Сервитут: что это и как оформить договор

В России собственность неприкосновенна. Но бывают исключения.

Как пользоваться земельным участком, обычно решают собственники. Однако в некоторых случаях владелец обязан разрешить другим людям проходить через участок или прокладывать там коммуникации. Для этого нужно оформить специальное разрешение пользоваться чужой недвижимостью — сервитут.

Расскажу, что это, в каких случаях может понадобиться, как его оформить и как оспорить, если власти хотят установить сервитут незаконно.

Сервитут — это право пользоваться чужой недвижимостью с определенной целью  . Он обязывает владельца земельного участка или здания предоставить людям и организациям доступ к своей недвижимости. С точки зрения закона это такое же обременение имущества, как, например, залог или арест.

Основную информацию о порядке, сроках, основаниях для установления сервитута можно найти:

1. В гражданском кодексе.
2. Земельном кодексе.
3. Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок.

Цели сервитута. Сервитут устанавливают в исключительных случаях. Если человеку нравятся сосны на участке соседа и он хотел бы построить под ними беседку для отдыха, сервитут не одобрят. А вот когда единственная дорога к реке проходит через чужой участок, вполне можно потребовать установить сервитут.

Тот, в чью пользу оформлен сервитут, получает право пользоваться конкретной частью чужой недвижимости в конкретных целях.

Сервитут не установят, если есть другой способ добраться до имущества или если в результате такого обременения собственник не сможет полноценно пользоваться своим участком.

Основания сервитута. Сервитут устанавливают на основании соглашения между собственниками объектов недвижимости или по решению государственного органа.

Сведения о сервитуте вносят в ЕГРН. Подробнее об основаниях разных видов сервитутов расскажу дальше в статье.

Стоимость и порядок внесения платы за сервитут зависят от того, какой вид обременения установлен на участок — частный или публичный. В одних случаях он может быть платным, в других — бесплатным. Стоимость сервитута определяют по соглашению между соседями или исходя из нормативов. Плата за сервитут может быть единовременной — один раз за весь срок сервитута — или периодической, например ежегодной или ежемесячной.

Срок действия зависит от вида и цели сервитута. Соседи могут определить его сами, установить через суд, или срок будет указан в решении госоргана.

Кроме земельных участков, сервитутом можно обременить здания и сооружения  . В этой статье я буду в основном писать о сервитутах на земельные участки, потому что они встречаются гораздо чаще.

Какие бывают сервитуты. Есть два вида сервитутов: частный и публичный. Публичный нужен для интересов местных жителей, организаций, муниципальных и государственных нужд. Например, чтобы установить ЛЭП или чтобы жители могли пригнать скот к реке.

Частный сервитут нужен конкретным собственникам, обычно — соседям. Других людей он не касается.

Расскажу о каждом виде сервитута подробнее.

О частном сервитуте говорят, когда хотят отделить его от публичного сервитута. В законе такого понятия нет, хотя в судебной практике встречается. Частный сервитут нужен собственникам смежных земельных участков, чтобы воспользоваться земельным участком соседа для личных нужд.

Частный сервитут можно установить, например, чтобы проходить или проезжать через соседний земельный участок или чтобы прогонять через него скот.

Установить частный сервитут можно по соглашению или через суд.

Если владельцы соседних участков смогли договориться, они заключают соглашение и регистрируют сервитут в ЕГРН.

Чтобы правильно оформить документы, нужно сделать следующее:

1. Найти владельцев земельных участков.
2. Определить, для каких целей нужен сервитут и на какую часть земельного участка. Установить способы использования части земельного участка: например, только проход или проезд на автомобиле, круглосуточно или в определенные часы.
3. Определить срок и стоимость сервитута. Обычно учитывают площадь, которую будет использовать сосед, срок и масштаб ограничений, интенсивность и периодичность использования земли. Чем дольше и интенсивнее будет использоваться земля посторонними, тем дороже обойдется сервитут  .
4. Оформить письменно соглашение о сервитуте.
5. Подать заявление о регистрации сервитута в ЕГРН.

Если вы не знаете, кто владеет нужным участком, определить собственника можно так:

1. Выяснить кадастровый номер земельного участка, на который необходимо установить сервитут. Сделать это можно с помощью открытых источников — публичной кадастровой карты.
2. Определить, на каких правах владелец пользуется земельным участком — праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования. Выяснить это можно на сайте Росреестра. Нужно зайти в раздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» и сформировать запрос на получение выписки из ЕГРН.

