Что выгоднее: досрочно гасить ипотеку или пополнять на эти деньги вклад?

Раз ставка по вашему ипотечному кредиту всего 8,2%, в текущих условиях выгоднее отправлять свободные деньги на вклады и накопительные счета. Доход в виде процентов будет больше, чем экономия на них в случае частичного досрочного погашения, даже если учесть вычет с процентов по ипотеке и налог с процентов от вкладов.

Однако хотя выгода — очень важный фактор при принятии финансовых решений, он не единственный. Расскажу подробнее о выгоде и том, что еще стоит учесть.

Если немного упростить, забыв про налоги, вычеты и страховку, то досрочное погашение ипотечного кредита можно воспринимать как вложение денег под ставку этого кредита. В вашем случае вносить частичные досрочные погашения означает вкладывать деньги под 8,2% годовых.

В начале 2021 года делать так было вполне разумно. Ключевая ставка тогда была 4,25% годовых, а вклады приносили до 4,5—5% годовых, по крайней мере в крупных банках. Гасить ипотечный кредит со ставкой 8,2% годовых было бы выгоднее, чем отправлять свободные деньги на вклады.

Однако в марте 2022 года ЦБ повысил ключевую ставку до 20% годовых. Сейчас можно найти вклады и накопительные счета, которые дают 20—25% годовых, и вложение денег в такие инструменты будет в 2—3 раза выгоднее, чем досрочное погашение вашего кредита.

Процентная ставка по вашему кредиту зафиксирована в договоре с банком и почти наверняка не может вырасти. В России большинство ипотечных кредитных договоров заключалось по фиксированным ставкам и очень небольшой процент — с плавающими. Значит, размер ежемесячного платежа тоже не вырастет. Более того, из-за роста цен и вероятного будущего роста ваших доходов этот ежемесячный платеж со временем будет все меньшей обузой.

Теперь посчитаем выгоду вкладов по сравнению с досрочным погашением. Для расчета я взял такие условия:

1. Ипотечный кредит — 6 000 000 ₽, взят на 30 лет.
2. Ставка кредита — 8,2% годовых.
3. Ежемесячный платеж — 44 865 ₽.
4. Каждый месяц вы можете дополнительно вносить 50 000 ₽ либо отправлять их на вклад под 18% годовых с ежемесячной капитализацией процентов, чтобы использовать для частичного досрочного погашения позже.

Чтобы не усложнять расчеты, частичные досрочные погашения я считал как идущие в уменьшение срока кредита. Для расчетов использовал кредитный калькулятор от «Финансовой культуры».

Вариант 1. Каждый месяц в течение года вы вносите по 50 000 ₽ как частичное досрочное погашение — сверх обязательного ежемесячного платежа. Без таких погашений переплата по кредиту была бы равна 10 168 701 ₽, а с дополнительными платежами она снижается до 6 144 048 ₽.

Вариант 2. Каждый месяц в течение года вы вносите по 50 000 ₽ на вклад, который дает 18% годовых с ежемесячной капитализацией процентов. За год вы положите на вклад 600 000 ₽, которые благодаря процентам увеличатся до 661 500 ₽. Налога с этих процентов, скорее всего, не будет, по крайней мере если у вас нет других вкладов.

Через год вы вносите 661 500 ₽ как частичное досрочное погашение с уменьшением срока, как и в первом варианте. Переплата по кредиту получится 6 002 953 ₽.

Вариант с вкладом и последующим частичным досрочным погашением кредита заметно выгоднее: экономия на процентах получится на 141 095 ₽ больше по сравнению с вариантом без вклада.

Если бы вы уменьшали размер платежа, а не срок кредита, вариант с вкладом тоже был бы выгоднее. И в данном случае я уменьшал срок кредита только для более простого сравнения двух вариантов: гасить досрочно или использовать вклад.

