ИЖС: что это такое и как получить землю под строительство

Если на участке под ИЖС не зарегистрировать жилой дом, через 10 лет земельный налог удвоится.

ИЖС, индивидуальное жилищное строительство, — целевое назначение земли. Оно определяет, что там можно построить, а также кадастровую стоимость, доступность муниципальных благ и налоговую ставку.

Разберем, чем участки под ИЖС отличаются от других земель.

Особенность земельных участков в том, что собственник не может использовать их как захочет. Владелец ограничен видом разрешенного использования (ВРИ) — от него зависит, что можно делать и строить на этой земле.

Если на участке можно возвести жилой дом и сопутствующие постройки, это ИЖС — участок под индивидуальное жилищное строительство.

Есть много видов разрешенного использования участков, они разделены на 14 групп  , например:

• жилая застройка, включая гаражи;
• объекты капитального строительства для бытовых и социальных нужд;
• ведение сельского хозяйства, включая овощеводство и животноводство;
• предпринимательство — различные сооружения для бизнеса;
• зоны отдыха и рекреации;
• земельные участки общего назначения.

Всего три ВРИ подходят для строительства жилого дома или дачи. Это участки под ИЖС, ЛПХ в границах населенных пунктов  , а также участки с видом разрешенного использования «ведение огородничества», обычно они располагаются на территориях СНТ  . На территориях с другими ВРИ строить дом запрещено. Его по решению суда могут признать самовольной постройкой и обяжут снести за счет собственника.

Есть два способа узнать ВРИ участка:

1. Посмотреть на публичной кадастровой карте: найти интересующий участок по кадастровому номеру — и сервис покажет его ВРИ.
2. Заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости, ЕГРН.

ИЖС — это один из видов разрешенного использования земли. Он позволяет возвести частный дом, гараж и другие вспомогательные строения. Строительство дома нужно начать не позднее чем через три года после покупки земли, иначе власти могут изъять участок и продать его с торгов  .

Участок под ИЖС может быть расположен в садовом товариществе (СНТ), товариществе индивидуальных застройщиков или отдельно, но обязательно в черте населенного пункта.

В выписке из ЕГРН для участка под ИЖС в строке «вид разрешенного использования» будет указан один из следующих видов  :

1. Для индивидуального жилищного строительства.
2. Индивидуальные жилые дома.
3. Для обслуживания (размещения) или эксплуатации жилого дома.
4. Земли жилой застройки (индивидуальной или для жилищных нужд).
5. Земли жилой застройки (для жилищных нужд).
6. Для частного домовладения.
7. Малоэтажная жилая застройка.
8. Для иных видов жилой застройки.

Минимальная площадь земельного участка. Предельные размеры участков для ИЖС определяют градостроительные регламенты, правила землепользования и застройки для соответствующих территорий  .

Среднестатистический минимальный размер надела с категорией ИЖС в России — 3 сотки, максимальный — 15 соток. Это обобщенный показатель по стране, и размеры заметно различаются по областям, округам и населенным пунктам. Например, в Оренбурге минимальный размер участка — 200 м², то есть две сотки, в Санкт-Петербурге — 300 м², в Новосибирске  — 400 м².

Чтобы узнать минимальную и максимальную площадь надела в вашей местности, обратитесь в администрацию или поищите соответствующие законодательные акты в интернете. В поисковой строке достаточно ввести запрос «правила землепользования и застройки» и добавить наименование населенного пункта и региона.

Минимальный и максимальный размер площади применяют, когда нужно:

• определить возможность строительства жилого дома;
• разделить или объединить участки;
• выкупить надел из общедолевой собственности;
• выкупить или арендовать участок у муниципалитета;
• выделить участок ЛПХ из земель с/х назначения.

Например, если в регионе участок под ИЖС должен быть минимум четыре сотки, то разделить шесть соток на два самостоятельных участка не получится. Тот же принцип действует и при объединении двух и более смежных наделов: размер нового участка не может превышать максимальный для соответствующей территории.

Участки, площадь которых не соответствует установленным предельным нормам, не регистрируют в ЕГРН  .

Каждый участок относится к той или иной категории земель и имеет один или несколько ВРИ. Категория земель указывает на их целевое назначение: для чего можно использовать конкретный участок.