Если в выписке не будет данных о собственнике, попробуйте выяснить их через участкового, СНТ, в котором находится участок, спросить у других соседей. Сейчас персональные данные владельцев недвижимости закрыты, для их получения требуется согласие собственника.

Если соседи не смогли договориться, придется обращаться в суд. Обязательного досудебного порядка по таким делам нет, то есть в суд можно идти сразу. Но целесообразнее все же сначала попытаться договориться.

Чтобы обратиться в суд, нужно выполнить несколько условий, иначе в иске откажут.

Условие 1. Человек или организация, которые просят суд установить сервитут, владеют землей на законных основаниях: праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования.

Условие 2. Объект недвижимости построен законно, то есть это не самовольная постройка и не самовольно реконструированный объект.

Условие 3. Нет других способов пользоваться недвижимостью, только через оформление сервитута.

Условие 4. Владелец земельного участка, на котором будет установлен сервитут, сможет использовать его по назначению.

Кто может обратиться в суд. В суд может обратиться не только владелец участка, которому этот сервитут нужен, но и собственник земли, которой пользуются другие люди для прохода или проезда к своей недвижимости.

Куда подавать иск. Иск нужно подать в районный суд по месту нахождения земельного участка, если ваш спор не связан с предпринимательской деятельностью. Подробно о том, как определить нужный суд, мы писали в статье «Как выбрать суд для подачи иска». О том, как составить и подать иск в суд, у нас тоже есть отдельная инструкция — «Как подать иск в суд».

Как составить иск. Расскажу, на что обратить внимание в исках об установлении сервитута.

Исковое заявление составляют в свободной форме. В нем нужно указать  :

1. Данные истца и ответчика — собственника земельного участка. Для человека это ФИО, дата и место рождения, адрес, СНИЛС, ИНН. Если вы знаете только ФИО человека, укажите это в иске — суд сам запросит недостающие сведения. Если земля принадлежит компании, потребуются ее название, адрес, ИНН. Эти сведения есть в выписке из ЕГРЮЛ, ее можно запросить на сайте налоговой.
2. Ваши требования и обстоятельства дела. Подробно опишите, зачем вам нужен сервитут, почему нет других способов решить проблему. Укажите, пытались ли вы договориться с соседом и почему это не получилось. Еще можно добавить условия, на которых вы просите установить сервитут: сроки, размер платы, какая именно часть соседнего участка вам необходима.
3. Список документов, которые прилагаете к исковому заявлению.
4. Квитанцию об уплате государственной пошлины: для арбитражного суда — 6000 ₽, для районного суда — 300 ₽ для обычного человека или 6000 ₽ для организации.

Иск можно подать лично в канцелярию суда, направить по почте или в электронном виде через портал ГАС «Правосудие».

Какие документы понадобятся. К иску надо приложить  :

1. Документы о праве собственности на вашу недвижимость — свидетельство о регистрации права, выписку из ЕГРН.
2. Доказательства того, что вам необходим проезд через соседний земельный участок, например заключение землеустроительной экспертизы.
3. Документы о том, что вам не удалось договориться с соседом и заключить соглашение: вы можете в свободной форме составить требование к соседу. Подготовьте два экземпляра требования, один оставьте у себя, второй вручите соседу и попросите на нем расписаться и поставить дату. Либо направьте требование курьером или заказным письмом с уведомлением. Главное, чтобы вы смогли подтвердить, что сосед ваше требование получил.
4. Другие документы и доказательства, которые подтверждают ваши доводы. Например, фотографии местности, показания других соседей, подрядчиков, справки администрации, топосъемка.

Если на момент подачи искового заявления у вас не будет заключения эксперта, вы можете обратиться с ходатайством — попросить суд назначить землеустроительную экспертизу.

Принимая решение, суд действует исходя из баланса интересов сторон — с учетом интересов истца, но на тех условиях, которые наименее обременительны для собственника земельного участка.

В решении суд определит все условия сервитута: в чем он будет заключаться, срок, стоимость и порядок внесения платы, виды работ, если сервитут устанавливают, например, для ремонта.

Публичный сервитут — это обременение земельного участка в интересах большого числа местных жителей или организаций, муниципального образования или для государственных нужд.

Отказаться от такого сервитута нельзя, его устанавливают автоматически по решению государства. Собственник земли может лишь обжаловать уже установленный сервитут через суд. Также через суд он вправе потребовать плату за доступ к своей земле.

