Как мы поменяли квартиру, чтобы обналичить маткапитал 466 617 ₽

В 2017 году у нас родился второй ребенок, а спустя пару лет мы обратились в ПФР за маткапиталом — 466 617 ₽.

Мы не собирались вкладывать эту сумму в покупку недвижимости, а хотели получить все деньгами. Для этого решили обменять студию, которая была в нашей собственности, на аналогичную и выделить в ней доли детям.

В статье расскажу, что из этого вышло. Оговорюсь, этот метод подойдет не всем — а тем, у кого уже есть недвижимость в собственности.

Маткапитал — это программа господдержки семей с детьми. Выплату можно получить при рождении первого или второго ребенка. В 2022 году выплата на первого ребенка составляет 524 527 ₽, на второго — 693 144 ₽, если семья не оформляла маткапитал на первого, и 168 616 ₽ — если делала это.

Мы живем в Красноярске, но размер федерального материнского капитала не зависит от места жительства. Регионы могут выплачивать свой маткапитал, и суммы варьируются. Например, в Красноярске региональный маткап в 2022 году — 159 131 ₽, но нам он не положен, так как его выдают только при рождении третьего ребенка.

Сертификат на материнский капитал оформляют на женщину, которая родила или усыновила ребенка. Но в некоторых случаях сертификат может получить и отец — например, если мать умерла или по другим причинам не может воспользоваться своим правом на маткапитал. Таким образом, материнский капитал можно назвать семейным, именно так указано в законе — «материнский (семейный) капитал». Поэтому, если на маткапитал приобретается квартира, необходимо выделить доли в ней всем членам семьи — обоим супругам и детям.

Использовать маткапитал обычно можно лишь после того, как ребенку исполнится три года. Но есть исключения, когда деньги доступны сразу после его рождения:

1. в счет погашения ипотеки;
2. на первоначальный взнос по ипотеке;
3. на дошкольное образование детей;
4. на ежемесячную выплату на второго ребенка до трех лет семьям с низким доходом;
5. на товары и услуги для социальной адаптации и интеграции в общество детей с инвалидностью.

Наша семья не подпадала ни под один из пунктов. Ипотеки у нас не было, а отправлять детей в сад мы не собирались. Ежемесячная выплата, примерно 10 000 ₽, нам не положена, так как это распространяется только на семьи, у которых второй ребенок родился после 1 января 2018 года и при доходе не более двух прожиточных минимумов на человека.

Оставалось или использовать маткапитал в качестве первоначального взноса по ипотеке, или ждать, пока младшему исполнится три года, то есть до ноября 2020 года, и обдумывать тем временем варианты, куда использовать деньги.

К моменту, когда бы мы смогли распоряжаться маткапиталом, у нас в собственности было две квартиры. Обе куплены в браке:

1. Двушка 42 м², в которой мы жили. Примерная стоимость на тот момент — 3 млн рублей.
2. Студия 22 м². Мы сдавали ее в аренду и получали после оплаты ЖКУ на руки 10 000 ₽ в месяц. Цена студии на рынке — около 1,5 млн рублей.

Итак, вот что мы могли сделать.

Вариант № 1. Купить трехкомнатную квартиру вместо двухкомнатной. Но мы быстро поняли, что, даже продав обе наши квартиры и добавив маткапитал, не сможем себе позволить трешку в нашем районе.

Мы живем в самом экологически благополучном районе города — фактически в лесу. Здесь детские площадки среди деревьев, горнолыжка зимой, пикники на опушках летом, чистый воздух и шикарный вид из окна. Нам не хотелось менять район на какой-то другой. Но стоимость трехкомнатных квартир здесь начиналась от 5,5 млн рублей.

Даже если бы мы продали обе квартиры и добавили маткапитал, все равно не хватало бы 500 тысяч рублей и больше — смотря какой вариант мы бы подобрали. Можно было, конечно, взять ипотеку, но у нас нерегулярные доходы, и это было рискованно. Плюс мы лишались ежемесячного дохода 10 000 ₽ от сдачи студии.

Вариант № 2. Продать студию, добавить маткапитал и купить однокомнатную квартиру, чтобы снова сдавать ее в аренду. В этом случае мы бы имели больший доход в месяц, чем от аренды студии. Впрочем, разница была бы несущественной — пара-тройка тысяч рублей. И это не стоило того.

Вариант № 3. Использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса и взять в ипотеку еще одну студию или однушку. Мы могли бы сдавать ее в аренду и платить ежемесячные взносы. Лет через десять мы бы закрыли ипотеку и стали владельцами сразу трех квартир, две из которых сдаются. Но нам не хотелось столько ждать.