В целом лучше уменьшать платеж, и с вашими частичными досрочными погашениями его удалось бы снизить примерно на 10% — до уровня около 40 000 ₽ в месяц. К этому вопросу я еще вернусь отдельно.

В расчетах, конечно, есть нюансы. Так, не учтены возможные расходы на страховку, которая нужна для ипотечного кредита. Также не учтен налог на доход от вклада, который может возникнуть по итогам 2022 или 2023 года, если доход в виде процентов по всем вашим вкладам превысит безналоговый уровень. Еще я не учитывал вычет с процентов по ипотеке.

Отмечу также, что если бы вклад был не с ежемесячной капитализацией, а с выплатой в конце, то выгода была бы чуть меньше. Для такой же выгоды при условии выплаты процентов в конце срока нужна ставка около 19,05% годовых, а не 18%.

Наконец, разные калькуляторы могут давать немного отличающиеся результаты, например из-за округлений. Еще могут влиять даты частичных погашений.

Тем не менее такие нюансы не принципиально меняют результат. В любом случае получается существенная выгода, когда деньги можно вложить под фиксированную доходность по ставке более чем в два раза выше ставки по кредиту.

У варианта с вкладом есть и неочевидный плюс — гибкость. Деньги, которые вы отдали банку в качестве частичных досрочных погашений, уже не получится использовать. А вот то, что накопилось на вкладе, может пригодиться на другие нужды. Мало ли что случится. Вдруг вы решите куда-то переехать, или понадобятся какие-то дорогостоящие медицинские услуги, или что-то еще. В условиях кризиса и неопределенности хорошо иметь запас денег, который можно использовать как угодно, пусть и ценой потери процентов в случае досрочного закрытия вклада.

Насколько я понимаю, у вас есть пополняемый вклад под 18% годовых со сроком год либо вы можете открыть его прямо сейчас. Таким образом, высокая доходность зафиксирована до марта 2023 года, и этот вклад стоит использовать, чтобы накопить сумму для частичного досрочного погашения ипотеки.

Какой будет ключевая ставка и доходность вкладов через год, никто не знает. Они могут быть как выше нынешнего уровня, если не удастся справиться с инфляцией, так и заметно ниже.

Сейчас имеет смысл открыть еще несколько пополняемых вкладов — в идеале на срок больше года и с возможностью внести небольшую сумму при открытии. Это позволит зафиксировать высокую доходность и не тратить при этом много денег.

В ближайшее время, особенно весной 2023 года, когда закончится вклад с 18% годовых, надо будет смотреть по ситуации. Если ставки вырастут, откроете новые, более выгодные вклады. Если ставки упадут, сможете какое-то время пользоваться ранее открытыми вкладами с более высокой ставкой.

Кроме того, прямо сейчас можно найти короткие вклады, на 3—6 месяцев, с доходностью более 20% годовых. Свободные деньги, которые появятся в ближайшее время, можно отправлять туда, а не на упомянутый вами вклад с 18% годовых.

Можно использовать и накопительные счета, где ставки доходят до 25% годовых. Но помните, что банк может снизить ставку по уже открытому накопительному счету в отличие от вклада.

Таким образом, пока есть возможность вносить деньги на вклады под ставку выше, чем ставка по вашему кредиту, стоит это делать. Чем выше ставка, под которую вы вкладываете и чем дольше вы будете это делать, тем больше выгода. Внести дополнительные деньги в погашение кредита можно будет, когда исчезнет возможность вложить деньги более выгодно и с минимальным риском.

Экономия на процентах — не единственный фактор, который стоит учитывать. Важен еще и психологический комфорт.

Некоторым людям в тягость само ощущение долга и то, что надо много лет каждый месяц платить банку, особенно если размер платежа некомфортен. Поэтому они хотят максимально быстро разобраться с кредитом, чтобы не зависеть от банка и не переживать. В случае с ипотекой квартира в залоге у банка, что может добавлять беспокойства.