Публичный сервитут бывает двух видов:

1. Установленный, чтобы обеспечить государственные, муниципальные нужды  или нужды местного населения, но при этом не изымать земельный участок у владельца.
2. Установленный в специальном порядке  .

Если вам пришел проект соглашения об установлении публичного сервитута, вы можете:

1. В течение 14 дней с даты получения подписать его и направить обладателю публичного сервитута. Соглашение о сервитуте будет заключено на условиях, указанных в проекте соглашения.
2. В течение 14 дней с даты получения направить обладателю публичного сервитута отказ от заключения соглашения.
3. В течение 14 дней с даты получения направить обладателю проект соглашения о публичном сервитуте на своих условиях. У другой стороны есть 10 дней либо на подписание соглашения на ваших условиях, либо на отказ  .
4. В течение 30 дней с даты получения обжаловать решение об установлении сервитута в суде  .

Но даже если соглашение не заключено, обладатель публичного сервитута может пользоваться вашим участком в тех целях, для которых установлен сервитут, например ремонт коммуникаций.

Если на ваш земельный участок установили публичный сервитут и вы с ним не согласны, можно обратиться в суд. Есть несколько вариантов исков.

Вариант 1 — оспорить решение об установлении публичного сервитута. Для этого надо подать административный иск в районный суд. Размер госпошлины: для человека — 300 ₽, для организации — 2000 ₽.

Вариант 2 — установить соразмерную плату за сервитут. Как ее рассчитать, я написала выше.

Если земля находится в частной собственности, размер платы определяют по закону об оценочной деятельности с учетом методических рекомендаций. Для государственных и муниципальных земель плату рассчитывают по кадастровой стоимости  .

Вариант 3 — обязать обладателя публичного сервитута заключить соглашение о публичном сервитуте.

Вариант 4 — обязать принудительно выкупить земельный участок по рыночной цене и возместить убытки, если публичный сервитут сделал невозможным использование земельного участка.

Суды чаще встают на сторону региональных и местных властей и считают, что публичные сервитуты установлены обоснованно.

Для частного сервитута стоимость и порядок внесения платы определяют стороны или суд. Для суда может потребоваться заключение оценщика. Его делают до обращения в суд, либо уже в процессе подается ходатайство о назначении такой оценки в судебном порядке.

Для публичного сервитута можно установить соразмерную плату только в том случае, если сервитут затруднит использование участка. Нужно собрать доказательства и обосновать, почему вы не можете пользоваться своим участком, как именно этому мешает сервитут, какую площадь он занимает.

Размер платы за сервитут тоже необходимо обосновать. Для этого можно привлечь независимого оценщика — он рассчитает примерный размер ежегодной или ежемесячной платы.

Сначала подайте заявление об установлении платы за сервитут в государственный или муниципальный орган, который установил сервитут. Заявление составляется в свободной форме. Если администрация вам не ответила или отказала, подавайте иск в суд  .

Для публичного сервитута в специальном порядке плата за сервитут обязательна. Порядок внесения платы фиксируют в соглашении между собственником участка и обладателем публичного сервитута. Размер платы определяют по закону об оценочной деятельности с учетом методических рекомендаций Минэкономразвития. Цену рассчитывают в виде разницы между рыночной стоимостью земельного участка до обременения сервитутом и после.

Срок сервитута зависит от того, для каких целей он нужен. При строительстве время обременения будет ограничено сроками строительства, минимального срока нет. А если участок нужен для прогона скота или проезда, сервитут установят на длительный срок.

Срок сервитута закрепляют в документах о сервитуте:

1. для частного сервитута — в соглашении между владельцами соседних участков или в решении суда;
2. для публичного сервитута — в решении государственного или муниципального органа.

Частный сервитут прекращается:

1. Когда закончился срок, на который он был установлен.
2. Когда стороны договорились о прекращении сервитута. Для этого можно заключить соглашение о расторжении договора о сервитуте, который заключили ранее.
3. Когда обремененный участок не может использоваться по целевому назначению из-за сервитута. В этом случае нужно подать иск о прекращении сервитута.
4. Когда отпали основания, на которых был установлен сервитут. Если договориться о прекращении сервитута не получается, в суд может обратиться либо владелец обремененного участка, либо собственник, в чью пользу был оформлен сервитут.

