Как получить семейную ипотеку

Россияне могут оформить ипотеку с господдержкой, то есть по льготным ставкам.

С 2018 года правительство разработало несколько целевых программ, одна из которых — семейная ипотека — предназначена для семей с детьми. Ее цель — помочь государству решить демографическую проблему.

Расскажу об особенностях семейной ипотеки, о том, кому она положена и как ее получить.

Семейная ипотека — льготная ипотечная программа, которую запустили в 2018 году. Если семья соответствует требованиям, она может оформить ипотеку под 6%. А если покупает жилье в Дальневосточном федеральном округе (ДФО) — под 5%  .

В первые годы программа не пользовалась спросом, так как льгота действовала только для семей, где второй ребенок родился после 2018 года. Но позже требования смягчили, и с 2023 программа стала лидером по объемам выдачи, обогнав ранее популярную ипотеку с господдержкой.

На семейную ипотеку приходится 46% от всего объема льготных ипотек, хотя в 2022 году показатель был 36%  . По итогам января 2024 года семейная ипотека — самая популярная среди льготных программ. По объемам выдачи она прибавила 82% год к году  .

После запуска в январе 2018 года программа семейной ипотеки несколько раз менялась. Сначала ее оформляли только семьям, у которых родился второй ребенок с января 2018 года. В ноябре 2019 программу распространили на семьи с одним ребенком, у которого есть инвалидность. А с января 2021 года — на семьи, у которых с января 2018 родился первый ребенок. Мы подробно рассматривали изменения семейной ипотеки в другой статье Т⁠—⁠Ж.

Вот кто может оформить семейную ипотеку в 2024 году:

1. Семьи, где с 1 января 2018 по 31 декабря 2023 родился первый или последующий ребенок. Те, у кого он появился позже, условиям программы не соответствуют.
2. Семьи с ребенком с инвалидностью, который рожден до 31 декабря 2023 года. Если после — программой воспользоваться нельзя.
3. Семьи с двумя несовершеннолетними детьми — неважно, когда они родились.

Кто может быть заемщиком: гражданин РФ, у которого есть дети — также граждане РФ. Получить кредит может отец или мать, не обязательно обращаться вместе. Также не обязательно быть официально женатыми: банки кредитуют заемщиков и в гражданском браке.

При этом банки стараются не делать супругов созаемщиками по сделкам друг друга, чтобы у них была возможность взять еще одну семейную ипотеку. Ведь если оба супруга участвуют в кредитном договоре, второй такой кредит уже не взять. Для исключения супруга из договора обычно составляют нотариальное согласие или брачный договор.

Программа устанавливает требования к покупаемому жилью, также заемщикам нужно соответствовать запросам банка — например, в плане кредитоспособности, возраста или стажа работы. Вот основные параметры.

Какое жилье можно купить. По общим правилам — квартиру в новостройке. Она может быть в строящемся или уже сданном доме, но важно, чтобы продавцом было юридическое лицо — застройщик. Еще можно купить готовое жилье, если продавец — ПКК «Фонд развития территорий». Вместо квартиры можно купить загородный дом или таунхаус от застройщика.

Приобрести квартиру у частного лица не получится, исключение — покупка по переуступке, но такие сделки проводят не все банки. И только жители ДФО могут купить квартиру или дом и у частника, и у застройщика. Но при условии, что недвижимость находится в сельском населенном пункте.

В последние годы семейную ипотеку также выдают и на ИЖС — строительство частного дома на своем или покупаемом участке. Для этого заемщик выбирает подрядчика из аккредитованных банком.

Ипотека на ИЖС набирает ход: в 2023 году выдача кредитов выросла на 261% год к году  . Программу запустили даже банки, которые раньше выдавали только потребительские кредиты.

Когда должен быть заключен договор на покупку жилья. Тогда же, когда и кредитный договор: банк не выдаст кредит, пока не удостоверится, что заемщик подписал документы на приобретение недвижимости за счет ипотечных денег. Обычно договор ДДУ или купли-продажи подписывают одновременно с кредитным договором или до него.

На какой срок дают кредит. В зависимости от условий банка срок кредита может быть до 25—30 лет. Чем он больше, тем меньше ежемесячный платеж.

Сумма первоначального взноса. С 23 декабря 2023 года минимальный взнос — от 20%. На деле банки устанавливают свои минимальные значения, например 20,01 или 20,1%. В качестве взноса могут быть использованы собственные деньги заемщика, субсидии или материнский капитал.