Неприятные ощущения могут быть еще сильнее, если у вас нестабильный доход и есть риск, что он уменьшится или вообще исчезнет. Если это так, стоит увеличить финансовую подушку, при этом она должна покрывать не только обычные расходы на жизнь, но и платежи по кредиту.

С другой стороны, если вместо досрочных погашений вы будете отправлять свободные деньги на вклад, вы тем самым сформируете солидный запас денег. Это я уже отметил выше как плюс такого варианта. В случае чего этот запас сможет сыграть роль подушки или поможет платить по кредиту без просрочек.

Возможно, вы опасаетесь каких-то проблем с финансовой системой вроде невозможности снять вклад или перевести деньги в другой банк, из-за чего есть риск не внести вовремя платежи по кредиту или в худшем случае остаться без денег. В такой ситуации можно подумать, что стоит усиленно гасить кредит, чтобы не потерять отложенные деньги, оставшись при этом с большим кредитом.

На мой взгляд, с крупными банками и рублевыми вкладами ничего ужасного не случится. Но если вас это все же беспокоит, разумно использовать вклады и счета в нескольких банках — как государственных, которые в случае чего точно поддержат, так и крупных частных, — на которых нет санкций. Кроме того, не надо превышать лимит страхования АСВ и стоит хранить все документы по счетам и вкладам.

Если вам важен психологический комфорт и кажется, что безопаснее досрочно гасить кредит, можно отправлять часть свободных денег на досрочное погашение, а часть вкладывать под высокий процент или использовать как-то иначе. Это менее выгодно, чем по максимуму пользоваться высокими процентами по вкладам, но все же приемлемо, если вам так будет спокойнее.

Если будете использовать свободные деньги, чтобы постепенно гасить ипотеку досрочно, у вас будет выбор: уменьшать срок кредита или снижать платеж.

Я предлагаю при каждом платеже сверх обязательного размера просить банк снижать ежемесячный платеж по кредиту. Сэкономленные на этом деньги тоже стоит использовать для погашения, то есть продолжать платить так, будто платеж не уменьшался.

При обоих вариантах досрочного погашения переплата будет примерно одинаковой, но снижать платеж полезнее, особенно если его размер вам некомфортен. Уменьшая платеж за счет свободных денег, вы страхуете себя от проблем с кредитом в случае снижения доходов. Так вам будет проще платить по кредиту, ведь благодаря досрочным погашениям обязательный ежемесячный платеж снизится.

Более подробно тему погашения кредитов и выбора между уменьшением срока и снижением платежа мы разбирали в этих статьях:

1. Как погасить все кредиты и переплатить по минимуму.
2. Как досрочно погасить ипотеку.

Вклады и накопительные счета приносят сейчас 20—25% годовых. Нет особого смысла отправлять свободные деньги на частичное досрочное погашение ипотеки со ставкой 8,2% годовых. Гораздо выгоднее отправить их на вклады и заработать на процентах.

Гасить кредит досрочно надо только тогда, когда исчезнет возможность получать почти безрисковую доходность выше ставки по кредиту.

Если будете держать свободные деньги на вкладах, у вас постепенно образуется довольно крупная сумма. В условиях неопределенности и кризиса это плюс: вдруг пригодится на непредвиденные расходы или, напротив, будет шанс удачно вложить.

Возможно, что наличие кредита и ежемесячных платежей сильно тяготит. Тогда можно сразу гасить кредит, не зарабатывая на вкладах с большой доходностью. Это невыгодно, но психологический комфорт тоже важен. Есть компромиссный вариант: часть свободных денег отправлять на погашение ипотеки, а часть — на вклады.

При частичных досрочных погашениях лучше уменьшать размер платежа, а не срок кредита. Если продолжать платить как раньше, то переплата будет как при уменьшении срока, зато обязательный платеж будет постепенно снижаться. Это подстраховка на случай, если доход упадет.