Всего таких категорий семь  , вот основные:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов;
• земли промышленности.

Еще есть земли лесного и водного фондов, запаса, особо охраняемых природных территорий и объектов, но на таких землях бытовых участков, как правило, нет.

Одинаковые ВРИ могут встречаться у разных категорий земель. Например, ЛПХ может относиться и к приусадебным участкам в черте населенного пункта, и к полевым участкам на землях сельхозназначения. В первом случае на участке можно построить дом, а во втором — нет.

Иногда в сведениях ЕГРН вид разрешенного использования участков не соответствует формулировкам из классификатора: например, указано «под жилой дом», «для обслуживания жилого дома» или «для иных видов жилой застройки». В таких случаях допустимые ВРИ участка определяют по градостроительному регламенту территориальной зоны. Чтобы уточнить, какому ВРИ соответствует участок, нужно обратиться в местную администрацию.

Рассмотрим особенности участков с разными ВРИ.

ЛПХ — это участок под личное подсобное хозяйство. Он предназначен для производства сельхозпродукции для собственных нужд, а не с целью вести бизнес  . На таких участках можно заниматься садоводством, огородничеством, животноводством и пчеловодством. Излишки сельхозпродукции можно продавать, это не будет считаться предпринимательством.

Если такой участок расположен в границах населенного пункта, его называют приусадебным, если вне границ — полевым. На приусадебном можно возвести жилой дом, производственные и бытовые помещения. На полевом строить нельзя — только вести хозяйство.

Разница между ИЖС и ЛПХ в том, что на участке с ЛПХ собственник обязан вести сельхоздеятельность, а строить капитальный дом может, только если участок расположен в городе или деревне. Землю под ИЖС используют исключительно для проживания, и располагаться она может только на территории населенного пункта.

У участков для ЛПХ обычно более низкая кадастровая стоимость, чем у участков для ИЖС той же площади. Кроме того, такие участки часто расположены на территории садоводческих или дачных объединений, которые полностью или частично берут на себя обеспечение коммуникаций.

СНТ — это не статус земли, а садовое некоммерческое товарищество, объединение собственников участков с целью садоводства. СНТ располагаются за пределами населенных пунктов. На входящих в СНТ участках разрешено возводить жилые строения, постройки для содержания мелкого скота и птицы, теплицы, помещения для хранения инвентаря, летнюю кухню, баню или сауну, душ, навес или гараж для автомобиля.

Участок на земле СНТ стоит покупать тем, кто хочет заниматься садом и огородом преимущественно в летний период. Жить там постоянно вряд ли получится, поскольку СНТ обычно располагаются вдали от действующей инфраструктуры и хороших дорог.

Разница между ИЖС и СНТ в том, что участки для ИЖС относятся к землям поселений, а СНТ — к сельскохозяйственным территориям. По сути, это означает возможность возведения на СНТ дачного домика.

Садовый домик  — это дом, который возводят на дачном участке без права регистрации и постоянного проживания в нем. Он подходит только для теплого времени года. Но если садовый домик утеплить, электрифицировать и перестроить так, что по параметрам он будет соответствовать объекту ИЖС, можно признать его жилым и прописаться в нем  .

ДНТ — это дачное некоммерческое товарищество, по сути кооператив, который создан владельцами участков для решения разных вопросов. В ДНТ есть председатель и правление, решения принимают общим собранием участников товарищества.

ДНП — это дачное некоммерческое партнерство. ДНП от ДНТ отличаются только формой собственности: дороги, коммуникации, игровые площадки и прочее имущество принадлежит ДНП, то есть юридическому лицу. В товариществе это общая собственность участников.

С 2019 года в законе нет понятия «дача» и всего, что с ним связано. Вместо этого используют термины «садовый земельный участок» и «огородный земельный участок»  . Вместо ДНП или ДНТ теперь можно создавать только садовые (СНТ) и огороднические (ОНТ) некоммерческие товарищества, а все ранее существовавшие дачные объединения автоматически приравниваются к садоводческим.

При этом дома на землях ДНП или ДНТ, данные о которых были внесены в ЕГРН до 2019 года с пометкой «жилое строение», признаны жилыми домами. Остальные строения считаются садовыми домами.

