Я купила долю в квартире и сдаю ее посуточно

Я начала инвестировать в недвижимость в 2021 году.

Тогда я купила дом в коттеджном поселке в Краснодаре, чтобы позже продать его и получить чистую прибыль от 600 000 ₽. Подробнее об этом я рассказывала в другой статье Т⁠—⁠Ж.

Но стратегия «купить и продать» — это не совсем тот пассивный доход, о котором я мечтала. Мне хотелось, чтобы доход был регулярным: идеально, если бы деньги приходили каждый месяц, а не раз в несколько лет.

Поэтому я стала размышлять о том, как купить недвижимость и сдавать ее в посуточную аренду. Об этой стратегии инвестирования я узнала, когда покупала дом.

В статье расскажу, как я купила долю в недвижимости, как сейчас сдаю ее и сколько зарабатываю.

Когда я заинтересовалась посуточной сдачей недвижимости, поняла, что в интернете очень много информации об этом. Там есть и сервисы бронирования, и юристы по жилищному праву, и статьи, и интервью на «Ютубе», и блогеры с курсами о том, как организовать все с нуля. При этом информация от источника к источнику разная, и никто не дает понятных и логичных схем, что и как нужно делать.

Поэтому мне пришлось составлять эту схему самостоятельно. Так появился первичный план, что нужно сделать, чтобы заняться посуточной арендой:

1. Найти и купить объект для сдачи.
2. Подготовить его — оставить там то, что нужно для гостей.
3. Найти гостей, которые не испортят имущество.
4. Получать деньги и богатеть.

Теперь нужно было понять, как правильно реализовать пункты из этого плана и с какими сложностями я могу столкнуться.

У меня не было подходящей недвижимости под сдачу, и нужно было ее найти. Я сразу решила, что никакие сложные случаи рассматривать не буду. Например, не стану покупать квартиру, которой владеют несовершеннолетние.

Дальше я изучила несколько бесплатных интернет-источников и выделила критерии, на которые можно ориентироваться, выбирая недвижимость.

Точки притяжения — это места, в которые постоянно приходят люди. Например, крупная больница, вуз или концертный зал. Рядом с этими местами посуточные квартиры всегда более востребованы, потому что людям удобно снимать жилье поблизости.

Конкуренты. Если в месте, где вы собираетесь купить недвижимость, мало объявлений о сдаче квартир в посуточную аренду, стоит задуматься, востребована ли здесь эта услуга. Например, я живу в Москве в одном из спальных районов, где посуточная аренда непопулярна. Ради интереса я открывала «Авито» и «Циан» и звонила по объявлениям. Многие квартиры были свободны в любое время, а значит, их практически не бронируют.

Сезонность. Она позволяет выстроить правильные ожидания от работы, потому что в какие-то периоды жилье посуточно может быть более востребовано, а в какие-то — менее. И к этому нужно быть готовым.

Вариантов сезонности очень много, она зависит от разных факторов и может различаться даже в разных районах одного города. Например, очевидно, что квартиры у моря чаще бронируют летом и ранней осенью, а комнаты у горнолыжного склона — зимой. Но вряд ли квартира на окраине Краснодара будет летом так же востребована — то есть летний или зимний сезон касается не всех объектов недвижимости.

Кроме того, бывают не такие очевидные сезоны — например, как в случае с командированными, которые часто снимают квартиру рядом с фабрикой или заводом. Еще пример — квартиры в районе суворовского училища в Твери активнее снимают осенью и зимой, потому что родители приезжают к детям на поступление и каникулы.

Поскольку у меня не было подходящей недвижимости, я готова была купить ее в любой части нашей страны. Главное, чтобы я могла контролировать процесс сдачи.

Я понимала, что времена, когда любой ремонт в квартире подходил для сдачи, уже прошли. Сейчас общий уровень сервиса выше, и люди хотят платить за аренду нормальной современной квартиры. Поэтому ее придется оборудовать всем необходимым — и это дополнительные расходы.

Учесть придется все, что может понадобиться жильцам, вплоть до разумного количества вилок и тарелок. Но без излишеств. Например, люди вряд ли захотят арендовать квартиру без холодильника, но можно не тратиться на большой двухдверный вариант, а ограничиться обычным бюджетным. В этом вопросе нужно искать баланс между количеством, качеством и ценой всего, что вы привезете в квартиру.

Кроме того, после каждого гостя в квартире нужно убираться, менять полотенца, белье, мыть посуду и так далее. Можно либо делать это самостоятельно, либо нанять горничную, но это еще одна строка расходов. А если делать все самой, придется выстроить грамотную логистику. Например, решить, где лучше стирать и сушить белье: прямо в квартире, у себя дома или в общественной прачечной.

