000 остается свободных денег. Под 8% это еще 180 тысяч в год. Экономия примерно 2 тыс. в месяц (обогрев, содержание, ремонт)= 24000 + 3 тысячи налога. Еще 27 000 Итого 207 000 чистых денег, 17250 в месяц.1
  • Алексей Р.Pavel, в аналогичном районе и аналогичном качестве вы не разменяете трешку за 6 на две однушки за 3. Однокомнатные по метражу намного дороже трехи. Плюс еще не кислые вложения в ремонт. Так что в реале будет так: за 6 продали, купили за 4 млн+500 тысяч ремонт. В остатке 1,5 млн.1
  • ДенисДмитрий, я снимал 3 года квартиру и три года мне не повышали аренду. После того как мы съехали собственник сдал эту квартиру дороже. То есть постоянным жильцам он не поднимал стоимость, потому что ему проще иметь дело с проверенными, беспроблемными жильцами. А новых можно и не найти сразу, а это простой.0