ОНТ — это огородническое некоммерческое товарищество. В ОНТ состоят наделы земли c ВРИ «ведение огородничества». На таких участках можно возводить хозяйственные постройки и выращивать сельхозкультуры для собственных нужд  . А вот построить жилой дом для постоянного проживания и оформить прописку не получится.

ОНТ не могут строить объекты инфраструктуры, делать нормальные дороги, тянуть зимний водопровод, возводить помещения для правления и охраны. Парники, сарай или бытовка — это максимум, что можно построить на участке ОНТ.

Плюсы ОНТ — плодородная земля и адекватная стоимость, но в товариществе нет инфраструктуры, а коммуникации можно провести только за свой счет.

Налог на земельный участок уплачивают независимо от того, построен ли дом и зарегистрирован ли он. Налог на землю и на имущество — два разных налога.

Ставки земельного налога на участки ИЖС и налоговые льготы определяют местные власти. Узнать о них можно на сайте ФНС.

Налоговый кодекс устанавливает пределы, выше которых муниципалитеты не могут установить налог. Для большинства участков ставка не должна превышать 1,5% от кадастровой стоимости земли в год, для некоторых она ниже — 0,3%  . К землям ИЖС применяется пониженная ставка, если участок не используют в коммерческих целях.

Если на участке не построить и не зарегистрировать жилой дом, через 10 лет ставка земельного налога увеличится вдвое. Срок отсчитывают с даты госрегистрации права на землю. Если первоначально участок имел другое назначение, а использовать его под ИЖС разрешили позже, десятилетний срок считают с первого числа следующего месяца после обновления сведений в ЕГРН.

Налог исчисляют из кадастровой стоимости участка, которую устанавливает регион  . Для расчета нужно умножить кадастровую стоимость на налоговую ставку, которая действует для населенного пункта, где расположен участок.

ИФНС исчисляет земельный налог и направляет уведомление с получившейся суммой по почте или в личный кабинет налогоплательщика. Самим считать ничего не нужно, но можно проверить правильность расчетов с помощью калькулятора.

Земельный налог платят люди, которые владеют участками на праве:

1. Собственности.
2. Бессрочного пользования  — это возможность использовать участок по его целевому назначению неопределенное время. Если на участке возвести здание, оно станет собственностью владельца, а земля — нет.
3. Пожизненного наследуемого владения — то же, что и бессрочное пользование, только право пользования можно передать по наследству  .

Есть два вида льгот для земельного налога: федеральные и местные.

Федеральные льготы установлены в налоговом кодексе и действуют на всей территории страны  .

Основная льгота — освобождение шести соток от земельного налога  : из площади участка вычитают 600 м² и начисляют налог на разницу, если она есть. Предположим, вы льготник и у вас 10 соток земли. Земельный налог вы уплатите с кадастровой стоимости четырех соток.

Если в собственности несколько участков, вычет можно получить только по одному из них. Это может быть участок, на который вы укажете в специальном уведомлении, или тот, по которому выходит самый большой налог.

Право на эту льготу имеют:

1. Герои СССР, Герои России и полные кавалеры ордена Славы.
2. Люди с инвалидностью первой и второй группы, дети с инвалидностью и граждане с инвалидностью вследствие боевых действий.
3. Ветераны Великой Отечественной войны и иных боевых действий.
4. Пенсионеры, которые получают пенсию по старости, по потере кормильца или за выслугу лет, а также предпенсионеры, которым осталось пять лет до достижения пенсионного возраста. Еще право на налоговый вычет по земельному налогу есть у мужчин и женщин, достигших соответственно 60 и 55 лет, которым выплачивается ежемесячное пожизненное содержание. Например, у судей в отставке.
5. Многодетные родители трех и более несовершеннолетних детей.
6. Ликвидаторы аварий ядерных установок и радиационных катастроф.

Местные льготы устанавливают власти городов федерального значения и муниципальные власти. Информацию о льготах, действующих в вашем населенном пункте, можно найти с помощью сервиса по всем имущественным налогам на сайте ФНС.

Если у человека есть право на федеральную и местную льготу, они суммируются. Подробнее об этом читайте в статье про земельный налог.

Приобрести землю для ИЖС можно разными способами:

• получить бесплатно от государства;
• купить у государства;
• купить у собственника;
• получить по наследству;
• получить по договорам дарения или мены;
• взять в аренду.