После событий зимы 2022 года из России ушли два глобальных агрегатора жилья — «Букинг» и Airbnb. Я как арендодатель ими никогда не пользовалась, поэтому оценить ущерб не могу. Но с точки зрения бизнеса рассудила так: те, кому нужно перемещаться по стране, будут это делать. Значит, спрос остался. И значит, эти люди будут искать предложения на доступных ресурсах.

Когда я изучала этот вопрос, познакомилась с «Суточно-ру» и «Островком». И на первый взгляд они мне понравились. Ну и, конечно, остались «Авито» и «Циан».

Следующий вопрос — каким гостям вы готовы сдавать жилье. Здесь у каждого свои критерии. Я, например, не хотела бы сдавать квартиру студентам, потому что уже сталкивалась с тем, как некоторые из них безответственно относятся к чужому имуществу. В остальном предубеждений по поводу жильцов у меня нет — лишь бы не мешали соседям.

Еще нужно решить, в каком формате встречать гостей — лично или удаленно. При личной встрече можно поговорить с гостем и составить о нем собственное мнение. При удаленном заселении так не получится, есть риск нарваться на не очень адекватных арендаторов.

Кроме того, для удаленного заселения придется купить дополнительное оборудование: сейф для ключей, который открывается по коду, и желательно — камеры наблюдения на вход.

Я хотела купить недвижимость и регулярно ее сдавать, но делать это, не нарушая закон. Для этого мне нужно было оформить свой бизнес, например зарегистрироваться в качестве самозанятой. С таким статусом я могла бы легально принимать деньги от гостей, выдавать им чеки и платить налоги — 4%, если сдаю жилье физлицам, и 6% — если организациям.

Еще важно подготовиться к тому, что не всегда сдача объекта в аренду будет проходить гладко. Обязательно будут возникать конфликты и проблемы — с гостями или соседями. И их придется решать.

Разобравшись в том, к чему нужно подготовиться, если я хочу заняться посуточной арендой, я поняла, что каждый пункт — это отдельный навык, которого у меня нет. И мне бы не хотелось тратить свое время, чтобы со всем этим разобраться. Поэтому решила найти того, кто все это умеет, — специалиста по управлению недвижимостью.

У меня не было стратегии, как найти человека или компанию под мои задачи. Но мне повезло: в рекомендациях в соцсети попался профиль управляющей из Краснодара Евгении. Она меня заинтересовала, и я стала за ней наблюдать.

Евгения помогала подбирать недвижимость и обустраивать ее для последующей сдачи — делать перепланировку и ремонт, а потом сдавать ее гостям по договору доверительного управления имуществом.

Управляющая много рассказывала о своей работе в соцсетях, и я обратила внимание, что она часто упоминает пункты, которые я тоже читала, — писала о них выше.

Например, Евгения писала, что не берет объект, если он находится на другом конце города от места, где она живет: после каждого гостя туда невыгодно отправлять уборщицу. Кроме того, в этом случае она не сможет оперативно решать конфликты с гостями.

А еще не берет объекты, которые не прошли минимальную проверку на дизайн и количество бытовых принадлежностей для гостей. Потому что часто люди хотят сдавать недвижимость «как есть», то есть в лучшем случае с простым косметическим ремонтом, а она радеет за качество и сервис. Объект с ремонтом, который тебе не нравится, сложно продвигать.

В целом Евгения готова была работать только с теми объектами, которые сама подготовила под сдачу: оценила локацию и свои ресурсы, сделала ремонт и укомплектовала.

Мне такой подход показался понятным и логичным. Поэтому я решила обратиться к ней со своей задачей — найти и подготовить объект для посуточной аренды, а после этого заняться его сдачей.

Я написала Евгении 29 декабря 2021 года. В ответ она прислала ссылку на каталог недвижимости в Краснодаре, из которого я могла выбрать подходящий объект. Всю недвижимость из этого каталога можно было разделить на три группы: готовые квартиры, квартиры на стадии ремонта и доли в готовых квартирах.

Все объекты принадлежали либо самой Евгении, либо ее дочери. Несовершеннолетних собственников или кучи наследников, претендующих на них, не было. И это было очень удобно.

К каждому объекту были приложены фото. Можно было заказать видеопоказ в реальном времени или приехать и лично все посмотреть.