Прекращение частного сервитута нужно зарегистрировать в ЕГРН.

Публичный сервитут считается прекращенным:

1. Когда истек срок, на который он был установлен. В этом случае отдельного решения государственного или муниципального органа не требуется  .
2. Если больше нет общественных нужд, для которых был оформлен публичный сервитут.

Решение о прекращении публичного сервитута принимает государственный или муниципальный орган либо суд. Владелец участка может требовать прекращения публичного сервитута. Например, когда он был установлен с нарушением закона.

Требовать прекращения публичного сервитута, зарегистрированного в специальном порядке, можно в следующих случаях  :

1. Владелец сервитута больше двух лет не проводит работы, для которых он был установлен.
2. Владелец сервитута нарушает сроки оплаты: более полугода — для единовременной суммы, более двух раз подряд — для периодических платежей.
3. Обладатель публичного сервитута отказался от него.

Форма соглашения. Соглашение о сервитуте подписывают все стороны. Если собственников земельного участка несколько, подписывает каждый из них.

Количество экземпляров должно соответствовать числу участников с каждой стороны  .

В соглашении указываются стороны договора  , предмет соглашения и существенные условия:

1. Учетный номер части земельного участка, в отношении которой устанавливается сервитут. Если обременение будет действовать на весь участок, понадобится его кадастровый номер.
2. Цели и основания установления сервитута.
3. Срок действия сервитута.
4. Размер платы.
5. Права владельца, в чью пользу установлен сервитут, заниматься тем делом, для которого заключено соглашение о сервитуте.
6. Обязанность вносить плату за сервитут.
7. Обязанность владельца, в чью пользу установлен сервитут, после его окончания привести участок в состояние согласно разрешенному использованию участка.

В ЕГРН необходимо регистрировать только частный сервитут. Для этого нужно обратиться в МФЦ. Если у вас заключено соглашение о сервитуте, заявление о регистрации могут подать обе стороны одновременно либо кто-то один. Когда сервитут установлен судом, за регистрацией обращается заинтересованная сторона.

Для государственной регистрации потребуются:

1. Правоустанавливающие документы — соглашение об установлении сервитута либо решение суда с отметкой о вступлении в законную силу.
2. Паспорт заявителя. Если в МФЦ будет представитель — его паспорт и доверенность.
3. Межевой план на ту часть земельного участка, которая обременяется сервитутом, если на участке это обременение устанавливают впервые. В этом случае дополнительно будет проведен кадастровый учет части земельного участка  .

Размер госпошлины за государственную регистрацию сервитута: в интересах обычного человека — 1500 ₽, в интересах организации — 6000 ₽.

В МФЦ сервитут зарегистрируют за девять рабочих дней. Если нужен кадастровый учет земельного участка, регистрация займет до 12 рабочих дней.

Запись о государственной регистрации сервитута появится в выписке из ЕГРН.

О публичном сервитуте в ЕГРН просто внесут сведения. Заявление для этого подавать не нужно. В течение пяти рабочих дней после решения об установлении публичного сервитута государственный орган должен направить в Росреестр решение и описание местоположения его границ  .

Частный сервитут считается установленным с даты государственной регистрации в ЕГРН, публичный — с даты внесения в ЕГРН сведений о нем.

1. Сервитут — это всегда крайняя мера. Обременение участка сервитутом можно требовать только тогда, когда одновременно соблюдены все условия: нет никаких альтернативных путей прохода, проезда, строительства; недвижимость построена законно; после установления сервитута участок будет использоваться по прямому назначению.
2. Когда сервитут устанавливают через суд, требуется землеустроительная экспертиза, чтобы в решении суд определил срок, плату, вариант установления сервитута и другие условия. Поэтому, обращаясь в суд, запланируйте расходы на проведение такой экспертизы.
3. Решение о публичном сервитуте принимает государственный или муниципальный орган. Он может быть установлен для местных жителей или нужд государства. За такой сервитут, как правило, нельзя взыскать плату.
4. Когда публичный сервитут устанавливается в специальном порядке, то есть по ходатайству организации, обладатель сервитута должен заключить соглашение с владельцем участка и вносить плату. Если вы узнали, что на вашем участке есть такой сервитут, но нет соглашения, вы можете защитить свои права в суде.
5. Чтобы определить плату за сервитут, нужно заключение независимой оценки.
6. Частный сервитут должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Для публичного сервитута государственной регистрации не требуется.