Получить бесплатно участок ИЖС площадью до восьми соток в городских поселениях и до 25 соток в сельских могут ветераны ВОВ, Герои СССР и РФ, Герои труда и полные кавалеры ордена Славы  .

Некоторые категории граждан могут получить землю у государства в рамках региональных или федеральных программ. Получить бесплатный участок можно под ИЖС, ведение личного подсобного хозяйства, дачное хозяйство, садоводство и огородничество.

На региональном уровне получить землю в безвозмездное пользование могут:

1. Семьи с тремя и более детьми.
2. Молодые специалисты.
3. Молодые семьи с ребенком.
4. Дети-сироты.
5. Военнослужащие.
6. Члены семьи кормильца, погибшего при выполнении боевых задач.
7. Люди с инвалидностью любой группы и семьи, воспитывающие ребенка с инвалидностью.
8. Сотрудники органов внутренних дел.
9. Жители сел, работающие в сфере медицины, культуры, образования и сельского хозяйства.
10. Работники бюджетной сферы.
11. Чернобыльцы.
12. Граждане, нуждающиеся в жилых помещениях.

Детали о безвозмездной передаче земли стоит уточнить в местной администрации. В каждом регионе своя ситуация.

Если вы относитесь к льготной группе и имеете право на бесплатную землю, вам нужно:

1. Получить межевой план у кадастрового инженера.
2. Собрать документы, подтверждающие право на бесплатное получение земли.
3. Подать заявление и документы в администрацию района, к которой относится участок.
4. Получить постановление о передаче участка в собственность.
5. Заказать в МФЦ или Росреестре проведение кадастрового учета и регистрацию права собственности.
6. Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.

Купить у государства можно следующим образом:

1. Найдите свободный муниципальный участок на публичной кадастровой карте Росреестра.
2. Если публичный участок не обозначен на кадастровой карте, закажите схему расположения участка у кадастрового инженера.
3. Удостоверьтесь, что участок в публичной собственности: если он принадлежит частному лицу, на кадастровой карте будет указано «Частная собственность», а если, например, муниципалитету — «Собственность публично-правовых образований».
4. Подайте в администрацию района заявление об утверждении схемы и предоставлении участка земли.
5. Поставьте участок земли для ИЖС на кадастровый учет.
6. Подайте заявление в администрацию района о выделении участка из муниципальной собственности без торгов.
7. Заключите с администрацией района договор о купле-продаже.

Если на покупку выбранного вами участка претендуют другие люди, он будет продан в режиме аукциона.

Подробно о процедуре проведения аукциона рассказывает статья «Как купить земельный участок на торгах».

Купить у собственника можно так:

1. Проверьте все документы на участок и убедитесь, что он принадлежит продавцу, не находится под обременением или арестом.
2. Чтобы подтвердить намерение приобрести участок, оформите соглашение о задатке или предварительный договор купли-продажи. Внесите задаток.
3. Подпишите основной договор купли-продажи, рассчитайтесь с продавцом и зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре.

Подробнее об этом мы писали в статье «Как оформить договор купли-продажи участка».

Получить по наследству можно так:

1. Подайте нотариусу заявление о вступлении в наследство.
2. Соберите документы, представляемые в наследственное дело.
3. Уплатите госпошлину и получите у нотариуса свидетельство о праве на наследство.
4. Зарегистрируйте право собственности на землю в Росреестре.

Получить по договору дарения. Для этого:

1. Заключите договор дарения.
2. Зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре.

Более подробно — в статье «Как оформить дарственную на земельный участок».

Получить по договору мены. Для этого:

1. Подберите вариант обмена.
2. Составьте договор мены, в котором будет прописано, что на что меняется и какие объекты кому из участников достанутся в результате обмена.
3. Если обмен происходит с доплатой, рассчитайтесь.
4. Составьте и подпишите договор мены.
5. Зарегистрируйте в Росреестре переход права собственности участников мены на меняемые объекты.

Арендовать участок у государства под строительство дома для дальнейшего проживания можно на 20 лет  . Когда они пройдут, договор можно будет продлить.

Стоимость аренды земли у государства зависит от категории земли, кадастровой стоимости, региона и от того, как заключили договор аренды — на торгах или без них. Если проводят торги, арендная плата определяется по результатам аукциона на право заключения договора аренды. На аукционе определяют и ежегодную арендную плату.