Готовые квартиры стоили от 5 590 000 до 10 500 000 ₽ и находились там, где у Евгении уже был один или несколько объектов в управлении. Это хорошо тем, что, раз она уже сдает там квартиры, значит, знает, какие гости туда приезжают, в какие периоды, из-за каких точек притяжения и как их привлекать. Следовательно, и моя потенциальная квартира не будет простаивать.

Еще на нескольких объектах легче решать вопросы с уборкой и мелким ремонтом. Например, у нее там уже была горничная, которая работала именно в этом районе, и люди, которые могли быстро что-то починить в квартире по требованию гостей.

Все варианты продавались с ремонтом и полностью укомплектованные. Среди них были как апартаменты, так и обычные квартиры. По желанию покупателя в любом объекте можно было сделать перепланировку — например, поделить квартиру на несколько микростудий.

При этом любую перепланировку Евгения готова была узаконить и к сделке предоставить заключение об этом. Подробно о том, как узаконить перепланировку, написано в другой статье Т⁠—⁠Ж.

Обычно в апартаментах сделать это чуть проще, потому что это нежилая недвижимость и требований к ней меньше. А для жилых квартир у Евгении был лайфхак: почти все они располагались на втором этаже, а под ними, на первом, были коммерческие помещения. Благодаря этому можно беспроблемно переносить мокрые зоны — например, чтобы у каждого гостя был свой санузел и кухня с раковиной.

Доходность для готовых квартир в каталоге считалась на одну микростудию — от 13 000 до 20 000 ₽. Предполагалось, что в одной квартире за 5 590 000 ₽ будет две студии, а в квартире за 10 500 000 ₽ — четыре. То есть доход с одной квартиры мог быть от 16 000 до 80 000 ₽.

Квартиры на стадии ремонта стоили от 2 200 000 ₽. Дешевле готовых, потому что перед тем, как сдавать их в аренду, там нужно было сделать ремонт.

Во время ремонта квартиру можно было поделить на несколько студий или не делать этого. Услуга по ремонту и надзору за ним стоила 700 000 ₽ за одну студию. В эту стоимость также входили дизайн-проект и закупка материалов. То есть для покупателя это услуга под ключ. Плюс отдельно оплачиваются все материалы, мебель, техника и бытовые принадлежности.

• Предположим, я покупаю двухкомнатную квартиру и хочу поделить ее на четыре студии. Ремонт одной студии стоит 700 000 ₽, ремонт четырех, соответственно, 2 800 000 ₽. Плюс материалы и все, что нужно, чтобы их укомплектовать.
• Но также я могу купить самую дешевую квартиру-студию за 2 200 000 ₽ и просто сделать ремонт одной комнаты. В этом случае я заплачу: 2 200 000 ₽ + 700 000 ₽ = 2 900 000 ₽. Плюс материалы и все необходимое.

Доходность по таким квартирам в каталоге указана не была, потому что для управляющей это был новый район и никаких реальных цифр еще не было. Но можно было ориентироваться на 10,3% в год — это минимальная доходность для аналогичных объектов в других локациях.

Доли в готовых квартирах стоили от 2 190 000 ₽. Реализовывалось это так: один объект делили на несколько долей, например на восемь, и распродавали разным людям. Получалось, что весь объект находится в общей собственности сразу нескольких людей. И у каждого есть своя доля в праве на все имущество, а не на конкретную его часть. То есть у покупателей не будет какой-то выделенной части квартиры, например комнаты, но будет доля в праве на эту квартиру.

Именно этот вариант мне понравился больше других, потому что я не была готова сразу тратить крупную сумму на целую квартиру. При этом я понимала, что доля в праве — это риск. Например, если кто-то из собственников вдруг поведет себя неадекватно, я не смогу сдавать свою часть объекта и вряд ли получится быстро и выгодно ее продать.

Тем не менее с возможными проблемами я решила разбираться, если они возникнут. А пока я искала источник пассивного дохода, и этот вариант мне подходил. Прибыль от сдачи доли обещали не баснословную — 11,2%, или 257 000 ₽ в год, но по ней можно будет понять, стоит ли такая идея затрат на целую квартиру. И если все обещания по доходности сбудутся, можно будет продать долю другим инвесторам и купить целый объект. Всего в этом объекте продавались восемь долей.

В середине января 2022 года я сообщила менеджеру управляющей, что готова купить 1/8 квартиры в Краснодаре за 2 190 000 ₽. Менеджер ответил, что три доли из восьми уже проданы, а остальные пока в собственности у дочери управляющей.