Сколько можно взять в кредит. Заемщикам из Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и области дают до 12 000 000 ₽. Для остальных регионов — до 6 000 000 ₽. Но квартира может стоить больше — разницу между ценой недвижимости и суммой кредита заемщик выплачивает самостоятельно.

Сумма кредита может быть и выше установленных лимитов, но разницу банк выдает по рыночной ставке. По такой схеме можно взять до 30 000 000 ₽ в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленобласти и до 15 000 000 ₽ — в остальных регионах.

Бывает и другой вариант: разницу между ставкой по семейной ипотеке и рыночной на сумму сверх лимита банку компенсирует застройщик. А для заемщика квартира дорожает, например, на 10%. Такая ипотека может называться комбинированной или ипотекой с увеличенным лимитом. Недавно такую программу запустил Сбер. Подробнее об этом варианте мы рассказали в статье про ипотеку сверх лимита.

Какая ставка по ипотеке. Льготную ипотеку выдают под 6%. Или 5% — для жителей ДФО. При этом банк может увеличить ставку, если заемщик не оформит страхование жизни  .

Еще ставка вырастет, если выяснится, что с 23 декабря 2023 года человек уже участвует как основной заемщик, созаемщик или поручитель в кредитном договоре по любой ипотеке с господдержкой, в том числе по семейной. Увеличение не может превышать размер ключевой ставки на день увеличения плюс 1,5 п. п. То есть на весну 2024 года — не выше 17,5%.

Пока программа работает до 1 июля 2024, для семей с ребенком с инвалидностью — до 31 декабря 2027  .

Программу будут продлевать, но детали неизвестны, пока нет официального постановления. Скорее всего, ее продлят до декабря 2030 — такое предложение высказал президент в ежегодном послании Федеральному собранию 29 февраля 2024 года. О продлении семейной ипотеки до конца 2030 года сообщили и в Минфине.

При этом правительство планирует снизить долю льготной ипотеки в общем объеме займов с 90% в 2023 году до 20—25%. Хотя программы вводили для помощи населению, чтобы сделать жилье доступнее, люди часто берут такие кредиты в инвестиционных целях. Это создает нагрузку на бюджет и провоцирует рост цен на первичном рынке, правительство хочет исправить положение. Его задача — улучшить демографическую ситуацию и помочь семьям приобрести жилье, а не дать возможность заработать.

С 23 декабря 2023 года оформить кредит с господдержкой можно только один раз  . Но для семейной ипотеки сделали исключение: ее можно взять, если семейную или другую льготную ипотеку уже брали после 23 декабря 2023 года. При этом нужно одновременно соблюсти такие условия:

1. Предыдущая ипотека с господдержкой погашена. Таким образом, если после 23 декабря 2023 года уже брали льготную ипотеку, то семейную не взять, пока полностью не выплачен первый кредит.
2. В семье родился ребенок — первый или еще один. Если в семье нет ребенка, рожденного после 23 декабря 2023 года, семейная ипотека как второй льготный кредит не положена.
3. Покупается квартира большей площади, чем предыдущая купленная по льготной ипотеке.

Если это первая семейная ипотека, то перечисленные условия выполнять не надо — достаточно, чтобы в семье было двое несовершеннолетних детей или после 2018 года был рожден ребенок.

Семейная ипотека — не единственная льготная программа ипотечного кредитования. Пройдите короткий тест и узнайте, сможете ли вы взять ипотеку по сниженной ставке:

Процесс получения семейной ипотеки примерно такой же, как и обычной, по рыночной ставке. Нужно обратиться в банк из списка уполномоченных, весной 2024 года в нем 58 участников.

При этом у банков могут заканчиваться лимиты: скажем, в феврале-марте 2024 года МКБ и «Ак Барс» приостанавливали прием заявок на семейную ипотеку. Такая ситуация возникла из-за возросшего потока клиентов — после того как крупнейшие банки вроде Сбера и ВТБ стали выдавать льготную ипотеку только при условии, что застройщики заплатят комиссию. Многие девелоперы воспротивились и направили своих клиентов в менее популярные банки, а те не справились с наплывом и быстро исчерпали лимиты.