Местные власти решают, что будет начальной ценой  :

1. ежегодная арендная плата, определенная по результатам рыночной оценки;
2. не менее 1,5% кадастровой стоимости участка, если результаты государственной кадастровой оценки утвердили минимум за пять лет до проведения аукциона.

По договорам аренды, заключаемым без торгов, стоимость аренды можно рассчитать по формуле К = А × С, где А — кадастровая цена участка, С — специальный коэффициент, который зависит от статуса арендатора и назначения земли.

Торги проводят на специальных площадках. Во всех регионах есть регламенты, которые описывают порядок предоставления земли в аренду на торгах.

Аукцион проводят при условии, что участок сформирован и поставлен на учет. После назначения торгов участники подают заявки, вносят задаток и в назначенный день участвуют в аукционе. Право заключить договор получает тот, кто предложил лучшую цену. Если в торгах участвует один человек, он получает землю по стартовой цене.

Арендованный у государства участок можно выкупить. Правила выкупа устанавливают регионы. Например, в Москве у арендатора есть полтора года, чтобы построить дом и оформить его в собственность. После этого он сможет выкупить участок за 40% кадастровой стоимости — напрямую у муниципалитета и без торгов  .

Основное предназначение земель ИЖС — строительство капитального дома на одну семью. Разрешения на строительство многоквартирного дома на такой земле не дадут.

Строительство дома и проведение инженерных коммуникаций должны отвечать СНиП. Важно еще на этапе проектирования корректно выдержать размеры дома, расстояния между объектами и соблюсти прочие требования. Например, будущий дом не может быть выше 20 м, в нем не должно быть больше трех этажей — четвертый может присутствовать только в виде мансарды высотой максимум 1,5 м.

Сначала нужно уведомить местную администрацию о начале строительства. К уведомлению приложить:

1. Документы на участок.
2. Описание внешнего вида дома, если его строят в историческом поселении.
3. Доверенность для представителя, если документы подают не самостоятельно.

В специальной форме укажите сведения о будущей стройке: отступ от границ участка, площадь дома, его примерную схему, количество этажей и прочее.

Уведомление отправляют в местную администрацию, где его рассмотрят за семь рабочих дней. Потом пришлют ответное уведомление о том, соответствует ли будущий дом общим требованиям.

Уведомление о соответствии действует 10 лет, поэтому сразу приступать к строительству необязательно. Если решите продать участок, уведомление продолжит действовать. Если новый владелец захочет построить дом с такими же параметрами, он может ничего заново не подавать.

В течение месяца после окончания строительства нужно отправить еще одно уведомление и приложить к нему строительный план. В ответ придет уведомление о соответствии дома требованиям закона. Если дом не соответствует, уведомление отправят в ведомство, которое занимается незаконными постройками.

Если изначально уведомляли о намерении возвести двухэтажный дом, не стоит строить трехэтажный: оштрафуют и заставят снести.

Уведомление о соответствии — обязательный документ при оформлении права собственности на дом. После его получения можно подавать заявление в Росреестр. К нему прилагают диск с техническим планом, который платно готовит кадастровый инженер. Заявление подают сразу на постановку дома на кадастровый учет и на оформление права собственности. По закону на это есть 10 рабочих дней.

Регистрация по дачной амнистии. Есть упрощенный вариант поставить жилой или садовый дом на кадастровый учет и зарегистрировать собственность на него: по дачной амнистии, которая действует до 1 марта 2031 года.

Нужны всего два документа:

1. Правоустанавливающий документ на землю, например договор купли-продажи или свидетельство о праве на наследство.
2. Технический план дома, который готовит кадастровый инженер.

Уведомления о начале и завершении строительства не обязательны.

Для регистрации по дачной амнистии участок должен быть с одним из ВРИ:

1. ИЖС;
2. садоводство — если в выписке из ЕГРН участок фигурирует как «садовый земельный участок», «для садоводства», «дачный земельный участок» или «для дачного хозяйства»;
3. ЛПХ — если участок находится в населенном пункте.

Подробнее — в статье «Как оформить дом в собственность по дачной амнистии».