Долю в праве продать или купить сложнее, чем обычную квартиру. Потому что у всех участников долевой собственности есть преимущественное право на ее покупку. Это значит, что, если один из собственников доли решил ее продать, он обязан сообщить об этом остальным собственникам и подождать месяц. И если в течение этого срока кто-то из других собственников захочет купить долю, продавец обязан ее ему продать.

Как это устроено на практике, можно прочитать в статье «Как продать долю в квартире».

В моем случае все участники долевой собственности были инвесторами — они уже купили доли, которые хотели, и не претендовали на остальные. Но чтобы сделка состоялась, продавец все равно должна была направить им уведомления о продаже и получить от них письменные отказы от преимущественного права покупки доли в праве общей собственности.

Чтобы всем удобнее было оформлять документы, мне предложили подождать, пока не появятся покупатели на четыре оставшиеся доли. Так продавцу не пришлось бы пять раз отправлять уведомления, а другим собственникам — пять раз готовить отказы. Я согласилась.

Но чтобы как-то закрепить наши договоренности, 15 января 2022 года мы подписали предварительный договор купли-продажи. По нему я сразу должна была заплатить 635 000 ₽, а оставшуюся сумму, 1 555 000 ₽, — позже, когда подпишем основной договор. Деньги на эту покупку я взяла из своих накоплений.

Еще в предварительном договоре было указано, что если я откажусь от основной сделки, то мне вернут только часть суммы — 435 000 ₽, а 200 000 ₽ в качестве задатка я потеряю.

Основной договор купли-продажи мы подписали через три месяца — 11 апреля 2022 года. Но я не приезжала на сделку в Краснодар — вместо меня на ней присутствовал представитель по доверенности.

Все прошло гладко: продавец и мой представитель просто пришли к нотариусу в назначенный день, нотариус проверил документы, удостоверил сделку и направил в Росреестр все необходимое. Через несколько дней запись о том, что я стала собственником доли 1/8 в праве на квартиру в Краснодаре, появилась в ЕГРН.

Агентский договор, по которому я передала свою долю в краснодарской квартире в доверительное управление, мы подписали 22 марта 2022 года. То есть еще до того, как оформили основной договор купли-продажи. Агентом по этому договору стал второй индивидуальный предприниматель — партнер Евгении.

По договору агент обязан от моего имени и за мой счет искать клиентов для объекта, заключать с ними арендные договоры, получать по ним деньги и содержать объект — делать уборку и текущий ремонт. Доход от сдачи объекта агент должен перечислять мне на карту каждый месяц. Ежемесячное вознаграждение агента по договору — 29% от общего дохода от сдачи объекта.

Размер арендной платы агент устанавливает сам, ориентируясь на существующие на рынке условия. А я должна уплачивать все банковские комиссии за платежи гостей и агента, комиссию от систем бронирования и оплачивать расходы на все виды ремонта. Еще я несу всю ответственность за сохранность объекта, его оснащение, техническое обслуживание и страхование.

Правда, это правило работает не всегда. Например, в первые дни сдачи квартиры в двух студиях обнаружилась плесень. Управляющий сразу же сообщил мне об этом и предупредил, что примерно неделю они сдаваться не будут. Но устранят эту проблему за счет Евгении — мне за это платить не нужно.

Контролировать агента я могу с помощью отчетов, которые он должен ежемесячно, примерно 15-го числа, присылать. В них есть информация о заселениях, расходах на содержание объекта и итоговых суммах арендных платежей от гостей.

Отчет формируется в «Экселе» — он простенький, но для меня понятный. Я могу проследить, что и как, то есть по какой формуле, считается. И числа, которые вижу, не вызывают у меня вопросов.

Такие же отчеты получают собственники остальных долей. Все вопросы по ним мы можем задавать в общем чате, чтобы все их видели.

Я могу в любое время приехать в квартиру и посмотреть, в каком она состоянии. Или связаться с гостями — их контакты есть в системе бронирования, к которой мне дали доступ.

В целом я не могу оценить, насколько хороший агентский договор подписала. Но моему знакомому юристу, у которого я иногда консультируюсь, он не очень понравился. Например, он сказал, что по нему управляющий не заинтересован сохранять имущество в квартире. То есть если гость что-то сломает или украдет, сначала за это заплатит собственник. А уже потом управляющий разберется, как взыскать с гостя эти деньги.

Еще юрист указал, что в договоре не прописано, как распределяется финансовая ответственность между собственниками. Например, если гость затопит магазин ниже или сломает чайник, кто будет платить за это — гость или собственники. А если собственники, то в каком объеме.