Вариант № 4. Как и в предыдущем варианте, взять в ипотеку еще одну студию за 1,5 млн рублей. Затем продать нашу студию и досрочно погасить вырученными деньгами ипотеку. Плюс этого способа в том, что не нужно дожидаться, когда ребенку исполнится три года, можно провернуть схему сразу.

Сначала этот вариант нам понравился. Мы даже подали заявку на ипотеку в Сбербанке, и ее одобрили. Но нас смутили сопутствующие расходы и сложности:

1. Обязательное страхование жизни заемщика.
2. Комиссии банка за открытие и обслуживание ипотечного счета.
3. Оценка квартиры, а еще Сбер настаивал на дополнительной проверке недвижимости на безопасность сделки.

К тому же нам пришлось бы сделать как минимум один ежемесячный платеж по ипотеке, а то и больше — смотря как долго продавалась бы наша студия. Как известно, первые ипотечные платежи по большей части состоят из процентов банка и не сильно уменьшают тело кредита. То есть мы бы потеряли на процентах, и это нас не устраивало.

Так как ни один из перечисленных вариантов не подходил, мы поняли, что хотим получить маткапитал на руки. Но без мутных схем, а законно и без возможных последствий.

Все довольно просто:

1. Продать студию. В июле 2020 года она стоила примерно 1,5 миллиона.
2. Вместо нее купить другую, примерно такую же по цене, частично покрыв покупку за счет материнского капитала.
3. На руках останутся деньги в размере маткапитала — 466 617 ₽.

И при этом у нас все так же оставалась студия, которую можно было бы сдавать в аренду.

Мы владели студией более трех лет, а значит, могли не платить НДФЛ с доходов от ее продажи. Это справедливо для жилья, купленного до 2016 года, сейчас минимальный срок владения по умолчанию — пять лет.

Тем не менее, даже если бы квартира была куплена недавно, мы все равно могли провернуть эту схему. В 2013 году мы заплатили за студию 1 475 000 ₽, с тех пор она не сильно выросла в цене: подобного жилья в нашем городе строится много и предложение зачастую превышает спрос. Если бы мы продали эту студию за 1,5 миллиона, пришлось бы заплатить НДФЛ с разницы между ценой покупки и продажи — 25 000 ₽. Налог 13% от этой суммы — всего 3250 ₽. Так что схема работала и в этом случае.

Распоряжаться сертификатом мы могли в ноябре 2020 года, но продавать студию начали заранее — в июне. Мы не стали жадничать и поставили цену 1,5 млн рублей — на 50 000—70 000 ₽ ниже рынка.

Разместили объявления на «Авито» и местных порталах: N1, «Сибдоме» и «Ау-24». Демпинг сработал — покупатель нашелся на следующий же день. Поскольку в квартире никто не был прописан и не было выделено долей, сделка прошла быстро и гладко.

От меня потребовались:

1. Справки от управляющей компании и ресурсных организаций, что нет долгов за электричество, вывоз мусора, отопление, горячее и холодное водоснабжение.
2. Документ из паспортного стола о прописанных в квартире.
3. Нотариальное согласие супруга на продажу — 1500 ₽.
4. Свежая выписка из ЕГРН, покупателя устроила в электронном виде — я получила ее на сайте Кадастровой палаты за 350 ₽.

Кроме того, покупатель попросил подтвердить, что мы не использовали при покупке студии материнский капитал, — пришлось заказать в ПФР справку о его состоянии. Справку выдают бесплатно. В ней было указано, что маткапитал не использован.

У покупателя были наличные, поэтому буквально через две недели с момента подачи объявления мы заключили договор и зарегистрировали сделку. Мы не пользовались услугами агентов: не хотели терять на этом деньги. Покупатели тоже были без риелтора, поэтому никаких дополнительных расходов не было. Госпошлину за регистрацию сделки в размере 2000 ₽ уплатил покупатель.

На этом этапе все. До ноября оставалось еще много времени, поэтому к следующему шагу мы приступили лишь в октябре — за месяц до того, как можно было воспользоваться сертификатом. В принципе, продавать можно было начать и позже, ближе к ноябрю, но тут сошлись два фактора:

1. В мае у нас съехал арендатор, не хотелось искать нового всего на несколько месяцев, поэтому было проще сразу выставить квартиру на продажу.
2. Мы собирались поехать в отпуск в Турцию уже в сентябре, поэтому деньги нужны были заранее. По сути, мы начали тратить материнский капитал до того, как его обналичили.

Есть и причина, почему мы поставили цену пониже: хотелось продать квартиру быстрее, чтобы меньше ездить показывать ее. Нам было лень посвящать этому много времени.