Вот что нужно сделать, чтобы оформить кредит:

1. Подобрать банк, который работает с семейной ипотекой и на момент обращения не приостановил прием заявок.
2. Подготовить документы для одобрения заявки. Некоторые банки предлагают оформить ипотеку по паспорту — без справок с работы и подтверждения доходов. Другие делают так только в случае ипотеки на ИЖС, а при покупке квартиры или готового дома требуют полный пакет документов — с подтверждением доходов.
3. Подать заявление и получить решение. В большинство банков заявка подается онлайн — через форму на сайте банка или на электронную почту ипотечного менеджера. Решение может прийти через пять минут, а может и через 3—5 дней — это зависит от банка.
4. Подобрать недвижимость и получить одобрение ее покупки. После выбора квартиры банк подскажет, какие документы нужны для сделки. Если квартира в строящемся доме, банк запросит ДДУ. Если в сданном доме — может понадобиться ее оценка, выписка из ЕГРН и документы, на основании которых была оформлена собственность.
5. Провести сделку и подать документы на регистрацию в Росреестр. На сделке в банке заемщик подписывает кредитный договор и договор с застройщиком. Затем документы подают в Росреестр — через МФЦ или онлайн, в электронном виде через застройщика или банк. В течение пяти рабочих дней Росреестр регистрирует сделку  . На практике регистрация ипотеки занимает 1—2 дня.

У клиентов нередко возникают вопросы о семейной ипотеке. Вот самые распространенные.

Нужно ли выделять доли детям. Программа не требует выделять доли. Но если заемщик использовал материнский капитал при оформлении кредита или для досрочного погашения, такая обязанность возникает. Сделать это нужно сразу после погашения ипотеки, в течение шести месяцев  . Доли детям при желании можно выделить и до погашения ипотеки — так постановил Верховный суд  .

Другой случай, когда нужно выделять доли: семья продает квартиру, где у детей есть собственность, а у родителей — разрешение от органов опеки на продажу квартиры и покупку другой в ипотеку с выделением долей детям. В этом случае нужно подобрать банк, который разрешает заемщику выделять доли несовершеннолетним в ипотечном жилье. Например, с детскими долями работают ВТБ и Сбер.

Сколько раз можно брать семейную ипотеку. С декабря 2023 года ее можно оформить один раз. А еще раз — при одновременном выполнении трех условий:

1. В семье родился ребенок.
2. Предыдущая семейная ипотека погашена.
3. Покупается квартира большей площади, чем предыдущая.

При этом семейные ипотеки, оформленные до 23 декабря 2023 года, не учитываются.

Можно ли взять ипотеку, если уже есть жилье в собственности. Таких ограничений у программы нет. Семейной ипотекой можно воспользоваться независимо от того, есть ли в собственности недвижимость.

Сочетается ли с другими видами господдержки. С 23 декабря 2023 года можно воспользоваться только одной из всех ипотечных программ с господдержкой. Это может быть семейная ипотека, арктическая или с господдержкой под 8%. При этом семейную ипотеку можно взять и после получения любой другой льготной ипотеки, оформленной после 23 декабря 2023 года. Но с выполнением трех условий: у заемщика родился ребенок, предыдущая льготная ипотека закрыта и клиент покупает квартиру большей площади. Поясню на примере.

Можно ли рефинансировать. Да, по программе семейной ипотеки можно не только купить новое жилье, но и рефинансировать выданную ранее ипотеку.

Важно, чтобы купленная недвижимость подходила под требования — заемщик покупал ее у застройщика как первого собственника или у физлица по переуступке.

Рефинансировать ранее полученный кредит по ставке семейной ипотеки могут только две категории заемщиков:

1. С первым или последующим ребенком, рожденным с 1 января 2018 по 31 декабря 2023 года.
2. С ребенком с инвалидностью, который родился до 31 декабря 2023 года.

1. Семьи с детьми, которые родились с 1 января 2018 по 31 декабря 2023 года, или с двумя несовершеннолетними детьми могут оформить семейную ипотеку под 6%. В ДФО — под 5%. Программа действует до 1 июля 2024 года, для семей с ребенком с инвалидностью — до 21 декабря 2027 года.
2. Правительство стремится улучшить демографическую ситуацию и сделать жилье доступнее, поэтому семейную ипотеку планируют продлить до конца 2030 года — по поручению президента.
3. Приобрести можно разное жилье: квартиру в строящейся или сданной новостройке, таунхаус, готовый дом от застройщика, квартиру по переуступке от частного продавца. Также можно построить с подрядчиком свой дом. В ДФО в сельской местности можно купить и вторичное жилье — у частника.
4. Минимальный взнос — 20%. Это могут быть собственные деньги клиента, субсидии или материнский капитал.
5. С 23 декабря 2023 года можно оформить только одну семейную ипотеку, при этом кредиты, полученные до 23 декабря, не учитываются. Вторую семейную ипотеку дадут, если предыдущая полностью закрыта, в семье появился ребенок, а новая квартира по площади больше, чем предыдущая, купленная по льготной ипотеке.