Поскольку квартиру, долю в которой я купила, разделили на несколько частей и из каждой получился свой номер, по сути, она стала апарт-отелем. Но юридически это по-прежнему жилая квартира, а «номера» в ней сдаются как обычные комнаты.

Сдавать комнаты начали с конца марта 2022 года. До этого управляющая делала там ремонт и привозила необходимую мебель и технику. Дополнительно за это я ничего не платила — все было включено в стоимость доли.

Ход ремонта я контролировала по «Вотсапу»: Евгения регулярно присылала видео объекта, сообщала о том, что в квартиру провели интернет, завезли всякие мелочи. Несколько раз мы даже созванивались по видеосвязи, и она показывала, как проходит ремонт.

В первый день сдачи, 26 марта 2022 года, управляющая прислала мне доступ к CRM-программе, в которой отображаются все бронирования. Благодаря этому я могу следить за тем, кому и как сдаются комнаты в квартире.

Сейчас мне доступны все брони, изменения в них и отмены. Я вижу, кто именно въезжает в квартиру — сколько человек, как их зовут и как с ними связаться, в какие комнаты, сколько они заплатили и по какому тарифу, на какой площадке они забронировали жилье.

Первое время было очень интересно наблюдать, как гости бронируют комнаты и сколько за них платят. Но буквально через неделю я устала от постоянных уведомлений и сначала отключила их на отмены броней, а потом и на все приложение.

Как я уже писала, квартира, где я купила долю, разделена на четыре студии, которые сдаются гостям как обычные комнаты. Всем объектом — восемью долями — владеют шесть инвесторов. У каждого своя доля, у которой нет имущественного выражения. То есть доля не равна студии, комнате или каким-то квадратным метрам в этой студии или комнате.

Доход от аренды распределяется между инвесторами пропорционально нашим долям. Это значит, что если всего сдача квартиры за месяц принесла, например, 80 000 ₽, то эти деньги поделят на восемь частей и перечислят инвесторам: тем, у кого одна доля, — 10 000 ₽, у кого две — 20 000 ₽ и так далее.

Комнаты в квартире начали сдаваться с конца марта 2022 года. И несмотря на то, что я стала официальным собственником доли только в середине апреля, я все равно получила деньги за неполный март и весь апрель. Общая прибыль от аренды за этот период за вычетом комиссии агента составила 21 408 ₽ — по 2676 ₽ в расчете на долю.

В мае прибыль составила 15 085 ₽ — по 1886 ₽ на долю. А в июне — 59 368 ₽, или по 7421 ₽ на долю.

Соответственно, всего за три месяца я заработала 11 983 ₽. Но из этих денег как самозанятая я заплатила налог на профессиональный доход 4% — 479,32 ₽.

Это небольшой доход. Но так сложилось, потому что квартира новая и объявления о ней размещены на новых площадках — например, на «Островке», «Суточно-ру», «Квартирке» и «Броневике». Эти площадки пока не набрали аудиторию, а наши агенты еще не изучили, как на них работать.

Кроме того, недвижимость в Краснодаре в апреле и мае не слишком востребована. Агент рассказал, что в мае спад наблюдался на всех их объектах, и даже показал отчеты по ним.

Еще, когда квартиру только начали сдавать, у собственников было много разовых расходов. Например, мы оплачивали профессиональную фотосъемку объекта, рекламу на площадках для бронирования, подключение интернета.

Я купила долю 1/8 в праве собственности на квартиру в Краснодаре. И пока не могу сделать вывод, как скоро окупятся эти инвестиции. Пока получаю небольшой доход, от которого я не в восторге, но Краснодар — город с ярко выраженной сезонностью. Поэтому анализировать доходность буду через год.

Я понимаю, что владение долей может обернуться проблемами в будущем. И я действительно не знаю, что буду делать, если какой-то собственник решит жить в квартире или пропишет там своего ребенка. Но пока никаких проблем не возникло, и я надеюсь, что все инвесторы адекватные и понимают, что подобное поведение навредит всем собственникам.

В вопросах посуточной аренды с управляющим многое зависит именно от него. За три месяца сотрудничества с нашим управляющим у меня нет никаких нареканий к его работе. Он всегда быстро и честно отвечает на все вопросы и не молчит о проблемах, которые возникают на объекте.

Я хотела найти источник пассивного дохода. И у меня это получилось. Даже если я не буду делать вообще ничего, стану получать свое вознаграждение от управляющего. И если в будущем результат по доходности совпадет с обещаниями Евгении и будет хотя бы на уровне 10%, возможно, я продам свою долю и куплю целый объект по такой же схеме инвестирования.