К октябрю мы решили, что купим студию не за полтора миллиона, а дешевле, чтобы оставить себе побольше денег. Прямо скажем, нас обуяла жадность. Хотелось поехать на море, пройти курс английского, отремонтировать машину и многое другое, а на все это нужны были деньги. Поэтому мы нацелились на студию за 1,1—1,2 млн рублей.

В этот раз дело шло медленнее, потому что найти продавца, который согласился бы продать квартиру покупателям с материнским капиталом, не так просто. Многие, кому мы звонили по объявлениям, говорили, что не готовы ждать поступления части суммы целый месяц, примерно столько в 2020 году ПФР рассматривал заявление на использование маткапитала и переводил деньги продавцу.

Через четыре недели мы нашли продавца, который согласился провести сделку с маткапиталом. Студия, которую мы решили покупать, была значительно меньше первой — всего 14 м² и без балкона.

Она располагалась в доме 1967 года постройки и требовала ремонта, но и стоила соответственно — 900 000 ₽. Кроме того, в ней уже жил арендатор, готовый продолжать платить за аренду 8000 ₽. Его все устраивало, а мы не собирались делать ремонт, но понимали, что когда-нибудь он съедет и тогда понадобится вложить 50 000—70 000 ₽, чтобы привести все в порядок.

Мы тщательно проверяли все документы. Продавцы, супружеская пара, в свое время приобретали квартиру на маткапитал, и изначально там были выделены доли детям. Затем, за полгода до продажи студии нам, они обменяли студию на четырехкомнатную квартиру, которая принадлежала маме одного из супругов. Соответственно, в новой квартире детям были выделены доли большего размера, и опека одобрила сделку без проблем.

Таким образом, мы покупали студию уже без детских долей, где был только один собственник — мама продавца. Она присутствовала на этапе сделки. А в документах, которые нам предоставили, — первоначальном договоре купли-продажи студии и договоре мены, заверенном нотариусом, — были отображены детские доли.

Было непросто вникнуть во все эти нюансы, но важно было убедиться, что права детей не ущемлены. Ведь если вскроется махинация с детскими долями, сделку могут признать недействительной — квартиру придется вернуть продавцу и надеяться, что он вернет деньги. Поэтому мы несколько раз перепроверили, что все по закону. Затем заключили предварительный договор, внесли задаток и назначили дату сделки. В этот раз делали все тоже без риелтора, по той же причине — чтобы не переплачивать.

Сделка проходила в МФЦ. Там мы передали продавцу деньги — 433 383 ₽ и уплатили госпошлину за регистрацию сделки купли-продажи в Росреестре — 2000 ₽.

При регистрации договора на квартиру было наложено обременение, оно снимается в момент, когда продавец получает от ПФР остаток в виде материнского капитала — 466 617 ₽. Такое обременение называется «ипотека в силу закона», хотя к ипотеке в обычном ее понимании отношения не имеет. С момента передачи квартиры покупателю она находится в залоге у продавца, пока покупатель полностью не выплатит сумму по договору. Другими словами, жилье переходит в собственность к покупателю, но без возможности продать или подарить.

Если бы ПФР по какой-то причине не перевел деньги продавцу в установленный срок, можно было бы оспорить сделку в суде, чтобы вернуть право собственности.

В день сделки мы получили ключи от студии. Еще у нас на руках остался миллион рублей от продажи предыдущей.

Мы выделили доли сразу при покупке — указали четырех собственников квартиры: меня, супруга и двоих детей. После регистрации сделки мы получили четыре выписки из ЕГРН на каждого из собственников с указанием размеров долей.

Доли детям выделили минимально возможные, так как в будущем, если решим продать студию, будет проще предоставить взамен доли в новой квартире. Они должны быть не меньше текущих. Сейчас у детей по ⅛ квартиры 13,1 м², именно такая площадь указана в техпаспорте студии, то есть по 1,6 м² на ребенка.

Вот как это считается. Согласно разъяснениям Верховного суда, минимальная доля ребенка не может быть меньше причитающейся ему части материнского капитала в стоимости квартиры. Квартира стоила 900 000 ₽, из которых 466 617 ₽ покрыто маткапиталом — это 51,8% стоимости, или 6,8 м². Теперь делим на четверых членов семьи, ведь капитал «семейный». Получается, каждому ребенку полагается не менее 12,95% в долевой собственности, что соответствует ⅛. Более подробно про выделение долей детям можно почитать в другой нашей статье.

Доли детям можно выделять и после регистрации сделки — в течение шести месяцев с момента покупки. Правда, никто это не проверяет: не нужно никуда нести подтверждение. Этим и пользуются многие, не выделяя доли детям, чтобы квартиру впоследствии было легче продать. Но если подобное вскроется, могут возбудить уголовное дело по статье 159.2 УК РФ. В результате сделку аннулируют: придется вернуть деньги покупателю, а маткапитал — государству.