У банков есть разные ипотечные программы, которые позволяют:

1. Купить готовый дом с участком.
2. Построить дом своими силами или с привлечением подрядчика на уже имеющемся участке. В большинстве случаев придется заключать договор с застройщиком, аккредитованным у конкретного банка. То есть взять ипотеку и нанять знакомую бригаду не получится.
3. Использовать кредит на покупку участка и строительства дома на нем. Еще можно разбить сумму кредита на этапы покупки и строительства.
4. Купить участок с недостроенным домом и закончить строительство.

Для получения кредита на возведение жилья нужно:

1. Предложить банку залог — это может быть строящийся дом и земля под ним или любая другая недвижимость. Придется застраховать передаваемое в залог имущество от рисков утраты или повреждения в пользу банка.
2. Найти поручителя по кредиту — это необязательно, но банки, как правило, предлагают лучшие условия, если есть поручитель.
3. Уплатить первоначальный взнос.
4. Представить договор, если возведением жилья занимается строительная компания.
5. Представить расчетную смету строительства и подведения необходимых коммуникаций.
6. Представить одобренное уведомление о начале строительства.

Ипотека под ИЖС — это целевой кредит, поэтому в условиях может быть указан конкретный срок возведения дома. Если его нарушить, банк повысит кредитную ставку.

В отличие от ипотеки на квартиру, у покупки участка обратный порядок действий. При покупке квартиры сначала выбирают объект, затем банк. При ипотеке на ИЖС — сначала банк, а потом подходящий участок. В каждом банке свои требования.

Стандартная процентная ставка ипотеки на ИЖС выше, чем на квартиру, поскольку ликвидность участка в качестве залога ниже. Срок займа — до 30 лет.

На ипотеку по ИЖС распространяются разные виды льготных программ. В 2024 году их четыре: семейная, сельская, дальневосточная и арктическая и для ИТ-специалистов.

В 2024 году начали разрабатывать льготную программу для ИЖС. Если ее введут, получится взять деньги на покупку или строительство частного дома по ставке ниже рыночной.

Налоговый имущественный вычет. Получить его может резидент  , который уплачивает налог на доход, если:

1. Построенный дом жилой и находится на территории России.
2. Участок под домом приобретен не у близкого родственника.
3. Есть все документы, которые подтверждают расходы на строительство.

Правом на получение налогового вычета на ИЖС можно воспользоваться один раз в жизни. Если человек уже вернул из бюджета НДФЛ за покупку квартиры, он может оформить налоговый возврат за дом лишь в случае невыбранных остатков. Например, если налогоплательщик получил в качестве возврата за квартиру 150 000 ₽, то за дом сможет вернуть 110 000 ₽, поскольку лимит для имущественного вычета — 2 000 000 ₽, а максимальная экономия на налоге составляет 260 000 ₽.

Для получения налогового вычета дом должен быть зарегистрирован в Росреестре, а в документах указана формулировка «жилой дом»  . Пока у дома нет жилого назначения и он не зарегистрирован, вычет при покупке участка получить нельзя  . Даже если с назначением земли и оформлением документов на нее все в порядке, налог все равно не вернут.

Подробнее — в статье про налоговый вычет при строительстве дома.

Плюсы такие:

• можно построить дом для постоянного проживания;
• у дома будет адрес и можно зарегистрироваться по постоянному месту жительства;
• дают ипотеку, иногда на льготных условиях;
• можно пользоваться иными видами государственной поддержки — материнским капиталом и другими льготами;
• не нужно разрешение на строительство, достаточно подать уведомление;
• есть коммуникации и инфраструктура, а если нет, их обеспечат местные власти.

Минусы тоже есть:

• высокая стоимость — участки ИЖС обычно дороже, чем земля других категорий;
• высокая налоговая ставка — так как у участка более высокая кадастровая стоимость, выше налоговая база;
• рядом может появиться многоэтажная застройка;
• если не начать строительство в первые три года, землю могут изъять, а собственнику придется уплатить штраф: минимальный — 20 000 ₽, максимальный — 1,5% от кадастровой стоимости участка или 50 000 ₽, если кадастровая стоимость не определена  ;
• если не построить и не зарегистрировать дом в течение 10 лет, налоговая ставка удвоится.

Статус участка — характеристика, которая показывает текущее состояние его кадастрового учета. Статусы участков часто путают с категориями земель, но это разные понятия. Статус показывает, зарегистрирован участок на владельца или нет. В ЕГРН у участка может быть один из следующих статусов.