Через две недели после подачи документов в МФЦ мы получили новые выписки из ЕГРН и сразу подали через портал госуслуг заявление на распоряжение материнским капиталом. Это нужно, чтобы продавец получил деньги от ПФР. Сделать это просто: сначала подаешь заявление на сайте, затем тебе назначают день, когда нужно привезти оригиналы документов.

Через несколько дней нас пригласили в ПФР для предоставления оригиналов. Поскольку шел уже декабрь, рассмотрение затянулось, наш продавец получил деньги лишь во второй половине января — после новогодних каникул. Чтобы он не беспокоился, мы отправили ему копию своего заявления в ПФР.

Получив деньги, продавец уже без нашего участия снял обременение с квартиры. Мы просто проверили это, заказав через несколько недель электронную выписку из ЕГРН за 350 ₽.

Если бы продавец затянул снятие обременения или отказался это делать, пришлось бы идти в суд. Но ситуация здесь прозрачная: все условия были прописаны в договоре, а деньги проведены официально через ПФР. Думаю, решением суда продавца бы обязали снять обременение без лишних вопросов.

В купленной студии пару месяцев пожил старый арендатор, затем начались проблемы: он задерживал плату. Поэтому мы с ним расстались.

Когда он съехал, мы сделали косметический ремонт: поклеили обои, постелили новый линолеум, сделали плинтусы, заменили розетки, лампочки и подклеили оторванную потолочную плитку. Все делал муж своими руками.

Еще мы купили новую мебель и бытовую технику. Ушло около 50 000 ₽ на все — и на ремонт, и на мебель. В частности, на кухне мы сделали следующее:

1. Заменили шкафчики и мойку — 10 000 ₽.
2. Установили новый смеситель — 4000 ₽.
3. Поставили микроволновку и маленькую плиту — по 5000 ₽ каждая.
4. Чуть позже добавили стол — барную стойку и пару стульев — 4000 ₽ за все.

Сдали студию буквально за неделю двум девушкам-студенткам. Они платят ежемесячно 10 000 ₽.

Конечно, мы несколько опустили планку своей недвижимости. Изначально у нас была студия площадью 22 м² в доме 2015 года постройки стоимостью 1,5 млн рублей. Она сдавалась за 11 500 ₽ в месяц, 1500 ₽ уходило на коммунальные платежи. Итого чистыми выходило 10 000 ₽.

Вместо нее теперь студия площадью 14 м² в доме 1967 года постройки стоимостью 900 000 ₽. Она сдается за 10 000 ₽ в месяц, из которых 1000 ₽ уходит на коммунальные платежи. Чистыми выходит 9000 ₽.

То есть мы не так сильно потеряли в пассивном доходе — 1000 ₽. И пошли на это сознательно, так как нам важнее было получить сумму маткапитала сейчас, для реализации ближайших целей.

Но можно было придерживаться изначального плана: взамен проданной купить аналогичную квартиру, а на руки получить ровно сумму маткапитала. Мы даже могли купить такую же студию в том же доме — в этом случае для нас бы не поменялось ничего.

Конечно, проворачивать эту схему с единственным жильем мы бы вряд ли решились: слишком опасно. Ведь нужно подгадать сделки по продаже и покупке так, чтобы можно было прямо переехать из старой квартиры в новую, либо иметь запасной аэродром, чтобы перекантоваться какое-то время.

В результате сделки мы выручили 1 млн рублей наличными.

В декабре 2020 года мы открыли ИИС в Тинькофф Банке и положили туда 200 000 ₽. Купили на эти деньги акции российских и зарубежных компаний, пусть лежат до пенсии. В 2021 акции хорошо росли, еще мы получили дивиденды — около 12 000 ₽. В 2022 году рынок просел, стараюсь не заглядывать туда, чтобы не расстраиваться. Напоминаю себе, что это деньги на пенсию, рано или поздно все отрастет.

Еще мы уже дважды съездили в путешествие всей семьей: в сентябре 2020 года месяц прожили в Турции, а в июне 2021 года — месяц в Санкт-Петербурге. Ушло по 200 000 ₽ на каждую поездку.

Часть отложили на мой курс CELTA — 200 000 ₽. Я давно мечтала его пройти, но не было денег. Скорее всего, поедем всей семьей в Турцию или Грузию. И пока я буду учиться, семья сможет насладиться отдыхом.

Оставшиеся 200 000 ₽ отложили в подушку безопасности. Храним их в наличной валюте — долларах и евро напополам.

Так что маткапитал послужил нашей семье здесь и сейчас лучшим для нас образом.