Учтенный. Это означает, что данные участка актуализированы, собственник известен, а границы определены. Владелец такого участка может законно распоряжаться своим наделом. В выписке из ЕГРН статус участка может быть указан как «актуальный», что тоже значит «учтенный».

Ранее учтенный. Участки с таким статусом регистрировались до 1 марта 2008 года. Ранее границы наделов определяли не так точно, как сейчас: замеры вели без GPS-маячков. Чтобы распорядиться такой землей, нужно заново провести межевание и актуализировать сведения в Росреестре. После этого статус изменится на «учтенный».

Временный. Это значит, что участок поставили на кадастровый учет, но права на него не зарегистрировали. Статус не присваивается с 2017 года и прекратил существование с 1 марта 2022 года — с этой даты участки, зарегистрированные в ЕГРН, переведены из статуса «временный» в статус «архивный».

Архивный. Статус говорит, что объект снят с кадастрового учета. Таким статусом обладают территории, которые разделили на несколько частей. Участки с новыми границами будут зарегистрированы в ЕГРН, а первоначальная территория того же участка будет помечена статусом «архивный». Если собственник отказывается от участка, то он передается в собственность государству или муниципалитету без изменения статуса на «архивный».

Аннулированный. Означает, что владелец участка не зарегистрировал право собственности в Росреестре и данные об участке в ЕГРН аннулированы. Например, земля перешла по наследству, а старый владелец не знал, что нужно подтвердить право собственности на нее. Новый владелец заказал выписку о своем участке и узнал, что он значится в ЕГРН со статусом «аннулированный». Новому владельцу нужно обратиться в Росреестр для постановки участка на учет.

Вот алгоритм, как узнать статус участка:

1. Получить выписку из ЕГРН в МФЦ либо на портале госуслуг. Выписка платная: например, на госуслугах она обойдется в 350 ₽.
2. С помощью публичной кадастровой карты определить участок по адресу либо кадастровому номеру. Это бесплатно. Участки со статусами «архивный» и «аннулированный» не будут отображаться на кадастровой карте.
3. Воспользоваться бесплатным сервисом «Справочная информация по объектам недвижимости». Чтобы узнать статус участка, нужно ввести его кадастровый номер.

Чтобы изменить статус участка на «учтенный», порядок действий такой:

1. Подготовьте документы, которые подтверждают право собственности на участок, — например, свидетельство о регистрации, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, дарения или мены, государственный акт на право собственности, акт местного самоуправления или вступивший в силу судебный акт.
2. Уплатите госпошлину за регистрационные действия с недвижимостью. Размер пошлины может зависеть от условий, например льгот. Как правило, обычные люди платят 350 ₽  или 2000 ₽  . Данные об участке со статусом «ранее учтенный» обновляют бесплатно.
3. Обратитесь в Росреестр, оформив заявку через кадастровую палату, МФЦ или госуслуги. Приложите к заявлению оригиналы правоустанавливающих документов.

1. У каждого участка есть один или несколько ВРИ — видов разрешенного использования. Один из ВРИ — индивидуальное жилищное строительство, ИЖС. На такой земле разрешено построить жилой дом и сопутствующие постройки, например гараж.
2. ВРИ участка можно посмотреть на публичной кадастровой карте или заказав выписку из ЕГРН.
3. В сведениях ЕГРН ВРИ часто указан размыто: «приусадебный», «под жилой дом», «для обслуживания жилого дома», «для иных видов жилой застройки» и прочее. В таких случаях допустимые ВРИ участка определяют по градостроительному регламенту территориальной зоны. Для этого нужно обратиться в местную администрацию.
4. Если не начать строительство в первые три года, землю могут изъять, а собственнику придется уплатить штраф.
5. Налог на участок ИЖС уплачивают вне зависимости от того, есть ли на нем зарегистрированный дом. А если за 10 лет собственник не построил и не оформил в собственность дом, ставка земельного налога удвоится.
6. У банков есть специальные программы под строительство домов на участках ИЖС, в том числе льготные, такие как сельская или дальневосточная ипотека. А еще с 2024 года правительство разрабатывает специальную программу для ИЖС, по которой ставка будет ниже рыночной.